2013新泰·东方盛景项目首期团购价格建议.ppt

新泰东方盛景项目首期团购价格建议 2013.3.8,目录,一、新泰市场调查详情 二、加权法预估价格趋势 三、项目客群购买力分析 四、项目本体分析 五、团购定价建议 六、团购优惠政策建议,一、市场近期成交现状,目前新泰市，在售楼盘较多，楼盘竞争较为激烈。如绿城玉兰花园、香格里拉、春天城市花园、华府新天地、泰和名城、心悦世家等等。楼盘品质从西部到东部逐渐上升。价格也出现了明显的区域差异，呈现东高西底的局面。城东的绿城玉兰花园为东部高端精品项目，为城东代表性项目；城中的沁园春小区属于中端社区，主要体现改善性住房需求；西部环境较差，项目多为刚需楼盘。总体，近期新泰市的成交量呈上升趋势，后期楼盘体量较多，会加进2013年的销售数量。,一、市场近期成交现状,绿城玉兰花园,一 市场近期成交现状,春天城市花园,一、市场近期成交现状,华府新天地,一、市场近期成交现状,新泰 楼盘 项 目 分 布 图,新泰市房地产市场依据区域房产特征分为城西、城中心、城北、城南、城东和新汶6大板块。 本案位于城东板块，较新汶板块距离较远，故只研究5大板块。 城西板块：银河路以西，工业聚集区； 城北板块：杏山路以北，商业聚集区； 城南板块：青云路以南； 城中心板块：杏山路以南，青云路以北，商业密集，人流量较大； 城东板块：平阳河以东，政治、教育、环境资源优异。,城东板块,绿城.新泰百合花园,辰晖大厦,溧阳小区,阳光家园,本案,悠然新天地,华府新天地,城阳铭座,福田花园,山水文园,丽苑小区,幸福里花园,城北板块,沁园春小区,泰和名城,阳光世纪城,心悦世家,居豪.四季城城,城西板块,城中心板块,城南板块,平步青云,香格里拉,新泰 住 宅 项 目 体量明细,2012年新泰市楼盘总体量较大，推出体量亦较多。但各楼盘存量仍然很大，后市竞争激烈。,新泰 主要楼盘销售现状,城东板块（一）,新泰主要楼盘销售现状,新泰城东区交通便利，环境优越，配套设施齐全，宜居。项目多高端项目，单价在新泰市有明显涨幅。,城东板块（二）,新泰主要楼盘销售现状,城中及城西板块,一、市场近期成交现状,新泰房产小结,新泰市房地产市场价格水平有明显的区域差别，由西向东，价格逐渐递增；城西传统工业聚集区，居住环境差，房价普遍相对较低。东部房价普遍较高，中高端项目居多，总房价较高；大户型去化情况良好，高端客户群钟情于城东高品质楼盘。,城西板块为工业聚集区，环境质量相对较差，项目均价维持在36003800元/平左右。 代表项目：泰和名城由19栋高层组成，一期1#、2#、6#、7#，在售105-140，均价在3700元/平左右，2014年年底交房。,二、加权法预估价格趋势,（一） 加权定价预估高层价格（高层）,1.参考因素加权获取基准价格,二、加权法预估价格趋势,2.基准价格换算修正价格,二、加权法预估价格趋势,(二) 加权定价预估多层价格（多层） 1.参考因素加权获取基准价格,二、加权法预估价格趋势,2.基准价格换算修正价格,三、目标客群相关分析,目标客群定位 公务员、企事业单位领导及职工； 富二代、官二代； 私营业主等购买力较强的客户。 目标客群地域特征 职业特征：多为成功人士，具有固定职业，且经过多年努力，事业多有所成。 年龄构成：30-45岁的社会中坚群体。 家庭年收入：家庭年收入多在15-20万元。 消费观念：开放式消费观念，购买力尚佳。 房产持有情况：名下多有一套，普遍为改善型需求。,三、目标客群相关分析,目标客群购房预算分析,本项目目标客群属于社会消费的中坚群体且消费观念较为开放，若一般客群以30%作为购房月供承受额度，则该群体的承受额度应略低，以便留出较为充足的剩余消费额度供其消费。 因此，此处我们将以家庭月收入总额的20%作为该群体所能承受的最大月供还款额，即为2500-3400元/月。以贷款30年计算，客户承受最大贷款额度为39-54万，则所能承受总房款价格为56-77万。,项目工期 2013年项目将由5栋住宅楼动工并相继完成，其中7月份1#、5#封顶，高层建筑达到13层，取得预售条件；9月份2#封顶；10月份3#及4#封顶。若能按照计划工期逐步进行，则项目于2013年7月. 项目定位 本案远离城市中心生活区、缺乏成熟的商业配套及市政配套，这无疑扩大了本地未来居住者的生活半径；同时，本项目据守城市唯一的风景区、靠近新泰一中、毗邻本市高档楼盘玉兰花园等优势又在无形中提高了地段价值及升值潜力。综合以上信息，本项目最佳定位便是走高端路线。 产品情况 我项目一期推出的五栋房源中，高层楼座房源为142，多层楼座房源为130-132，房源面积跨度较小，分别以65万作为高层总价、77万作为多层总价计算，则：高层：4680元/；多层：5500元/。,四、项目本体分析,（一）综合参考因素 加权法求的项目销售均价为：高层4746元/，多层5623元/。 区域市场内现存7个在售楼盘价格差距较大，唯玉兰花园与春天城市花园定价高于5000元/，其他楼盘定价在4500元/左右，未能突破五千元大关； 根据我项目房源面积及客户承受房价总价估算团购单价为：高层4680元/；多层5500元/； 去除玉兰花园项目外，市场在售楼盘均价情况为：高层4690元/；多层5400元/；,五、团购定价建议,（二）团购价格建议 团购建议价格=加权价格*0.7+项目本体修正*0.2+行业修正*0.1 高层：4746*0.7+4680*0.2+4690*0.1=4700元/ 多层：5623*0.7+5500*0.2+5400*0.1=5600元/ 基于以上各因素综合考虑，建议项目正常销售均价底价为： 高层4700元/ 多层5600元/ 1.此价格为项目开盘成交底价，实际报价最低将上涨200元/。 2.团购目的为低价入市，抢占市场，因此 建议团购价格较正常销售价格低500元/： 高层4200元/ 多层5100元/ 以此价格计算，本项目高层总价58万，多层总价66万。,五、团购定价建议,六、团购优惠政策建议,根据本案特点，同时结合我司多年经验，建议以达成项目当前目标为首要任务，在对客户抵触预期较低的情况下实现项目的可持续发展，建议高层对外报价4700元/，多层对外报价5600元/。,方案1,目的：低价入市，抢占市场。,六、团