成都温江某项目商业前期策划案.ppt.ppt

受温江区柳城街道办的委托，我们将针对林荫街片区进行整体商业规划。 温江林荫街片区的“文庙”作为温江重要的文化地标与商业片区，搞活、搞火是目前我们的工作期望。 林荫街片区的商业规划，是一项系统，涉及面广，函盖文化建设、商业规划、空间布局、形象策划、品牌推广等多项任务。,规划背景,项目概况,温江地处四川盆地中心地带，全区277平方公里， 总人口32.67万。 温江是是4000多年前古蜀国中鱼凫王国的发祥地，川西地区政治、经济、文化重镇，素有金温江之称。,项目概况,文庙片区: 四至：北临东大街，南临柳城干道，西临大南街，东临小南街、隆建街 一片两带： 文庙为中心，文武路，小南街、隆建街为主线 建筑形式： 浓郁的川西建筑风貌。文庙附近以院落建筑居多，文武路，小南街、隆建街临街建筑以线形建筑居多。,城市面貌,建筑整体风貌统一而完整，但立面和材质过于单一厚重。 改造建筑体量过大，空间尺度过大，与零售业小空间的需求形成矛盾。 业态空间分隔单一，缺少服务配套设施。,城市面貌,承载居住、区域商业中心、社区配套、办公、娱乐等多种功能，无重点，城市功能混乱。 人车混杂，存在社会死角，城市整体面貌较差，无法体现城市地位和文化底蕴。 以原住民为主，对现有的城市空间的改造有积极参与的要求和想法，城市面貌改善成为民众的迫切要求。,严重缺乏公交线路及换乘点，与外界联系不便 步行尺度过大，人车混流，交通组织混乱，无法实现人性化道路管理 道路设计通长单调，无停留点，无过渡空间，不利于聚集人气。 垂直交通缺乏，出入口不明显，无法引导人流进入高层商业空间。 停车问题严重制约了外来居民的滞留。现中心广场被占用，成为临时停车场。,交通体系,绿化景观,地区景观延续成都传统的景观手法，借助原有的植被，以文庙广场为中心。 现代的组团式景观较少，整体形象凌乱。 地标性的开敞空间功能不明确，缺少景观节点与休憩空间的结合。 绿化景观整体水平较低，整体档次有待提升。,人文环境,作为温江的核心区域，区内及周边聚集多所中小学校、医院、银行、公安机关及其他社会服务机构，社会设施体系成熟完整。,文庙片区商业业态构成： 文庙片区的零售类店铺占总量的65%以上，中低档。 餐饮类店铺占总量的20%，低档。 休闲娱乐类占总量的10%，低档。 其他社会设施占总量的的5%，满足正常需求 片区内商业内容涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等多个内容。 零售类：服装鞋帽、日杂用品、化妆品、书报、地区特产、通讯电器等中档产品； 餐饮类：中档正餐、休闲快餐、地方特色小吃烧菜等中低档产品； 休闲类：茶馆、美容美发等 娱乐类：小型影院、录像厅、棋牌室、网吧、陶艺等 教育及其他：英语教育、干洗店等,商业业态,原始的售卖推车； 户外摊贩式售卖； 民房改建的临街店铺； 面积一致的新建临街商业； 中型超市便利店； 中大型卖场； 内庭院式休闲售卖场所； 大型集贸市场,大南街（市中心） 业态：服装、化装品、美容店、各种形式的手机专卖店、影楼等。 服装店 4500元/月（30 m2左右） 影楼 4000元/月（二、三楼共200 m2左右） 理发店 4200元/月（40 m2左右） 台阶上商铺租金为2550元/m2.月左右。 大南街的商铺多为中高档次的品牌服装店、精品服装店，此地段的日租金范围为410元/m2。,形式及租金,餐饮现状,休闲娱乐,零售,社会服务及便民服务设施,文庙片区停车问题 机动车与行人混杂，机动车乱停占用文庙广场，严重影响了民众的安全，破坏了文庙的整体形象； 机动车的穿行，阻碍了步行消费者的穿越型消费行为，无形中缩短了其消费路径的长度； 没有足够的车位，无法满足未来可能引入的旅游相关产业行业的停车需求，迫使其选择停车便利的其他旅游景点，阻碍了本区域旅游业的发展； 停车难已成为影响本地居住人群安全和阻碍区外旅游人群到来的重要问题之一； 停车问题必须和未来整体业态规划整合考虑，迅速解决，有可能助力区域的整体形象提升。 政府在其中的主导作用必不可少，不容忽视，是决定性的。,关键点,片区商业的布局 目前文庙片区商业经营状况一般，经营商户各自为战，缺乏整体的运营和推广，整体商业气氛无法提升。 由于前期改造并未从商户角度考虑，造成了商业展开面小，面宽不够等问题，同时由于原有商业档次及经营模式较为原始，多采取产权分散的自发经营形式，形成政府商户消费者之间的恶性循环，严重降低了区域商业价值。 商业片区如何实现“统一规划、统一招商、统一管理、统一推广”，直接决定了区域商业价值能否再生。,关键点,strength ( 优势 ),1、区政府高起点打造的一个商业片区，政策力度大，可塑造性强。 2、温江历史、文化资源丰富。 3、项目位于城市核心地带，具有明显的区位优势，并具较高的知名度。 4、文庙、柳荫街文化片区经过整治之后有较为完整的城市形象和风貌。,weaknesses ( 劣势 ),项目区域与成都市区距离太近，容易流失日常消费客群 公交联动性差和停车难严重制约了外来消费者到达和滞留 步行尺度过大，交通组织混乱，无停留点，无过渡空间，不利于聚集人气。 现有店铺户型单一，对业态制约性较大。 无统一商业形象，配套服务设施不完善，景观吸引力不足。 商业氛围不浓，现有商业缺乏统一规划，经营特色不明显。,opportunity ( 机会 ),温江旅游业的迅猛发展，为温江商业创造了新的发展契机，旅游消费作为新生消费力将强劲发展。 光华大道和芙蓉大道的建成以及“花博会”的召开，提升了温江城乡基础设施档次，优化了消费环境，为温江商业市场带来巨大的消费潜力。 “国色天香”主题游乐园的火爆，为本项目带来更多的经过性客源。 温江消费者对新鲜事物接受度较强。,threats ( 威胁),成都向东向南的发展趋势，导致温江缺失关注力。 成都市区不仅主题旅游已有较成熟的发展，亦形成了独特的城市文化，项目区域难以与之竞争，逐渐淡出关注视野。 锦里、文殊坊、国色天香等主题旅游商业发展较成熟，形成强大竞争力。 物质环境存在再改造的成本投入必然导致经营成本提高，削弱了竞争力。,以国学道场为核心的中高档体验式度假区域 体现千年历史文化底蕴和人文环境， 并包含现代、时尚、艺术、休闲、养生、健怡等 丰富元素,历史文化主题 中华精粹时尚化 将千年文庙历史中蕴含的国学文化提升为中华千年文明，并将中华文明的精粹与现代时尚的生活相结合。 利用文庙现有的文化内涵和人文建筑特色等条件，打造一个优美、自然、健康的休闲生活空间。 艺术人文主题 艺术时尚品味 将中国千年传统和中国传统的民间文化相结合，拉动艺术创造者、艺术欣赏者和消费者的共同参与，创造一个充满文化艺术氛围的新文庙广场。,定位诠释,中华精粹时尚化 思想 养生健怡 休逸,定位诠释,艺术时尚品味 文庙古朴沉静的气质、浓郁的文化氛围，优美的人文环境，创造了一个无限创意的艺术空间。可发展成为一个传统艺术与当代艺术结合的艺术中心 既有传统的中国人文艺术，又汇聚着现代时尚的各类艺术形式； 既是艺术家生活与创作之地，又是艺术家互相交流、展示售卖艺术作品的平台； 既是一个自然悠闲的艺术体验空间，也是配套休闲生活与餐饮健怡的中高档度假生活中心。,市场定位,艺术时尚品味 这里将包括： 艺术创作：艺术家在文庙广场片区生活、创作、交流 艺术展示：艺术家的作品在文庙广场展示及出售 艺术体验：海内外的旅游者、青少年、都市白领、企业组织员工等可以在文庙广场片区学习中国传统工艺品和当代艺术品的精髓、同时进行艺术品的创作和制造，共同体验多元化艺术融合碰撞的无限魅力,市场定位,文庙以中华文明精粹为主题， 并配合中高档次的旅游、住宿、 餐饮、购物、养生、休闲、体验等内容，吸引 成都以及四川地区的中高端收入人群、海外旅游者等。,客群定位,工商企业家、管理高层、外籍人士 “登高当退思、入市怀耕乐”，文庙既是他们紧张工作后退思感悟、沉淀心灵的地方，是他们健怡、休闲、娱乐的度假之地，同时，也是他们接触、体验、享受中国千年文明的平台. 都市休闲一族 文庙广场片区是都市中高档收入人群体验感触传统文化的场所；是减压放松、健身美容、休闲娱乐、以及体验接触艺术、时尚文化的郊区度假的最佳选择，是都市之外的第二居所. 海内外中高档次的旅游者 文庙广场片区是了解真正的中华文化、中国文明的桃花源，是中国传承传统文化的代表。,客群细分,海内外的文化人士、研究人士 文庙广场片区是研究中华文化的现代价值、推动中国传统文化在新世纪的发展、促进中国文化与世界文化交流的平台。 中国传统艺术家、海内外艺术家、演艺人士 文庙片区是艺术交流、展示、发展的平台，是时尚文化的品味区。 青年一代、都市儿童 文庙片区是青少年学习、了解、体验中华文明精粹的场所，是接触艺术魅力和释放艺术才能的平台。,客群细分,文化传播区 艺术体验区 休闲餐饮区 城市生活区,b,c,d,d,e,f,f,a,g,差异化亮点凸现 功能布局动静分明 业态布局层次分明 利用天然条件突出宣传推广点 建筑形式与业态紧密结合 体现最佳人流交通动线,a,功能定位： 文庙自古以来是一个祭祀孔子与学习的场所,而现代文庙则可以继往开来成为融合中华国学文化、研习中华文明精粹、企业管理等的学习、培训的中心点。,布局说明： 百家讲堂（包含中国儒家、道家、佛教、老庄、易经、孙子兵法等百家文化） 企业高层中华精粹培训 mba校外培训 海外文化基金之研究与培训 企业培训 青少年体验中华文化基地 海外青少年文化交流地,国学道场,b,功能定位 一个暂时离开城市繁嚣，释放身心、沉淀思维的桃花源。,养生怡气堂,布局说明： 蕴涵中国的养生之道、中医、功夫等与现代科学的设施、服务、包装相结合，提供最好、最齐全、最时尚的健怡美容、修身养性的服务 引进同仁堂、余仁生等老字号，将品牌中药专卖与健怡养生相结合，以旧店新貌的方式突出文庙文化特点； 引入提供冥想、瑜珈、禅坐、静思等健怡服务场所的业态，平衡身心与沉淀心灵； 设立学习和体验太级、气功、八段锦等中国传统健身方式的传统养生道场； 将传统中医理疗与现代时尚健怡业态融合，引入中式针灸、穴道按摩、温泉spa、芳香疗法、中药蒸汽浴等帮助身心舒缓的业态； 设立以传统中医和先进医疗设备相结合的健康检查中心，可提供全身健康的检查，并依据身体状况、目的、喜好设计在入住期间最适合的健身课程和体验，在离开文庙时，将得到医疗健康单和进一步的健康规划的建议,养生怡气堂,c,功能定位 城市精品酒店将定位于特色经济酒店，特别针对旅游客人，为追求自然景观与人文艺术相融合的旅游爱好者们提供一个既舒适娴静，又能体验文化沉淀心灵的理想休憩居所,布局说明： 酒店以传统文化为其装修装饰特色，使入住的客人能立即融入整个文庙所传扬的传统文化氛围； 酒店提供功能齐全的客房服务，为旅游客人提供周到的居家服务，解除奔波劳乏； 在酒店房间、大厅、酒廊、咖啡吧内均配备无线上网设备，同时设置网吧等提供电脑和网络的业态，便于客人查询信息和与外界沟通。 酒店片区紧临出入口，便于酒店入住旅客的出行。 酒店步行可至文庙片区的国学道场、艺术展示体验区、养生健怡场所、休闲餐饮区，便于旅游者融入文庙所传扬的文化氛围中,城市精品酒店,功能定位 体现中国民俗文化与体验式活动相结合的特点，使传统民俗通过游乐过程真正融入大众生活，并得以发扬光大；,工坊体验,布局说明 小南街 引入中国的传统文化艺术，提供展示、售卖、体验的服务业态； 将中国民族精粹（琴、棋、书、画、诗、建筑、风水、园艺、戏曲、刺绣等）与现代娱乐结合，如茶道社、琴舍、棋舍等寓文寓教一体，在提供提供书籍、音像制品、工艺品的销售和展示的同时，提供结合中国民族精粹的体验区、学习区和休憩区。 结合临街的可延伸营业面积，与街道的流动小品融合，形成动静相融、魅力四射的工坊体验区。,工坊体验,功能定位： 体现中国传统养生饮食文化和民俗饮食文化的休闲餐饮区，动静结合，趣味盎然。,休闲餐饮,布局说明： 北侧 针对较高档次的消费群。 以传统养生文化为理念的健康和休闲餐饮业态。 素食轩 滋养院 静逸亭 商业建筑群周边将规划静谧休闲的园林景观，建筑群中甚至室内亦需规划相对应的园林景观，营造高档餐饮和中国传统文化相融合的氛围。 庭院式设计能引入更多的园林小品，亦将创造更多营业面积和休闲空间。,休闲餐饮,布局说明： 南侧 针对中档消费群。 原生态小吃：以民间传统特色饮食文化为理念的特色和休闲餐饮业态，形成别有风趣的小吃坊。如成都传统小吃三大炮、粉蒸肉、叶儿耙、军屯锅盔等等。 商业建筑群将规划为开间相对较小的单店形式，引入相对应的传统饮食文化进行装修装饰，例如古灯试、挂帘招幌、木质挂式菜牌等。 结合街道布景，制造更多动态小品，不仅能创造更多营业面积，同时也增加饮食情趣。 通过街道交通与大南街高端商业街自然结合，形成人流动线迂回。,休闲餐饮,功能定位： 主要针对文庙片区旅游客群和周边区域的居住和工作人士的生活需求，实现基本生活配套功能。,动感生活,布局说明 隆建街以及文武街东段 以零售业态为主，主要包含居家生活型零售服务店。 服饰精品店 鞋包皮具店 小型便利店 报刊杂志店 洗衣房 餐饮和休闲业态为辅，餐饮主要为中档餐饮店，规模以满足家常饮食需求为主；休闲业态亦需要与文庙片区旅游休闲业态相区分，主要为规模、档次中等的，以满足周边居住人群需求为主要服务功能的业态。 整个区域通过文武街西段的小吃餐饮与大南街的高端商业街业态连通，自然融入旅游区和城市生活区。,动感生活,功能定位： 不仅是传统民俗文化展示体验区，更将作为文庙片区的整体形象推广活动聚点，承担形象推广宣传功能,广场活动,布局说明 文庙主广场 将提供部分具有传统文化特色的流动小店铺，分布于小广场和街道之中，结合繁华盛世片区的一层店铺外可延伸的营业面积，增加互动氛围，增添热闹气氛。 此区域的业态主要为体现民间手工艺文化特色，例如剪纸、皮影、吹糖人、转糖饼等赏游乐相结合的小型业态。 定期在广场举行中华文化精粹等宣传活动以及文庙形象宣传推广活动 孔象小广场（各入口 统一考虑） 配合主广场宣传活动 统一进行。,广场活动,3,商业市场空间,4,消费者研究,经营者研究,5,1,宏观投资环境,2,项目地段分析,温江地区生产总值增长迅速，“十五”期间年均递增15.7%。 2005年实现地区生产总值81.71亿元，增长15.3%，人均地区生产总值2758美元（汇率按1：8计算），连续五年跻身全国县域经济社会综合发展指数百强县之列。 固定资产投资大幅增长，2005年全社会固定资产投资总额78.6亿元，为2000年的9.7倍。,城市居民家庭收入、支出基本情况,据调查资料显示，近几年，成都市居民可支配收入连年增长，且增幅不断提高。 2006年全国城镇居民人均可支配收入为11759元，比2005年增长12.1%。 成都市城区居民人均可支配收入为12789.44元，同比增长12.6%。在全国36个大中城市中排名居第16位，增长幅度排名居第19位。 收入排位在成都市前面的城市有深圳、上海、北京、广州、宁波、杭州、厦门、南京、济南、青岛、福州、天津、长沙、呼和浩特、大连。 在20个中西部大中城市中，成都市城区居民人均可支配收入位于长沙市、呼和浩特市之后，居第三位。,家庭收支,从每年的消费性支出构成可以看出：食品支出所占比重最高，其次为教育文化娱乐服务支出。,通过连续几年的数据来看， “吃”所占份额不断降低，腾出来的份额主要由“行”和“文化娱乐”占领。 “行”的比例由5.9%提高到10.9%； “文化娱乐”比例由1.7%上升到4%。 同时，2003年2006年，成都市城市居民恩格尔系数从38.3%降到33.9%； 这也验证了：消费总额上升 + 恩格尔系数下降 = 生活质量提高 人们在基本生活得到了满足后，消费形式也由单一的物质型消费向物质加服务型消费转变，作为享受型的服务性 消费逐渐被越来越多的人所接受。,2006年成都市居民人均旅游花费433.73元，同比增长39.9%，旅游人次同比增长16.2%。 其中：人均用于参观游览的支出为27.34元，同比增长41.6%； 人均团体旅游支出为225.76元，同比增长46.3%； 除旅游之外，各种健身、休闲活动也是市民的一大选择，人均健身活动支出同比增长9.1%； 2006年1-9月人均美容美发费用支出60.04元，同比增长94.3%； 洗浴、足疗、按摩及外出旅馆住宿等服务支出的增长，促使人均杂项支出140.04元，同比增长55.4%。,旅游人数稳步增长，且涉外人群占据一半左右。 2000-2005年四川省入境旅游各项指标在全国排名均一直攀升。,涉外旅游人数,在入境旅游人群中，亚洲地区由于受中国文化的深刻影响，加之距离中国较近，其入境旅游人群占主导地位，其次为美国，约占总比例10%。近些年欧洲各国的旅游人群也正逐渐呈上升趋势。同时，还有来自港澳台地区的旅游人群，他们约占到入境旅游人群的30%-40%，是不容忽视的一部分旅游消费人群。 在涉外旅游人群中，基本来自世界经济最发达的国家和地区，旅游伴随着消费，他们带来的强大的旅游消费力，为旅游商业带来了无限商机。,旅游消费与经济和社会总体发展水平有着紧密联系。在发达国家，旅游消费是社会普遍的消费行为，是生活已达富裕程度的人们追求享受和发展的消费行为，是完全市场化的消费行为，而且这种消费行为越来越国际化、现代化和全球化。因此，旅游消费作为享受型消费，其消费金额高、需求弹性大，易产生冲动型消费。 入境旅游产业目前已经成为四川省第三产业中最具活力与潜力的新兴产业，是经济发展中新的增长点，成为拉动经济发展的优势产业。同时，这一产业的兴起，提高了对入境旅游资源的需求。,物质资料消费多，精神资料消费少： 入境旅游者用于文化娱乐方面的消费仅占消费总额的比重为4.2%，这一数字说明在针对入境旅游文化娱乐消费的建设上尚不完善，旅游活动中娱乐活动项目组织太少，场所有限，这已成为制约入境旅游消费中文化娱乐消费的主要瓶颈。,制约入境旅游消费结构合理的原因： 长期以来 , 四川省在旅游产业结构的政策上有所偏斜，重旅游目的地、旅行社、宾馆建设，轻文化娱乐场所的建设、轻旅游商品的生产与销售。因此旅游商业消费赶不上旅游业的发展步伐。 虽然在旅游业发展的前期，优先开发丰富的自然人文旅游资源是在情理之中。但当旅游业发展到一定程度之后，仍不重视旅游商业资源的开发，就必然引起旅游消费的不合理状态。例如，四川省入境旅游者旅游商品的销售收入，多年来所占比重一直在20%的水平上徘徊就清楚地说明了这一点。,非基础性旅游消费支出比例过低： 对于外国游客来说，特别是对于欧美游客，由于路途遥远，交通费用较高，加之入境旅游者希望在有限的时间游览多个景点，势必以交通工具代步，从而形成“行”的高消费比例现象。基础性旅游消费支出应当是有限的，在旅游发达国家仅控制在 30-40%。 而非基础性旅游消费支出的高低是衡量一个地区旅游业发达水平的重要标志，其支出需求弹性大、有增长潜力，是提高旅游经济效益应瞄准的目标。非基础性旅游消费支出的高低是反映旅游消费结构是否合理的显性指标，国际上规定其最低警戒线为30%, 旅游发达国家已高达 60% 以上。四川省入境旅游者的非基础性旅游消费支出比例虽呈稳步上升趋势，仍处于较低水平，只占旅游消费总支出的38%左右，且多年来始终在一个较小的范围内变化，差距甚远。造成这一现象的原因在于旅游相关产业发展迅速缓慢，无法满足入境旅游人群的消费需求。,城市功能新的定位有利于温江加快融入大都市。 成都市城市总体规划2003-2020将温江纳入中心城区，确定为成都市城市组团之一，是主城区的西部中心，是城市重要功能区，在功能上形成以高新技术、印务包装、食品饮料为主导的工业集中发展区和以大专院校为依托的教育科研、休闲旅游为主的城市新区，这有利于温江加快承接中心城区的产业、人口和城市功能的转移。 “十一五”期间，温江将在“213”发展战略的基础上，建立以金融、商贸、会展、人居为主的新兴服务业集中发展区。主要包括柳城、涌泉街办和公平街办成温邛公路以南部分的新老城区。该区域是全区金融、商贸、会展、人居、行政、文化社会事业发展的重要区域。文庙片区作为中心城区的重要商业区域，承载着体现商业品质和区域品牌形象的重要使命。 温江以房地产业、会展业和旅游业为先导，大力发展新兴服务业。随着旧城区不断完善商业及其配套地产和以上相关业态的不断扩大发展，温江旧城区商业亦将扩张为具有鲜明主题和丰富承载力的特色商业区.,成都市城乡一体化战略的实施有利于促进温江经济转型 。 温江作为成都市中心城区重要组成部分和全市推进城乡一体化的重点区域，这有利于区内各种资源的有效整合和集约利用，有利于经济社会的发展由粗放型向集约型转变。 光华大道和芙蓉大道两条连接大都市快速通道的形成，这都为温江加快融入大都市创造了有利条件，并吸引更多大型商贸集团、连锁超市、知名餐饮企业入驻温江，聚集人气和商气，这将积极促进三次产业互动发展、逐步增加消费总量。 按照优化布局、节约用地、有利于产业和人口集聚的原则，新老城区将作为现代服务业的主要发展区。现代服务业的主要发展区域定位有利于聚集高层次消费行业进驻温江，亦将提升温江消费品质。,“花博会”后续效应有利于优化消费环境，增加消费吸引力。 “花博会”的召开，提升了温江城乡基础设施档次，优化了消费环境。花博园、国色天乡等旅游景点的形成为温江旅游业奠定了基础。 全球生态恢复和环境保护杰出贡献奖、国家级生态示范区、成都人居环境最佳居住地众多殊荣，让温江拥有了更多吸引外来消费人群的魅力，更多外来消费力量的注入，为温江消费力量带来更多的新鲜血液。,加大招商引资力度，提高招商引资质量。 到“十一五”期末招商引资到位资金累计300亿元以上，其中引进3亿元以上的重大产业化项目20家以上。充足的资金涌进和高质素的品牌引入，如成都国家体育产业基地及中国西部国际汽车城正式落户温江，必将大幅度提升温江的消费能力以及城区品牌吸引力，为商业发展提供无穷的原动力，同时多种产业在温江的融合发展，将为温江带来更多碰撞的火花，亦将让温江的商业发展更加地激情四射。,2,商业空间/行业发展,温江商业大环境 第六届花博会的召开，使温江与成都其他郊区相比，基础设施和生活配套相对完善，商业地产与成都商业环境逐渐成熟相呼应，在城市规划与建设、商业规划与设计方面占据了很高的起点。 随着光华大道的通车，青羊区政府将搬迁至光华大道青羊片区。同时由于城南土地的紧缺，成都大量的中产阶层逐渐向西转移，无疑将为温江商业市场带来巨大的消费潜力。 温江的旅游业正迅猛发展，07年“五一”黄金周全区共接待游客70.36万人次，与去年同期相比增长145%；实现旅游综合收入6332.4万元，比去年同期增加170%。这为温江商业创造了新的发展契机，旅游消费作为新生消费力将强劲发展。,温江商业现状 目前，温江的商业现状仍以传统商业配套功能为主，还是典型的县级商业模式。 通过对近几年温江区商业规划的调查发现，温江区城市中心地段现有、在建、规划中大大小小的区域配套广场、步行街10个以上。其中国泰繁华时代商业公园、文庙盛世繁华步行街虽具有一定的商业体量和产品特色，亦引起了相当的关注，但商业功能定位模糊，导致客群细分不清晰且业态缺乏品质。,文庙,行业发展零售业 零售业主要是针对生活居住的便利而自然形成，缺乏统一规划，分布零散，功能单一，商业品牌档次也较低。这种格局，不具备温江作为城市中心区功能定位应有的吸引力和消费水平承载力。,行业发展 餐饮业 餐饮行业规模不断扩大，但与大都市相比还有一定的差距。目前，温江区经营面积达到2000平方米的餐馆达20家以上。但还没有投资上千万的餐饮企业，绝大多数都是投资在十万元以下，以家庭或家族的管理方式在经营。 业态形式多样化，特色餐馆和品牌快餐等快速增长，大众餐饮消费显示强劲发展势头。餐饮市场中除传统的中餐外，各种休闲餐、自助餐及各种快餐、小吃，西餐连锁店也进驻温江。具有温江特色的农家乐，也迅速火爆起来。 中高档餐饮业的发展与经济发展水平具有强烈的正相关性。从全国餐饮500强企业的分布及全国各大城市50强餐饮企业的营业额来看，中高档餐饮业的发展与经济发展水平保持一致。从温江中高档餐饮的发展看，未来几年伴随着温江经济的高速增长，中高档餐饮业势必也将快速发展。,行业发展 休闲娱乐业 风靡成都的农家乐发源于温江区，已有十余年的历史，日常当地居民经常自发组织娱乐竞赛，休闲娱乐的传统在温江根深蒂固； 温江现有休闲娱乐设施主要为电影院、茶馆、网吧及游戏厅，位于繁华时代的太平洋电影院作为温江最大的现代化电影院，在周末及有新片发行时经常爆满，茶馆、网吧经营火爆，温江当地休闲娱乐需求旺盛； 温江目前的休闲娱乐还是以传统方式为主，随着温江区域经济不断发展，城市进程化加速，人民生活水平逐步提高，现代温江人将提出更多更高的娱乐生活需求，因此，主题特色化休闲娱乐方式将为温江的休闲娱乐业注入新鲜血液，并推动整个行业的飞跃发展。,3,项目概况,项目概况,温江地处四川盆地中心地带，全区277平方公里， 总人口32.67万。 温江是是4000多年前古蜀国中鱼凫王国的发祥地，川西地区政治、经济、文化重镇，素有金温江之称。,项目概况,文庙片区: 四至：北临东大街，南临柳城干道，西临大南街，东临小南街、隆建街 一片两带： 文庙为中心，文武路，小南街、隆建街为主线 建筑形式： 浓郁的川西建筑风貌。文庙附近以院落建筑居多，文武路，小南街、隆建街临街建筑以线形建筑居多。,城市面貌,建筑整体风貌统一而完整，但立面和材质过于单一厚重。 改造建筑体量过大，空间尺度过大，与零售业小空间的需求形成矛盾。 业态空间分隔单一，缺少服务配套设施。,城市面貌,承载居住、区域商业中心、社区配套、办公、娱乐等多种功能，无重点，城市功能混乱。 人车混杂，存在社会死角，城市整体面貌较差，无法体现城市地位和文化底蕴。 以原住民为主，对现有的城市空间的改造有积极参与的要求和想法，城市面貌改善成为民众的迫切要求。,严重缺乏公交线路及换乘点，与外界联系不便 步行尺度过大，人车混流，交通组织混乱，无法实现人性化道路管理 道路设计通长单调，无停留点，无过渡空间，不利于聚集人气。 垂直交通缺乏，出入口不明显，无法引导人流进入高层商业空间。 停车问题严重制约了外来居民的滞留。现中心广场被占用，成为临时停车场。,交通体系,绿化景观,地区景观延续成都传统的景观手法，借助原有的植被，以文庙广场为中心。 现代的组团式景观较少，整体形象凌乱。 地标性的开敞空间功能不明确，缺少景观节点与休憩空间的结合。 绿化景观整体水平较低，整体档次有待提升。,人文环境,作为温江的核心区域，区内及周边聚集多所中小学校、医院、银行、公安机关及其他社会服务机构，社会设施体系成熟完整。,文庙片区商业业态构成： 文庙片区的零售类店铺占总量的65%以上，中低档。 餐饮类店铺占总量的20%，低档。 休闲娱乐类占总量的10%，低档。 其他社会设施占总量的的5%，满足正常需求 片区内商业内容涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等多个内容。 零售类：服装鞋帽、日杂用品、化妆品、书报、地区特产、通讯电器等中档产品； 餐饮类：中档正餐、休闲快餐、地方特色小吃烧菜等中低档产品； 休闲类：茶馆、美容美发等 娱乐类：小型影院、录像厅、棋牌室、网吧、陶艺等 教育及其他：英语教育、干洗店等,商业业态,原始的售卖推车； 户外摊贩式售卖； 民房改建的临街店铺； 面积一致的新建临街商业； 中型超市便利店； 中大型卖场； 内庭院式休闲售卖场所； 大型集贸市场,大南街（市中心） 业态：服装、化装品、美容店、各种形式的手机专卖店、影楼等。 服装店 4500元/月（30 m2左右） 影楼 4000元/月（二、三楼共200 m2左右） 理发店 4200元/月（40 m2左右） 台阶上商铺租金为2550元/m2.月左右。 大南街的商铺多为中高档次的品牌服装店、精品服装店，此地段的日租金范围为410元/m2。,形式及租金,文庙片区停车问题 机动车与行人混杂，机动车乱停占用文庙广场，严重影响了民众的安全，破坏了文庙的整体形象； 机动车的穿行，阻碍了步行消费者的穿越型消费行为，无形中缩短了其消费路径的长度； 没有足够的车位，无法满足未来可能引入的旅游相关产业行业的停车需求，迫使其选择停车便利的其他旅游景点，阻碍了本区域旅游业的发展； 停车难已成为影响本地居住人群安全和阻碍区外旅游人群到来的重要问题之一； 停车问题必须和未来整体业态规划整合考虑，迅速解决，有可能助力区域的整体形象提升。 政府在其中的主导作用必不可少，不容忽视，是决定性的。,关键点,片区商业的布局 目前文庙片区商业经营状况一般，经营商户各自为战，缺乏整体的运营和推广，整体商业气氛无法提升。 由于前期改造并未从商户角度考虑，造成了商业展开面小，面宽不够等问题，同时由于原有商业档次及经营模式较为原始，多采取产权分散的自发经营形式，形成政府商户消费者之间的恶性循环，严重降低了区域商业价值。 商业片区如何实现“统一规划、统一招商、统一管理、统一推广”，直接决定了区域商业价值能否再生。,关键点,4,消费者,调 研 说 明,针对本项目，本次对温江和成都消费人群进行了大规模调研。 此次调研目的是了解当地消费者的基本消费习惯、消费特征、地域偏好及未来消费需求趋势。 调研地点选在温江区的文庙广场、大南街、繁华时代及红艳超市；成都市内的锦里、文殊坊、双楠商圈及玉林商圈；并对国色天乡项目进行了专题调研。,温江当地消费者普遍学历不高，大专以下的超过75%，硕士以上的不足1%。成都片区消费人群教育程度普遍较高，专科和本科所占比例最高，分别为33%和30%。 人口整体素质不高会制约本地消费能力、消费观念、社会服务等多方面发展。 温江消费市场的进一步提升需要吸引更多高素质消费人群的聚集。,受教育程度,温江消费者个人收入主要集中在2000元以内，成都主要集中在2000-4000元，根据家庭收入系数1.6估算，温江消费者家庭收入主要集中在3200元左右，成都主要集中在4000-6000元。 本项目仅依靠温江本地消费者，绝对消费力较差，对高价格品牌产品需求弹性较低，需要成都等外来消费力的拉动。,收入水平,在温江的消费调研样本中，超过34%的消费者认为交通方便是吸引他们前往的首要原因；选择价格便宜的消费者达到22%； 由此可见，交通和价格是影响消费者选择场所的首要因素，而超过20%的消费者喜欢价格便宜的场所，也反映出样本消费习惯原始，绝对消费力有限的现状。 选择娱乐、餐饮、文化等元素的样本比例均在5%以下，并非消费者没有此类需求，而是因为目前温江主要商区的相应设施较少且档次较低，无法满足消费者需求。,区域吸引力,当地消费者经常前往文庙消费的频率达到47左右，说明文庙是温江区域重要的常规消费场所之一，承担着日常生活配套功能。 而成都消费者对文庙了解度普遍较低，达到86左右，说明文庙并未体现出其作为温江历史文化资源之一应有的价值。,针对文庙,在对文庙消费环境状况的调研中，温江当地消费者对餐饮、娱乐、购物等日常生活配套消费业态评价较平均，评分比值均分别占到总分的15以上。说明目前文庙目前仍以服务当地的居住生活配套业态为主。而相对住宿和作为社会服务设施的咨询服务分值较低，也说明本地对外来消费人群的进入并未做好准备。,文庙消费环境,调研发现，样本选择最多的是“住附近，经常来”，比例超过46%，而“每个月来几次”的同样超过35%，可见温江商业目前仍以区内消费者为绝对消费主力。 如何调整本地与外来客群构成比例，兼顾双方消费需求，直接关系文庙片区改造的成功。,温江消费者日常消费支出分配比较平均，虽然日常消费比例最高，但绝对值较低，同时外出餐饮及娱乐比例合计达30%，体现了本地人群对休闲娱乐及餐饮的旺盛消费需求和消费水平。,温江消费者行为,超过20的样本选择“有喜欢的店铺”，可见文庙已形成固定的消费客群，在定位重新调整的时候，应考虑如何保护这部分资源； 文庙特别的历史环境对于消费者有较好的吸引力,结合温江人的居住习惯，对于景观的要求，可见文庙在形象上比繁华时代更具有优势，但同周边的消费区比较，在绿化方面仍有不足，建议结合建筑共同考虑丰富； 交通时间在选项中的比例说明温江商业已经开始了从原始的自发商业向区域化商业中心转变的阶段。如果商业业态及品牌能够满足目标客群消费需求，并具有一定的差异化，更多的消费者会选择就近消费。,选择消费原因最高的是“就近”，达36%，这一结论印证了文庙作为温江区域传统主流消费区的地位，同时也使我们看到温江文庙的发展阶段仍处于较低端的区域配套消费中心阶段。,选择文庙理由,调查中发现，区内样本对文庙商业区最满意的是本地的交通、餐饮及购物，分别为18.3%、17.5%和16.9%； 数据再次印证了消费者多来自区内的结论，同时也反映出温江本地具备较好的餐饮资源，具有固定的消费客群; 购物、餐饮的丰富也间接反映出娱乐、旅游、酒店住宿的贫乏。住宿及咨询服务的分值最低，说明本地对外来人群的进入并未做好准备，很难吸引并留住外来客群。不论区内区外的消费者对此均已感到不便，因此这方面设施必须关注。,设施评分,温江消费者文庙的不足主要集中在商业经营种类少和商业气氛不够两方面，分别占地样本比例的41%和26%，说明文庙片区作为温江区域的主要商圈之一与其它商圈相比，在日常生活配套商业