房地产地块查勘培训模板.3.1.ppt

地块环境查勘,2,课程需要了解的内容,3,什么是地块环境查勘？,地块环境查勘是为了获取有关地块的第一手资料， 针对项目所在地块环境进行的实地调研过程，并 通过后期对数据的汇总分析，整理得出项目开发 的资源优势和机会点。,地块环境查勘是具有鲜明目的性的资料收集和 实地考证的过程。,地块查看的内容包括： 1、区域气候环境 2、区位交通条件 3、土地性质 4、资源现状 5、周边配套设施调查,4,为什么进行地块环境查勘？,1、把现场带回家！ 2、要形成对项目发展的初步判断和感性认识。 3、系统的基础资料是所有研究工作开展的基 础，如果该部分资料不充分详实，将直接 影响后期项目研究的全部结果。,5,如何进行地块环境调研？,1、前期计划准备,（1）尽可能获取基础资料文献（市志、 年鉴、交通图、地块红线图、现状图、 等高线图、规划图等） （2）确定调研内容 （3）配备调研人员（两人一组，分头进行） （4）安排调研时间,2、现场实际查勘,（1）现场情况实地考证 （2）拍摄关键节点照片 （3）原住居民访谈,3、后期汇总分析,6,一、项目调查评价体系,7,基于价值评估的开发评价体系(住宅用地),8,基于价值评估的开发评价体系(工业用地),9,基于土地利用实现的重点关注对象,10,二、项目所在地区气候调查,调查目的：对项目所在地区气候的研判，掌握所在地区基本情况 调查方式：文献资料收集、亲身体验 调查内容：温度、日照、风向、降雨量等,11,温度、降水,对项目类型选择有基础指导作用,12,风向、风速、日照、强度,利于指导未来物业类型排布,13,三、区位交通篇,调查目的：与外部区域发展的结合程度，工作生活开展的便利程度 调查方式：结合交通图实地查看 调查内容：区域位置、距特定中心距离、外部交通通达性、内部交 通进入性、车流人流方向及密度,14,明确项目所处主要区域，与周边城市距离,区位情况,15,外部交通,明确外部交通的可进入性，主要进入手段， 重大交通设施的修建情况,无锡鹅湖交通分析,16,内部交通,明确内部道路基本情况，道路等级，主要 交通进出节点，人流车流密度及分布情况,惠州汤泉、温州大罗山内部交通分析,17,四、土地性质,调查目的：通过对项目地块的地质地貌七通一平情况的调研，掌握 地块的基本情况 调查方式：实地调查、拍摄现状代表图片 调查内容：现有建筑附着物、土地权属情况、地质、地貌、水系、 景观视觉影像、动植物分布等,18,规划地形图,明确规划范围边界、地形大小、地形现状,南京某大学、温州大罗山内部交通分析,19,土地利用现状,南京某大学、温州大罗山土地利用现状,明确土地现有利用情况、土地权属关系、 使用年限、分布及面积,20,掌握地形坡度分布情况，为进一步选择可建设用地提供科学的依据,坡度分析,南京某大学、温州大罗山坡度分析,21,水体分布,明确水体分布、水量、面积大小、年度 变化强度，指导项目规划布局,南京某大学、无锡鹅湖水体分析,22,居民分布,明确区域内人口的分布情况和变化情况,温州大罗山人口分布情况,23,关键节点分布,针对具有代表性的关键节点、建筑、景观 进行如实记录,温州大罗山现状,24,特殊资源调研,以旅游项目为例，要对区域内的特殊资 源进行系统的勘察,武汉东西湖柏泉农场旅游资源分布,1、以古井，古寺，古墓为主的反映历史文化的旅游资源，比较有特色，但整体知名度不高，开发力度不够 2、旅游产品主要以休闲度假山庄，初级农家乐为主，经营内容趋于同质化，缺乏具有鲜明特色的产品。 3、旅游资源和产品相对集中在玉屏西路，红星路和规划中的古缇路，岳家山路围合德区域内，便于通过对区域资源的整合来充分挖掘发展的潜力。,25,特殊资源调研,对现有旅游资源的档次规模有客观如实的评价，可选择具有代表性的其他产品进行对比分析,武汉东西湖柏泉农场旅游资源等级评价,26,其他影响因素,项目实施过程中存在许多不确定性的因素影响项目的开发设计，必须在实地调研引起重视，对整体的影响程度进行合理评估,影响开发的因素： 1.高压线，变电站 2.污水河，垃圾填埋场 3.墓地，火葬场 4.动植物保护区，饲养基地 5.生态保护控制线 6.山脊线对高度控制范围 7.快速交通的噪音污染范围,27,五、周边环境篇,调查目的：通过对项目地块周边的情况进行调查，掌握周边环境对 未来项目发展可能带来的影响 调查方式：资料查找、实地调查、拍摄周边环境代表图 调查内容：地块四至环境、市政配套设施分布、周边其他在建、拟 建项目、污染来源（空气、水、噪音）,28,项目周边市政配套,市政配套意味着区域发展的健全程度，实地查勘过程中要尽可能的 了解，确定区域承载容量及对未来发展的限制，并提出合理建议。,影响项目发展的市政配套设施：,1、医院数量、等级 2、学校数量、等级 3、中转交通设施数量、等级 4、垃圾污水处理设施数量、等级 5、周边重大商业配套设施数量、等级 ,29,案例一,本项目位于政务新区启动区核心位置、西邻大龙湖，北与政府办公大楼相对,核心价值点,首先是新城启动区核心 其次是大型中央都市生活示范区 最后是景观配套资源,项目难点,现阶段人气不足，缺乏配套 商业区规划面积较大，与居住区 如何配合形成合力,30,项目概况,本项目位于政务新区核心位置，地块为商业住宅综合类用地,31,项目概况,项目地块北部为政府办公大楼，周边道路和绿化等市政工程完善，地块内部平整,32,项目属性,有相对政府配套和景观资源优势的，政务新区的，大规模综合体开发项目,在以新城区为核心、半径200公里 范围内，已经立起与各城市间多形 式的快速连接通道。 徐州新城区通过三条快速路与老 城区连接，观音机场、京福高速、 连霍高速以及建设中的京沪高速铁 路环绕新区。 5分钟上高速，10分钟到高铁，15 分钟到市中心（零坐标），20分钟 到达机场，两小时左右进京入沪,33,案例二,本项目规划为北蔡地区中心，位于浦东区三林世博功能区域内的东北侧,本项目规划为三林世博功能区域四个地区中心之一 位于三林功能区域内的东北侧,34,项目概况,项目总占地49.1公顷，对外交通相对便利，四至道路仍待改善,四至 北蔡地区中心基地位于高科 西路以南、莲花路以北、莲溪 路以西、博华路以东的范围内 交通道路 两条城市干道：沪南路、高 科西路（四车道），高科西路 东段为双车道支路，交通拥挤 交通便捷度 目前无轨道交通穿过，对外 交通依靠公交体系,35,项目概况,地块为 工业仓储用地和旧宅基地，拆迁难度大，有部分保留用地，白莲泾河贯穿东西,基地内现状有部分工业仓储用地，分布在博文路以南、白莲泾、小腰泾两侧。目前部分厂区已完成拆迁工作 沪南路西、博文路南现状多为旧镇区。基地内沪南路东、博文路南主要是旧宅基地、白莲泾河道和已建莲溪新村居住小区 白莲泾河贯穿地块东西,36,案例三,项目位于千岛湖东南湖区北岸千岛湖大道旁，临近高速出口，距离千岛湖镇镇中心约12公里,37,土地概况,土地四至范围及技术经济指标,38,土地现状,土地现状较为平整，无拆迁，南向湖面较开阔，内有部分小岛，土地部分为原生土。部分为原岛屿土地回填。,39,本体资源优势,距离高速出入口进，交通便捷 占地买年纪较大，适合规模开发 自然资源优厚，临水面广，水面开阔，多个原生态小岛 容积率适中，可丰富产品类型 商住用途，可开发酒店，具备打造优质休闲度假产品的先天条件 项目开发方向：五星级酒店+度假公寓+度假别墅,40,现场勘探小技巧,考察工具提前准备 -照相机、地图、笔记本、录音笔、合适的交通工具、必要时的想到、指南针、标尺、手机、尽可能的携带电池 大规模土地区域调研，注意保护自身安全 -牛仔裤、登山鞋、太阳帽、防晒霜、风油精都是必不可少的个人用品 成熟地块调研要注意着装和环境协调 -某