一品·东福房地产营销策划方案.ppt

一品东福,营销策划提案,重庆由甲,】目录【,项目篇 定位篇 建筑设计篇 营销推广篇,】项目目标【,规避市场风险 达到项目利润最大化 实现资金的快速回笼 成为大竹地产经典楼盘 提升知名度，成就一品和本楼盘的品牌,】项目篇【,】市场分析【,之经济分析,国民生产总值68.50亿元 全县地方财政预算收入1.28亿元 城镇居民人均可支配收入5668元 农民人均纯收入2940元 社会消费品零售总额达18.06亿元 旅游业实现收入1.85亿元 城镇化率达到25.6%,小结：大竹县经济社会事业发展快速，消费者收入迅速增加，消费欲望强烈，购买力较强。,】市场分析【,之房产市场分析,住宅市场目前反应较好，但存在虚假繁荣现象。 目标客户群的购房欲降低。 目前大竹县形成整体市场形象的仅金利多一家，但推广模式简单化。 市场经营手段较落后，缺乏足够的媒体支持。,小结：,小结：总体反映较好，但在销售繁荣的外表下，逐渐出现了住房入住率不高、社区人气不足，商业氛围难以形成等现象，在未来的楼盘开发中需进行切实可行的把控，加上强有力的营销手段引导消费，统筹考虑和加强品牌意识，对建筑的包装和推广方式多样化。,】楼盘竞争格局分析【,之品质形态分析,总结与对策： 打造项目特色，形成独特风格化 借金利多仿古之势，延伸市场影响力，为己所用 树立建设路整体业态形象，带动销售,】楼盘竞争格局分析【,之住宅价格分析,总结分析： 大竹县城内各楼盘竞争激烈，但是差异化不大。 建筑形态、户型面积、景观格局、配套设施基本相似（仅金利多四期突出打造了仿古风格，在大竹市场形成了一定的品牌效应）。 房价上升趋势明显，市场的升值空间大。 住宅市场虽处于良性运作状态，但空置率较高。,】楼盘竞争格局分析【,之商业业态分析,总结分析： 购买商铺者对地理位置的要求甚高 市场存在部分空置门面（特别是相对地势较偏或面积过大、总价过高的面铺 各大楼盘基本上都是以直接销售为主，（也有通过整体定位后成功招商而达到形成商业氛围华夏名城） 如何达到商铺销售的利益最大化是本项目成功与否的关键因素,】swot分析【,道路宽阔，路网发达 ，交通状况较好 地段人气聚集优势 打造复合小区的规模形成优势 项目地块较为方正，有利于打造封闭式小区 开发商具有丰富的开发经验，先进经营手段和营销理念,周边配套不足 视觉景观效果和噪音环境 可能受影响 项目地块面积小，在整体打造上形成了一定的难度 缺乏可以依托的自然、人文景观 地块本身的产品附加值低,s,w,o,t,当地政府的大力支持 市场呼唤社区品质楼盘，对于打造具有特色的品质楼盘是一个机会 良好的房地产市场氛围 消费者对幸福品质生活的高需求,开发市场扩大，分散了本项目客户群 竞争基本属于近距离的“肉搏战” 新开发区房价抗性大,】定位篇【,】项目价值与卖点提炼【,五大核心卖点 五福临门,景观唯一纯东方园林式景观 户型面积紧凑，户户采光 配套私家会所、小区双语幼儿园、东 方风情商业街。 地段风水旺地，升值空间巨大。 品牌“一品”口碑良好，成为独有的无形卖点,文化独特浓厚的东方喜庆文化氛围 物管封闭式小区 设计重庆知名建筑设计专家设计 外观东方建筑风格,】卖点整合延伸【,】项目调性【,多位了解项目的人士 的定性判断以及量 化选择,结合本案建筑风格、 东方园林风情、目标群 文化心理、期望生活氛围,本案调性,东方的、都市的、 尊贵的、典雅、喜庆的时尚,】目标客户分析【,目标人群 两大范围,客户旧存量,客户新增量,由于各种原因，迫于生活需要，早有购房打算。重庆地产发展十几年，此类客户早已所剩不多。,新婚、将要结婚、打工回乡安家者。,年龄范围：,25岁至45岁年龄段为本案住房市场的主消费群。,职位范围：,公务员、教师占到45%，打工者占到30%，其他购房者占25%。,区域范围：,购房人群中，乡镇居民占60%，县城占40%。,】住宅定位【,市场定位 中高档民俗风情精品楼盘,形象定位 东方幸福人居标准,核心内涵 一品美宅 百年福邸,延伸性主题 源自东方的“幸福”美宅,】商业定位【,功能定位 竹城首席东方风情商业福地,竹城首席东方风情商业福地,核心内涵 东福商业步行街，紫气东来，商业投资福地 东福商业步行街，福临竹城，风情休闲福地,定位阐释 竹城首席表明其在大竹县的地位，是本项目商业的品质定位。 东方风情商业本项目商业部分的功能定位，休闲产业泛指了包括餐饮、娱乐、购物、网吧、美容美发、保健养身、文化体育、旅游商品、工艺美术等多种业态；东方风情商业表明了本项目所形成独特东方文化韵味的商业氛围。 福地形象阐释了本项目的商业的风情味，即与本项目定位相统一的福文化，是一处商业投资的福地，是一处休闲娱乐的福地，福字不但迎合了中国老百姓对福文化的崇拜思想，更形象的将本商业街将形成的欣欣向荣、繁荣昌盛的商业形态给以完美展现。,】建筑设计篇【,总占地面积：17654平方米 总建筑面积：61789平方米 容积率：3.5,】项目基本数据【,】建筑风格【,住宅： 喜庆的民俗仿古风格,建议本项目在吸取其风格的基础上，在外立面中合理、简洁的运用民俗建筑元素，外立面用色应更加鲜明、醒目，突出喜庆的元素。,】建筑形态【,建议以多层（6-7f）和高层（18-23f）相结合的形式进行建设,核心打造 中庭核心景观的围合封闭式住宅小区,商业： 打造仿古风情外廊,民俗商业街,】园林设计【,社区大门门联,】营销推广篇【,】初步定价策略【,住宅：,注：销售执行中将根据具体的销售情况，进行低开高走的价格调整，预计在销售周期内，在充分把控市场的情况下，将价格稳步提升50-100元。,商业：,开盘预热期 3个月,持续销售期 6个月,清盘销售期 3个月,诉求形象,诉求产品,诉求综 合优势,项目轴,市场切入,开盘热销期 3个月,】营销推广之时间节点【,20%,40%,30%,10%,】媒体策略【,】sp活动【,主题1：福临万家活动 内容：送带倒“福”字的dm单到千家万户的宣传活动； 目的：聚人气、造势，塑造项目形象，扩大产品影响。,主题2：开盘文艺活动 内容：开盘喜庆的文艺汇演，引入一味地方喜剧明星（如：刘德一）为开盘现场造势，现场定房抽奖订房活动。 目的：开盘造势,主题3：招商推介酒会 内容：将积累的商家邀请来进行统一的项目推介活动 目的：在投资商中宣传本项目，促成招商的成功,主题4：下定送福娃活动（清盘期）（也可选择送物管费、家电