限购令对徐州房地产市场的影响和分析201312013.pptx

,限购令对徐州房地产市场的影响分析,引 言,自2011年实行国八条之日起，房地产调控政策陆续出台，因2013年11月出台徐州偶新限购令，因此对徐州市场格局以及近期发展趋势进行分析。,？,新政策解读 本次限购令调整，除限购住宅类产品外，主要在购买区域、建筑面积、购房人群三大方面做出调整，整体趋向更加宽松。,1、限购范围缩小 实施限购区域主要为本市的主城区，包括南三环里、东三环里、北二环与西二环里。新城区、经济技术开发区、铜山区与贾汪区不在限购范围内。最为徐州市具发展潜力的新城区不再受限，极大满足了广大购房者安居新城的愿望。,2、限购面积缩小 新版“限购令”规定，对建筑面积为90-144平米的商品房进行限购。按照新的“限购”要求90平米以下的下户型将不再受限，分析认为，为了提高市场占有率，徐州开发商或将转变开发思路，调整户型比，提升小户型比重。对于广大刚需购房者来说调控新政是有利的。一方面，市场供应量增加，选择多了；另一方面，小户型低总价低首付的特点，也减轻了刚需族的购房压力，实现人们的“居住梦”。,3、限购人群缩小 此次限购政策的调整，将实现以家庭为单位向以个人调控对象的转变。同一个家庭内，凡年满18周岁子女的购房资格将不受父母拥有房产的影响，仍可以独立拥有购买房产的资格。老版的“调控令”，明确本市户籍居民的家庭，或家庭成员之一为本市户籍居民的家庭在受限之列。此外，新版“调控令”还放松了驻徐部队军人在徐州购房的权限，规定只要提供团级以上驻徐部队证明即可在徐州市购买一套房产。分析认为，限购人群的缩小，可以极大扩大购买群体，增加徐州外来人口比重，加快徐州大城市发展步伐。,新旧对比 新版限购政策放宽购房限制，与原有政策相比；限购区域、面积、人群范围缩小，随着新政策的出台，徐州住宅市场将会怎么发展？,？,新限购政策将会给徐州市场带来怎么样的影响,限购区域 限购范围明显缩小， 2011年老版“限购令”要求，限购区域内的老城区明确为鼓楼区、云龙区、泉山区和新城区。新版“限购令”，实施限购区域主要为本市的主城区，包括南三环里、东三环里、北二环与西二环里。新城区、经济技术开发区、铜山区与贾汪区不在限购范围内。,旧政策,新政策,旧市场格局 出台限购令后，为疏解老城压力，优化城市功能，三区鼎立的城市格局初步形成。徐州市城市发展“东扩南进”，新城区将成为城市新核心。人口逐步往开发区和新城区发展。,老城区,经济开发区,铜山,新城区,九里山,新市场格局 新限购令出台后，因为限购范围缩小，购房者选择将更大，市场格局将会缩小；以原本关注度很高的东区为例，解禁后将大大增加该区域的吸引力，预计该区房价将会小幅看涨。加上品牌开发商大面积的在郊区拿地，郊区住房将来也是一个趋势。这次限购令受影响最大的是开发区，客户将大大流失，因限购区域的调整，开发区最大的优势反而变成了劣势，新城区投资客占较大比例，后期会有部分投资客转向更有升值潜力的东区及老城区。,东区,2011-2,2011-3,2011-4,2011-5,2011-6,2011-7,2011-1,2011-8,2011-9,2011-10,2011-11,2011-12,徐州市区商品房成交面积（万）,新国八条”的严格调控，还有加息的步步紧逼和房产税的“敲山震虎，供求双方的观望情绪也将进一步蔓延。 同样，徐州楼市多数楼盘计划推案时间延后，市场供应短缺。,房地产调控政策的逐步落地 成交面积和成交量急剧下滑，市场进入淡季状态 。,徐州限购政策将于五一正式实施，一时恐慌性推盘导致供应量急剧攀升，一改2011年年初以来供小于求的市场态势，市场需求得到释放，引发抢购潮，刚性需求部分恐慌性置业推动本月成交量大幅攀升，同时也看出徐州市场的需求量非常强劲。,成交量继续下滑。,随着房地产调控政策的逐步落地，逐渐由政策主导期转向由市场供求主导期。受政策影响，短期内观望态势明显，市场预期不被看好，开发商不同程度的延迟上市时间或减少推盘量，导致楼市成交量一再出现下滑。,在成交持续低迷，在调控政策持续、开发商资金及年底业绩需求等多方压力下，11-12月入市新盘大都进入降价促销。,除了受“限购”、“限贷”影响，政策叠加效应增强了部分购房者对房价的下行预期，导致市场观望气氛浓厚，购房者入市意愿较低. 10月份形成井喷式增长。,成交量分析 2011年徐州商品房从5月份限购令出台后，成交波动明显变大。对商品房市场有一定影响，但因为开发商采取一系列措施，第四季度有一定回暖。,29.1,25,30.4,57.6,26.3,21.1,19.7,22.4,21.9,41.7,31.05,19.04,旧限购令出台后徐州市场反应 从大的方面看，限购区的标准差为1016，远大于非限购市区的552和非限购县城的573，说明限购政策的实施对住房成交套数有显著的影响，主要表现在限购区内，对非限购地区而言，市区和县城影响作用相近，其受影响要远小于限购区。,2011年1月至2012年6月徐州各区住宅成交情况,2009-2011年徐州整体市场走势平稳；2011年徐州市区商品房成交量有所下滑,2011年徐州市区商品房成交34202套，环比2010年增幅5%;成交面积345.3万，比2010 年降幅7.8%； 2011徐州经历了史上最严厉的调控政策，使得徐州的总体成交量有所下滑。但由于徐州市场以刚性需求主导，其刚性置业需求强劲，以及市场供应量加大，尤其是下半年价格下降的幅度和范围继续扩大、蔓延，更多开发商以价换量积极推盘，促销手段频出、打折力度加大，加之楼盘综合品质得到提升等综合因素导致刚需逐渐释放，取得不错的成交量。,（鼓楼区、云龙区、泉山区、经济开发区、铜山区、九里区）,旧限购令出台后徐州市场反应,徐州市近几年成交套数走势图（套）,徐州市近几年成交面积走势图（万）,徐州市场格局由原来的“东扩南进”逐渐向老城收缩的趋势发展，云龙区对市场的吸引力无疑是最大的。 徐州市在住房市场上，受限购政策影响，成交量波动较大，但整体市场抗风险能力较强； 限购令对限购区的影响远大于非限购区，但是在限购区压缩的住房需求将在非限购区有很大释放； 限购对住房价格的影响主要表现在价格增长幅度缩小，价格并没有实质下降； 对于购房者的心态影响表现在绝大多数消费者支持限购，但对限购的效果认可度不高，受多种调控政策影响，多数人对购房持观望态度。,总结,住宅供求情况 从商品住宅供应情况可以明显看到，新限购政策消息放出后，11月份供应明显达到2013年峰值，创造供应新高，供应面积达到67.7万方，同比增长123.4%；环比增长60%，增幅巨大，分析得出原因：一方面开发商冲刺年关，另一方面限购令放宽，市场将得到很大程度的释放。,2,徐州商品住宅市场预测,从近6个月的供应结构对比可以看出，自新限购政策放出风声后，11月份市场供应为5854套，其中120以下的占到了68%；90-100的推出量大大超出前几个月达到了1247套，预示着未来徐州住宅市场将以90-120为主。,徐州市区近6个月商品住宅供应结构对比,供应结构分析,重点项目供应量分析（鼓楼区）,该区域在市中心，属于商业服务区，生活便利，商业发达，促使该区域房价较高。11月份各个楼盘都在加大推量，鼓楼区共推出1811套，面积很明显相对以往较小。几次调控对鼓楼区住宅销售量都没有太大影响。所以鼓楼区市场抗风险能力很强。,重点项目供应量分析（泉山区）,该区域在云龙湖周圈，属于生活商业服务区，生活便利，环境较好，因为有云龙湖作为基础，地价相对于周边更为昂贵，促使该区域房价部分较高。11月云龙区共推出994套。作为政策调控的主要打击对象，这次部分楼盘解禁，将为该去市场带来利好，所以抗风险能力强，市场潜力大。 。,重点项目供应量分析（新城区）,新城区的快速建设，以及高铁的运行，人们对新城区的关注也越来越多了，加上政府大力发展东区和各种配套设施的逐步完善，交通稀疏、环境优美的新城区必将成为大热。11月份共推出1412套房源，皆为120以下，看得出各开发商在政策和年关的因素下卯足了劲。虽然整体市场区域收缩，但对新城区的影响并不大，由于政府的大力支持和特殊的地理环境，所以抗风险能力很强。,重点项目供应量分析（东区）,云龙区是建设中的徐州城市的核心区，抗风险能力中等，市场潜力强。具有率先发展、跨越式发展的现实基础和比较优势。11月共推出1434套房源。这次限购政策，该区是最大的受益区。今后很长一段时间，该区的推出成交量都会出于很高的水平。,由于该区域基础设施不够发达，生活设施还不齐全，故房价保持在相对较低水平。这次调控政策，对该区打击很大，无论是云龙区还是新城区都会对该区潜在客户造成一定打击。11月份一共只有保利鑫城推出了198套房源，市场表现低迷，所以该区市场抗风险能力差，市场潜力一般。,重点项目供应量分析（经济开发区）,限购令放宽，短期内可以扩大需求，刺激楼市成交量，消化楼市库存； 十一月份开发商加大供应量，创造住宅供应新高； 未来徐州住宅市场将以刚需客户为主、主打紧凑型小户型； 开发商普遍将目标锁定在首置和首改客户； 宽松并不意味放松或放开，信贷依然收紧，价格备案制度没变，以及房产税即将征收，并不会快速抬高房价； 限购人群的缩小，可以极大扩大购买群体，增加徐州外来人口比重，加快徐州大城市发展步伐。,总结,居民对限购政策的观点,3,徐州限购令满二年 近7成居民认为房价依然较高 调查显示，目前近7成网友对徐州楼市调控效果表示不是很满意，他们认为房价并未有实质性降价，房价依然过高。不过，也有小部分网友认为限购令让房价上涨势头得到抑制，房价确实有了下降。,图表来自搜房网调查问卷,居民对限购政策的观点,3,近6成居民支持限购政策持续并加强执行 搜房网调查显示，近6成网友支持徐州限购政策持续执行，并希望政策力度持续加强，使楼价有实质性的下降。,图表来自搜房网调查问卷,居民对限购政策的观点,3,婚房、学位房需求大 刚需占主导地位 80后大军正为成家置业做准备。调查显示，计划购置婚房、学位房的网友占近5成。其中有35.5%的居民表示买房是为了购置婚房。仅有1.5%的网友表示买房是为了投资所用。,图表来自搜房网调查问卷,徐州商品房市场总结,4,徐州商品房市场抗风险能力强，政策调控对市场影响很小，整体市场健康；,1,新版限购政策，与原有政策相比从区域、面积、人群范围放宽购房限制；,从几次楼市对住宅市场的调控来看，虽然受到一定冲击，但是徐州市场整体供应相对乐观，主要体现为徐州刚性需求部分的硬性支撑。 随着09年房价的一路走高 ，徐州刚性需求部分并未得到释放 ，同时改善性需求的增加和部分投资投机性购房的存在等诸多因素 ，也进一步加大了对住宅市场的需求。虽然楼市调控层