关于我县住宅小区物业管理工作情况的调查报告

1 / 7 关于我县住宅小区物业管理工作情况的调查报告 主任，各位副主任： 根据县人大常委会年度工作安排，我们环资城建委于近期对我县住宅小区物业管理工作情况进行了调研，实地查看了部分小区，分别召开了业主委员会、物业管理企业和社区支部书记座谈会，广泛听取意见和建议，并听取了县住建部门的相关情况汇报。现将调查情况报告如下： 一、基本情况 物业管理集管理、经营与服务于一体，是第三产业新兴领域，加 强强居住小区物业管理， 改改善居民生活环境成为 人人民群众普遍关注的热 点点问题。近两年来，在 县县委、县政府的重视下 ，经过住建部门 的不懈 努努力，我县物业管理工 作作开展有序，物业管理 体体 制机制进一步完善， 物物业管理行业不断发展 ，小区物业管理覆盖率 不不断提高，物业管理工 作作取得了较好的成绩。 目目前我县有物业服务企 业业19 家， 74 个商住 小小区（含在建 23 个） 有有 55 个小区实行了物 业业管理， 27 个小区成 立立了业主委员会。 11.加强领导，物业管 理理监管责任得到落实。 近近年来我县房地产行业 发发展迅速，住宅小区不 断断增加，物业管理工作 也也成为新的工作重点。 县县政府及物业管理行政 主主管部门高度重视，积 极极贯彻执行新修订的 江江苏省物业管理条例 和和市相关文件规定，加 强强工作领导，突出责任 落落实，逐步建立完善 “ 统统筹推进在县，责任落 实实在乡镇，化 解问题在 社社区”的物业管理体制 。为提高2 / 7 乡镇和社区物 业业管理工作水平，多次 组组织乡镇分管领导、社 区区物管人员和业主委员 会会成员的集中学习和培 训训，举办省物业管理 条条例专家讲座和物业 管管理知识专题讲座，培 训训了一批物业管理人员 ，不断提高其物业管理 能能力。 2.加强监 管管，物业企业管理水平 得得到提高。县住建部门 把把强化企业服务监管作 为为重点，加强企业资质 预预审，去年对全县物业 服服务企业资质进行了全 面面核 查， 1 家不合格企 业业已被吊销资质证书。 对对选聘物业企业的招投 标标工作实行全程跟踪监 督督和指导，保证选聘工 作作公开公正，选聘的企 业业资质相符、服务较优 。 制定物业服务企业履 约约保证金制度，开展物 业业管理月查通报，不断 规规范企业行为，对小区 管管理较差的企业发送整 改改通知，进一步提升物 业业管理水平，推动了物 业业管理服务市场健康发 展展。 3.加强指导 ，小区业主自治组织得 到到完善。县住建部门进 一一步加强了业主委员会 的的建设指导，支持业主 委委员会依法行使职权， 同同时，积极协调处理业 主主反映的各种问题，帮 助助解决物业 管理矛盾纠 纷纷。全县 27 个成立业 主主委员会的小区，有 8 个个小区已经届满或即将 届届满，县住建部门分别 向向相关乡镇政府发出了 建建议函。去年以来共指 导导 5 个小区业委员的成 立立或换届工作，对不具 备备成立业主大 会条件或 具具备条件但未成立的 3 个个小区，依法成立社区 和和业主代表参加的物业 管管理委员会，代行业主 委委员会职责。 二、 存存在问题 1.政府 物物业管理监管职能不够 协协调。首先，政府物业 监监管职3 / 7 能分散，涉及建 设设 (房产、规划、供水 ) 、城管、公安、消防 、环保、物价、工商、 供供电、通讯、广电等十 多多个部门，但有的 部门 领领导对此认识不足，行 动动上落实不到位，加之 职职能部门之间缺乏相互 沟沟通与配合，使小区内 许许多问题难以解决。如 部部分小区内有的把住宅 改改为商用，把车库变成 商商店，弱电乱拉等。其 次次，作为具体负责组织 协协调物业管理工作的社 区区街道，由于对物业管 理理 方面的政策法规掌握 不不全面，缺乏专职人员 ，对物业管理行为的监 督督、指导作用没有得到 充充分发挥。第三，负责 全全县物业监管的物管办 ，工作面广量大，而人 员员严重不足，导致有些 工工作无法正常开展，对 物物业管理中的问题疲于 应应付，加上涉及物业的 信信访问题不断增多，难 以以有效发挥物业监督管 理理职能。 2.部分 小小区业主权利义务认识 不不够一致。业主的维权 意意识日渐增强，对物业 管管理企业不断提出高标 准准的服务要求，但也有 相相当一部分业主对自身 应应承担的义务认识不清 。一是不按时缴纳物业 管管理费，甚至拒交费用 。主要原因：一方面， 许许多业主把房屋质量、 不不按标准建设 配套设施 等等开发商遗留的问题， 都都误认为是物业管理的 责责任，并成为拒交物业 管管理费的理由；另一方 面面，一些业主缺乏对物 业业管理“花钱买服务” 的的消费意识、追求不符 合合市场规律的“低价格 、高服务”，总以物业 服服务不 满意为由拒交物 业业服务费。如此恶性循 环环，导致物业企业服务 质质量下降，甚至干脆关 门门走人，广大业主深受 其其害。二是不服从管4 / 7 理 ，自律意识淡薄。有的 少少数业主在小区内乱搭 乱乱建，破坏建筑结构搞 装装修、散养宠物、乱扔 垃垃圾、乱停乱放车辆、 随随意排放油烟等，严重 影影响邻里和谐及人居环 境境。三是小区业主主人 翁翁意识不强，放弃物业 管管理自主权。有的对成 立立业主大会参与物业管 理理漠不关心，业主和物 业业管理企业之间缺乏沟 通通，使许多矛盾和问题 无无法解决，为小区物业 管管理和发展带来隐患。 3.物业服务企业 服服务行为不够 规范。一 是是用工行为不够规范。 由由于物业服务收费标准 和和收缴率偏低，物业企 业业利润不高，甚至有的 在在亏损经营，以致大部 分分企业均招收年龄偏大 ，文化程度偏低、素质 不不高的职工。二是服务 行行为不够规范。有些物 业业员工缺乏业主至上意 识识，服务用语不文明， 服服务态度不够端正，对 业业主正常要求不能满足 ，更谈不上主动帮助业 主主排忧解难，有的对难 以以解决的问题也不能作 出出解释和说明，直接影 响响物业管理企 业服务水 平平的提高和业主满意度 的的提升。三是行业行为 不不够规范。一方面，一 些些物业企业管理缺乏有 效效的手段和措施，导致 人人员和车辆来去自由， 小小偷小摸现象时常发生 ，区内停车秩序混乱、 乱乱贴乱画等现象比较严 重重；另一方面，少数物 业业企业对服务项目收费 标标准、服务费收支情况 不不公开、不透明。 44. 老旧小区建设遗 留留问题解决不够到位。 由由于过去在规划与监管 方方面存在薄弱环节，造 成成老旧小区存在的突出 问问题长期难以有效解决 。一是老旧小区规划标 准准不高、建设规模小、 配配套设施不5 / 7 健全、安全 防防范设施匮乏，有的是 敞敞开 “ 不设防 ” 住宅小 区区，无物业管理用房， 无无 法建立市场化管理运 作作机制。二是地下管网 不不畅， 经常出现下水道 堵堵塞或雨天积水以及基 础础设施、公用设施年久 失失修，普遍存在老化现 象象。目前我县不少老小 区区出现了一定房屋质量 问问题，但专项维修资金 的的申请耗时较长，有时 只只能由物业企业和业主 先先行垫资，严重影响了 物物业管理企业正常运行 。目前我县只有 2个小 区区使用过维修资金。 三、几点建议 1. 强化责任，进一步理 顺顺物业管理监督管理体 制制。一是要凝聚工作合 力力。要进一步细化责任 落落实，理顺物业企业和 部部门、政府和开发企业 等等关系，努力形成以政 府府主导，建设、城管、 工工商、环保、公安、消 防防、广电、供 电、供水 等等相关部门主动参与， 通通力协作，齐抓共管的 良良好局面。二是要强化 机机构建设。要认真解决 县县物管办人员少、工作 经经费不足等问题，并完 善善工作制度，使物管办 能能真正担当起促进全县 物物业管理健康发展的职 责责。同时督促乡镇成立 物物业管理机构，落实相 关关人员，及时协调解决 物物业管理中存在的各种 问问题。要进一步明确社 区区和业主委员会在物业 管管理中的职责，充分发 挥挥社区基层组织与业主 委委员会的自治作用。三 是是要开展专项整治。对 小小区违规搭建、油烟污 染染、乱贴乱画、乱拉乱 挂挂、乱停乱放、房屋用 途途改变等突出问题， 县 物物管办及相关部门和乡 镇镇要定期、不定期开展 专专项整治活动，坚决遏 制制不良现象的蔓延。同 时时，县有关职能部门要 深深入开展“服6 / 7 务进小区 ”活动，及时协调解决 各各种纠纷、化解矛盾。 2.强化监管，进 一一步规范物业管理行业 服服务行为。一是要强化 服服务内容和收费项目监 管管。应尽快编制符合我 县县实际的物业企业规范 服服务指导性手册，明确 服服务项目和服务标准以 及及收费标准，督促物业 企企业对收支情况进行定 期期公示，做到服务清清 楚楚楚，收费明明白白。 二二是要强化物管企业用 工工监管。要严格按照相 关关法律法规，督促物管 企企 业用工合法化，落实 缴缴纳 “ 五险 ” 制度，不 断断减少超龄从业人员。 三三是要强化物业服务市 场场监管。进一 步完善物 业业管理服务企业的市场 准准入、退出制度和招投 标标制度，加强对物业和 开开发企业的资料的交接 监监管。四是要强化源头 监监管。应高度重视住宅 小小区的规划把关，科学 配配置和建设小区停车、 供供电、供水、供气管网 与与物业用房、业委会用 房房，认真落实小区工程 建建设的各项监管措施， 严严把工程的质量关和综 合合验收关，从根本上减 少少物业管理矛盾纠纷。 3.强化改造，进 一一步完善老旧小区基础 设设施及环境。一是要深 入入开展调 查研究。要组 织织人员对老旧小区的基 础础设施、公用设施、安 全全防范设施、房屋质量 、管理等情况进行全面 调调查摸底，有针对性的 制制定综合整治改造计划 和和 具体推进措施。二是 要要多方筹集改造资金。 一一方面，政府部门应适 当当进行投入；另一方面 ，可积极利用省政府对 县县区环境整治扶持资金 和和房屋维修资金，同时 要要动员小区居民共同参 与与整治。三是要明确管 理理责任主体。对没有条 件件实7 / 7 施物业管理的小区 要要督促有关乡镇纳入社 区区化管理，实现社区指 导导与居民自治，对通过 改改造、具备实施物业管 理理条件的小区，尽快建 立立市场化运作管 理机制 。 4.完善政策， 进进一步促进物管行业持 续续健康发展。一要强化 宣宣传。利用小区宣传栏 、传单等方式大力宣传 物物业管理法规、规章制 度度，将宣传工作纳入普 法法内容。二要制订出台 扶扶持物业管理 政策。尤 其其针对老旧小区基础设 施施、公共设施差、房屋 质质量不高、规模小等实 际际情况，制定相关扶持 政政策，以激励规范化的 服服务企业进驻老旧小区 。三要调整我县物业服 务务收费标准。县有关部 门门要在深入调查研究论 证证的基础上，参照周边 县县