国锐密云项目定位及广告战略沟通41P.ppt

romantic,v,国瑞密云,密云项目定位及广告战略沟通 世纪瑞博原创广告 2012年4月,directory,项目分析,市场分析,客户分析,项目本体分析,project,项目属性，项目地块 产品特征，项目界定,p,项目属性,工业研发，低密度项目。,项目基本指标： 用地性质：工业研发 总用地面积：21817.446m2 总建筑面积： 26454.54m2 容积率： 0.86 建筑密度29% 绿地率：30% 建筑高度：24米 产权：50年,项目地点： 位于北京市密云县经济开发区一期云腾路2号,用地南邻潮白河。,项目地块,项目块现状： 东至规划中的东吉路南段， 南至河堤路，亲临潮白河 西至密云经济开发区管委会东院墙， 北至云腾路。,交通便利，拥有一定景观资源。,产品特征,生态艺术馆 另类的外立面 文艺气息的精装风格 大气优美私属绿化景观,项目本体界定,工业研发+50年产权+生态艺术馆 +一定的自然景观+小体量+=,？,密云市场分析,market,市场动态， 客户分析，,m,密云概况,区域特征： 远郊区中与市区距离感良好、自然环境与空气质量良好、具有最强的心理认知的风景度假区。 密云拥有良好的自然环境，空气清新，全境水资源丰富，水体质量在饮用水二级标准以上。 依据其诸多旅游度假资源，密云已经形成了度假别墅的区域认知。,密云产业,产业特征： 明显呈现结构、规模、效益不经济的状况 土地资源稀缺 配套不完善,密云别墅市场,密云别墅市场相对于北京其他区域市场，均价增长缓慢，发展态势较差。,别墅市场特征,现阶段别墅市基本可以分为四个层次： 绝版资源占有的顶级别墅 具备一定景观，依托密云良好生态环境的低密度产品 纯粹依靠产品形式，较低总价的别墅置产品 非正常销售项目,密云别墅呈现典型的度假别墅特征，对景观资源的要求较高，对别墅具体的户型设计不敏感，是否具备景观资源 成为判断密云别墅的核心标准。,别墅市场客户,别墅市场客户分析,密云现阶段客户无法满足项目的需求。,市场生态艺术馆,？,艺术,生态,生态 艺术已经频繁出现在楼盘中,国瑞密云项目发展方向,项目本体 & 市场/客户,问题,problem,1、项目本身不具备强势景观资源 2、密云市场工业产业无法对项目提供支持 3、现阶段客户不能满足项目要求 4、生态艺术馆不足以支撑项目,当豪宅或办公都不能支撑项目的发展,方向寻找,investigate,i,方向,a direction,1、寻找新的客户支撑项目 2、生态艺术馆如何更有力的打动市场,我们未来的客户,牙雕大师孙森 ,他们是艺术家， 他们需要一个身心放松的创作场所！,他们是多样爱好的收藏家， 他们需要一个展示自己收藏的宝库！ 他们需要和众多收藏家交流的空间！,他们是鉴赏家， 不仅鉴赏艺术作品，更是喜欢品鉴山水风景！,他们生活在北京， 他们不是顶级的艺术家， 他们小有名气， 他们向往成功， 他们向往家喻户晓！ 他们在通往艺术殿堂上孜孜不倦的努力着 他们需要一个载体， 帮助他们快速成功,他们是,！,他需要的不仅仅是生态的， 也不单单是艺术的， 他们更需要一个平台， 拓宽他们的成功之路,他们要,！,我们创造的,他们需要的,=,成功案例借鉴,reference,r,成功案例,新京报 6.8,自在香山项目定位,新京报 6.8,借鉴点,概念创造： business park 借助区域内工业商圈中关村，及产品本身价值创造新的概念business park商务独栋概念。,项目定位,position,p,我们的方向：创造一座艺术博物馆 群,让艺术博物馆与 不同地域、不同文化相结合， 当它与密云风景相遇，与一个城市的艺术家邂逅，与我们的客群相知 必将产生独一无二的“再经典”,以上种种，赋予国瑞密云艺术博物馆群 一个崭新的、跳脱于其他同类型产品的概念,生态艺术博物馆群,当单一的平凡的 可以组成团队的时候 他就注定了是不平凡的存在。 这将是一个诞生艺术家的平台！,收藏 一座生态艺术博物馆,博物馆，不仅有社会价值 更表现了顶级的生态环境与周边配套， 以及项目本身