物业管理公司扭亏为盈的案例[长沙].doc

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蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂艿薁蚂肁芈芁蒅羇芈莃蚁羃芇薆蒃衿芆芅蝿螅芅莈薂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆莂节螅螁莂莄薈肀莁蒇螄肆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薃袀肃羄芃蚃罿肃莅衿袅肂蒇蚁螁肁蚀蒄腿肀荿螀肅肀蒂薃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆肂膆蒈蕿羈膅薁螅袄膄芀薇袀膄蒃袃螆膃薅蚆肄膂芄袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂 物业公司扭亏为盈的案例2005年以来，xx物业公司按照集团经营管理委员会对年度管理目标的批复，重新测算成本，挖掘一切潜能，反复研讨，确定减亏方案，克服重重困难，收到了较好的效果。两年来我们重点从以下几方面作为切入点。一、理顺业务分包程序，认真进行市调，从降低分包价格方面减少亏损1、9000体系的认证。05年上半年，经过周密的市场调研，邀请三家意向单位投标，几次谈判，以低于市场标准的价格选定了iso9001质量管理体系咨询顾问公司。反复蹉商，商定了低于报价一半的认证费用并迅速达成协议。在原集团物业管理部大力帮助下全员参与，苦战数月顺利建立了质量管理体系，7月1日正式发布，下半年通过了认证审核并获取了英国ukas皇冠证书。2、绿化养护分包。绿化养护费用是物业公司一笔较大支出，04年绿化养护费用价格为3.5元/。05年经过测算我们自行管理的价格为2.74元/，通过招投标的办法最终以相当于自行管理的价格2.80元/实现了小区绿化养护项目的外包管理。此举2005年为公司节余费用8.4万元。06年绿化养护工作仍然外包，因对05年两家绿化养护分包方的服务较为满意，经过严格考评及市场调研，决定将小区一期的绿化养护项目直接委托给他们，并再次将每平米价格下调0.10元。低于自行养护0.04元/的价格实现了绿化养护外包，减少了成本费用的支出。3、小区装修垃圾清运费一直入不敷出，2005年业主入住量增加，装修地热产生的混凝土垃圾量非常大，针对这一问题，公司组织部门经理开会研究决定凡装修改地热的加收2.0元/，并在与业主签订的前期物业服务协议中明确约定，此一项可以为公司增加收入约20万；随后对垃圾的清运方式进行了市场调研，确定了最低运费价格，基本上实现了收支平衡。二、优化配置，减员增效，实现人员成本最小化05年上半年，二期住宅即将接管验收和集中入伙，员工工作量在不断增加，而个别表现平平的管理人员又是通过一些关系进入公司的，面对一系列难题，我们采取先定岗位，让那些工作平庸的人感到危机；其次，公司领导顶住人情风，由浅入深地实施了组织机构与部门职能的调整。精简人员，合理增加员工工作量，真正达到了一人多职的局面，从而降低了人员工资成本。1、优化配置，整合资源。05年上半年我们经过请示上级公司及原集团物业管理部，在质量体系建立的过程中，对组织机构设置进行了慎重的谋划，确定了机构调整方向及职能重组策略，将原设置的六个部门调整为四个，品质保证部变更为品质部，成立了物业部，将保安保洁部、工程环境部和物业服务中心调整为物业部所属的四个二级部门，即工程部、环境部、安管部和服务中心。会所及经营业务作为公司的经营业务口，归总经理助理直管。06年公司根据实际运行效果，对机构及人员进行了局部微调，将物业部所属的物业服务中心独立出来使机构更加合理，部门职能更加明朗。调整后，管理人员从33人下降至15人。06年对安管部进行了调整，取消安管副队长的岗位，只设安全主管1名，下设班长。调整后节约开支32万元。2、减员增效，降低成本。04年公司接管80#、81#和82#三栋高层后，计划取消大堂助理，但由于营销阶段向业主做出过酒店式管理、昼夜大堂助理服务的承诺，因此暂时实现不了取消计划，但5栋高层10名保安担任大堂助理，还要有3名替班队员，各项费用非常大。于是经公司研究决定将原保安管理大堂更换为40-50岁下岗人员，每天两班倒，解决了保安的住宿，也减少了支出11万元。06年我们调查发现大堂工作人员的工作量不饱和，且经常和业主闲谈，不利于工作，又做了进一步调整，决定以岗位二合一的形式定位，即由大堂保洁员兼任大堂助理，岗位名称定为大堂助理，但工资执行保洁员标准。经过几个步骤，工资成本直线下降，而保洁员工资总额中也相应的减少。此次精简降低人工成本支出4万元。3、江畔人家小区共有地下车库9个，目前已建成7个，地下车库一直以来有保安员值班，由于先期建设没有考虑无人化管理，车辆监控系统及消防监控系统全部在车库内，无法取消值班人员。05年公司将地下车库值班员由保安员替换为40-50岁下岗或退休人员，并兼职保洁员，将地下车库和高层大堂从安管部剥离，划归环境部范畴，此调整后降低人工成本18万元。另外还相继取消了7名女保安员(含办公区接待员)，降低人工成本用支出10.5万元。在调整过程中，业主多次找到物业公司，经过耐心沟通，我们得到了业主的理解和认同，小区运行正常。两次大的机