2011年1月成都火车东客站非餐饮功能区经营方案39p.ppt

成都火车东客站非餐饮功能区 经营方案,四川利丰汇鑫投资发展有限公司,text in here,四川利丰汇鑫投资发展有限公司是一家专业的商业地产集成经营 商和实业投资公司，注册资金1200万元。 自1999年以来，利丰汇鑫投资发展有限公司对成都市的近十个商业物业进行了策划、投资、改造、整合、经营，并根据国际惯例创立了独树一帜的ttcr* 模式，即整体承租、业态规划、集中整合、错位经营、配套服务的经营模式。 到目前为止，我公司已成功投资整合并经营了顺吉大厦（约32000平方米）、新安居美厨广场（约6200平方米）、利丰水晶城国际会所（约11500平方米）、成都文化宫电影娱乐城（约6800平方米）、利丰天府电讯商场（约4000平方米）等多个商业物业，经营期间平均入驻率均超过97%以上。 2009年以来，我公司进入北京商业房产市场，两年内已成功经营了利汇商厦和汇鑫城等近4万平方米的房产，成都、北京两地的商业房产经营规模已近10万平方米，且在商业房产经营领域具有相当实力和丰富的实操经验，取得了可观的经济效益和社会效益。,text in here,成果展示成都顺吉大厦,位于成都cbd核心区，建筑面积约36000平方米。是我公司于20002005年集成经营管理项目之一，经营期间取得了优秀的入住率，达到99%；,项目原貌,改 造 效 果,成果展示新安居美厨广场,新安居美厨广场位于成都市厨卫一条街槐树街，前期定位为家具专卖场。经营失败后，我司于2001年2006年介入项目商业运营，通过认真分析市场，采用ttcr模式，在半年之内将该项目盘活，并取得良好的经济和社会效益。,成果展示水晶城国际会所,位于成都市神仙树商圈，总建筑面积11200 。2004年我司投资该项目运营，并进行 了全面改造，将其打造成了一个集金融、餐 饮、娱乐、休闲为一体的高端会所。,项目原貌,改造效果,成果展示成都文化宫,作为成都地标建筑的成都文化宫商业广场电影娱乐广场是我公司07年集成经营的又一力作。,电影娱乐广场经过一年多的商业培育、业态调 整、经营磨合，目前已步入商业繁荣时期。,项目现状,成果展示北京红领巾,总建筑面积：约1.15万 地上共三层，地下一层 地上一层面积1628； 地上二层面积2321， 三层1821 地下一层面积4798,位于北京市红领巾公园旁 整体定位为：集商务酒店、餐饮、休闲 为一体的商业广场,项目原貌,项目现状,成果展示北京利汇广场,位于北京市东南丰台、崇文、朝阳三区交汇的 方庄商圈内。 整体定位为：金融及高档餐饮广场,总建筑面积：7000平方米 停车场：约210个车位 一层面积：2000平方米； 二层面积：2500平方米 三层面积：2500平方米,项目原貌,改造效果,成果展示北京汇鑫城,总占地面积：约0.5万平方米 总建筑面积：约1.5万平方米 停车场：约150个车位 地上一层面积：4728平方米； 地上二层面积：5135平方米 地下一层面积：4553平方米,位于北京市二环和三环之间，方庄核心商业区。 整体定位为：以购物为主、休闲娱乐为特色的商业中心,项目原貌,改造效果,是西部规模最大、科技含量最高的现代火车站，同时也是成都的标志性建筑物之一。集铁路、地铁、公交、出租、社会车辆等多种交通方式于一体。,西部地区最大的 现代客运枢纽,项目概述,项目基本情况,项目概述,位于东站候车厅2楼 建筑形式为开敞式平台 单区动线为2部楼梯 主要依赖旅游性客流 总建筑面积：7000平方米 单区面积： 1750平方米,项目情况分析,项目思考,优势： 西南交通门户第一站 每日往来客流量大 城际铁路、公交、出租一站式 立体交通换乘系统 4.城际线路上重点站点 5.高标准、高要求政府重点建设项目,劣势： 整体商业面积小 各商业单区位置分散、互动性差 受制于交通商业的局限，业态受限 因各商业单区内动线的阻隔、 空间分割受限,便捷消费 （快速方便）,特色消费 （旅游）,聚合消费 （人流汇聚）,随机消费 （目的性弱）,客运枢纽商业特征,商业思考,通过对国内外一流客运枢纽商业的调查，各个站点的商业形态不尽相同，各有千秋，但从整体来看，客运枢纽的商业形态主要体现为以下四大特征：,项目思考,a,b,c,d,？,成都东站需要什么样的商业,什么样的商业形象能体现现代化客运枢纽定位,什么样的商业业态能在非客流集中区的2f良续经营,什么样的商业业态能与东站其他商业区形成差异化和特色化,时尚娱乐,茶坊/咖啡,零售/超市,中西快餐,旅游购物,其他,？,传统意义上的客运中心商业形态,项目思考,成都东站所要求的商业价值,品牌价值,综合效应,经济价值,文化价值,符合现代化西南客运枢纽 的整体商业品牌形象,彰显四川以及西南地区旅游 本土文化产业特色,满足旅游客群的短暂性便捷 消费需求，实现良性经营和 超高经济效益,项目思考,纵观国内外客运，单单只是满足作为交通站商业功能的理念越来越落后。作为现代城市交通枢纽商业，必定附加展现城市的精神风貌、发展历史、人文积淀的其他功能，我们认为成都东站所要求的体现的商业价值如下：,2f商业定位依据,商业定位,商业关系,社会效益 最大化,经济效益 最大化,体现成都城市文明的现代化、国际化,体现成都现代的 服务意识,促进其他商业区的 商业聚合效应,提高单位商业产出的 最大效益,2f商业总体定位,根据客运枢纽商业特性和项目所属区域，2f商业区归纳现代时尚、本土特色元素，打 造一个充满强磁效应的商业特区，成为成都东站的一大商业亮点： 集时尚、特色购物与休闲功能于一体的室内特色商业区,时尚购物,特色购物,时尚休闲,商业定位,规划原则,业态组合的独特性：独特的商业主题，可以使本项目区别于整体 商业的其他区域，成为独特的商业亮点。,功能组合的实用性：注重提高各版 块功能的实用率和商业效益。,商业空间的人文性：利用项目的“客运站”独特属性，以室内特色商业街区的概念进行区域板块划分，不仅仅创造一个高质量、高品位、高效益、高情趣的商业环境，更是创造、引领一种全新的人文“客运站”商业模式。,商业环境的舒适性： 舒适性应体现到商业区的各个角落，包括 商业经营区、公共场所、商业氛围。,建设操作的经济性： 规划设计和单体设计均要 考虑其实现时的经济投资 和品质要求，提引项目的 可操作性。,商业规划原则：,商业规划,业态规划及组合：,商业规划,时尚潮流区： 1750 巴蜀特产区： 1750 娱乐休闲区： 1750 康健主题区： 1750,动线规划及组合：,商业规划,商业实施：,商业规划,时尚潮流区效果（图一）,商业实施：,商业规划,时尚潮流区效果（图二）,商业实施：,商业规划,巴蜀特产区效果（图一）,商业实施：,商业规划,巴蜀特产区效果（图二）,商业实施：,商业规划,康健主题区效果（图一）,商业实施：,商业规划,康健主题区效果（图二）,商业实施：,商业规划,娱乐休闲区效果（图一）,商业实施：,商业规划,娱乐休闲区效果（图二）,商业局部：,商业规划,在每个区域设置售卖经济读物、时尚杂志、趣闻轶事类现代感较强的书报厅和舒适的休息椅,在每个区域设置自动 取水或咖啡售卖机,设 置 atm 机,商业局部：,商业规划,在候车大厅、通道与2f每个商业区设置清晰的导视系统，引导消费,完善公共配套，以保持良好的商业消费环境和形象,目标商家：,招商策略,时尚箱包、饰品类商家 时尚网吧类商家 本土特色的本地知名商家 时尚保健产品类商家 书报类商家,根据商业定位及规划，针对目标消 费者的特征选择种类和商家；以有 一定知名度、具有品牌效应的实力 商家为对象，提升项目整体形象。 实现社会及经济效益的丰收。,招商策略,计划安排：,筹 备 期,预热期,公 开 期,1、意向商户的信息收集与整理 2、确定整合营销策略方案： vi识别系统、 招商手册、 现场包装,1、达成网吧、特色商店初步入驻意向 2、确定租赁文本,1、开展开业筹备工作 2、完成招商任务,结 语：,通过对本项目的深层了解，我们认识到：一方面东站商业发展前景非常繁荣；另一方面，2楼商业因各物业条件及交通动线的制约，前期商业运营难度相对较大。 面对困难，我们知难而上；面对现状，我们成竹在胸。我们不仅拥有多年商业项目操作的丰富经验