关于城市小区停车难和物业管理问题的调查报告

1 / 10 关于城市小区停车难和物业管理问题的调查报告 目前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重，群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的 80下降到 58，勤业一、二、三村的收缴率只有 30，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。 分析物业管理矛盾的根源 ，主要是以下几个因素 ： 1、法律法规不完 善善。一方面缺乏与物权 法法相配套的实施细则， 我我市又无立法权；另一 方方面，我市规范性文件 的的建设工 作，在一定程 度度上滞后于小区物业管 理理和停车新的发展需求 ，致使实际工作中出现 有有法难行、无法可依的 现现象。 2、管理体制 不不顺畅。一是政府社会 管管理没有延伸到终端， 一一些政策法规在小区中 出出现梗阻、断层现象， 乱乱开店、乱停车、盗窃 等等影响居住环境质量问 题题未能得到遏制；二是 基基层党支部及居委会、 业业主委员会、物业管理 企企业三者之间相互促进 、相互制约，共建和谐 小小区的机制没有建立， 居居委会名义上是自治组 织织，现实上是从事党政 工工作，但在处理业主与 物物业矛盾中 “ 名不正、 言言不顺 ” ，解决基层矛 盾盾的一线作用未 能充分 发发挥，对其缺乏考核激 励励制度，社会管理的积 极2 / 10 极性不足，特别是社区 居居委会和物业企业在协 调调解决 与上级政府部 门门相关的具体事务上， 显显得无能为力。 3、 市市场主体不对称。业主 个个体直接面对物业企业 或或开发商必然处于明显 弱弱势，而我市目前业委 会会尚未普遍建立。业主 自自治意识不强，据调查 ， 62的业主对业主 委委员会不清楚、不参与 。对业委会的设立、监 督督以及主要人员的权利 和和义务没有形成统一有 效效的规范。业主委员会 的的自治能力、内控能力 、团队精神和依法维权 水水平不高，业委会成员 服服务全体业主的动力不 足足，年纪轻、能力强的 现现职人员更不愿加入业 委委会。另一方面，物业 企企业进入市场的门槛很 低低，实力不强，规模不 大大，素质不高，管理人 员员、高学历层次、技术 职职称等方面的比例都低 于于全国水平，物业管理 行行业的 诚信度和公信力 不不强。 4、市场环境 不不和谐。某些新闻舆论 的的导向有偏差，部分群 众众对物业管理行业存有 偏偏见， “ 享受免费午餐 ” 的习惯在相当范围内 存存在，物业的 “ 佣人 ” 地地位和劳动成果得不到 应应有的尊重，少数离退 休休干部、现职领导、司 法法人员和教师等机关公 职职人员，带头欠缴物业 费费，产生了一定的负面 影影响 。 5、市场制度 不不健全。物业企业进入 市市场的门槛过低，市场 的的进退制度不规范，对 业业主和物业企业制约有 效效的社会诚信系统未能 建建立。追讨恶意欠费的 司司法程序过长，成本过 高高，企业难以维权。对 开开发企业的责任追究制 度度不完善，人3 / 10 民群众反 映映强烈的房屋质量差， 随随意更改规划设计，公 用用配套设施数量不到位 、技术标准不达标等问 题题得不到有效解决。一 些些小区建管不分掩盖着 前前期遗留问题，或转嫁 给给后进入的物业企业， 开开发项目前期的物业管 理理招投标制度有待全面 推推进。业主与开发商、 物物业企业的纠纷在基层 和和司法诉讼层面上得不 到到高效解决。物业管理 菜菜单式的分项消费制 度 未未能建立，业主不能明 白白消费、透明监督。许 多多物业企业把出租公共 共共用设施和停车管理费 作作为重要的收入渠道， 千千方百计扩大路面停车 ，帐目不清，隐瞒收益 。 6、政府管理不完 善善。在扶持、监管物业 管管理产业上，一些政府 部部门存在着职能错位、 缺缺位和越位现象，扶持 物物业管理这一劳动密集 型型产业的政策没有形成 ，对小区内违规违章现 象象执法不力，把某一些 义义务和负担转嫁给企业 ，对物业管理费和停车 费费的价格调控水平还不 够够高，一些部门的工作 协协调不到位。特别 是基 层层行政组织事务多、经 费费少，就搞违章搭建或 出出租老小区仅有的公共 用用房公共设施，以补充 管管理经费不足。 7、 公公用设施不配套。在老 小小区和次 总之，从根 本本上说，公用设施上的 硬硬件不足和 二、关于 解解决停车难和物业管理 问问题的目标、原则和 3 、交警、城建城管、 社社区相结合的工作机制 。目前，我市许多老小 区区和次新区即使用足区 内内停车资源，也不能满 足足全部需求；尤其4 / 10 是实 施施规范停车后，必然产 生生对部分车主的 “ 挤出 效效应 ” 。因此，依靠区 外外道路道板、公共空地 和和周边单位合作停车是 一一个现实选择。建议， 建建立交警、城管、社区 相相结合的工作机制，先 由由街道组织社区公示并 上上报小区停车泊位的短 缺缺数量，再由交警对动 态态交通影响作出评价后 ，按照便民利民、公开 透透明、能划尽划的原则 ，提出道路道板划定泊 位位的方案，最后会同城 管管和街道、社区实施， 同同时建设部门要给予配 合合，对道板泊位下的管 线线承重能力进行评估。 总之，要通过体制机制 的的创新，推进政府的管 理理和服务贴近小区，使 业业主的诉求充分表达、 意意见民主集中、纠纷快 速速处置，从而真正把小 区区物业矛盾消解在基层 。 （二）政策创新。 一一是制定扶持停车产业 的的投资 与经营政策。投 入入大、回收慢这一影响 停停车产业化的最大难题 ，对此我们建议两条对 策策措施：第一条，针对 公公用 设施严重缺乏的 小小区，将停车设施与居 委委会、业主委员会、物 业业办公用房等公用设施 以以及商业设施三者捆绑 建建设，给予优惠政策， 以以副业补助主业，一举 多多得，既解决停车问题 ，又为居民营造良好的 生生活环境，也为小区增 强强造血功能。第二条， 对对区外单独建设公共停 车车场库的，将之作为市 政政设施，土地采用划拨 方方式；政府可以土地投 入入，吸引外来资本建造 ，以合作的方式组建项 目目公司，优先保证投资 者者的资金回收 和适当盈 利利。为了培育和推动停 车车产业发展，可以以街 道5 / 10 道为单位，整合现有停 车车资源和土地资源，注 入入专业化公司，依靠规 模模化经营和现代信息管 理理技术，降低成本，增 强强抗风险能力，吸引社 会会投资。同时，在审批 、规费减免、贷款贴息 等等方面，给予扶持。二 是是制定扶持和规范物业 管管理产业发展的政策。 以以政策扶持，促进物业 管管理产业加快发展；以 制制度规范，引导物业管 理理企业提供优质服务。 三是创新财政政策。推 行行政府购买服务，对低 保保户、企业职工特困户 、零就业家庭等困难人 群群，以及廉租房、经济 适适用房家庭实行物业 管 理理费减免政策，对所减 免免的物业费在由行业主 管管部门考核物业企业服 务务质量后再作支付，既 彰彰显社会公平，又体现 财财政资金的使用效益。 四四是完善对区、街道和 社社区居委会的激励考核 政政策。仅针对本课题而 言言，一方面，通过对小 区区的数字化考核，为区 和和街道考核社区居委会 业业绩提供量化依据，从 而而形成市考核区、区考 核核街道、街道考核社区 居居委会、居委会监管物 业业企业这样一个层层有 责责任、纵向管到底的管 理理格局；另一方面，借 鉴鉴杭州经验，按照费随 事事移的原则，把城市道 路路道板和公共空地的停 车车泊位的收费管理（杭 州州是把白天和夜间两种 不不同收费管理方式全部 下下放到区，建议我市可 根根据实际情况，把夜间 包包月收费下放带街道和 社社区），统一下放到街 道道、社区，调动基层组 织织的积极性。为帮助收 费费困难的物业企业改善 经经营，也可委托物业企 业业负责夜间包月制停车 的的收费管理。 6 / 10 （ 三三）价格体系创新。一 是是发挥价格杠杆作用， 建建立多数业主能够承担 的的生活地停车价格体系 。充分考虑车主的承受 能能力，依据停车方便程 度度和安全性，建立泊位 租租用价格区内场库 区 内内道路停放 区外封闭 空空间包月停放 (主要是 周周边场库和单位 )道 路路道板 与公共空地的价 格格体系。建议，在 4个 环环节改革探索： 1、 多多管齐下，兼顾各方， 建建立小区停车地下场库 的的统一收费价格。第一 ，降低人防车库现实租 用用价格，切实改变人防 车车库被开发 商或物业 企企业作为经营资源的做 法法，充分利用人防车库 这这一国有资产为民服务 ，对其实行政府指导价 ；第三，鉴于开发商产 权权车库占用业主的公共 资资源，不能简单地实行 开开发商单方面自主定价 ，也要实行政府调控； 第第三，将地下人防车库 、开发商产权车库和公 用用配套车库的不同价格 ，加权平均，制定出统 一一的租用价格，但是要 以以每月 300 350 元为上限区间（杭州 3360 元，苏州 400 元元），不准上浮，只能 下下浮，并根据不同性质 的的所有权，对收益分配 进进行合理规定，其中人 防防车库收益必须归政府 分分配使用。这种加权平 均均、统一定价的办法， 不不仅增强可操作性，促 进进 小车进车库，也均衡 了了业主、开发商和物业 企企业的利益。与此同时 ，要对占用业主公共空 间间的开发商产权车库， 强强化成本核定特别是土 地地成本的核定，遏制出 售售价格不断攀升的势头 ，并发挥政府对7 / 10 开发商 的的“窗口指导作用”， 规规定开发商产权车库 2 年年内未能出售就必须出 租租，抑制其只售不租 或 变变相强制出售的行为， 引引导小车停放进场库。 2、稳定当前小区路 面面停放收费价格水平； 3 、对于城市道路道板 和和公共空地停车，实行 包包月制； 4、对生活时 段段与周边单位合作停车 和和使用经营性车库停车 ，也实行包月制。对于 后后两者停放方式，管理 单单位应提供基本的安全 防防范服务。二是建立物 业业管理菜单式价格体系 。将卫生保洁、安全防 范范、绿化管养、公用设 施施维护等具体服务项目 的的价格，按服务等级标 准准量化，让业主自主选 择择、透明消费，改变信 息息不对称状况，促进物 业业市场公平交易。市物 价价、房管部门正在积极 推推 进这项工作。 （四 ）科技创新。一是小区 与与城管联动，将数字城 管管的信息传输、处置、 监监督的功能覆盖到小区 ；二是建设停车信息诱 导导系统，提高停车设施 周周转率，既使车主能够 在在最近的地方停车，又 减减轻道路动态交通的压 力力；三是推进“城运一 卡卡通”建设，在加油、 洗洗车、停车收费、年检 、缴纳罚款、行车引导 及及停车信息诱导服务等 方方面，为车主提供便捷 的的服务；四是建设小区 治治安视频监视系统，促 进进小区治安状况好转。 的管理，确保规划车位 的的建设到位、数量到位 、功能到8 / 10 位。 3、借鉴 北北京经验，规范商品房 买买卖 “ 一项工程 ” 指 的的是以老小区和次新区 为为重点的公用设施完善 工工程。工程主要包括三 项项内容：一是停车设施 ；二是小区公共服务用 房房及设施；三是部分老 小小区封合式改造。我们 根根据本次普查的结果， 并并结合轻重缓急和现实 可可行性，提出停车设施 和和公共服务用房严重不 足足的小区名单，供政府 决决策参考。需要指出的 是是，我们把问题相似、 地地缘相近的相邻小区作 为为一个项目提出，目的 就就是为了分片规划、统 筹筹安排，实现建设的集 约约化。此外，市规划部 门门已经编制了常州市 停停车场规划 ，但主要 是是针对工作地的公共停 车车设施，对于住 宅小区 的的停车需求考虑的不多 。因此，对住宅小区停 车车设施和公用设施的规 划划布局，市规划部门和 街街道社区要协同推进， 切切实增强可行性。 对 于于如何最大程度增加停 车车泊位，我们按照“先 区区内、再区外”、“先 地地下、后地面”、“先 盘盘活、后增建”的思路 ，从盘活存量、整合资 源源、增设补建三个方面 ，提出了 10 条措施 : 1、盘活存量： 开展 专专项整治，恢复停车设 施施功能； 明确政策导 向向，将开发商产权车库 的的 “ 只售不租 ” 转变为 合合理价位租售； 利用 城城市道路及道板和公共 空空地划线包月制停车； 区内区外实施 “ 保持 绿绿化总量、调整绿化形 态态 ” ，探索绿色停车。 9 / 10 2、整合资源： 与 周周边单位合作，签订资 源源共享协议，推行双向 错错时停放； 周边经营 性性车库和公共泊位为车 主主提供生活时段的包月 停停放。 3、增建补建 ： 停车设施、小区公 共共服务设施和商业设施 等等三大设施捆绑建设； 小区内建设机械立体 停停车库； 针对小区周 边边单位工作时段停车泊 位位也十分紧张的实际情 况况，建设公共停车场、 库库、楼，以夜间包月和 白白天计时两种价格，满 足足工作和生活双重停车 需需求，并积极探索利用 绿绿地、广场、学校操场 建建设地下停车库。 对 停停车 设施和公用设施严 重重缺乏的小区， “ 以增 量量开发带动存量不足 ” 。就是在对停车困难小 区区的周边地块进行规划 开开发时，划出一块用地 以以零价格出让给开发商 ，允许开发商在