基于SWOT分析的高校土地资产综合利用策略研究.doc

基于SWOT分析的高校土地资产综合利用策略研究 杨杰YANGJie （西安邮电大学国有资产管理处，西安710121） （OfficeofState-ownedAssetsAdministration，XianUniversityofPosts&Telemunications，Xian710121，China） 摘要：以西安多校区运行模式的高校为研究区域，从国家相关政策、校区周边的经济、社会环境和学校土地及地上附属建筑的利用情况等方面收集西安高校土地利用现状的数据资料，运用SWOT分析方法，采用SO（依靠内部优势，利用外部机会）、ST（依靠内部优势，回避外部威胁）、WO（利用外部机会，克服内部劣势）、WT（减少内部劣势，回避外部威胁）四个组合因素进行分析，从而得出西安高校土地资产综合利用的战略选择。 Abstract:Thispaperinvestigatesthestateoflandassetsutilizationofmulti-campusesuniversitiesandcollegesinXian.Researchdataarecollectedintermsofgovernmentpolicies,economyofcampussurroundings,landassetswithincampusesandtheutilizationofbuildings.BasedonthefourintegratedSWOTanalysis,SO(relyingoninsidestrengths&utilizingoutsideopportunities),ST(relyingoninsidestrengths&avoidingoutsidethreats),WO(utilizingoutsideopportunities&overinginsideweaknesses)andWT(reducinginsideweakness&avoidingoutsidethreats),thispaperconcludesthestrategiesfortheprehensiveutilizationoflandassetsownedbyuniversitiesandcollegesinXian. 关键词：西安高校；土地资产；swot分析；综合利用 Keywords:universitiesandcollegesinXian；landassets；SWOTAnalysis；prehensiveutilization ：G647：A ：1006-4311（xx）06-0149-03 0引言 为适应社会发展需要,高等教育招生数和在校生规模持续增加，扩大招生使高校面临多校区同时运行的状况，其主要问题是因为校区的分散，基础资源难以整合，土地资产的效益有待提高。本文以西安高校为例，归纳西安高校土地资产利用的优势和劣势，结合校区周边的经济、社会环境及城市发展规划，运用SWOT分析方法对与土地资产密切相关的内部优势因素、劣势因素、外部机会因素、威胁因素进行分析，明确高校土地资产可利用的机会和可能面临的风险，并将这些机会和风险与高校土地资产的优势和缺点结合起来，形成有效提高西安高校土地资产综合利用水平的战略措施，为进一步整合土地资源，提高土地资产效益，有效盘活土地资产，筹措建设资金，增强高校发展能力提供科学依据和参考。 1研究区域概况 西安是陕西省省会、副省级市，西安地处中国陆地版图中心，是长三角、珠三角和京津冀通往西北和西南的门户城市与重要交通枢纽，也是西北地区第一大城市，中国国家区域中心城市，国家重要的科研、教育和工业基地，世界历史文化名城，亚洲知识技术创新中心，中国重要的制造基地。xx年国务院批准关中天水经济区发展规划，提出将西安建设成为国家重要的科技研发中心，区域性商贸、物流、会展中心，区域性金融中心，国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，著力打造西安国际化大都市，xx年国务院批复成立的西咸新区是中国第七个国家级新区。同时西安是西部高等院校和科研院所较为集中的城市，是中国五大教育、科研中心之一。 2西安高校土地资源SWOT分析 2.1优势分析 2.1.1西安高校老校区位置优越西安各大高校基本建校时间都较早，所以校址的选择空间很大，最初的校址往往都离西安老城区中心不远，大都位于西安主城区。随着城市的发展，西安市区已扩大到了县区的范围，各大高校的老校区已由原来的近郊变为了新的城市商业中心，具有代表性的区域如西安邮电大学、西安音乐学院所在的小寨区域，已经形成了购物餐饮娱乐休闲为一体成熟的小寨商圈，商圈内商业繁华，业态丰富，既有百盛、金莎等高档购物中心，也有适合学生购物的潮流小店，周边餐饮娱乐设施很完善并且距大雁塔旅游休闲景区一步之遥，长安路作为西安市的中央大道贯穿商圈，地铁1、3号线在地下交汇，整个商圈交通便利，商业价值极高。西安高校的老校区土地资源可谓是寸土寸金。 2.1.2西安高校新校区空间广大国家从1999年起开始在高等学校进行扩招，各类高等学校规模实现了突飞猛进的发展，随之而来的就是校园空间严重不足，制约学校快速发展的问题，为了满足扩大招生的需要，西安高校都相继在西安市区周边地域购置土地进行新校区建设。如西安邮电大学、西北政法大学、陕西师范大学、西安外国语大学、西北大学等学校在长安区建立了新校区，这些新校区占地面积大，普遍达到上千亩面积，由于摆脱了老校区占地面积小的束缚，新校区建筑布局更趋于合理，发展空间进一步增大，功能划分更细致，各项服务设施完善，学生足不出户就可以满足日常需要1。随着人性化、绿色校园意识的增强，新校区绿树成荫，随处可见景观草地，更适宜学生生活学习。 2.1.3西安高校土地资产管理规范随着高校资产管理意识和水平的提高，管地用地的意识显著增强，高校都专门设有房地产管理部门，并制订了相关的管理制度。在内部管理方面，高校在审批房屋建设用地方面，往往都要进行严密的调研和论证，同时对于土地附属建筑物的利用也是充分挖潜，积极提高房屋利用率，如一些高校已经出台并实行了公用房定额配置与超额缴费办法，用经济杠杆来提高房屋的经济效益，效果良好。在对外管理方面，西安高校的老校区因地处繁华地段，近几年周边开发陆续展开，特别是城中村改造工程，涉及土地的边界确定，高校都非常重视，依据政府部门的档案文件寸土必争。高校正在逐步增强的良好的土地管理意识是提高土地综合利用率的前提和基石。此外，西安高校大都属于国家公办院校，土地明确属于国有资产，作为有明确主体的事业单位，购置土地的手续齐全，档案保存完整，划界清晰，所以高校土地所有权归属明确，不易存在产权纠纷。 2.2劣势分析 2.2.1西安高校老校区空间狭小在高等教育进入大众化教育进程之前，高校在校生人数普遍较之扩招后的人数规模小，相应的西安高校老校区的占地面积也较小，随着招生人数的增加，老校区的发展空间已经饱和甚至超负荷运转，教学生活的空间需求无法得到满足，而周边相邻地域也没有了空地，要购置已有单位的土地，代价昂贵。面对扩招后的现实情况，老校区土地已无法单独承担起高校正常运行的重任。 2.2.2西安高校校区设施重复建设目前西安高校基本都是维持多校区运行，为了满足正常的教学生活需求每个校区所有的配套设施都要完备，包括教室、食堂、澡堂、办公室等一系列用房都是必不可少的，即使某个校区不是主校区，学生人数不多，但这些必要的建筑还需要建设。多个校区配套设施的重复建设占用了大量的土地资源。 2.2.3西安高校建设资金缺乏随着高校土地面积及校舍面积的大规模增加，高校在购置土地和新建房屋的投资持续增大，但公办高校缺乏足够的融资渠道，绝大部分高校选择了银行贷款，近几年高校普遍进入了集中还债期，而国家财政对于高校还债的补贴并不是足够，相当多的高校建设资金捉衿见肘，土地开发建设进度随之放缓，甚至有的土地暂时空置。 2.3机会分析 2.3.1西安积极实现城市南北战略西安正全力打造国际化大都市，提出南北战略，积极发展具有挖掘潜力的南郊和北郊。西安市政府已迁往北郊，目前形成了新的行政中心和商务区，同时已在北郊的长庆油田、陕汽集团等大型企业正助力大型工业园区的建立，未来北郊将成为新的经济增长中心。南郊开发起步较早，一直作为重要的商贸科教中心，近几年南郊已将发展区域扩大到了长安区的秦岭脚下，并提出了绿色战略，将在秦岭一线打造休闲旅游环山区域。西安高校的新校区大都集中在南郊和北郊的两个大学城，大学城数以万计的学生会带动当地经济的发展，同时南郊北郊的大发展也一定会促进高校土地资产的升值，提高土地综合利用的经济效益。 2.3.2西安地铁投入运营西安建设的地铁二号线全线已投入正式运营，连接南北，北起铁路北客站，南到韦曲，途经钟楼、南大街、小寨等商贸区，地铁快速便捷的服务极大的方便了大学城学生的出行。同时地铁二号线也将很多西安高校的新老校区连接起来，缩短了地域上的距离，使高校更有可能将新老校区作为一个整体进行合理的规划，减少一些不必要的重复建设，提高土地利用率。 2.4威胁分析 2.4.1西安高校负债压力过大高校在建设新校区的过程中，购置土地、新建校舍等前期投资过大，绝大部分资金银行贷款，虽然保证了新校区的顺利建设，但是贷款的巨额利息也形成了沉重的负担，对高校的正常运转造成了一定的风险。西安高校大部分运转资金依靠国家和地方政府的投入，收入渠道单一，而政府投入的资金是按每年计划及投入标准定额划拨的，并不能完全冲抵掉贷款2。贷款就像绑在高校脖子上的一道枷锁，很大程度上限制了高校对资金的使用，要尽快摆脱掉束缚，就必须设法扩大收入渠道，在最短时间内减少贷款数额，但由于投资金额的不足，高校土地综合利用开发进度放缓，土地资产无法将效益最大化。 2.4.2“慕课”冲击高等教育传统教育模式“慕课”这一教育新模式的出现引发了教育界的震动，它向全球提供大型开放式网络课程，提供了一种全新的知识传播方式和学习方式，它是否会给传统的高等教育带来冲击，正成为教育界讨论的热点问题，但不可否认，“慕课”将引发全球高等教育的重大变革3。从长远看，如果“慕课”发展进入良性快速发展轨道，吸引了大量生源，那么传统的高等院校将会出现生源不足的局面，高校的土地及其附属建筑物会出现闲置，资产效益将会出现负值。 3西安高校土地资产综合利用策略 对西安高校土地资产综合利用从四个方面分析后，可以分析出西安高校土地资产综合利用在SO（依靠内部优势，利用外部机会）、ST（依靠内部优势，回避外部威胁）、WO（利用外部机会，克服内部劣势）、WT（减少内部劣势，回避外部威胁）战略上的选择4。 3.1SO战略借助西安正全力打造国际化大都市的机遇和积极发展南郊、北郊的战略，充分发掘老校区的土地资产潜力，老校区大都位于商业价值极高的繁华街区，可以积极考虑和探索商业和高校的完美融合。打破高校围墙的封堵，缩短和社会接触的距离，实现开放办学，在校园的临街地段建设商业建筑，吸引外来商户入驻，打造商业一条街代替围墙的分界，结合学校的主体为大学生的特征，土地附属建筑商业开发可以向电子数码产品的出售维修、服装潮流小店及各类超市等贴近学生生活需要的方向发展，此类土地商业开发既可以满足和方便学生的日常生活需求，也可以为高校的运行和发展开辟一条收入渠道。新校区土地面积大，便于规划和建设各类建筑设施和景观绿化，可以逐步将新校区建成主校区，淡化老校区的主体教学功能，加强老校区的社会交流功能，如在老校区可发展商学院等需要和社会密切联系实践的院系，开设面向社会的教育培训机构。 3.2ST战略充分利用新校区的土地资源，做到物尽其用，最大化发挥其使用价值，不断完善新校区的各类设施建设，满足学校整体运行需求。因高校土地所有权归属明确，不易存在产权纠纷，且西安雄厚，教育机构众多，而老校区设施完备，无需投入过多的建设经费，多校区运行的高校可将老校区整体出租给民办学校或培训机构，减少土地资产及附属建筑的闲置情况，这样可以增加土地资产收益。 3.3WO战略重视老校区土地资产的商业价值，加大老校区临街地段的商业开发力度，进一步迎合城市发展需要，融入社会，将闲置的土地资产变废为宝，增加经营性资产收入，为学校解决债务危机和第二次大发展提供充足的资金保障。随着西安连接南北的地铁二号线全线投入正式运营，交通大提速也将西安高校发展带入了快车道，极大的缩短了新老校区间的距离，这也为西安高校将校园建设进一步向主校区倾斜提供了契机，可将学校的行政职能部门统一迁往主校区，避免两地办公，减少资源重复占用和浪费。 3.4WT战略各高校要从自身的校情出发，考虑学校长远发展，以负债压力及未来土地资产需求为前提，果断决策，尝试置换老校区土地资产，获取资金收益用于学校进一步集中资源建设发展新校区和偿还银行债务，同时减少土地资产及附属建筑利用率不高和闲置的情况。置换老校区土地资产首要获得政府的行政许可并积极争取扶植政策，减免土地出让金，争取土地资产转让效益的最大化5。 参考文献： 1刘建朝.新一轮高校校园建设若干问题的思考J.中国地质教育，xx（4）：