燕郊东贸国际项目商业评估报告39p.pptx

前言,/项目所在城市概况/,燕郊开发区地处北京天安门正东30公里； 规划面积80平方公里，建成区面积 30平方公里，下辖92个村街，总计近35万人口,其中固定人口15万人； 经过十余年的健康快速发展，燕郊开发区已演变成为规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地； 目前，燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二，在全省县(市)域开发区中位居第一； 燕郊区域已成为“全国创建文明城市示范点”，不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区” 。,前言,/项目所在城市概况/,燕郊开发区土地规划,燕郊区域产业布局合理，在区域内划分高科技工业区、科研文化服务区、 金融商贸区、 旅游度假区等几大主要产业区域。,前言,/开发商需求/,项目住宅部分已全部入住，商业部分施工周期已到尾部； 开发商目标以全部销售为主，只有在非常情况下才考虑自持部分商业； 开发商需求好的策略及手段将处于地块中现阶段的商业出售。 开发商希望打造燕郊第一个大型品质商业区。,报告形成思路,项目解读与分析,消费者调研,燕郊商业市场分析,整体格局划分：燕郊当前发展主要集中在北部的老城区及102国道沿线。,未来发展： 燕郊升级主要向北和向南两个方向发展。 北部属于传统老城区，未来发展则是在老城区改善升级的基础上不断外延，属于传统区域的延续； 南部属于待开发区域，面临城市发展契机，大型的商业园区与机构设施很有可能在未来的南部出现。,本案正坐落于燕郊南北门户之地,/燕郊区域整体印象/,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,依托交通驱动及城市挤压，燕郊区域房地产市场快速发展，城市化进程加快，但综合配套设施及城市化生活方式滞后，燕郊缺少真正的城市核心。 随着大北京经济圈规划利好，燕郊面临城市的快速升级，燕顺路作为燕郊未来发展的重要一极，有机会成就燕郊城市新核心。 燕郊基础生活配套亟待改善，城市未来发展将与北京生活方式逐步对接。,燕郊当前处于城市化向都市化方向发展的初级阶段,/燕郊区域整体印象/,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/燕郊商圈划分/,传统中心商圈：以物美、京客隆、肯德基等老区商业体为代表，其特点为认知度高，消费群体本地化并且消费水平及能力有限。 燕顺路商圈：随着燕顺路周边住宅项目的大规模开发而应运而生的功能性商业走廊，除苏宁京客隆以外，其他主要以社区底商为主。其特点为消费动线长，商业聚集性差、偏重社区型服务类。,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/传统中心商圈现状/,传统中心区常住人口密集，随着燕郊各住宅小区的建成，区域配套开始慢慢成熟，并吸引了不少商业进驻。京客隆、苏宁、肯德基等已在燕郊落户。燕郊整体范围不大，传统老区商业可辐射整个燕郊居民，满足基本生活购物需求。,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/燕顺路商圈状况/,燕顺路商圈属新兴商圈，在整个燕郊区域来看认可度一般，除附近常驻小区居民购物以外，很少有区外目的性消费群体。商业辐射范围有限，现阶段仅能辐射燕顺路周边社区。,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/雷捷商业广场/,项目地块北侧有规划中15万平米的日本永旺购物中心，东侧为大厂国际渔具城，西侧紧邻京东钢材批发市场、燕郊花卉假山展示中心、燕郊国际汽配城。 项目以轻纺批发为主的商业综合体。面积约为24000平米，可经营业态包括精品家纺、布艺软饰、工艺饰品、特色手工艺、居家日用、厨房餐饮、家庭清洁、宠物生活等。内设10部电扶梯、4部垂直梯、及中央空调，车位数量1100。,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/雷捷商业广场/,项目研判: 该项目位置偏远，价位相对较高，周边商业环境不成熟。其核心竞争力为带租约返租销售模式，返租收益形式对投资客会有一定的冲击力。该项目目前销售层数为35层商铺，12层为自用，就目前观察借助其良好的售楼处位置及返租销售模式，3层位置相对较好商铺销售过半，45层均未有成交。 满江红观点-项目已过畅销期，后期滞销阶段会很长，但其销售模式值得借鉴。,现状,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/燕顺路周边商业体/,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/星河皓月/,业态：餐饮、超市、生活服务类、幼儿园等 业态比例：餐饮占50%、生活配套占30% 进驻品牌：京客隆、哈佛摇篮幼儿园、东方金字塔培训学校、九九鸭,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/纳丹堡/,现进住品牌： 2家银行（工行和建行），无大型品牌企业进驻 其它（餐饮、电玩城、美容美发、小超市、二手房门脸）,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/美林湾/,主要以社区服务为主，其次是一些小型超市，无大的品牌企业进驻，招商情况一般,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/夏威夷项目/,现进住品牌：美连福超市、苏宁电器、餐饮、菜市场,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/潮白人家/,进驻商家：房地产中介公司、装修公司、旅行社、中国电信、便民店铺、老年活动中心等,目录,燕郊商业市场分析 区域印象 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,/小结/,燕郊整体实际在售商业楼盘较少，一部分楼盘商业为出租，或者是筹划阶段。 燕郊商业特点为主要满足日常需求为主，中高端消费需求外流。 除中心城区外，其他地区商业形态多以底商为主，大型集中商业业态现阶段出现的机会点不足。 社区商业多数为商铺性质，业态以餐饮、零售为主，产品比较单一，且同质化现象严重，无中高端品牌。 楼盘商铺面积有限，集中性不足，难成大规模。,目录,燕郊商业市场分析 分析范围 各项目分析 结论 项目解读与分析 消费者调研,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 项目现状 外部交通 内部交通 项目规划 结论 消费者调研,/ 项目现状/,通过京哈高速、京通快速路直达市区,东贸国际花园地处北京东郊燕郊经济开发区的旅游度假区的核心，与通州区隔潮白河相望，位于东长安街的延长线上，西距cbd国贸中心25公里，北距首都国际机场及新国际展览中心25公里，地理位置得天独厚，交通条件无与伦比。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 项目现状 外部交通 内部交通 项目规划 结论 消费者调研,/ 项目现状/,整体工程已经到了可以交付商家进行内装的阶段。 项目操作初期，未考虑订单式招商，导致商业现房后有大量的规划指标不符合商家进驻需求。 商业项目规划初期，未考虑广告位设置，无论是从效果图或者商业现状来看没有商业气氛。 绿化带的高度阻挡了商业的展面。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 项目现状 外部交通 内部交通 项目规划 结论 消费者调研,/ 外部交通/,进入地下停车场,进入地下停车场,930、815、816、817公交车,400米,进入项目的交通情况较为不利，据本项目的公交车站远在400米以外。 进入项目的车辆大部分（近95%）被引导至地下，地面仅有少量车位。 易造成地面人流量低的商业运营现状。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 项目现状 外部交通 内部交通 项目规划 结论 消费者调研,/ 内部交通/,规划初衷：一二层之间均不连通，以内部步行街的形式，便于一二层销售。 步行街无法形成连贯的内部动线，易造成人流的分散。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 项目现状 外部交通 内部交通 项目规划 结论 消费者调研,/ 内部交通/,2#楼三层,中间的裙楼三层,1#楼三层,仅有三层是相互连通的，消费者需要十分了解本项目的业态划分才能被吸引到三层。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 项目现状 外部交通 内部交通 项目规划 结论 消费者调研,/ 内部交通/,电梯间、楼梯、设备间等,b1层,电梯间、楼梯、设备间等,为了引导人流，项目规划了十分多的扶梯、楼梯。产生的问题就是将b1格局做的十分分散，不利于需求大面积的商家进驻，无法利用主力店吸引客流。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 项目现状 外部交通 内部交通 项目规划 结论 消费者调研,/ 项目规划/,项目体量约为4万平米，按照国际通用的商业发展程度及人均商业需求计算，人均商业面积0.5-1/人计算，本项目需要周边有48万人支撑，本项目周边居住人口众多。需要什么样的业态规划才能将人群吸引到本项目是本项目操作规划的重中之重。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 项目现状 外部交通 内部交通 项目规划 结论 消费者调研,/ 项目规划/,宽度及层高的不够导致了无法达到效果图的效果。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 项目现状 外部交通 内部交通 项目规划 结论 消费者调研,/ 结论/,结论： 本项目位置良好，处于燕郊门户，同时是进入燕郊的必经之路。 项目前期规划未考虑定位和业态划分，导致建成后商家因为各种规划条件不符合进驻要求而出现空置现象。 本项目需要进行大量的商家调研，充分了解到商家需求后进行调整才能获得商家的进驻。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 消费者调研 问卷调研 结论,/ 问卷调研/,了解项目区域消费者的消费能力、消费习惯及消费偏好 了解项目区域消费者对未来商业的期望程度,调研目标,本次消费者调研从消费者需求出发，通过15道涉及受访者基本信息以及其消费习惯的问题了解区域内消费者的消费能力、消费偏好，以便为本项目的核心消费者提供定量化的消费力测算基础，并为本项目的商业业态定位提供可参考的依据。,调研意义,调研意义,本次调研共采集项目周边区域样本量200份问卷 从样本采集有效率上分析： 有效问卷：183份 无效问卷：17份,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 消费者调研 问卷调研 结论,/ 问卷调研/,本次受访消费者中，25-40岁年龄所占比例最大达到75%,区域中年消费者占比较大,本次受访消费者中，男女性别比列分别为42%与58%,调研取样性别分布较为均衡 统计数据更具参考性,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 消费者调研 问卷调研 结论,/ 问卷调研/,本次受访消费者中，在这里居住的消费者占比例较大。,大部分人是在北京工作的白领，在燕郊买的房，或者是孩子在城里上班，老人过来帮着看孩子。,本次受访消费者中，两口之家及三口之间占到了92%左右。,由于大部分是两口之家、三口之家。我司认为本项目可考虑偏重社区功能性，以满足周边区域消费者的生活需求。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 消费者调研 问卷调研 结论,/ 问卷调研/,本次受访消费者中，家庭年收入在20万以下的消费者最多，已达到受访者的71%之多。,以上消费者调研问卷统计数据显示，目前项目周边地区消费者的收入水平处于燕郊整体市平均家庭年收入中等偏上的水平，这样的收入水平将导致人们由一般消费转向个性消费或者爱好消费。,本次受访消费者中，月度消费预算基本都在3000元以下占到了68% ，5000元以上只占到8%,由于燕郊现阶段商业的现状，区域内消费最多为满足日常生活，而中高端消费需求大多选择区外，所以高消费预算在燕郊区域内极少。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 消费者调研 问卷调研 结论,/ 问卷调研/,本次受访消费者中，私企老板和事业单位或公务人员占比较大，超过一半以上，其次为私企职工。最后，学生和自由职业者占比最少，。,在调查中私营小企业人士比例较多，他们大部分时间用在了忙碌的工作中，大部分人对消费需求档次没有太多要求，满足生活舒适为主要需求倾向。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 消费者调研 问卷调研 结论,/ 问卷调研/,大部分进城上班的职工们采多用公交车形式，受油价和拥堵影响，开私家车的仅占一小部分。电动车、自行车等形式都是在燕郊当地采用的。,由于北京的超大城市化，使人们平时上班就受到堵车之苦，所以很多人在购物时就希望乘车的时间越短越好。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 消费者调研 问卷调研 结论,/ 问卷调研/,居住在燕郊的消费者一部分是在北京的上班族，一部分是原住民，受收入有限限制，大部分人对品牌的关注性一般，以物廉价美实惠为主。,本次受访消费者中，很多消费者不再是单一的购物或者休闲娱乐了，更加倾向综合性体验消费和服务。,目录,燕郊商业市场分析 项目解读与分析 消费者调研 问卷调研 结论,/ 问卷调研/,品牌、低价、实惠和宣传广告的吸引力最多，人们的消费趋于更理智了，对于没有去过，想去看看的，仅占到18%左右。,选择最多的是综合性商业中心，人们希望不仅仅是单一的消费，最好能在购物的同时享受休闲和娱乐。,目录,燕郊商业市场分析 项