计量模型在北京市商品房价格影响因素中的运用——基于1998XX年的数据分析.doc

计量模型在北京市商品房价格影响因素中的运用基于1998XX年的数据分析 吴芳芳 （首都经济贸易大学，北京100070） 摘要本文以北京市商品房价格为研究对象，从供需两个角度分析影响房价的主要因素，运用计量经济学理论和建模思路，提出相关建议。 关键词北京市；商品房价格；计量经济模型；回归分析 DOI10.13939/j.ki.zgsc.xx.22.225 1计量分析 1.1影响因素 一是需求方面影响因素。北京市商品房价格需求因素主要包括：常住人口（X1）。一个城市的人口数量直接影响着这个城市的商品房消费总量。人均可支配收入（X2）。居民收入水平的高低直接影响了消费者对商品房的购买能力。商品房销售总面积（X3）。据北京市统计局对外公布统计信息显示，1998xx年的商品房销售总面积是先上升后下降，而商品房销售均价却在波动攀升。 二是供给方面影响因素。商品房价格供给因素主要包括：建造成本（X4）。本文这一指标是指竣工房屋造价。土地价格（X5）。笔者认为地价与房价相互影响。竣工面积（X6）。房地产竣工面积在竞争激烈的房地产市场中不仅严重影响着房地产的价格，还对住房市场的买卖双方带来影响。房地产开发投资额（X7）。 1.2计量分析 （1）模型设定。把以上的七个指标变量作为自变量，把商品房销售价格作为被解释变量，以取自北京市统计年鉴的1998xx年各个指标数据为样本来构建模型。根据样本数据的散点图可以判断被解释变量和变量之间存在线性关系，于是把模型的形式设定为： （其中随机误差项） 其中：Y商品房销售价格（元/m2）；X1常住人口（万人）；X2人均可支配收入（元）；X3销售总面积（万m2）；X4建造成本（元/m2）；X5土地价格（元/m2）；X6竣工面积（万m2）；X7房地产开发投资额（亿元）。 运用Eviews7.2软件，利用OLS回归得到如下结果： （2）经济意义检验：从回归模型中可以看出，需求因素中，北京市常住人口、人均可支配收入、商品房建造成本的增加都将伴随北京市商品房平均价格的减少，这与现实不符合。北京市商品房销售总面积、土地价格的增加都将伴随北京市商品房平均价格的上升，而竣工面积与房地产开发投资额的增加都将伴随北京市商品房平均价格的减少，这都与现实相符合。 （3）统计检验： 拟合优度检验：R2=0.998083，拟合程度较好，说明北京市商品房需求因素的99.80%可由以上因素来解释。 F检验：从回归模型的F检验值来看，F统计量的值为446.3776。伴随概率为0.000000小于0.05，拒绝原假设1=2=3=0，回归方程显著，即以上七个因素对商品房价格均有显著影响。 t检验：X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7的t统计量的伴随概率分别为0.1572、0.9315、0.00216、0.1705、0.0004、0.0211、0.1630。可知，解释变量X1、X2、X4、X7没有通过t检验，即对商品房价格的影响不显著。 （4）多重共线性检验：从t检验及其伴随概率来看，变量X1、X2、X4、X7均不显著；并且方程拟合优度R2为0.998083，方程整体的F检验很显著。利用相关系数表判断出X1、X2、X4和X7之间确实存在严重多重共线性，所以采用Eviews自动逐步回归的方法修正模型。 修正后的模型如下所示： 修正后的X1、X2、X5的t统计量的伴随概率分别为0.0000、0.0198和0.0000。可知，解释变量X1、X2、X5通过t检验，这说明多重共线性已被消除。 （5）异方差检验：对修正后的模型Y=-3.260336X1-0.18942