2011年辽宁铁岭新城房地产市场简略分析67p.pptx

2010-10,铁岭新城房地产市场简略分析,第一部分 铁岭市情,第二部分 铁岭新城简介,第三部分 新城建设,第四部分 投资潜力分析,第五部分 新城投资环境,目录,第六部分 拿地建议,铁岭市概况,铁岭市地处辽宁省北部，松辽平原中段，是吉林省、黑龙江省通往其它省市和出海港口的必经之路。 现辖银州、清河两区，开原、调兵山两市，铁岭、昌图、西丰三县和两个省级开发区，行政区域总面积近1.3万平方公里，总人口300余万。 铁岭紧邻中国最大装备制造业中心 -沈阳市，是辽宁中部城市群7个成员市之一。,辽宁中部集群城市中的一颗明珠，辽宁北部的“天下粮仓”,铁岭市概况-基本情况,第 4 页,煤电能源之城,红学文化之乡,体育冠军之乡,小品艺术之乡,农副产品基地,铁岭是一个盛产体育冠军的地方。从铁岭相继走出了阎红、陈跃玲、吕刚、刘红宇、孙福明、李卓六位世界体育冠军 。,铁岭还是曹雪芹的关外祖籍和红楼梦后四十回作者高鹗与著名红学家端木蕻良的故乡。,铁岭市是辽宁省重要的能源基地，煤炭储量达22.5亿吨，年产原煤2000万吨以上。燃煤发电能力约占全省的1/4，煤炭资源储量约占全省1/3以上 。,铁岭市是辽宁优质农副产品生产加工基地，辽北粮仓和全国粮食主产区，被誉为辽宁中部城市群的“米袋子”、“菜篮子”、“奶站”和“肉库”。,铁岭是一个盛产欢乐的城市。以赵本山、潘长江等为代表的优秀表演艺术家，给全国人民带去了具有辽北特色的不尽欢乐。,铁岭市概况-城市特色,多元化的背景，成就了一个完美的城市,到2007年6月末，工业园区基础设施已累计投入资金32亿元，起步区面积达到50平方公里，基本达到“六通一平”标准，具备了承接“大、高、外”项目的能力。重点工业园区现有生产企业819户，其中规模以上企业达到429户，超亿元项目102个。,通过建设和打造沈铁工业走廊，使全市人口的60、就业岗位的70、经济总量的80聚集在沈铁工业走廊区域内，工业走廊将成为全市改革开放的先导区、新型工业化的示范区、特色产业的集聚区，体制机制的创新区，新铁岭大铁岭建设的重要增长极。,沈铁工业走廊是连接沈阳与铁岭两市的一条产业轴线，以102国道为轴，南起沈阳市沈北新区，北至铁岭市昌图县毛家店镇，全长150公里 。,2005年12月17日，铁岭市率先启动了铁岭段的规划和建设。工业走廊以工业园区建设为载体，在铁岭段分布着各具特色、功能完备的17个重点工业园区，总规划面积达194平方公里。,铁岭产业概况-沈铁工业走廊,依托于沈阳的核心影响力，打造全面升级的工业产业带,第 6 页,沈铁工业走廊区域范围由一个核心区和两个延伸区构筑的三大经济板块组成，总占地面积为3313平方公里，人口147万。其中铁岭市高新技术产业开发区、铁岭经济开发区、铁岭县工业园区、银州经济开发区四大工业园区位于铁岭新城周边5公里辐射区域内。,预计到2010年，沈铁工业走廊核心区的四大工业园区将有人口50000人左右，其中外来人口为15000人左右，作为以工业生产加工为主的工业园区，其自身没有完备的生活配套，而新城区距离四大工业园区都在5公里范围内，能够提供完善的城市功能与生活配套。,园区内大部分就业人口将选择在铁岭新城安家置业。预计到2020年，四大园区就业人口将达到120000人，外来人口36000人左右。,铁岭产业概况-沈铁工业走廊人口,第 7 页,沈铁工业走廊计划再用5年的时间，通过大力培育产业集群，使有色金属、先进制造、机械加工、橡塑制品、生物化工等产业集聚效应进一步显现，实现产值1000亿以上。使未来的铁岭市人口的60、就业岗位的70、经济总量的80将聚集沈铁工业走廊内。 把沈铁工业走廊推向优化发展的新阶段，加快实现“两个跨越”，即由工业集中向产业集聚跨越，由发展传统工业向新型工业化跨越 在更高层次上参与国际分工，在更高水平上承接国内产业转移，在更广领域上创造发展商机，把沈铁工业走廊打造成功能最完备、服务最优良、环境最优美、竞争力最强的新型工业化基地。,铁岭产业概况-沈铁工业走廊,多种新型工业的出现，将沈铁工业走廊从底到上的彻底改变，全力打造新型的产业集群带,第 8 页,铁岭经济概况,数据来源：铁岭市统计公报,2004年以后全市gdp均保持在20%以上的高增长速度，铁岭的经济发展已经进入了快跑期。 2009年，全市地区生产总值实现突破600亿元，达到605.7亿元，同比增长13。,2003年至2008年，全市固定资产投资呈现出强劲的增长势头。 2008年铁岭市“项目年” 成效显著，全市固定资产投资继续保持高速增长态势。 全年完成固定资产投资507.1亿元，比上年增长64.0，从位居辽宁省后几位跃居至全省十四个城市的第五位。,gdp的逐年增加，固定资产的投资力度加大，对于房地产市场的拉动作用明显,第 9 页,2008年，全国城镇居民人均可支配收入15781元，实际增长8.4%。，辽宁省居民人均可支配收入14393元。 铁岭市城镇居民人均可支配收入10907元，城镇居民人均可支配收入实际增长率为21.5%，城镇居民收入同比增长率远远高于全国及辽宁指标。,数据来源：铁岭统计年鉴,铁岭经济概况,第 10 页,数据来源：铁岭统计年鉴,近七年来，铁岭市的土地开发面积呈现出逐年递增的发展趋势，2007年土地开发面积大约为297.7万平方米，出现了井喷现象，这与当时全国房地产行情看好有着密切关系。 2008年，受金融危机影响，铁岭市土地交易有所回落，但开发量仍保持在了200万平方米以上。随着金融危机的阴霾过后，市场出现好转。,铁岭经济概况,随着铁岭市的土地开发力度逐渐加大，在07年达到顶峰，但受到金融危机的冲击出现了陡然下降的态势,小结,辽宁北部一颗闪亮明珠，大沈阳的城市后花园,依附于沈阳市的城市核心优势，打造新兴的城市产业集群带,城市经济的复苏与稳步向前，拉动着城市房地产市场的稳步发展,政府对城市的土地开发力度加大，城市房地产市场后劲十足,铁岭市正处于传统农业生产地区向工业化城市的转型启动阶段，百废待兴，全面推进,第 12 页,近8年来铁岭市的房地产开发量较为稳健 2004年以来，铁岭市房屋施工面积每年都有较大幅度的上升，2007年房屋施工面积达到新高450.2万平方米，同比增长90%。近两年的竣工面积均达到130万平方米，竣工率在30%左右。,铁岭房地产市场概况,铁岭市整体房屋建设与竣工情况良好，受到金融危机时走势受挫，随后增量与增速均有提升,第 13 页,铁岭房地产市场概况,数据显示，2002年2007年铁岭市的房地产交易量一直呈逐年上升的趋势，至2007年，商品房销售面积近134.81万平方米，同比增长41.2%；其中住宅销售面积为118.7万平方米，同比增长44.8%。 与铁岭市近几年的房地产开发量相对比，房地产的销售量（118.7万平方米）与竣工量（131.3万平方米）基本持平，可见，铁岭市的房地产市场发展较为良好。,四组指数逐年加大，随着政府对房地产市场资金与政策冲击，房地产市场后续力量强劲,第 14 页,铁岭房地产市场概况,注：数据来源：铁岭统计年鉴,2004-2009年铁岭市商品住宅均价一直呈现上升趋势，增速却呈现持续下滑的走势； 2008年，全国房市出现回暖的趋势，铁岭市均价增加走势出现上升态势；,2004-2009年铁岭市商品住宅均价一直呈现上升趋势，增速却呈现持续下滑的走势； 2008年，全国房市出现回暖的趋势，铁岭市均价增加走势出现上升态势；,价格走势上升势头强劲，商品住宅与商品房价格上升空间巨大,第 15 页,铁岭房地产市场概况,突破3000元大关的楼盘只有两个，分别为龙翔领峰与水木华园，其自身有用齐全的配套设施最为自身的价格附加值,从数据可以看出，铁岭市在售楼盘均价基本集中于2100-2500元/平米之间，多数为2200-2300元/平米；,目前在售楼盘（列举）,整体销售均价较为雷同，个别楼盘可以引领区域房价的提升，可作为标杆典型，房价上涨空间较大,铁岭新城简介,铁岭新城实景与效果图,铁岭新城实景与效果图,铁岭新城实景与效果图,铁岭新城实景与效果图,铁岭新城实景与效果图,铁岭新城实景与效果图,铁岭新城实景与效果图,铁岭新城实景与效果图,铁岭新城概况-新城区域位置,铁岭新城，位于中国辽宁中部城市铁岭市； 距铁岭老城区西南方向8公里，规划占地面积30平方公里，规划居住人口20万，与正在兴建的中国第四大新区沈北新区相连，南距中国最具活力十大城市之一的沈阳市区30余公里。,辽宁中部城市群中一颗耀眼的明珠、成为辽宁省乃至东北城市建设的模范样板,两铁路：京哈电气化铁路、哈大快速客运铁路（建设中） 一高速：沈哈高速公路 一国道：g102国道 一省道：铁三线将作为连接铁岭老城区与新城区的核心通道 一机场：铁岭新城比邻沈阳市，驱车至沈阳桃仙国际机场仅需40分钟 一轻轨（规划中）：铁岭新城已经启动了铁岭至沈阳之间的城际轻轨交通，并以此作为融入大沈阳经济圈的独特优势。,铁岭新城概况-新城区交通,铁路、高速公路、航空的辐射力及承东接西、贯通南北的战略区位而更彰显魅力,铁岭新城坐落于肥沃的黑土地，辽河从新城北部绕行，凡河在新城中部穿过，北依近20平方公里的莲花湖湿地，东望优美的东山森林公园，生态山水特色十分突出，在中国的北方城市实属罕见。 北方水城 新城内辽河、凡河、莲花湖、如意湖等水域面积约6平方公里，占新城总用地面积的20% 新城四面八方均现优美的远景山体 20平方公里的国家级生态湿地 新城北部拥有国家级珍贵生态湿地，将修建成为东北最大的湿地公园。 丰富的动植物物种，惬意的田园乡村风光,铁岭新城概况-新城资源,铁岭新城成为中国“建在湿地上的城市”，成为河、湖、山、城和谐统一的现代化生态型山水园林城市,铁岭新城概况-新城战略定位,铁岭新城将建成：依山而建、择水而居、山环水抱、组团错落的适合人居、休闲、度假、观光的旅游新城,国际生态 山水景观新城,大沈阳 后花园中心园,第 29 页,铁岭新城概况-新城功能定位,新城功能定位,铁岭新城概况-新城规划格局,指如意湖行政文化中心，环绕如意湖布局行政中心和文化娱乐中心。,指天水河市级公共设施轴、凡河生态景观轴以及联系铁路门户的赣江路商业轴。其中，天水河市级公共设施轴由南往北依次布局行政文化中心、商业金融中心、文化娱乐中心，如意湖和凤冠山分列中轴线南端和北端。,指在新城用地范围内由凡河、天水河分隔自然形成的三个居住片区及综合配套设施。,三片,三轴,一中心,较为合理的区域整体规划，按部就班的新城区建设,以“一帆风顺、吉祥如意”为主题，营造 了“河、湖、山、城”和谐统一的城市风貌体系； 确定了城市“水城”形象和“钻石”结构； 呈现出亲水、近水的“一心三轴三片”开放式濒水空间，以及 “楼在水中，水在城中，人在景中，景融于水”的独特生态景观。,新城邀请了多家世界一流的设计机构参与规划。,铁岭新城概况-新城规划特色,根据城区内两河两湖丰富的水资源体系，新城已形成别具特色的景观规划,第 32 页,铁岭新城概况- -铁岭新城开发建设背景,为了从根本上改变铁岭目前的状况，铁岭市委、市政府果断做出了调整城市发展战略、合理布局功能空间、促进城市可持续发展的重大举措，提出了建设“新铁岭大铁岭”的城市战略目标，并高起点、高标准地建设铁岭新城。 城市空间日益拥挤，无法满足人民日益增长的物质文化生活需要。因此立足老城，对接中心城市沈阳向南发展，以南部的产业区为支撑，在中心城区南部的合理位置建设新城区，是必然的发展道路。 建设新城区、对接沈阳建设南部产业区，可以扩大城市规模、夯实南部的产业基础，为建设新铁岭大铁岭，为铁岭整体的可持续协调发展奠定基础。 铁岭新城为沈铁工业走廊提供丰富的生活配套设施服务工业化和城镇化是保障铁岭未来持续快速发展的主要动力 铁岭新城将成为铁岭市新的城市风貌的标志区铁岭自然环境良好，山水景观资源丰富，适宜打造成为适宜人居、适宜创业、适宜休闲度假的国际化景观水城，成为沈阳的后花园。,适宜打造成为适宜人居、适宜创业、适宜休闲度假的国际化景观水城,第 33 页,铁岭新城概况- -铁岭新城前景展望,国际化生态山水景观城市,第 34 页,沈阳720万人口中，中高端收入人群占比15%左右，即约100万人左右，他们对不动产的投资意愿强烈。铁岭新城拥有北方城市罕见的山水自然生态环境优势，加上两地价格差异优势，必将能获得这两部分人群的关注与青睐，预计至少将有3000人在铁岭新城置业投资。,目前在沈阳经商、工作、求学的铁岭季外迁人口大约有10万人，近几年，回乡置业投资的趋势越发显著，新城区建设无疑将为他们提供了更多、更好的选择，保守估计，回乡置业投资铁岭新城的人数大约在7000人左右。,2010年沈铁轻轨将建成通车，沈阳到铁岭的通行时间将缩短到20分钟以内，便捷的交通条件，加快了沈阳和铁岭的同城化进程。,目前沈阳市总人口大约720万，城市人口大约在500万，沈阳市商品房价格近年来快速增长，远郊房价也达到3000元以上，这促使一部分人群向房价相对低廉的周边城市寻求突破。,铁岭新城概况- -人口迁移,大量的人口迁移将会促进区域经济的快速发展，同时也带动了区域房地产市场的有序前进,第 35 页,铁岭市与铁岭县两套五大班子已经按计划逐渐入驻，随之带动相关事业机关跟随（每个机关按平均40人保守计算，每套行政体系约50个机关单位），大致可得出这部分政府机关人员约8000人，进而考虑家属人员与实际居住迁移可能，预测迁移人口总计将有24000人左右。,随着社会与经济的发展，铁岭市已经出现一部分收入较高人群，尤其是中心区银州区，他们对生存空间与发展机遇的渴望较为强烈，这一比例大致在20%左右。,据粗略统计，银州区34万人口换算过来应该有68000余人，刨除公务员这一庞大人群24000人，再以5年左右时间新城发展80%的吸引成功率估算，这部分人群在35000人左右，预计新城将能吸引老城区近59000人。,铁岭新城概况- -人口迁移,大量的人口迁移将会促进区域经济的快速发展，同时也带动了区域房地产市场的有序前进,铁岭新城建设,新城建设-基础设施进度,新城建设-重点工程建设进程,新城建设-新城房地产开发现状,位于新城区中心位置，工程占地1平方公里，总建筑面积178万平方米，将建成现代智能、生态和谐的温馨家园。 此项目由香港华南城集团投资，铁岭东北物流城有限公司开发建设。 7月8日，“浅水湾一号”工程正式开工建设，预计2008年7月竣工。,由香港华南城集团投资建设的占地7500余亩； 一期投资50亿元的东北国际物流城位于铁岭新城东侧。该物流城将聚集近30000家企业，成为铁岭新城的产业巨舰。,新城的房地产开发建设已陆续展开,中山柳岸商业街位于凡河新村附近，是集餐饮、休闲、娱乐为一体的商业步行街。,中山柳岸商业街,浅水湾一号,东北国际物流城,新城投资潜力分析,投资潜力-大沈阳后花园中心园,铁岭作为辽宁中部城市群(沈阳经济区) 和五点一线的重要组成部分，在产业融合的过程中将更加积极主动地承接大沈阳的经济辐射。 铁岭新城驱车至沈阳仅需半小时，新城与沈阳之间的城际轻轨也正在启动，独有的区位优势、良好的自然环境、丰富的山水景观资源，非常适宜打造成为人居、创业、休闲度假的国际化生态山水景观新城。 在2007年辽宁中部城市群（沈阳经济区）书记市长联席会议上，铁岭已经明确提出 “融入沈阳经济圈构建沈阳后花园”的发展目标，近几年将加快沈铁工业走廊和凡河新村的建设，全力打造沈阳后花园。,大沈阳后花园中心园,投资潜力-沈铁工业走廊的最佳生活配套,沈铁工业走廊铁岭段正重点发展十大工业园区，规划面积达194平方公里。 是未来铁岭工业产业集聚地，将容纳数量巨大的就业人群。新城优越的区位、优美的环境、便捷的交通等将成为产业区生活配套的最佳选择。,沈铁工业走廊的最佳生活配套,第 43 页,一个中心四个基地的最佳生活配套,投资潜力一个中心四个基地的最佳生活配套,由深圳华南城集团投资的占地7500余亩，投资50亿元的东北国际物流城位于铁岭新城东侧。 物流园区分为四大功能区：专业市场区、仓储区、物流商务配套区、生活配套区，集制造、展示、交易、研发、信息服务、仓储配送、金融结算等功能于一体，依托园区内各行业的原料、辅料展示交易平台，提供相应的采购物流、仓储物流配送及其他业务。,建设完毕的东北国际物流城，将会聚集纺织服装、皮革皮具、电子、印刷纸品包装及五金、化工塑料制品五大行业近30000家企业，预计每年的交易额及物流综合服务营业额达200亿元人民币，为政府创造税收将达10亿元人民币，成为铁岭新城强有力的产业支撑点。,第 44 页,与铁岭新城区隔路相望的东北国际物流基地项目一期现已启动，共有32857套商铺，平均每户商家按2人计算，从业人员近6万人。 随着东北国际物流项目二期的开发，最终东北物流城将提供24万人的就业岗位，物流基地自身没有完备的生活配套，而新城区与物流基地仅隔路相望，能够为物流基地提供完善的生活配套，从业人员将有一部分人在新城区生活置业、居住，按照30%的比例计算，则东北国际物流城基地未来在新城区置业、居住的人口数量将达到70000人左右。,投资潜力-东北物流基地人流构成,东北物流城一期人流来源构成=城内商户+采购商 +东北招商客户,投资潜力-铁岭旧城区的后花园,随着城市的快速发展，铁岭中心城区的城市空间日益拥挤，整个老城区也越显陈旧，无法满足人民日益增长的物质文化和生活需要。 另一方面，为使区域优势转化为资金和开发优势，铁岭市委、市政府以市级机关南迁为突破口，带动城市建设开发热点的南移，将行政中心特有的政治综合能力转化为经济综合能力，同时带动人们思想与观念上的转变。 铁岭新城无疑将成为铁岭新的开发热点，成为大铁岭未来的中心城。,大自然的鬼斧神工，造就铁岭市的优美环境；人文与自然和谐共生,投资潜力-新城人口结构表,铁岭新城新城人口预测比例表,根据铁岭市总体规划，2010年全市市区总人口达42万人，新城人口将达到6-8万人，到2020年，全市市区人口达到55万人，新城将发展到20万人。 通过高起点、高标准的规划建设，在未来的5年内，铁岭新城将建成辽宁中部城市群中一颗耀眼的明珠、成为辽宁省乃至东北城市建设的模范样板。,新城投资环境,投资环境：优惠政策,在历史的机遇面前，辽宁省加快辽西北地区的开发步伐，大力打造以沈阳为核心的中部城市群经济体。作为紧邻沈阳的铁岭市，省政府给予了较大的地方优惠政策，鼓励与支持外来企业前来投资。而铁岭市也抓住机遇，全市人心思进、人心思变，大力改革城市投资软环境，简化审批制度，实行“一站式办公”模式，将企业投资手续减到最少，奠定了优异的投资环境基础。,2004年以来，国家陆续出台了振兴东北老工业基地的税收、社保、国企改革等一系列的优惠政策，东北三省的经济社开始快速健康协调地发展，呈现出欣欣向荣的上升势头。,政策与资金的双向导入，铁岭新城一片欣欣向荣,投资环境：市场化运作,铁岭新城是国内少有的政府扶持、市场化运作的规范化新城新区建设项目。,为了打造极富特色、极具竞争力的铁岭新城，铁岭市委、市政府解放思想，秉承“超常规发展、跨越式奋进”的原则，与北京的专业地产投资机构合作组建了铁岭财京投资有限公司； 以该公司作为新城建设的投资运营平台，构筑先进完善的城市投资营销体系，积极对接运用国内外的高端资源，真正以市场化的投资管理模式来运作新城的开发建设。,铁岭新城专项推介项目,酒店类项目（重点项目）-五星级酒店,如意岛酒店 此用地座落在铁岭新城中央地区1平方公里人工如意湖中，以两座高架桥连通城市次干道环湖路，东临京哈铁路与沈铁轻轨，北临铁岭市新行政办公中心； 犹如一颗镶嵌在如意湖中的明珠，拥有得天独厚的自然景观和交通优势。 占地面积：60亩 容 积 率：2左右,莲花湖高尔夫酒店 ： 此用地高尔夫酒店紧邻城市北部优美凤冠山、自然莲花湖以及大型生态湿地公园，与国际化的湿地高尔夫球场仅一路之隔； 北到黑龙江路，南到松花江路，东到嵩山路， 西到衡山路，拥有无与伦比的环境优势。 占地面积：92亩。 容 积 率：2 左右,酒店类项目（重点项目）,此用地西至庐山路，东临泰山路，北临鸭绿江路，南临嘉陵江路，处于城市中央地段，紧邻城区商业轴线天水河，南临百万平米大城浅水湾一号，享有成熟的商业氛围。 占地面积：148亩 容 积 率：2左右,酒店类项目（重点项目）-四星级酒店,地块一： 此用地位于铁岭新城教育园区内，享有目前最为成熟的配套设施，周围已经有铁岭体校、铁岭技师学院等学校；东至千山路、西至钟山路、南至嘉陵江路、北至鸭绿江路。 出让面积:144.7亩 容 积 率：0.8,学校类项目（重点项目）,地块二： 此用地紧靠天水河公共设施轴，南临目前已经动工的华南城百万平米大盘浅水湾，拥有足够的市场生源；东至黄山路、西至泰山路、南至长江路、北至嘉陵江路。 占地面积：85.4亩 容 积 率：0.8,学校类项目（重点项目）,地块一： 此用地东至钟山路、西至黄山路、南至嘉陵江路、北至鸭绿江路，是目前基础配套设施最为成熟的地段，周围已经入住原住居民近1.5万人，同时也是新城最为靠近老城区的核心通道。 占地面积：97.4亩 容 积 率：1.0,医院类项目（重点项目）,地块二： 此用地东至泰山路、西至庐山路、南至长江路、北至嘉陵江路；紧邻天水河公共设施轴，南临目前已经动工的华南城百万平米大盘浅水湾，具备充足的市场要素。 占地面积：16.9亩 容积率：1.0,医院类项目（重点项目）,此用地东至长白山路，西至千山路，南至长江路，北至嘉陵江路。享有目前最为成熟的基础配套设施，同时靠近铁岭老城区，毗邻未来的货运铁路以及沈铁轻轨，拥有便捷的交通优势。 出让面积：208亩 容 积 率：1左右,粮食集散中心项目（重点项目）,方案一： 此用地东至昆仑山路，西至凡河，南至长江路；北至鸭绿江路；与城市生态走廊带凡河毗邻，享有罕见的天然优美环境，是城市中珍贵的河景地段，具备打造高档项目的核心竞争优势。 出让面积：298亩 容 积 率：2左右,居住类项目（重点项目）,方案二： 此地东至泰山路，西至庐山路，南至嘉陵江路，北至鸭绿江路；毗邻城市公共设施商业轴天水河，拥有便捷的生活配套设施，也享有城市繁华中的静谧。 出让面积：87亩 容 积 率：1.5,居住类项目（重点项目）,方案三： 此用地东至衡山路，西至华山路，南至松花江路，北至黑龙江；与城市北端凤冠山、30平方公