达美中心广场写字楼及项目知识分享78p.pptx

,写字楼及项目知识分享,营销部 2013年2月,目录,第一部分 写字楼基础知识 第二部分 本项目卖点梳理 第三部分 市场成交情况 第四部分 项目价格体系制定,第一部分 写字楼基础知识,一、写字楼概念及起源,写字楼概念 写字楼：一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门。 起源 历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。 今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，正在成为社会生产的基础。 目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是近几年信息化技术的快速发展，更加速了这种变化的趋势。 先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。,二、写字楼发展趋势,1、向高层建筑发展,随着城市不断发展，人口的高度集中，使城市核心区用地十分紧张，因此需要在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所。 高层建筑也可以反映出建筑实力，树立项目形象。,目前世界十大建筑物高度排名： 阿联酋的迪拜塔：828米； 美国北达科塔洲电视台：628.8米； 中国广州电视塔：618.6米； 加拿大电视塔：555.3米； 台北101大楼：508米； 美国110大楼：473.7米； 吉隆坡佩特纳斯大厦：452米； 芝加哥西尔斯大厦：443米； 上海金茂大厦：421米； 香港国际金融中心第二期：415米。,2、向智能化发展,智能化写字楼是一种新的建筑体系，近年来由于电子计算机的发展和普及，实现了人工智能型管理，为情报通讯事业的迅速发展提供了新的可能。 在中国大陆，智能化写字楼的出现是在改革开放后，尤其是90年代以后的新生事物。中国经济的增长，迫切需要进入信息化阶段，而信息产业的迅速发展，通讯基础设施的大为改观，都为智能化写字楼的兴建提供了坚实的物质基础。,“5a”的含义 oa（办公智能化系统）：网络系统、会议系统、多媒体系统等 ca（通讯智能化系统）：公用天线电视、交换机、布线系统等 fa（消防智能化系统）：烟感系统、温感系统、自动报警、自动喷洒等 sa（安保智能化系统）：电视监控、通道控制、防盗报警灯 ba（楼宇自动化系统）：冷热源系统、空调系统、照明系统、给排水系统等,3、向综合性发展,随着全球化商务的普及，企业加班的需要也越来越多，“24小时泛商务生活”则是发展的趋势，因此单一的写字楼产品已经无法满足客户多样的需求。,综合性建筑成为发展的主流，当前的写字楼建筑已经不仅仅承担办公的功能，而且还承担了如购物、居住、休闲、餐饮等多方面的功能。,4、向灵活性发展,随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来，写字楼的环境也随之而发生了变化，因此为了和办公楼的变化相适应，就必须在设计的时候具有高度的灵活性。可以灵活适应各类客户的需要，满足客户在办公空间、办公设备、人员调整等方面的各种变化。,无柱式设计（隔断/半隔断）：最合适客户的办公空间莫过于一个大空间，可以适应现代办公组织体系的不断调整。同时搭配可拆装的半隔断式的工作位置屏障，又能保障办公的私密性。 网格预留：写字楼采用将室内地墙与吊顶平面按一定的尺度划分成为网格。在这些网格中安排相同的灯光、空调、电器插头等装置，供客户依自己的需要安排隔断，以划分不同的空间面积，满足不同使用要求。 ,三、写字楼专业名词解读,1、建筑面积,建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用面积，辅助面积和结构面积。 建筑面积在房地产行业中，主要用来体现项目规模的大小。,2、容积率,容积率：总建筑面积与建筑用地面积之比。 容积率对住宅产品销售的影响较大，对于写字楼而言，客户对容积率的关注较小。,3、绿化率,绿化率：指绿化垂直投影面积之和与项目用地的比率。 绿地率：指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，地下车库、化粪池等设施的地表覆土一般达不到3米的深度，所以计算绿地率时不能计入。,4、车位配比,国家规定写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个。即，写字楼每200平米的建筑面积配备机动车位1个。,本案： 建筑面积约35万平米，其中写字楼、商业、酒店式公寓、penthouse的建筑面积共计约25.4万平米，目前规划地下车1355个。 折算车位配比的话，平均每187平米的建筑面积配备机动车位1个，符合国家标准。,5、层高,写字楼层高：指写字楼标准层某层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离。 写字楼净高：指写字楼标准层某层的地板装饰面到本层吊顶下表面的距离。,6、使用率,使用率是房地产市场上一个约定俗成的参考指标，使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。使用率可以反映出商品房使用面积的大小，具有一定参考性。 传统写字楼的使用率一般是6065%，传统写字楼使用率低的原因主要是因为结构相对不合理，公共过道和公用电梯等配套设备分摊面积过大造成的。,本案： 以最新测绘报告计算，3号楼使用率在68%-69%之间。,7、电梯配置,写字楼客户考虑购买写字楼中一个很重要的决策因素是写字楼电梯情况，包括电梯数量、速度、尺寸。 中国写字楼在电梯品牌上主要分为两类： 日本品牌：三菱、日立、东芝、富士达等品牌。 其他国家品牌：德国蒂森、美国otis、瑞士迅达、芬兰通力等品牌。,本案：为写字楼配备近60部电梯，保证客户等候时间不超过35秒。,第二部分 本项目卖点梳理,一、区域卖点,1、区域卖点cbd东扩,现状： cbd区域经过十余年的发展，现已完全饱和，土地量有限，租金持续上涨。 cbd东扩区规划自2010年正式公布，按照规划，未来6-8年内，东扩区建设规模相当于再造一个cbd。 cbd东扩概念虽然已被市场熟知，但目前并没有具有代表性的商务综合体出现。,达美中心广场位于cbd东扩核心区，是区域内唯一在售的国际级商务综合体项目，未来将是区域内的标杆项目。,2、区域卖点世界城市,全球经济一体化进行加快发展，世界城市相继出现。继纽约、伦敦、东京、巴黎之后，第五座世界城市亟待产生。中共北京市委十届七次全会的召开，正式确立将北京建设国际化大都会的高端形态，从建设世界城市的高度，加快北京发展。,3、区域卖点交通,三横：姚家园路、朝阳北路、朝阳路，快速连接朝阳门、建国门等核心区域。 四纵：东四环路、石佛营路、青年路、东五环路，与“三横”共同构成四通八达的地面交通系统。 两高速：机场高速与机场第二高速，15分钟直达首都国际机场。 三地铁：6号线，已开通，青年路站距项目800米；3号线，15年前建设，姚家园站距项目200米；14号线，14年12月开通，位于项目西侧。,4、区域卖点商圈,商圈： 国贸商圈 燕莎商圈 丽都商圈 朝青商圈 望京商圈 东坝商圈,5、区域卖点城市公园,城市公园：朝阳公园、红领巾公园、朝阳体育中心、京城梨园、京城槐园，近万亩绿地围绕周边，形成天然氧吧。,6、区域卖点东坝第四使馆区,据朝阳区规划，东坝将规划建设为“第四使馆区”，区域内将安排1000多亩建设用地，足够容纳20余家使馆。未来必然会带动区域内涉外经济、贸易，推动区域国际化进程。,第一使馆区：永安里光华路区域 第二使馆区：三里屯区域 第三使馆区：燕莎区域 第四使馆区：东坝区域,7、区域卖点配套,高端住宅：星河湾、泛海国际、观湖国际等。 商业配套：bmc商业、大悦城、乐都汇购物广场（未来、项目北侧）。 高端休闲配套：bmc商业、平房国际综合商务会馆、朝阳体育中心、易爵高尔夫俱乐部、叠泉高尔夫。,本案,观湖国际,泛海国际,朝阳体育中心,平房国际综合 商务会馆,易爵高尔夫,叠泉高尔夫,星河湾,朝阳大悦城,二、项目规划卖点,1、体量规模,占地4.8万平米，总建面35万平米，是区域内体量最大商务综合体项目，未来将是cbd东扩区内的标杆项目。,2、业态丰富,项目产品业态丰富，由4栋国际级写字楼（18万）、酒店式服务公寓（2.3万）、bmc商业（4.2万）、顶级豪宅（9000）组成。 达美中心广场充分考虑整个商务环节，将各业态进行整合，满足客户商务的全方位行为。（如商务宴请、产品发布、娱乐休闲、高端居住等）,1号楼,2号楼,3号楼,4号楼,1号楼：5-19层为办公、20-30层为酒店式公寓、3134层为豪宅。 2号楼：5-32层为办公，其中29-32层为行政层。 3号楼：5-22层为办公，其中22层为行政层。 1、2、3、5号楼：14层为商业。,3、德国gmp建筑事务所,达美中心广场项目的规划是邀请在世界排名第五、德国排名第一的gmp建筑事务所来设计的，且服务项目的gmp团队为来自柏林的原班人马。此外，项目的主设计师是担任“国家博物馆新馆”的主创设计师斯特凡.舒茨先生。,gmp经典案例： 莱比锡新会展中心 柏林泰格尔机场 柏林奥林匹克体育场 深圳会展中心 广州国际会展中心 ,4、建筑外立面,以高档白麻石材为主，搭配low-e玻璃幕墙和闪光铁灰色铝板进行打造，在石材的选择上，项目杜绝涂料和人工材料，完全采用天然材质，以保证建筑高端品质，使整体会呈现一种大气、简约的品味。,5、建筑高度、企业名片,项目建筑整体高度达到150米，是区域内的地标建筑。此外，通过特殊灯光对楼顶的logo进行照明处理，可以使建筑成为“企业名片”，当客户在机场第二高速、青年路、姚家园路、朝阳北路时，就算距离项目很远也能看到项目建筑标志。,6、四大园林,项目在东南西北四个方位的庭院内特别设计了四大主题庭院，并赋予“东晨、西夜、北山、南水“的精神属性，以简洁的造园手法体现东方园林的意境之美，安静私密，环境优雅，生态健康，和项目的整体环境融为一体，成为休憩、放松的理想场所。,7、自持体量,自持体量 写字楼：共18万，其中近10万平米为公司自持。 酒店式公寓：2.3万，全部自持。 bmc商业：4.2万，全部自持。 达美中心广场大部分产品都为自持，未来必将控制租户品质、租金价格以及软件服务管理水平，这也是对未来项目品质的有力保障。,三、写字楼产品卖点,1、外部及大堂,达美中心广场项目的办公区入口、商业入口、与酒店入口都是独立设计，相互无交错，最大的保证写字楼的整体品质。 写字楼大堂采用11.4米双层挑空设计，公共部分全部精装修，大堂全部由高档石材打造，保证整体简约大气的风格。,2、产品卖点层高,项目办公产品标准层层高在4.3m左右，净高可超过3米，行政层层高5.4m，净高超过4米，这个高度在北京写字楼项目里面基本是绝无仅有的。,1号楼： 5-19层（办公）4.3米层高； 20层（避难层）5.4米层高； 21-30层（酒店式公寓）3.9米层高； 31-34层（penthouse）4.3米层高。,2号楼： 5-19层（办公）4.3米层高； 20层（避难层）5.4米层高； 21-28层（办公）4.3米层高； 29-32层（行政层）5.4米层高。,3号楼： 5-6层（办公）4.3米层高； 7-21层（办公）4.2米层高； 22层（行政层）5.4米层高。,3、产品卖点无柱式设计,项目办公区标准层整层面积2000平米左右，使用率近70%，户型进深为11米，支撑柱与外立面结合，柱距8.6米，整个办公空间采用无柱设计，可以根据客户实际的使用需要自由分割。,8.6米,11米,4、产品卖点电梯,项目为四栋写字楼与商业共配备了60余部高速电梯与8部扶梯，合理安排高低区配置，严格控制所有乘客等待时间不超过35秒。,5、产品卖点空调,项目所有楼座均采用中央空调系统，每个房间均可独立控制。其中： 1号楼采用vav空调系统 2号楼采用四管制空调 3号楼采用两管制空调,说明： 本项目3号楼空调系统并不具备优势，因此建议仅供了解，不作为卖点进行介绍。,6、产品卖点通风系统,项目采用独特通风板装置，内置通风口，利于室内空气流通的同时，还能保证外立面墙体的完整性。,7、产品卖点leed认证,项目全部楼栋都已经获得leed预认证，此奖项是全球最权威的主流绿色建筑评级体系。 美国绿色建筑委员会曾经对121个通过leed认证的项目进行节能效果统计，发现通过leed认证的绿色建筑可以比普通建筑的能耗节约25%-30%左右。,8、产品卖点其他卖点,地下停车位约1355个左右，可以充分满足客户的停车需求。 项目写字楼的办公大堂和酒店大堂等区域将提供免费的无线网络覆盖。 ,四、bmc商业产品卖点,1、商业规划,项目拥有4.2万独创 “bmc商务体”的新兴商务模式。 集business（商务气质）、museum（博物馆气质）、club（会所气质）于一体。 用来服务于入住达美的高端企业人群。,1f：艺术文化展览展示、品牌活动等 2f：定制服装、古董收藏、咖啡厅、茶庄、画廊、奢侈品专业用品等 3f：宴会厅、高端特色餐饮、中餐厅、西餐厅等 4f：温泉spa、温泉游泳池、专属健身中心、ceo会所、雪茄、红酒吧等 5f：空中花园，果岭、露天餐吧、咖啡吧、书吧、酒吧等,2、国博级入口,在商业入口设计方面，项目以国家博物馆为蓝本，打造23米高廊柱群，以纯石材精心打磨，使整体恢弘庄重、高贵大气。,3、灵动空间,bmc商业体在1、2层中庭挑空区域独创自由变化的多功能展示区灵动空间。空间可分拆可闭合，可以满足品牌展示、新闻发布会等商务需求。,4、空中花园,在商业的顶层，我们项目设计了近4000平米的空中花园，这在cbd乃至北京也是绝无仅有的空中绿色环境。并以社交、休闲为主力业态，比如果岭高尔夫、露天餐吧、咖啡店、书店、花店、酒吧等。,5、温泉资源,项目地下2600米处拥有天然温泉资源，并通过特殊水处理方式，将地下温泉资源引入bmc商业内的游泳池、spa等配套中，为客户提供高端配套享受。,五、酒店式公寓产品卖点,1、奥克伍德,项目酒店服务式公寓邀请国际顶级酒店运营商“奥克伍德”共同打造，奥克伍德成立50多年以来，在北美洲、亚洲和欧洲共有将近2.5万套服务式公寓，是80%的世界500强企业高管的首选入住品牌，目前奥克伍德已经成为世界上最大的服务式公寓运营商。,2、酒店服务式公寓其他卖点,酒店服务式公寓采用4.3米开间的设计，既能保证标准客房的舒适性，也可满足豪华套房的客户需求，从studio到3居，175间不同房型可以满足各式客人的需求。 酒店式公寓位于1号楼的顶部区域，24层以上的客房都位于100米高度之上，居住在此可以完全附瞰cbd全景，景观视野极好。 项目深挖地下2600米的温泉资源，经过专业处理，送达各个房间，让客户不出房门，就可尽情享受豪华温泉泡池。 酒店式公寓独享1号楼西侧的1100平米的落客花园。 项目地下三层特设酒店式公寓的专属停车位，保证客户的安全性与私密性。,六、开发及合作团队卖点,1、达美投资,北京达美投资成立于1994年，经过19年城市深耕，已发展成一家以高端综合地产为核心战略业务，集金融投资、城市开发、商业管理、装饰工程和物业服务为一体的综合性集团。 达美投资曾经成功开发建设了位于长安街的cbd国际大厦，现已成为cbd核心区地标建筑之一。 达美投资在北京拥有十余块土地储备，是在北京朝阳区土地储备量最多的开发商。,2、中方设计院中国建筑科学研究院,中国建筑科学研究院是本项目中方设计院，成立于1953年，隶属于国务院国有资产监督管理委员会，是全国建筑行业最大的综合性研究和开发机构。,3、机电顾问pb柏诚,来自美国纽约的柏诚公司（pb）作为本项目的机电顾问，创立于1885年，有着逾120年的历史和工程经验，是世界上历史最悠久的工程公司之一。 被公认为在基础设施和楼宇设施的咨询、规划、工程设计、项目统筹管理、施工管理、运营和维护方面处于领先地位。 在全球六大洲150多间分公司/办事处拥有13,000名员工；自1983年开始参与内地项目以来，至今曾参与了超过900个工程项目。,4、幕墙顾问华纳工程,本项目幕墙顾问为德国的华纳工程咨询有限公司，是德国建筑工程幕墙界著名的设计及审核机构之一，有着丰富的全球工作经验。,中建三局建设工程股份有限公司具有房屋建筑工程总承包特级资质，隶属于中央直管的中国建筑工程总公司。 中建三局曾荣获中国建设工程质量最高荣誉鲁班奖和国家优质工程奖80多项，获詹天佑奖7项，其他奖项两千余项，是中国最具有实力的建设公司之一。 经典案例：上海环球金融中心大厦、中央电视台新址等,5、总包单位中建三局,中国建筑设计研究院建筑设计审查咨询所，成立于2001年，曾负责完成水立方、五棵松体育馆、双子座大厦、北京天文馆、cctv7大楼等2800多项，总建面6077万平方米的审查咨询任务。,6、施工图审查中国建筑设计研究院,寰古之道（北京）照明设计有限公司，是从事光环境设计的专业机构，为全国各地政府完成多个城市照明规划项目，为著名地产公司和商业集团提供照明设计与顾问工作，致力于创造合理、舒适的高品质照明空间。,7、灯光顾问寰古之道,北京双圆工程咨询监理有限公司成立于1987年，是1988年全国首批工程建设监理试点单位之一，并首批荣获全国甲级监理资质。连续多年被建设部、中国建设监理协会和北京市监理协会授予“先进监理单位”称号。,8、监理北京双圆工程咨询监理有限公司,第一太平戴维斯是一家国际领先的物业服务集团公司，为商业、零售、住宅、休闲娱乐及其它类型物业提供专业的顾问服务。随着第一太平戴维斯服务网络的延伸，办事处逐渐遍布英国、欧洲、亚太区、非洲及美洲，为全球房地产市场提供了更广泛的专业地产意见。,9、物业顾问第一太平戴维斯,第三部分 市场成交情况,一、市场主要在售项目近阶段成交情况,1、望京soho,截止2013年1月30日，望京soho中心办公部分共完成销售总额113.73亿，已签约套数为1098套，成交均价为49323元/平方米，完成签约面积23万平方米。,自9月监控起，望京soho成交量保持稳定上涨态势，进入今年1月份以来，受到临近春节影响，近阶段成交量有所下降。 2012年10月-2013年1月，望京soho月均消化8295。,2、融科望京产业中心,截止2013年1月30日，融科望京产业中心办公部分共完成销售总额8.79亿，已签约套数为52套，成交均价为40137元/平方米，完成签约面积2.19万平方米。,自9月监控起，融科望京产业中心成交量保持稳定上涨态势，进入12月下旬阶段，成交量大幅下降。在价格方面，融科望京产业中心的成交价格一直保持平稳。 2012年10月-2013年1月，融科望京产业中心月均消化3637。,3、国投广场,截止2013年1月30日，国投广场办公部分共完成销售总额41.2亿元，已签约套数为1562套，成交均价为40952元/平方米，完成签约面积10万平方米。,自9月监控起，国投广场成交量稳定上涨。进入今年1月份以来，受到临近春节假期影响，成交大幅下降。 2012年10月-2013年1月，国投广场月均消化15717。,4、诺德中心,截止2013年1月30日，诺德中心办公部分共完成销售总额23.98亿，已签约套数为723套，成交均价为26628元/平方米，完成签约面积9万平方米。,自9月监控起，诺德中心自9月监控起，诺德中心随着可售房源量的减少，成交量也持续下降，进入 12月后，持续无成交。 2012年10月-2013年1月，诺德中心月均消化3516。,5、保利东方中心,截止2013年1月30日，保利东方中心办公部分共完成销售总额9.3亿，已签约套数为130套，成交均价为33620元/平方米，完成签约面积2.77万平方米。,自9月监控起，保利东方中心由于可售