复合地产_主题地产_综合地产专题研究报告.ppt

1,复合地产的研究,2,2011年满天飞的楼市新政 开发商对于房价降或不降的徘徊 代理商对于房地产发展前景的猜测 置业者对于买或不买的顾虑 我想 我们还是能看到希望,3,“我住的地方小孩上学不方便！” “周末想放松还得跑大老远！” “和朋友打个球都找不到地方！” 单一的住宅开发显然已经无法满足我们日益多元化的居住需求 我们希望生活更便捷、更丰富、更精彩 它 可以满足这一切！,4,生态地产,酒店公寓,城市综合体,商业地产,公园地产,文化地产,教育地产,体育地产,商务综合体,旅游地产,它们都有同一个名字复合地产！,5,复合地产概念,6,复合地产发展,城市中心土地日益稀缺，价格日益攀高； 城市中心辐射区土地资源丰富，价格相对较低； 城市化发展迅速，交通逐步改善，开发商可以在郊区楼盘中整合较多的公共设施提高居住舒适度。,市场同质化倾向严重，出现个性化的需求； 市场需求的大力驱动； 政策对房地产市场的限制。,大城市已经出现了新的白领阶层，他们生活方式的根本改变。 希望房地产的功能价值继续提升，,因 素,发展 变化,7,复合地产特性,六大特性缔造复合地产！,8,复合地产的开发思路,思路决定出路！,相比于一般房地产开发方式，复合地产其开发思路、模式均较特殊和复杂，因此复合地产运营也较为复杂，对于整个项目的成败也更为关键、重要，是房地产商在思考运作复合地产时需要首先考虑的问题。也是我们代理企业必须重视的问题。,9,复合地产的主题界定,、人性化：确定的主题和人类的一些最基本需求高度相关，成功的可能性就大，例如健康、运动、自然环保、教育等； 、大众性（广泛性）：主题有广泛的群众基础。 、参与性：消费者很容易感知主题的价值，参与到主题之中。 、匹配性：主题和当地消费者的需求能够匹配，主题和资源能够匹配。 、差异性（创新性）：即与众不同。 、权威性（独占性）。,复合地产有单一主题，也有多元主题，但无论什么样的主题都要具备以下条件：,10,复合地产主题的差别,可以搞一些消费性的复合，比如健康、运动等项目,不同的区域，有不同的市场，不同的市场，匹配不同的主题！,市场比较发达， 人均收入比较高的地区,区 域,复合类型,他们对教育的依赖性比对体育的依赖性要强得多，这时要偏重教育,生存型的地区,消费型的复合内容，比如体育、休闲产业、旅游产业,人均收入很高的地区， 已经处于小康型了,无论是与体育产业、教育产业，还是休闲产业进行复合： 主题一定都要鲜明，顾客群定位准确。,11,复合地产中的主题概念分析,对复合地产来说，因为复合了比较多的主题，使得整个社区走向了一种“综合性的生活方式”而不是“单一的鲜明主题”，这些复合地产当然也包含着主题，但和一般的主题地产就有了区别。,有些主题地产，其主题是外在的，外配的。 例如，华侨城的一些项目，其主题是“旅游休闲”，但旅游休闲的资源是外在的锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等；这部分的主题地产就不是真正意义上的复合地产。,有些复合地产又称主题地产，复合地产和主题地产有交叉，又有区别。,12,复合地产的分类,复合地产根据其整合的产业不同，主题不同，分为不同的复合地产。,桃源峰景园 生态地产,波托菲诺香山里 旅游地产,绿景大公馆 奥运地产,合众汇一城 科技体验馆,13,现在我们知道了复合地产是什么 接下来让我们看看我们应该怎么做吧,14,开发复合地产的条件,15,开发过程中产业的选择,在我们代理项目的前期过程中总是会涉及到项目的定位，在定位过程中有关产业的选择，总是会让我们左右为难。 那么复合的产业选择，有哪些标准呢？,16,复合地产的营销特点,、创造市场：复合地产往往是以前从来没有出现过的项目，单纯靠市场调查，往往会犯机械主义错误；复合地产的市场是做出来的，带有一定的探索性。 、策划先导：由于复合地产自身的复杂性，必须策划先导。 、虚实结合：实用性和观念性相结合，“运动就在家门口”，“生活就像高尔夫”。 、整合营销：因为是新观念，只靠硬广告是不够的，要结合活动、宣传、公关等多种手法开展营销活动。 5 、开拓口碑：“泛销售、业主运动会”。 、传播品牌：如参与一些有公信力的评选活动，赢得社会荣誉。,复合地产分类不同，主题定位也是不同的，它的目标客户也不同，目标客户的关注点也不同，因此，不同的复合地产的营销是不同的。但是，它们的营销都有下列共同特点：,在营销过程中我们要 善于引导开发商认识利润的来源，准确抓住产业运作的关键点。,17,在代理商为甲方确定项目营销时我们要把握好三个关系！,驾驭理念也就是复合理念，选的好，就有了优势。有理念、有思想的支持，做出了的东西才能吸引人。复合理念就如人的魂一样，是产业关系维持的纽带，是产业运作的精神核心。,产业间的彼此相融关系是复合地产运作思路中十分关键的问题。有机的复合能够造就、引导产业间资源的整合，形成彼此之间的互补互助关系。产生1+1=2的效果。,复合地产中，往往采用其他产业先行的方式，制造出地产开发的成熟条件之后，再开发地产，而地产的成功开发则又是先行产业运转的一个必要的支撑，对后期房地产开发所能起到的带到作用。,产业衔接驾驭理念,产业与产业间关系驾驭,具体产业运转问题,18,现阶段市场热门的几类复合地产,市场上热门复合地产类型分析,19,教育地产,现在，全国各地房地产开发过程中出现了一种喜人现象： 房地产商开发地产的同时，特别注重引入名牌学校，做好小区的学校规划，靠打“名校牌”来带动房地产的策划与营销，这其实是一种双赢的做法。,从全国各地的情况看， 业主挑选精品楼盘，除了满足正常的居住需要，如追求高尚生活外，大部分人是为了给子女挑选就学的学校。这个特点在深圳表现得特别明显。,20,一石三鸟,21,22,在开发教育地产中应注意的问题,23,体育地产,“在西方发达国家，体育产业已成为国民经济的重要支柱产业之一。而在中国，产业化程度并不高，与他们差距明显。” 北京体育大学管理学教研室教授赵钢,24,北京奥运、全民健身的持续影响，实现了体育社区化、生活化。在今天的社会中，一些城市纷纷出台扶持体育产业发展的政策，大力提倡全民健身。 “体育就在身边”、“建群众身边的体育场地”、“体育就在家门口”的情形已经逐渐变为现实，成为了人们生活中的一部分。,25,建群众身边的体育场地,体育就在身边,26,一箭双雕,1,2,1、配合城市规划，加快城市化建设 2、优化城市环境，催生城市就业机会 3、提升城市形象，创建文明城市社区 4、完善城市功能，提升城市综合竞争力,1、提高居民生活质量 2、丰富居民文化,27,体育地产在开发中需要注意的问题,28,体育地产前景,全球体育产业在近百年的发展历史中以每年大约20%左右的速度递增。 体育产业已经成为世界经济的新增长和现代经济发展的新方向。 承办过奥运会或世界杯等国际大型赛事的国家已达成共识：体育产业是强劲的行业，是促进国内生产总值增长的重要内容。 国外专家预测，到21世纪中，体育产业将与石油、汽车、钢铁工业一起，成为世界四大产业。,29,旅游地产,30,一 枝 独 秀,海南旅游地产发展的是非常成功的。 其中三亚房价02年之后就一直处于高位增长阶段，08年在全国楼市低迷形势下仍然一枝独秀，保持良好的销售业绩。旅游地产包含含行、游、住、食、购、娱六大要素的综合性产业。不难看出发展空间是无限的。 海南旅游的发展离不开政府的大力支持，稀缺的资源依托和市场的需求。,除了海南，还有一个做的非常成功的旅游地产案例 华侨城,31,32,开发中应注意到的问题,2,4,3,符合国家的产业政策和规划,差异化经营,考虑资金流动模式,符合全国及区域的旅游战略规划导向。,要有自己的特色,必须要和银行、基金机构进行很好的战略合作，能够把企业的优良资产和金融结合起来，把项目从不动产变成金融资产。,1,与宏观经济紧密结合,社会经济、城市化程度都要达到一定的水平，人均收入要持续增长，才能造就相关的消费需求，这是大前提。,33,复合地产未来发展,从需求方面来看 全面建设小康时代已经到来，特别在一些大城市