2010成都南坪古镇整体定位、物业发展建议及招商推广策略（118p） .ppt

,应宏义集团邀请，深圳同致行特遣专案组于2010年7月14日至23日，赴九寨沟考察。通过对南坪古镇与九寨云顶项目宗地、九寨沟县城酒店及商业、九寨沟口商业及酒店、永丰乡汉族上-中-下寨、白马风情园、白马山寨、抹地村、中查村进行深入考察，策划思路得以进一步明确，进而形成本报告； 本报告旨在为南坪古镇项目的整体开发及营销推广提供参考方向与推广思路，并根据宏义集团要求对相关产品规划进行调整； 由于南坪古镇的总平面布局已基本确定，因此本方案的重点已有所侧重，主要注重建筑前期的单体设计，和后期的招商推广的思考。 注-参考文件：宏义集团提供的市场调研报告南坪古镇报规文本九寨沟历史民俗文化及九寨沟县乡村旅游总体规划（2010年2020）,3,3,谨呈：九寨沟宏义投资有限公司,一、项目整体研判 二、项目整体定位 三、产品发展建议 四、商业古镇招商及运营策略 五、整体营销策略,5,一、项目属性研判 二、项目客群分析 三、国内旅游商业项目分析 四、九寨沟旅游分析 五、结论,6,永丰花园,九旅花园,九寨花园,九乐花苑,永丰村寨,南坪古镇周边分布着永丰新区的主要社区，同时毗邻永丰上中下寨，是联接整个片区的重要枢纽。,一、项目属性研判,无论放眼大区位或片区区位，项目均具有成为旅游集散中心的先天优势,1、区域分析,7,旅游学院,九寨花园,白水河,永丰村寨,南临白水河；内部分布有水塘，东南部还有温泉资源； 周边山势雄伟，具有良好的景观资源 古朴风味的本地村寨，提供了大量的本土元素可加挖掘与利用。,周边环境为项目提供了打造文化体验、亲水公园的基本素质。,2、项目四至,8,3、项目swot分析,9,综上所述，南坪古镇在自然资源、项目规划等方面的优势突出，区域发展前景良好，市场机会极为明显，具备旅游集散中心、文化体验、亲水公园、影视公园等基本条件。,4、分析结论,10,二、项目客群分析游客,项目客群分析商家,12,综上所述，无论是从商家的角度，还是从旅游客群的角度，都需要像本案的这样一个古镇。本案具有广泛的市场基础。,1、省内代表项目平乐古镇,三、国内旅游商业项目分析,平乐古镇古称“平落”，其历史可追溯至上古时代，迄今已有两千多年的历史。素有“一平二固三夹关”的美誉。平乐古镇被列为全国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美镇及成都市“十大魅力城镇”。古镇区有明清时期建筑面积达23.54万平方米，保存完好程度达85%。 平乐古镇位于成都市西南93公里、邛崃市西南18公里处，可经由318国道或沿“成一新一邛”高等级公路到达项目。,明清风格的民居群落,民俗文化表演,自然风光,特色美食,平乐古镇保留着明清时期的古民居，明清风格的民居建筑鳞次栉比，古风蔚然.,奶汤面、钵钵鸡、孙血旺、河鱼、珍菌、竹笋烧鸡、汤白肉等特色美食尤其受游客青睐,在民俗文化上，朴实的老百姓创造了山歌会、河灯会、牛儿灯、放生会、六月六观音会等。,镇域内气候温和、雨量充沛，地下水资源相当丰富，全镇及相邻镇乡盛产竹木，竹资源尤为丰富。,特色旅游地产,平乐在营销上主抓“古”字，以具有2000多年历史的古街、古寺、古桥、古树、古堰、古坊、古道、古风、古歌九古，为载体，以山歌会、河灯会、牛儿灯、放生会、六月六观音会等文化为内容，并举办诸多互动活动。其主要客户群体为成都市区客户。,便捷交通,启示： 充分利用建筑群保存良好的优势，主抓“古”这一特色，并把这一优势应用成为人文底蕴表现、 主体活动开展的载体； 对于客户群体的正确选择和对消费心理的深刻理解，是平乐古镇成功的关键； 便利的交通条件是其得以发展 的基础条件。,2、川内代表项目街子古镇项目分析,街子镇西距成都50公里，地处邛崃山脉，坐落于凤栖山下，毗邻青城后山和九龙山。街子镇东北与都江堰接壤。岷江的支流味江流经地势平缓的街子镇口，形成一泓碧潭龙潭。古镇水系发达，地下水丰富，石板路两侧及屋前院后，常年清水不断，因而有“川西水乡”之名。“青城后花园”之称，街子镇依山傍水，山清水秀。,主要以观光旅游业为主，有晋代古刹光严禅院，凤栖山旅游风景区，千亩原始森林，千年银杏、千年古楠、清代古塔，清末民初古建一条街，宋代民族英雄王小波起义遗址，唐代一瓢诗人，唐求故居，有神奇传说的古龙潭、五柜沱、云雾洞等，全镇各种文物古迹二十余处。,古刹,自然风景,特色美食,古街,古镇在成都周边较为普遍，街子古镇的风景也较周边的青城山、都江堰相差较远，但其依托独特的地理优势，深挖文化底蕴和人文内涵，走出了一条属于自己的观光旅游道路。,人文底蕴,启示： 街子古镇建筑大多为近代翻新建筑，但良好的保持了古建筑的风格； 对于保存较好的古刹，给予较大力度的保护，并以此作为文化载体； 深刻挖掘文化和历史特色，深化差异，对周边竞争业态进行补充，以形成项目独特的竞争优势。,丽江古城又名大研镇，地处中国西南云贵高原与青藏高原的接合部，境内有独具特点、雄伟壮丽的自然风光和悠久的历史文化，玉龙雪山风景名胜区为国家重点风景名胜区。 丽江是第二批被批准的中国历史文化名城之一，也是中国向联合国申报世界文化遗产成功的古城之一。丽江成功的关键，主要在于八个字：休闲、度假、旅游、生态。,3、川外代表项目丽江古城,规划布局特点 街道呈以四方街为中心向四周辐射的网状结构。没有规矩的道路网，而是依山就水、不求方正、不拘一格地随地形建房立街，房屋层叠起伏，错落有致。道路亦结合水系、坡势而建，取经通幽，不求平直，形成空间疏朗和谐的街景。,民居建筑风格 丽江屋宇建筑的规格是正房堂屋、两厢侧房、“三坊一照壁”、“四合五天井”。门上雕花鸟图饰、院坝栽异花奇木，民族特色鲜明，造型朴实别致，装修大方雅致。,建筑规划,商业经营情况,整个丽江古城就是一座繁华的商业城，旅游商业经营十分成功，商业街中的店铺，80%左右是由外地人经营的，不少业主因为来丽江旅游，爱上了这个地方并受到古城商业良好商业氛围的诱惑，于是留下来开店经营。丽江古城商业街的消费对象也主要是面向外地游客，因此有人戏称丽江古城是一座“外向型”的商业城。 很多游客来丽江古城的目的，就是购物和消费。商业街上昼夜人流熙熙攘攘，购物游客络绎不绝，休闲场所生意兴隆，所以丽江古城是中国旅游景点难得的旅游商业品牌。,古城商业 店铺共1046家，总营业面积约3万平米，全部为街铺，产权为私人所有：部分为居民改造，部分新修商铺为业主购买后出租。 商业业态 主要以商品经营、餐厅、酒吧、客栈为主。按数量分，其中商业经营占88%，餐酒吧占7%，客栈占5%；按面积分，商业经营占46%，餐酒吧约占17%。,商业经营,丽江的成功经验道明了本质先营造出一个魅力非凡、个性独特、不见得全面但在某几个点上非常瞩目贴心的故事背景。大量的人被这个故事所吸引，本地人开始在政府指导下加入这个故事，开始经营客栈、餐馆、小酒吧、特色精品店等，做起了商业。 本地人逐渐爱上了这个故事，因为它不仅好听、好看，还带来了好生意！于是，更多的本地人加入，商业也就更加火爆，故事特色也就更加鲜明；而此时的故事已声名在外，大量的外地客开始涌入。故事随之也蜕变成另一种形式原来生活可以如此舒缓、惬意、懒散，大量的外地客迅速迷上了这里、这个故事，他们租下本地人正在经营、或空置的房子，参照本地建筑风情，按照自己的思路进行经营。十余年过去了，本地人在租金上获得了远比自主经营更为丰厚的收益，而“新移民”们也如愿过上了他们想要的生活。,这个例子启发我们，商业故事是要一步一步讲的，关键这个故事要能营造一种向往、一种偏好、一种习惯，营造一个游客没事就想去的地方。在故事背景、情节成立之后，还要有大量的外客参与进来一起演绎这个故事，而其载体就是度假商业。,案例启发,案例启发,23,边边街： 项目定位不够清晰，缺乏主题与故事性； 商业动线规划不合理，并未形成“大街小巷”“逛”的概念，2.2公里长的商业街区,并未合理的设置商业岛,其规划长度远远超出了商业疲劳尺度。 商业业态布局不合理，业态散乱且档次较低，同时并未形成良好的后期运营管理体系。,甲蕃古镇： 项目缺乏系统完善的后期管理运营体系，致使项目在运营层面很难做到“始 终如一”的服务宗旨。 项目对于建筑、园林、道路的细部维护不到位，导致项目的形象及品质感逐 步下降。 项目商业故事缺乏延续性的特征，仅仅有故事形式，而并未形成故事灵魂。,准确的商业定位，独具特色的建筑设计，全方位、综合性、立体化的运营体系是商业项目与度假项目持久再生的根本.,4、九寨沟案例,24,24,九寨沟县宏观经济形势整体良好，各项经济指标均呈现持续、平稳的增长态势。与此同时，县城镇居民人均可支配收入的持续提升，人民的消费需求继续扩大，消费能力也日益提升，为项目今后的市场运作打下坚实的基础； 随着九寨沟整体规划由“观光游”向“休闲度假游”，由“沟内游，沟外住”向“沟内游，县城住”的战略型转变，旅游人文民俗资源的深入挖掘，将极大的拓展九寨沟旅游市场的纵深，为九寨沟旅游市场带来了新的活力，也为项目今后的发展带来了契机； 高速交通路网及高速铁路的配套设施建设，将极大的改善九寨沟的通达网络，未来将吸引更多的自驾游客群，为项目开拓度假旅游市场奠定基础；,四、九寨沟旅游分析,九寨沟宏观经济、政府旅游规划、路网设施，为本案提供了良好的发展外环境。,1、九寨沟规划状况,25,旅游接待人数和旅游收入持续迅速增长，旅游业已成为九寨沟县的重要支柱产业。 旅游产品不断丰富，大大提高了游客的观赏性和参与性，从而提高了游客的停留时间，有效地拉动了旅游从属产业经济的发展，拉动了地方社会收入的增长。 旅游酒店配套及环境得到改善，星级酒店数量和规模得到提高，改善和增强了九寨沟旅游住宿环境，提高了旅游接待能力。但是由于酒店布局过于集中、密度过大、使得宾馆资源未能充分得到利用。 九寨沟旅游人群以国内游客为主体，主要客源集中于川内、重庆及北京、上海、广东等经济发达地区，海外入境游客人数保持了逐年增长的态势，主要集中在邻近中国大陆的亚洲国家和地区居民。 旅游消费结构不合理，旅游消费单一。目前九寨沟综合人均消费1106元/人次，其中景区门票和车票占比重较高，而购物、娱乐等消费所占比重偏低。 旅游产业链尚未完全建立，缺乏为游客提供休闲、娱乐场所与自助参与项目，这样就使来九寨沟的游客停留时间相对较短，食宿、娱乐等单项消费指标较低。,2、九寨沟旅游发展现状,九寨沟旅游发展现状，1、为本案呈现了一种趋势的可能 2、并提供了空白的市场契机。,26,九寨沟沟口商业已形成恶性循环态势，商业业态规划混乱，不具档次及特色，既无具有本土特色的餐饮，又无具有个性的主题餐厅、酒吧及具备一定特色的茶坊；同时，特色旅游商品不精致不够档次，因此很难让游客停留，也就无法刺激游客的消费热情。 九寨沟老县城商业环境“脏、乱、差”，商业形式较为初级，业态规划仅以满足当地人日常生活为需求，因此无法吸引游客前来消费。 九寨沟新县城规划起步较晚，商业环境较好，业态规划也主以餐饮及休闲娱乐为主，但人气明显不足，消费人群仅为九寨沟县本地居民；因缺乏具有特色的商业街区，亦无法吸引游客前来消费； 根据调研数据，商家总体上看好未来九寨沟新县城的发展，认可未来新区的规划前景。同时也比较认可未来南坪古镇项目的发展，对于入驻本项目，商家关注度最高的分别是市场氛围、后期运营管理及价格，因此项目未来的人气及后期管理决定着未来商家的入驻情况。,3、 商业发展概况,沟口商业的规划混乱、老县城的脏、乱、差，为本案的商业规划提供了市场契机。,27,27,县城宾馆较少从分布情况来看，九寨沟酒店目前主要集中于沟口彭丰村及漳扎镇白水河沿线。而县城目前仅有8家酒店，档次较好的酒店有3家，分别为黄埔大酒店、万豪酒店、九力商务酒店。 九寨沟酒店接待能力需要进一步加强随着绵九高速的开通，航空条件的改善及未来高铁的开通，将会给九寨沟的接待能力增加更大的压力，这意味着我们项目的酒店、客栈面临巨大的机会。 大部分星级酒店商务及娱乐配套较弱根据调研数据来看，九寨沟目前五星级酒店客房数量在500-1000间左右，配套大型会议室、餐饮、娱乐、休闲等设施；四星级酒店客房数量分布在80-276之间，部分有餐饮、娱乐及小型会议室；客栈的客房数量分布在40-60之间，配套较为简陋。除了五星级酒店及少量四星级商务酒店配套较为齐全外，大部分星级酒店商务及娱乐配套较弱。,4、酒店宾馆发展概况,酒店接待能力较弱、配套较差，为本案酒店向高端、特色方向发展提供了契机。,28,综上所述，九寨旅游目前缺乏好的旅游集散地、民俗体验中心、亲水公园、完整的旅游线路、完善的度假旅游产品，项目存在巨大的市场机遇。,分析结论,九寨沟目前整体商业状况较为混乱，商业形态较为初级，尚无大型的休闲娱乐中心，缺乏高端和具有本地特色的餐饮、具有个性的主题酒吧、特色茶楼以及精致旅游商品，这也为南坪古镇今后的发展带来了绝好的机会； 九寨沟酒店集中分布于九寨沟景区沟口附近，周边娱乐休闲配套设施严重不足且档次较低，伴随着南坪古镇的打造，将会吸引更多的游客住宿、体验、游玩，这也为项目酒店和客栈带来了发展机会； 根据调研数据显示，商家普遍看好未来九寨沟县新区的发展，认可南坪古镇的发展前景，对于是否入驻本项目，其关注度最高的问题主要集中在市场氛围、后期运营管理及租金水平。,29,一、战略定位 二、形象定位 三、功能定位 四、产品定位 五、市场定位,1战略定位,打造九寨首席民俗观光旅游度假小镇,九寨风景 人所共知， 九寨民俗，对外称秘， 本案深挖九寨民俗， 白马舞、南坪小调、羌笛及其制作工艺， 白马涂墨节、熊猫舞、朝哲祝酒词， 白马服饰、九寨民居、风情饮食引力无限， 南坪古镇将成为九寨游必游的民俗观光旅游度假之所。,31,2形象定位,鉴于九寨沟风景名胜区巨大的知名度及影响力，南坪古镇的项目定位，既要积极地借势九寨沟，又要避免为其巨大的声浪所淹没。因此，可以将南坪古镇打造成全面展现九寨历史民俗万象精华、深入体验九寨独特生活方式的旅游目的地，从而与九寨沟景区的自然景观互补，形成不同的游览方向； 未来的南坪古镇，是一个动静相宜的欢憩天堂；同时，考虑有别于丽江等知名度假胜地的风情，可充分结合九寨沟当地的民俗民风，将“野”的概念挖掘透彻这种“野”，可以是原始彪悍的少数民族风情，更可以是行为的豪放、性格的奔放、内心的狂野、聚会的狂欢、心情的释放，将其打造为九寨生活方式的独特灵魂。,“ 醇风白水 狂欢之都 ”,32,“醇”有厚重、回味、微醺之意，“风”意指历史民俗千年积累而成的民风，“醇风”二字蕴意虽世风不古、但南坪大有古风，建筑、街巷、民俗观光、客栈、酒吧食肆，白水河畔醇厚民俗的万象精华展示，是南坪古镇最核心的商业符号。 白天，这里是游客流连忘返的摄影胜地,醇风白水,33,狂欢之都,南坪古镇最终将沉淀为大九寨独特生活方式的栖息地，这种生活方式的核心与灵魂就是“狂野”，奔放彪悍的民族风情，狂放自在的个人体验，这一切都在清明的夜色当中得以释放： 狂野的开市仪式，奔放的广场狂欢，人气鼎沸的滨水酒吧； 或把酒言欢，或载歌载舞，或三五挚友把臂踉跄而行，总之，疯狂享受这天赐的九寨吧 夜晚，这里是狂野奔放的自由之都！,34,打造九寨首席民俗观光旅游度假小镇,3功能定位,35,通过深入研究九寨沟的市场状况，并结合我们的考察结果，我们对南坪古镇的业态定位如下： 商业部分总建筑面积约125679 ，其中五星酒店占48%，院落式客栈群及主题客栈约占30%；主题餐厅及酒吧约15%，特色商品店约占7%。,4产品定位,集客栈、酒吧、食肆、特色购物之民俗大成的商业小镇,36,5.市场定位,38,一、规划理念,二、整体布局,三、业态规划及动线组织,四、建筑风格,五、单体设计,六、街区设计,七、节点设计,八、典型空间设计,九、衔接点设计,十、物业管理建议,十一、分期开发策略,39,39,1规划理念,规划理念-1,规划理念-2,一个成功的旅游度假项目，应是自然人文资源、独特的生活方式与纯粹本土特色的个人体验三者之间的融合。南坪古镇的规划，除了充分挖掘与运用本土的人文民俗元素之外，更要注重对“狂欢”二字在建筑、景观、小品等方面的全方位诠释。,南坪古镇具体的建筑规划及业态设计，要充分考虑人的尺度与商业本质。在尺度感方面，要充分考虑疲劳尺度（大约是6080m）和“意犹未尽”的尺度（即两个基本循环，一个基本循环大约为300m）；在商业本质方面，根据不同的业态，建筑设计也应有所区别。,40,高端精品院落式客栈群、特色食肆、特色商品区,五星级酒店,温泉spa,大 门 、 广 场 及 博 物 馆,滨水酒吧区、主题客栈、主题餐饮区,2、组团建议,41,31 业态规划,通过深入研究九寨沟的市场状况，并结合我们的考察结果，我们对南坪古镇的业态定位如下： 商业部分总建筑面积约125679 ，其中五星酒店占48%，院落式客栈群及主题客栈约占30%；主题餐厅及酒吧约15%，特色商品店约占7%。,3业态规划及动线组织,42,3业态规划及动线组织,南坪古镇的街巷设计宜充分演绎项目形象定位“醇风白水，狂欢之都” ，并与业态规划相符从北向南，通过从静至闹的视觉过渡，高度浓缩、全面展示九寨沟历史民俗，使游客心情逐步走向狂欢。建议如下图所示：,狂欢广场：演绎狂放的视觉盛宴，具体功能容后阐述。,面具街：本区域功能为高端精品客栈，以舞面具为主题，营造旖旎神秘之美；,武士街：系喧闹的餐饮酒吧核心大街，街巷设计以“遗忘千年的白马武士”为主题，营造远古战士的豪放遗世之美；,踉跄酒吧区：本区域为南坪古镇最为热闹的区域，以酒文化为主题，营造酒后把臂踉跄的自由之美。,不老街：是温泉spa中心大街，以长生不老的神仙主题，营造神话浪漫的怡人之美；,烟厂街：本区域功能为水畔食肆，以“赶烟厂”为主题，营造罂粟的邪恶之美；,琵琶街：本区域系高端精品客栈向喧闹的餐饮酒吧的过渡区域，以“南坪小调”为主题，营造细腻、亲切的悠扬之美；,古镇游记见、闻、听、感 如果去南坪古镇，这里的开街仪式一定能不能错过，当霞光升起的时候，这里的狂欢也将开场。远远就能看见五彩的狼烟冉冉升起，让人不禁遥想当年这些白马藏人中是否是发生过烽火戏诸侯的故事。 近了到了，在大门口已经能看到狂欢广场上大家载歌载舞，16支藏族筒钦分列大门两旁，也许当年土司们凯旋回营时，就是这种的庄严狂欢的热闹景象。尽情的加入进去吧，不用羞于青涩的步伐，照着跳也好，随意舞也罢，释放自己就好。 当开街仪式结束后，如果向右走，就是面具街了，各式各样的面具都有一个美丽动人的传说，选择自己喜欢的面具带上，可想起了大明宫词中太平公主接下薛绍面具的那一刻，也许你也想和谁在此演演这个浪漫的邂逅。 走到这条街头再之字折回，就是烟厂街了，沿着水岸有一些以罂粟为主题的小小食坊，墙上大朵的罂粟彩绘红、黄、蓝、紫热烈绽放，有人在水岸边吃着罂粟形状的糕点、喝着酥油茶，晒着太阳。当然在这里还可以听到对岸“琵琶街”掠过水面隐隐传来的南坪小调，这音乐的清雅此时、此刻、刚刚好 过了琵琶街以南就是“武士街”，沿街有一些白马武士的雕像，个个看起来都是那么勇猛善战，除了看还可以吃吃武士们吃的特殊菜谱，筷子自然是不必了，用手、用刀、用剑随便你，烈酒、烤全羊、原生炖羊肉、野生药材补汤，随便点。这里吃饭不能太斯文，大块吃肉、大碗喝酒最好，要是能先喊一嗓子：酒家，来二坛青稞酒、5斤牦牛肉，吃来更过瘾。 再往南就是沿河踉跄酒吧区，这里不是秦淮河，后庭花也过了时。倒映在水面的灯红酒绿却像罂粟一样让人不可自拔，摇滚的人们，在呐喊中相识，三五成群，踉踉跄跄的醉态在灯光下也有一种迷醉的美。 此时往东就是“不老街”，试想在冬天的时候在此泡泡温泉，看漫天飞雪，是怎样一番惬意的景象，而旁边就是锦江宾馆，如果你想住在高处一揽古镇全貌，或者还有几个商务会议要开，这就是最好的选择。南坪古镇，身狂野，心自由,3业态规划及动线组织,商业故事演绎,44,32 业态规划,1,7,2,8,6,3,5,4,9,商业内街的主要商业岛有9个，项目的业态分布即以这些商业岛为枢纽。根据功能分区，我们将9个商业岛进行分成3组，并进行具体的业态规划。,3业态规划及动线组织,45,45,3业态规划及动线组织,动线的设计，重点考虑以下三点： 在项目内部，注意商业岛与重要节点的设置； 考虑与永丰上中下三寨之间的合理过渡与衔接。由于项目占地面积较小，商业纵深严重不足，必须通过科学的动线设计，扩大基本逛街循环，构建“意犹未尽”的尺度。 内外循环之间要相互衔接，自然过渡。,内部循环：由两个小循环构成，a：商业内街小循环，大约为700m; b：五星级酒店及温泉spa区域的小循环，大约为800m；,外部循环：通过将进入永丰三寨的主要路线连接起来，构成项目与上中下寨之间的循环。该循环可利用中间的市政路，分割成两个小的循环路线；各动线以广场作为结点进行交叉。同时建议争取政府支持，将项目周边的通过性交通重新组织，避免车流滚滚或形成拥堵，破坏项目的风情；未来的到达性交通则可直接进入外部停车场。,33 动线组织,46,3动线组织及业态规划,34 逛街循环,目前南坪古镇的建筑规划，基本的逛街循环、节点和商业岛都已呈现。 内街的逛街循环，大约为700m，构成三个基本逛街循环，达到了“意犹未尽”的逛街尺度； 该循环有3个小循环，每个小循环大约为400m，形成了基本的逛街尺度； 其中大街长约350m，小巷长约120m，大致符合商业规律和人的疲劳尺度。 基本循环-1：本环线将大门、广场与内街串联起来，建筑设计应注重与大门、广场之间的过渡与衔接，创造和谐的场所感；业态规划则应充分切题，点透项目的经营主题； 基本循环-2：本环线位于内街的中心，建筑应极为精萃，能传神地呈现本土特色，业态则精彩纷呈； 基本循环-3：本环线位于内街的西段，本区是进入项目的重要入口之一，其仪式感、场所感的营造及业态的规划也不容忽视。,47,41 建筑风格,4建筑风格,九寨沟县的民族构成以汉族和白马藏族为主，其中汉族约占到60%，主要来自陕西、甘肃等西北地区；藏族约占30%，此外还有少量的回族，基本没有羌族的踪影。经过长期的民族融合，藏族已基本汉化，生活习俗与建筑形态大致趋同，以西北的民居文化为主。 本区若是凭空地出现一些异类建筑，必将与本土人的文化认同心理发生冲突，也违背了“只有本地人喜欢，外地人才可能喜欢”的商业规律。有鉴于此，我们对南坪古镇的整体建筑风格定位为现代九寨民居风格要求兼顾建筑伦理与舒适度：,现代九寨民居建筑风格,白马村寨：自然分布，错落有致。,48,现代徽派建筑：万科第五园,北京四合院,现代北京四合院：观塘别墅,传统徽派建筑,42 建筑设计手法,4建筑风格,目前国内对现代民居已有比较成熟的做法，主要代表有现代北方四合院、现代徽派民居、现代岭南民居和现代川西民居等，这些做法值得深入借鉴。,49,42 建筑设计手法,4建筑风格,南坪古镇的建筑设计没有可具体参照的案例，需要建筑师有选择地提炼九寨沟的建筑元素与民俗符号，形成具有浓烈九寨风格的新建筑。大南坪片区的整体建筑风格应当协调，让本地人看起来异常亲切。此外，“设计有想法，建筑很糟糕”也是目前川内大部分景区建筑的通病，在此必须予以规避。,传统九寨民居,现代九寨民居,？,50,5单体设计 / 设计蓝本,51 设计蓝本,永丰乡殷家大院,一进院 一进院堂屋 一、二进院之间的甬道,关于南坪古镇的单体建设，我们建议以本土富有历史韵味与传统气息的永丰乡殷家大院为设计蓝本，根据现代人的活动尺度与审美取向，按照现代九寨民居建筑风格进行改进设计。单体的设计，要充分考虑空间的尺度感和未来营业的顺畅。 殷家大院为清朝末期的建筑，建筑格局为二重进院，庭院之间通过狭长的甬道进行连通，建筑形态随形就势、高低有序、自然错落，反映着典型的汉族长幼有序的伦理思想，是极为典型的本土建筑形态。,51,二进院堂屋 光绪年间的牌匾 一、二进院之间的甬道,庭院,门廊,5单体设计 / 设计蓝本,51 设计蓝本,52,外立面的设计，是塑造街巷风情的极为重要的一环，因而要注重与街巷名称的融合，这里除了保持整体建筑风格的统一与建筑形态的协调之外，要尤为重视街铺门面与橱窗的设计。 同时，为了营造舒适的街区感，主要临街面的建筑高度也应有所控制，该高度与街面宽度之间的平均比例控制在1：2之内，即主街的宽度约为12m。,5单体设计 / 外立面,52 外立面,成都宽窄巷子,53,相对于街巷，庭院是一个半公共空间。庭院的设计，注重以下两点： 一要强调与室内空间的对比， 二要注重与街巷情境的反差，以特定的主题（这种主题的昭示，最好在每个店的店名当中 就能体现出来，言简意赅，寓意深刻），营造特定的场所感。,5单体设计 / 庭院,53 庭院,成都宽窄巷子,54,6街区设计 / 街巷,61 街巷,街巷的设计，在充分考虑人的活动与交往尺度的前提之下，要注重主题与情调的营造，构建每一个节点的独特场所感；通过情境的转变与意趣的对比，例如风格的反差、明暗的变化、情境的矛盾、业态的转变、街铺的设置等，使街区的风情千姿百态、摇曳多变，使游客在不知不觉之间，趣味盎然地“大街小巷逛起来”。 小巷命名建议在每一个商业岛设计一座独特的视觉小品，如高大乔木、风情雕塑、地面铺装，并以此命名该小巷，增强识别感。,55,街铺（主要位于院落式客栈群的门房位置）的 设计，要充分根据商业规律，不同的业态，相 应的橱窗与门廊设计，也应有所不同。 九寨沟县拥有众多的本土民俗文化符号，都是 极为重要的设计元素，在此应大量加以采用。,工艺品商店应注重展示性与气氛的营造，同时保证一定的神秘感，我们建议一律不考虑街头营业。,特色服务性商店，例如主题酒吧、主题餐厅等，可采取街摊的形式，展现街区的风情与活力。在设计上应考虑业主与顾客、顾客与顾客之间的互动，空间设计应注意有一定的穿透性。,门房,6街区设计 / 街铺,62 街铺,56,所谓“九寨归来不看水”，南坪古镇既然位于大九寨区域，水元素的运用应成为一大亮点。未来南坪古镇的水系，应根据不同的主题区域，例如广场、五星级酒店及温泉spa区、客栈区、酒吧区、特色商品街区、乃至室内空间（可将水流引入庭院、大堂、餐厅或酒吧之内）等，水流的形态（如宽窄、深浅、缓急及色调）都应有所差别，真正营造出一种梦幻般的摇曳感；同时还可以将温泉引入少量主题客栈当中，营造一种“泡温泉看雪景”的情调，增强旅游淡季的客栈风情总之，南坪古镇的水，应当是九寨沟天籁之水的先声与铺垫。 我们建议从中寨村流入白水河的溪流（位于南坪古镇的东北角）也应纳入规划，目前中寨村正沿着该河修建景观大道。我们既要直接利用该河的水体，扩充水量；未来也要通过该河及景观大道，实现与中寨村的自然衔接。 在南坪古镇中的岛、商业节点等重要场所，可以考虑移植少量当地的大型乔木，增加项目古朴的韵味。,中寨小河,当地古树,6街区设计 / 园林,63园林,57,导视系统应与主体建筑、建筑节点等，一起也成为街区标志和景观的一部分。因此，导识系统的设计要求多样性，如固定墙面式、小型立柱式、传统路牌式等，都可予以采用；同时还应考虑其商业功能，注重对周边商铺之间的引导性。,6街区设计 / 导视系统,64 导视系统,58,如同导识系统，照明系统的构建，除了满足其功能性之外，它本身也是街区风情的重要组成部分。 不同的主题空间，如民俗广场、滨水酒吧街，其照明系统的设置应根据空间的功能与意境而有所区别；可请广告公司进行专门定制设计。,6街区设计 / 照明系统,65 照明系统,59,7节点设计 / 大门,71 大门,主出入口的设计，既要强调其昭示性，又要讲求亲切的尺度与自然的过渡。 我们的项目未来应是一个非常自我、非常自在的空间，因此不便追求森严的气势与壮阔的场景，而讲求怡人的尺度与自我的场所感，以及与周边的其他设施之间的和谐共融，让人在不知不觉之间完成空间与空间之间的过渡，从而达到参与性与体验性的目的。,南坪古镇的主入口设计，还应为未来的“开市”仪式做准备。这个仪式也将成为我们的一大景观，因此在设计上也应当加以考虑。,60,72 广场及博物馆,作为城市意象系统中的重要组成部分，广场的设计应具有鲜明的主题与高度的可读性，而 不仅仅只作为一个功能性设施。 通过深入考察当地历史民俗，我们的构想是打造一个“泛博物馆”式的主题广场，精准地 提炼汉人、白马人和安多人的核心文化元素，展现九寨沟县民族之间“小冲突、大融合” 的历史进程。,该广场的设计，可考虑适当下沉（深度不超过1m），此举既能形成较为明显的场所感，白天可以用以经营；到了夜晚，又能成为互动的娱乐空间。,博物馆的设计，除了现有方案之外，能否采用另类的方式，比如类似卢浮宫金字塔的做法，以现代的手法表现民俗风情？在取得与周边建筑谐调的前提下，该手法所导致的巨大反差可产生极大的视觉冲击。具体的建筑形态，可以白马山寨的青杆神树造型为基本元素，象形化设计。,另类思考,7节点设计 / 广场及博物馆,61,7节点设计 / 广场及博物馆,泛博物馆特殊符号建议 禁毒爱国主义教育基地,九寨沟近现代是一部反映冲突、融合的独特历史，而其中最突出的元素即时数百年前的“赶烟厂”，我们不应回避，但须巧妙设计，规避相关法律的障碍。 建议以全封闭电影场景形式，实体展现罂粟种植、养护、采割、提炼的全过程，在过程设计及内容讲解方面要突出罂粟邪恶的妖艳、宣讲党和国家在禁毒方面的实际行动和绝对信心。罂粟对绝大多数国人而言是极其神秘的，过去的南坪是著名的“南土”之源，今天，南坪古镇将成为国内最知名的禁毒爱国主义教育基地之一。 这一特殊符号一旦成立，将对南坪古镇未来宣传推广产生深远影响。,62,大门和广场区域，主要强调仪式感与场所感。我们将通过焰火、灯光、音响、表演等系统，在每天上午和夜晚的特定时间，对外宣告南坪古镇的开市，今后这个仪式也将成为一大景观。,白天,音响系统 狼烟系统,白天仪式： 在碉楼顶部设置与广场设置组合音响（超强高音与超重低音），并设置喷射式彩色狼烟系统； 在开市之时，在广场16支藏族筒钦，以“进军欢乐”为主题奏响进军号角（该乐章应仔细经过编排，乐曲元素有号角、马嘶、吆喝等，要突出狂野的欢乐、豪放的自由），同时向高空喷射绚丽的彩色狼烟； 暄腾的藏族马队载歌载舞，由两端向大门聚集，列队完毕之后，再分队沿着外部循环奔入下寨村，最后再回到大门； 舞巡演紧接马队，由两端向大门聚集，然后分队沿主街巡游，最后在广场上“斗舞”。,7节点设计 / 大门及广场,63,舞路线,马队路线,白天仪式,7节点设计 / 大门及广场,64,夜晚仪式,音响系统 灯光系统,夜晚仪式： 在碉楼顶部设置与广场设置组合音响（超强高音与超重低音），并设置焰火式喷射式灯光系统； 在开市之前几分钟（具体开市时间为路灯亮起之时），以一首透彻嘹亮的高原清唱为前奏；接着随路灯的亮起，焰火式灯光喷射而出，狂欢主题的乐章开始奏响，夜市正式开启； 广场上，情人之间、朋友之间、陌生人之间，在组织者的引导下，成双成对跳起了熊猫舞，为接下来的涂墨狂欢铺垫；南坪琵琶小调则在一旁伴奏； 随之而来的涂墨狂欢节则将整个开市推向了高潮，在熊熊的烟火之间，令人全然忘了自我，沉浸在无止尽的狂欢之中,7节点设计 / 大门及广场,65,商业岛的设置： 要照顾到游人的疲劳尺度，它是一个游人驻足流连，乃至休憩的空间，要求具有很强的场所感，可通过适当地抬高或下沉地面，或设置公共休憩设施等来营造； 商业岛也是服务性商店，如主题餐厅、酒吧等，向外延伸营业空间的重要场所，因而要注重整体空间感的营造； 我们不建议引入商业“集市”，以免破坏街区的风情。,73 商业岛,7节点设计 / 商业岛,66,8典型空间设计 / 五星级酒店,81 五星级酒店,五星级酒店的基本风格目前已基本确定，具体的设计方案也由锦江宾馆负责跟进，我们在此强调的一点是：要注重本土建筑符号的挖掘与运用，走出一条与九寨天堂不同的路子。,67,82 温泉spa会馆,8典型空间设计 / 温泉spa会馆,温泉spa会馆的设计，在原先方案的基础之上，建议适当增加建筑面积，增加商业业态，并明确其内部的功能分布；在建筑形态上，要求空间感更为丰富、更富创意。本项设施在硬件上与悦榕庄酒店错位设计，主要服务对象为中档客群，具体建筑体量应咨询悦榕庄酒店公司后确定。同时，我们强调情境的对比与本土元素的合理利用。通过情境的对比，制造戏剧性的空间意象，使人会心一笑，兴趣盎然；通过对本土元素的运用，达到保护本土人记忆、增强外地人体验的目的。 这种手法也将广泛运用于整个项目的空间设计上。,本土记忆符号： “严禁下池塘洗澡”,68,83 主题客栈及酒吧,8典型空间设计 / 主题客栈及酒吧,客栈、酒吧、餐厅是体现我们项目风情的主角。因而，客栈与酒吧的设计，在保持整体建筑风格的统一之下，内部空间应充分展现不同的个性与风情。考虑到今后商业运营所需，所有客栈的客房数量建议维持在612间客房，面积约为300600。 同时，建议少量客栈与酒吧可采取定制方式，它们的故事演绎与空间设计，可由导演或舞台设计等人来设计，从而形成具有固定主题与风情的场所，以契合高端人群的口味与审美，最后再由建筑师负责具体的施工图设计。,德国著名的新天鹅堡便是由一名舞台设计师设计的，它之所以成为一个经典，是因为突破了窠臼，淋漓尽致地展现了一代大公的梦幻世界，进而也吸引着全世界无数的梦幻者。,这里的客栈与酒吧，是一个享受自我、享受欢乐、较为自在的场所，它的主题营造与空间艺术，应成为我们整个项目的精蕴与灵魂。,69,主题客栈意象,大理喜林苑，原是国家二级文物保护单位杨家大院，通过主人对当地元素的运用，主题风情的打造，已形成一个个性独特、有口皆碑的客栈。,庭院及天空,露台与麦田,8典型空间设计 / 主题客栈及酒吧,70,84 滨水酒吧街,滨河区域未来是一个活力四射、热闹非凡的的特色酒吧群落，设计上应充分考虑“动”与“闹”，强调参与性、互动性和体验性，因此在建筑形态上，应避免“围合式”或“半围合式”的格局，建议以“开敞式”的错落进行排布，注意空间之间的穿透性与过渡性（如酒吧与酒吧之间的影响与互动。考虑到未来商业运营所需，主题餐厅和酒吧的室内营业面积建议保持在200左右，局部可适当扩大，但原则上不应超过600。,8典型空间设计 / 滨水酒吧街,71,滨水酒吧街意象,旧金山的渔人码头，通过鲜明的主题、特色的风情，已成为魅力独特、人气鼎盛的娱乐街区。,主题鲜明,8典型空间设计 / 滨水酒吧街,72,与新城区的衔接,与永丰乡的衔接,这种衔接，不仅仅只是建筑形态的衔接，它是深层次的历史、民俗、人文，乃至实际生活的衔接，建筑只是一个载体、导向与过渡。 我们将通过对道路的改造、景观带的营造、广场的设计、业态的布局、商店的设置等等，完成项目与周边其他设施的自然过渡与流畅衔接，让人在游逛之中，不知不觉完成了空间的过渡与意趣的转变。,9衔接点设计,73,我们的项目为古镇形式，若凭空地建造一座古城，缺乏人文文化与相关经验的支撑，将完 全失去亲切的尺度；若是完全采用现代建筑风格，则将彻底失去“醇”味。 我们的整体建筑风格应以现代九寨民居风格为基调，表现鲜活的地域特色；在此基础之 上，可适当地提炼与改造。由于涉及各区域之间的建筑衔接，必须解决两大问题，一是现 代与传统的融合，二是新旧建筑的过渡。,由于要将永丰乡上中下三寨一并纳入规划， 作为商业功能的延展，那么新旧建筑之间 就必须要形成很好的过渡空间，富有亲切感。,新建筑,老建筑,现代与传统并不矛盾，若能通过适当的创意处理， 完全可以使之相得益彰，造成鲜明的视觉效果， 而且建筑个性也极为鲜明。,成都西蜀廊桥,法国安纳西,9衔接点设计,74,10物业管理建议,在欧美国家，建于15、16世纪的建筑随处可见，越是有历史、有故事的物业，价值越高。这在很大程度上是由于西方国家重视物业的资产管理，而我国则普遍缺乏这种理念和管理能力。南坪古镇作为一个持有型项目，必然要关注物业本身的保值与增值，因此我们建议构建“资产管理”式的物业管理体系将资产管理的方法溶入物业管理中的目的，是通过运用资产管理手段，弥补管理和服务中的不足，消除业主对物业管理的误解，最大限度地创造经济效益。 南坪古镇可以延请专业的物业管理公司进行管理，此举既可以保证物管的质量，降低日常的运营成本；又能使商业管理公司专注于商业运营。同时，物业管理服务应提前介入项目发展的工作流程，以免在项目后期造成不必要的成本增加。,75,招商策略 运营策略,根据同致行多年旅游商业地产经验，一个成功的商业旅游项目，最终将形成235格局。,5,2,3,20%主力店付出一定的代价（主要是由发展商掏钱装修，后期 联营扣点）来招主力店，核心目的在于点题，确立项目的定位与 档次，起到拉动作用。主力店的独立生存能力非常强，又有稳定 的客源，可为项目发展带来积极的影响。,30%本地特色店拿出优惠措施招本地特色店，这也叫“勾匡”， 以主题客栈、酒吧和餐饮为主，目的在于稳定业态，同时也是形 成街区风情的主力。,50%个人特色店部分愿意在这里赚取“生活”的客户，在 招商总原则下，按照自己的意愿打造特色小店，赚钱并非唯一的 目的，他们更在乎赚取一种生活方式。是最核心的利润来源。,一、招商策略,以主力店拉升项目整体形象，以特色店树立灵魂、以个人店丰富人文内涵,77,77,1、招商思路,先主力、再特色、后填铺整体遵循“狂欢之都”原则 首先解决主力店招商。在各重要结点以主力商家带动整个片区。主力商家的知名度和行业影响力，直接关系到后期非主力商家对项目的信心。（目前的五星级酒店及温泉spa会馆的招商已基本落实，为南坪古镇的招商打开良好的局面；） 其次为本土特色店的招募。主力店之后一个项目运营成功与否，很大程度上由项目的特色决定，充分挖掘九寨沟本土特色，关系到项目差异化形象的的建立，是项目后期成功运营的基础。 再次完成个人特色院落式客栈、餐饮、酒吧的招商，这部分招商完成将呈现整个项目的基本风情，也便于顾客停留，逐步积聚人气； 最后：填铺阶段，完成剩余客栈、酒吧、餐厅及特色商品店的招商。此阶段面临商铺种类多样，面积较小的零散式商家。 以上招商顺序为阶段重点，在实际过程中各阶段有交叉，最终形成235格局。,2、按区域划分： 九寨本地在此重点招募本土特色店商家。 九寨周边城市重庆、成都、西安、等周边省会。这是距九寨相对较近的省会城市，人群有较强的经济实力，同时便于商家考察，在商家心理上的距离感不会太强，这是招募235原则中5的重点招募区域。 全国主要为品牌店和游客变商家的个人特色店。,1、按人群类别划分： 投资者看准区域市场的前景，采用炒租金、购买一定年限的使用权介入项目。 经营者 职业商家，包括主力店、部分连锁特色店的商家。 当地居民变商家，在本土特色店的培育中，需大力挖掘、培育本土居民入驻。 游客变商家，一些喜欢我们的小镇、愿意在这里赚取“生活”的客户。,2、招商对象,针对以上招商对象，后期的招商渠道入下：,79,79,当地村寨的村长，意见领袖。例如与各村寨村长洽谈，组织、鼓励、引导各村寨充分挖掘本村特色资源（如建筑、饮食、手工艺），以村寨集体持有方式开设商铺，形成相互竞争的有利局面。 行业意见领袖。例如酒店业、餐饮业、酒吧业的龙头，龙头的认可，能带动很大一部分商家的追捧。 相似项目商家。例如对丽江、阳朔、其余商业街商家，进行正对性招商。 国内外商业联盟。诸如同业公会、全国工商联合会、连锁行业协会、民间商会（尤其是温州商会、福建商会）他们都具有庞大的客户资源。 同致行招商团队。深圳同致行全国分布有10个分公司，销售网络广阔，拥有大量长期经营的商家客户。 国内外连锁企业。知名品牌主力店直接招商，一对一的定向洽谈，例如星巴克。 主题商业：对名企、名牌、名品进行有重点的招商，此类招商纳入重点客户市场范畴，通过目标市场的细分和筛选来锁定客户。,3、招商渠道,4、招商政策,对于主力店，可采用发展商补贴装修、联营扣点的政策，吸引入驻。 针对本地特色商家，建议提供为期一年的免租培育期。 划定时间节点，按照入驻先后顺序进行优惠，最先进驻优惠最多。例如在开街的三个月前进驻，可享免半年租金优惠，在开街的前三个月内入驻，可享三月优惠等。还可按照时间节点来减免物管费。 对于一些联合商家的入驻，可采用“团购”有优惠的方式来吸引商家。 为了发动商家找商家，可采用“老代新”有奖金的方式，提升已签约商家的推荐激情，形成“商家再招商”的良性格局。,81,样本说明：沟口的样本主要为临主街的商铺、老城区主要为十字街南北向的临街铺面，新区主要为临主干道的商铺。,5、价格测算/租金,通过与九寨沟口、老县城、永丰新区具有代表性的商业设施的各项因素进行对比，推断出本项目产品的价格区间。,通过以上分析，可得南坪古镇的静态租金约为56元/月。在招商阶段，可以结合市场的实际状况，采取适当的优惠政策。,82,82,6、招商队伍的组建,组织构架,架构说明,策划部负责制定相应的招商策略及推广策略，参与执行并监督具体的实施过程，形成反馈意见，为后续的营销奠定基础； 招商执行部负责具体的招商工作，分为两大组，分别针对大客户与中小客户； 客户服务部的工作为协助签约，客户法律、工商、专修等的后续服务与进店后的各项服务。在前期招商工作结束之后，本部门将并入经营管理公司。,83,83,7、招商流程,二、古镇运营策略,统一招商管理 统一经营主题 统一服务管理 统一营销管理 统一物业管理,一个项目的成功运营离不开“五个统一”,1、商家管理,商家管理宗旨： 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会,现场管理 对古镇进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 (1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。 (2)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 （3)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、pop等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； (4)现场促销：促销活动应遵守商业街的统一规定和要求，不得破坏商业街正常的经营秩序。,管理理念 “服务于经营户，服务于消费者” 每位员工都要在内心深处树立这种服务的理念，而不是管理的理念。商业街的繁荣昌盛直接的取决于经营商家的支持，愿意进入经营的商家越多，铺位租金就会越高，市场才会稳定和繁荣。经营户之所以愿意入场经营，是因为有生意做，也就是他的消费群体非常认可南坪古镇。在实际经营过程中，每位员工都要做到尽职尽责地服务，商家的困难或要求，在不违反原则的情况下尽可能满足；如属于不合理的要求或者超出个人职责范围，要耐心讲明情况或引导到相关部门。不能出现摆架子、不理睬、吃拿卡要等情况。,服务投诉管理 在解决顾客投诉的时候，认真听取消费者和商家双方的解说，并向目击者了解情况，一般的处理结果可以倾向于消费者，以便形成整