大连天兴罗斯福国际中心项目市场调研报告.pptVIP

购物中心(shopping center) ：120,000m2 b2-f5 甲级写字楼(office) ：42,000m2 b2f30 高尚公寓(apartment) ：67,000m2 b2f31 停车场及设备间(parking lot & equipment room):63,000m2 b2-b1,西安路商圈,青泥洼、天津街商圈,中心商业区设施过剩、密度过大、过于饱和；次级商业中心不足，小区商业中心缺乏。,2004年大连城市居民人均可支配收入10377元，人均每月864元，人均消费支出为8671元，平均每月722元。,2002年大连城镇居民年人均消费性支出为7118元，人均gdp为3000美元。与上海相比，上海2002年人均gdp为5000美元，人均gdp仅为上海的60% 。,上海,一、目前高档消费仍集中于东部商圈，进口品牌以友谊、富丽华、百 年城等为主，国产精品及一线化妆品亦以友谊、麦凯乐1、太平 洋为主。,上海,三、一般大连中高层消费者购物仍习惯去具知名度商场购物，并以提 该商场购物提袋作为衬托身份之表征，就此阶层女性顾客而言， 重视品牌知名度、面料与款式之设计，注意流行趋向。,二、西部商圈原以居民区为主，商场经营一直以生活必需品及一般性 服装品牌为主，包含化妆品亦缺乏一线国际知名品牌如香奈儿、 cd、雅诗兰黛、倩碧、兰蔻等，主因于国际品牌认为西区尚无一 定的购买能力。,大连市消费者购物习性分析,百盛购物中心,大商二百,大连电子城,民勇市场,家乐福,科技广场,锦辉商城,沃尔玛 购物广场,大世界家具广场,北京华联超市,机车商厦,新天地广场,天河100,行政大厦,天兴罗斯福 国 际 中 心,周边环绕18条城市公交线路,国际、国内知名品牌集合地 品牌文化展示+即时消费购物=品牌成长 互动表演+展览+节日活动+=消费人流,1、国际商品品牌园 消费体验博物馆,2、新一代消费模式,个性化的体验和感受，物质与精神双重满足。 休闲购物，零售娱乐化。,3、都市型购物中心,时尚中心 文化休闲中心,娱乐中心 健康中心,饮食文化中心 社区服务中心,店铺类型组合对比,北,东,原店铺组合,现店铺组合提案,b1,本楼层现有9449.64，考虑以特力和乐hola为主力店，以家用家饰量贩店之经营区隔现有与家乐福、沃尔玛之食品用品形式之量贩店，hola标准店面积需求为5000，如能扩大麦凯乐超市规模增强其竞争能力，与hola间隔超外业种如熟食、照片冲洗、干洗等服务性业种及相关家庭用品等，以大连独有品牌之优势及消费者对此类品项之需求性，必能保证b1f之经营成功。,f1,f1,以时尚国际流行品牌作第一阶段之引入，目前已谈品牌有jessica、episode、colour 18、weekend workshop，联络中品牌有jesire、eq:iq、joan & david、anne klein、香港妙丽女鞋、希争取品牌有prada、ck jeans、trussardi jeans、emporio armani、mgn、dunhill、施华洛世奇、tommy、dkny、d&g等,f2,以青少年流行服饰为主力商品，考虑的业种有中性色彩休闲、牛仔、音像、动漫产品，以及鞋区(含1f政策调整移柜之部份)，特殊品牌如uniqlo优衣库等,f3,以大型室内儿童乐园为主轴，延伸带动童装、玩具、图书、儿童教育等。本提案想法来自冬天小学以下小朋友的游戏场所，如何以较大型室内电动玩具为特色吸引小朋友带父母来天兴游玩，并结合英语角之概念，让3f成为一个具特色的儿童天地；引进高尔夫练习场及网吧等业种，结合运动大本营调整再创新形象。,f3,f3,现阶段以加强管理及现场缺失修正为主，就主题餐厅逐步加强及引进新品牌，加强异国风味之主题补强现有不足之部份。,f4,购物中心文化广场活动,南广场,目标 吸引所有到来的顾客 帮助到所有商户业务 覆盖范围: 整个购物中心,中