关于县物业管理调研报告

1 / 6 关于县物业管理调研报告 物业管理关系千家万户，做好物业管理对于改善城区环境，巩固三创成果，构建和谐社会具有重要意义。近年来，XX 县物业管理逐步发展，取得了一定成绩，但也面临诸多困境，物业管理发展任重道远。 一、我县物业管理基本状况 近年来，我县城镇化建设日新月异，小区物业管理逐步推行和发展，目前整体态势平稳。但是我县物业管理市场化运作机制尚不健全，物业管 理理水平仍然较低，业主 与与物业公司的矛盾难以 调调解，物业管理行业监 管管体制不完善，已经到 了了一个需要全面规范整 顿顿提高的阶段。 （一）稳中求进 ，我县 物物业管理发展迅速。 我县物业管理起步 于于 2002 年，县房地 产产管理局成立了物业管 理理办公室，负责全县物 业业行业监督管理。 10 年年来，我县物业管理从 无无到有，从小到大，稳 步步发展。截至目前，全 县县共有物业服务企业 10 家，管理居民住宅小 区区 17 个，物业服务建 筑筑面积近 200 万平方 米米，新建住宅小区物业 管管理覆盖率达 98%， 从从业人员达 1000 多多人，服务小区人口达 225000 人。 （二）多措并举，我县 物物业管理逐步完善。 县物业管理办公室 成成立以来，对物业行业 管管理发挥了一定作用。 一一是加强物业服务队伍 培培训，提高了从业人员 的的业务技能、政策法规 水水平和职业 道德；二是 加加强外派交流。进一步 开开阔了物业管理人员的 视视野，找准了自身存在 的的问题，也明确了今后 努努力方向。三是加强市 场场准入管理。2 / 6 积极实行 物物业管理提前介入制度 ，在房地产开发企业办 理理商品房预售许可证时 ，必须明确项目前期物 业业管理计划。从2016 年 5 月 1 日起，所有 新新建楼盘前期物业管理 实实行了招投标制度。四 是是加强行业监管。制订 了了 XX 县城区物业服 务务企业实施年度测评细 则则，加强对物业服务 企企业的监管，将测评结 果果作 为评先评优考核晋 级级的重要依据。五是加 强强公共维修资金的归集 和和管理。截至目前，累 计计归集物业公共维修资 金金 1300 万元。 （三）物业管理发展 不不平衡。 一些小 区区如铂金华府、中伟世 纪纪城和烟草局的物业管 理理比较规范。而巨龙家 园园、玉盘小区、书香和 苑苑等一些小区因物业费 收收缴率不高，小区物业 管管理已经撤离。巨龙御 园园、名人府邸也岌岌可 危危。此外，党政机关、 学学校医院等企事业单位 的的物业管理还未全面启 动动。 二、我县物 业业管理存在的主要问题 及及原因分析 我县 物物业管理业在快速发展 的的同时，暴 露的问题和 隐隐患也日益凸显，主要 表表现在： （一） 小小区开发建设质量堪忧 、设施配套不完善。我 县县部分小区，尽管通过 了了竣工验收，但仍存在 规规划未严格实施、小区 配配套设施不 完善、房屋 外外墙屋面渗漏、卫生间 漏漏水、消防及安保设施 不不到位、电梯质量低劣 ，甚至存在安全隐患等 等等问题。这些问题在建 设设过程中没有得到根本 解解决，留下质量安全隐 患患和矛盾根源。 （二）物业管理粗放型 发发展。一是部分物业企 业业服务质量不高，服务 信信誉不佳，重收费轻服 务务。二是物业管理专3 / 6 业 化化水平低，物业服务企 业业小、弱、散，缺 乏上 规规模、上档次的物业公 司司。从整体而言，我县 物物业管理服务水平不高 ，实力不强，难以适应 市市场化、专业化、社会 化化的需求。 （三 ）业主物业服务消费观 念念没有普遍形成 一一些业主缺乏法制观念 和和物业消费观念，对市 场场化物业管理不理解、 不不支持，有些业主只要 求求接受服务却拖欠物业 费费，有的只选择价格低 廉廉的物业公司，却要享 受受品质的物业服务，而 物物业公司因收费标准低 而而难以运作，从而造成 业业主与物业公司之间的 对对立情绪与矛盾纠纷不 断断增加的恶性循环。 （四）物业公司和 业业主权责不清，业主委 员员会没有充分发挥桥梁 作作用。我县小区大部分 业业主委员会没有成立， 有有的业主委员会在物业 管管理中不能发挥应有的 作作用。部分小区业主和 物物业公司没有订立物业 服服务合同，双方的权利 和和义务没有明确，造成 双双方应尽职责和义务不 能能全面履行，权利受到 侵侵害时不能很好维权。 （五 ）物业管理 体体制不完善。从全县看 ，缺乏一个强力有效、 协协调各方的综合物业管 理理部门，县房产局作为 物物业行业管理主管部门 ，委托物业管理办公室 负负责业务管理，但该机 构构面对日益增加的管理 任任务和物业矛盾纠纷调 处处力不从心，亟待全面 加加强。开发商、物业企 业业、业主以及政府相关 职职能部门之间的职责不 清清；属地政府、社区的 综综合协调作用未充分发 挥挥。在业主和物业公司 产产生矛盾时，政府及相 关关部门不能及时调处， 导导致矛盾升级扩大。 三、加强我4 / 6 县物业 行行业管理的几点建议 （一）加强宣传， 引引导树立正确的物业管 理理和物业消费观念。深 入入宣传物权法、 物物业管理条例等有关 法法律法规，让广大业主 了了解物业服务对小区环 境境的重要性，增强广大 业业主的物业服务消费观 念念，使“花钱买服务” 的的观念深入人心。同时 ，引导物业服务企业依 法法经营 、公平竞争，提 高高服务质量，珍视企业 信信誉，推动整个物业服 务务行业健康、有序发展 。 （二）部门联 动动，建立物业管理齐抓 共共管机制。一是在工程 项项目规划、设计阶段开 始始，规划建设部门要对 小小区的功能、布局、公 共共设施和配套建设等提 出出明确要求，为后期物 业业服务打下坚实的基础 。二是小区建设要严格 执执行有关规划建设标准 ，做到图纸与建设一致 ，严格规划管理和工程 质质量管理， 确保建设工 程程质量。三是建立商品 房房综合竣工验收制度， 房房产部门要参与综合验 收收。政府相关部门应实 行行验收责任追究制，未 通通过综合验收 的物业， 不不能投放市场。四是物 价价部门要完善细化收费 标标准，明确服务内容。 五五是县房产部门要建立 物物业企业的信誉等级测 评评制度，引导物业服务 企企业加强行业自律，提 高高企业信誉，确保服务 质质量。使信誉低、质量 差差的物业企业逐步退出 市市场。对无正当理由擅 自自中止物业服务的物业 公公司在以后的投标时予 以以限制。规范物业承接 查查验手续，明确开发商 、物业服务企业、业主 三三方之间的权利和义务 。同时，要认真规范公 共共维修基金的管理和使 用用，制定公共维修基金 提提5 / 6 取使用程序。 （三）积极扶持，促进 物物业企业良性发展。建 议议政府对物业服务企业 征征收的相关税费予以优 惠惠，在物业公司遇到困 难难时予以关心支持。引 导导物业企业走强强联合 之之路，积极鼓励物业公 司司重组兼并，做大做强 物物业公司，做响物业公 司司品牌。积极扶持培育 实实力较强、专业化水平 较较高的物管企业，走规 模模经营之路。 （ 四四）加强保障，推进物 业业管理法制化进程。业 主主和物业公司的矛盾纠 纷纷一般属于民事纠纷， 如如当事双方已提起诉讼 ，可按法律程序处理。 建建议县人民法院优先受 理理、快审快结，维护当 事事人的权益。当业主恶 意意拒交物业 费时，要发 挥挥司法调解的作用，建 议议 明确物业企业催缴物 业业费更为简单的措施或 程程序。为从根本上规范 我我县房地产开发建设管 理理和物业管理活动，建 议议尽快出台我县加强房 地地产开发管理的实施办 法法和加强物业管理的实 施施细则两个规范性文件 。 （五）理顺体 制制，实行属地管理和行 业业管理相结合。按照 “ 条条块结合，属地管理 ” 的的原则，进一步明确乡 镇镇和社区居委会在物业 管管理工作中的权、责关 系系，把物业管理纳入社 区区综合管理范畴，政府 投投入一定的经费。乡镇 、社区居委会加强对居 住住小区的属地管理，全 面面承接和履行政府延伸 至至社区的各项公共管理 与与服务职 能，建立起对 业业主委员会的引导和监 督督机制。县房产部门要 加加强对物业服务企业的 行行业监管，指导物业服 务务企业规范、高效开展 工工作。建议县委