成都城西300亩综合体项目市场研究报告104PPT.ppt

四川中原物业顾问有限公司 2010年4月10日,谨呈：成都中森置业投资有限公司,中森温江项目报告,一、成都市宏观环境研究 成都经济环境分析 成都市相关政策分析 成都市城市规划发展分析 成都未来规划及发展趋势分析 二、成都市房地产市场发展现状 成都市土地发展状况 成都市商品房发展现状 成都市商品房价格情况 三、温江房地产市场发展特征 四、项目片区发展机遇研究,目录,一、成都市宏观环境研究,宏观经济及政策面对房地产市场的影响是整体性的，中原地产顾问公司长期跟踪宏观层面各影响因素的变化，尤其是政策面。为开发商提供最新的政府规划、政策的咨询，研讨政策的运用及影响程度。尽最大可能为开发商找到最佳的市场切入点。,成都市宏观经济环境研究,成都经济环境分析,成都经济环境分析,1、成都概况,成都市是四川省省会，中国中西部地区特大中心城市，西南地区的科技、商贸、金融中心以及交通、通信枢纽。国务院首批公布的24个历史文化名城之一，具有深厚的历史文化底蕴成都先后荣获过“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、台商“极力推荐”城市、“十大中国大陆最佳商务城市”、“中国城市综合实力十强”、“中国最佳旅游城市”、“国家森林城市”等称号。 现辖9区4市6县，城市面积12390平方公里（中国直辖市和副省级城市第8名）。中心城区面积598平方公里。市辖区面积1418平方公里。 成都的优势在于： 中国社会科学院工业经济研究所和中国经营报主办的“中国城市竞争力论坛” 成都在“2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”榜单中，成都在中西部城市中名列前茅 中国总部经济蓝皮书、20062007年：中国总部经济发展报告中，成都总部经济发展能力排位全国第八。,2、成都人口,2000-2008年，人口长期稳定增长，从2000年的1,013万人增涨至2008年的1125万人。 2008年常住人口1270.6万人，增加12.7万人，自然增长率1.2%。 成都人口及城市规模发展速度较快，随之产生的对于配套设施的需求也不断增加,数据来源：成都市统计年鉴,成都经济环境分析,3、成都gdp,2000年至2008年，成都gdp从2000年的1156亿元，增长至2008年的3901亿元。 2008年成都gdp为3901亿元，比2007年同期增长17.4%； 成都整体经济受惠于中国经济快速增长和新特区经济的带动，成都经济将以较高增长率持续发展,数据来源：成都市统计年鉴,成都经济环境分析,4、成都产业分析,分产业看，一产业完成投资33.4亿元，增长9.9%；二产业完成投资974.3亿元，增长27.5%，其中工业投资956.0亿元，增长28.1%；三产业完成投资2005.2亿元，增长25.3%。 分行业看，交通运输仓储邮政通信业和信息传输计算机服务软件业分别完成投资144.9亿元和32.8亿元，分别增长120%和110%；水利环境公共设施管理业完成投资635.2亿元，增长43.3%；制造业完成投资919.2亿元，增长34.8%；电力煤气及水生产供应业投资下降36.1%。,数据来源：成都市统计年鉴,成都经济环境分析,第三产业的投资比重进一步扩大，各大行业仍然保持较快的增长速度，地震或者宏观调控造成对大部分产业的影响不大，2009年成都经济整体形势依然看好,5、成都历年金融机构存款余额,2008年全部金融机构各项存款余额8317亿元，比上年末增长30.10%，其中企业存款3042亿元，增长24.1%。 成都金融机构存款余额从2000年的1890.4亿，增长至2008年的8317亿，每年增长率均保持在16%以上。 成都金融机构存款余额每年以较高的增长率增加，消费者消费能力不断提高。,数据来源：成都市统计年鉴,成都经济环境分析,6、成都历年金融机构贷款余额,2008年全部金融机构各项贷款余额5410亿元，增长32.7%。 其中个人消费贷款余额1010亿元，增长15.7%，其中个人住房贷款余额911亿元，增长14.7%。 成都金融机构贷款余额每年的增长率波动较大，但历年仍保持良好的增长势头。,数据来源：成都市统计年鉴,成都经济环境分析,7、城市居民人均年可支配收入,2000年至2008年，城市居民人均年可支配收入从2000年的7649元，增长至2008年的16943元。 2006年至2008年城市居民人均年可支配收入增长较快，增长率均在12%以上。 成都居民人均可支配收入以较高增长率持续增加，消费能力不断加强，为商业和住宅等消费提供有力支撑,数据来源：成都市统计年鉴,成都经济环境分析,8、成都历年社会消费品零售总额,2000年至2008年，成都社会消费品零售总额从2000年的554亿元，增长至2008年的1622亿元。 2003年受“sars”影响，增长率比2002年下降了3.8% 2006年至2008年城市居民人均年可支配收入增长较快，增长率均在12%以上。 消费品零售额各个行业，零售业作为民生的基本需求，零售额所占比例最高，达到68%；住宿和餐饮业，为民生不可或缺的重要组成部分，消费品零售额占近20%的比例。 消费品市场继续保持快速增长的良好势头，成都市消费水平快速增长，有利于商业及经营性质物业发展。,数据来源：成都市统计年鉴,成都经济环境分析,数据来源：成都市统计年鉴,9、成都历年固定资产投资,2000年至2007年，成都固定资产投资年平均复合增长率为26.0%。 2008年全社会固定资产投资完成3012.9亿元，比上年增长25.8%。民间投资完成1805.2亿元，增长23.5%。全年新增固定资产929.9亿元。 固定资产投资的增长速度续2006年以来持续下降，这是最近7年快速增长之后的回调，涨幅仍与过去7年的平均增长率接近，说明当前的变化仍是较为正常的,数据来源：成都市统计年鉴,成都经济环境分析,10、成都历年房地产投资,2008年完成房地产投资912.5亿元，比上年增长0.39%，房地产投资增长率急剧下降，由07年的48.13%下降至08年的0.39%。 2008年房地产销售下滑，全年含预售在内的商品房销售面积达1273.5万平方米，下降43.2%，其中住宅销售面积1191.4万平方米，下降43.3%；实现商品房销售额626.7亿元，下降34.5%，其中住宅销售额达580.1亿元，下降34.1%。 2008年，房地产市场遭遇寒流,数据来源：成都市统计年鉴,成都经济环境分析,11、小结,成都作为四川的省会，为 国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。其未来的经济发展十分看好。 成都虽然受到512大地震和全球金融风暴的影响，但gdp仍以较高的增长率增长，发展趋势十分良好，并未受到太大的负面影响。 成都作为中国最佳旅游城市和中国最佳人居环境城市，其第三产业得到长足发展，2008年第三产业完成投资2005.2亿元，增长25.3%，第三产业的发展空间还非常广阔。 成都金融机构存款余额每年以较高的增长率增加，消费者消费能力不断提高。 成都居民人均可支配收入以较高增长率持续增加，消费能力不断加强，为商业和住宅等消费提供有力支撑。 成都历年社会消费品零售总额均以较高的年增长率增长，消费品市场继续保持快速增长的良好势头，有利于商业及经营性质物业发展。 固定资产投资的增长速度续2006年以来持续下降，这是最近7年快速增长之后的回调，涨幅仍与过去7年的平均增长率接近，说明当前的变化仍是较为正常的。,成都经济环境分析,成都市相关政策分析,1、 2008年主要政策列表,成都市相关政策分析,1、 2008年主要政策列表,成都市相关政策分析,1、 2008年主要政策列表,成都市相关政策分析,1、 2008年主要政策列表,成都市相关政策分析,2、政策背景,成都市相关政策分析,2008年是政策频发的一年，对于房地产而言2008年的相关政策可以用四个字来概括：先抑后扬。 为了防止楼市出现“非理性”的反弹，针对08年上半年的房地产市场，政府仍然沿用07年末的思路对楼市进行调控从紧从严。连续5次上调存款储备金率，虽然其主要目的是防止经济过热，通货膨胀等弊端的经济现象出现，但是落实从紧的货币政策，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度，对房企的影响也较大，只是比较隐性而已。 时间进入08年下半年特别是奥运结束之后，中国开始感受到金融危机带来的寒意，本已被政府严格限制的房地产行业更是雪上加霜。政府“救市”的论调一时间甚嚣尘上。首先是各个地方政府的救市措施得到了中央的默认，接下来是中央针对金融，房地产等行业的政策频发，连续五次下调存款准备金率和存贷款基准利率，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房等等都显示了中央政策对房地产行业积极引导的信号。,3、 08年政策总结分析,成都市相关政策分析,2008上半年楼市调整方向延续07年的调控“风格”，继续实施从紧的货币政策信号。受到物价上涨、通货膨胀压力等因素的影响，08年前期主要的政策调控任务重心以“防止经济过热，控制通货膨胀”为主。其主旋律就是提高银行存款准备金率，从银行贷款源头抓起，加大力度调控商业银行放贷能力，收缩各大银行体系过于“旺盛”流动性，同时减少坏帐，烂账，呆帐的出现几率，防止过快的投资需求产生，达到抑制通胀稳定经济发展的目地。对于楼市而言，从限制土地到提高上市门槛，几乎没有利好消息出现。 然而随着下半年国内经济形势受到全球金融危机的影响，开始调头向下。中央政策面开始发生倾斜，面对严峻的金融形势，政策面的核心思想由继续从紧的货币政策转变为“一保一控”，灵活的调控，最终定下改善宏观调控，实施积极的扩大内需政策和适度宽松的货币政策为主基调：短短几个月内央行破天荒的5次下调存款准备金率，鼓励消费扩大内需的政策频发。关于楼市的相关政策，无论是在中央还是地方都首当其冲的成为了重点关注的对象。确保楼市健康发展，促进经济平稳较快增长。本土楼市在积极政策的引导之下，在08年最后一个季度终于收出了“豹尾”。,4、 09年政策展望,成都市相关政策分析,从目前经济运行的趋势来看，今年我国“保增长”的经济任务并不轻松，在进出口和投资受到外部影响预期将持续低迷之时，扩大内需促进消费的要求变的十分急迫。从目前的政策面来看国家不论是整体性金融货币政策还是针对房地产市场的政策都还留有余地。也就是说在今年如果经济形势持续恶化的情况下，将会有力度更大效果更加直接的相关政策出台。 同时各级政府也会在房产价格调整上出台一些引导性的政策，因为目前针对房地产市场的政策主要都是体现在税收，月供等方面的优惠。但实际限制购买力的不合理的“收入房价比”，让房价回落到合理的区间才能让更多的人能买得起房，住得起房。只有这样才能真正启动房地产市场，更好地拉动内需，从而促进宏观经济平稳较快增长。,鼓励建设项目按期开工 2008年12月底前开工的房地产项目，项目报建费在现行标准的基础上减免30元/ ，减免率35。白蚁防治费减免30。2009年元月到2009年9月底前开工的房地产项目，项目报建费在现行标准的基础上减免20元/，减免率23.5。白蚁防治费减免20。房地产企业在享受上述鼓励政策后，如未按期开工或者开工后无正当理由停工达到一个月的，取消对其实行的鼓励政策，原减免的费用予以追缴。 土地使用权变更或转让产生的土地增值税和契税财政补贴 从2008年6月29日起至2008年12月31日前开工的房地产项目，按土地增值税的35%、契税地方所得部分的50%予以补贴；2009年1月1日至2009年12月31日前开工的房地产项目，按土地增值税的20%、契税地方所得部分的35%予以补贴。 减免相关税费 对在我区申请安装水、气设施的房地产开发项目，自来水和天然气初装费用每户减免200元。对在我区统一安装有线电视和数字电视的房地产开发项目，有线电视和数字电视安装费用每户减免10%至15%。,5、温江区关于促进房地产业恢复发展的实施意见,成都市相关政策分析,购房补贴 在温江区购房可享受3项补贴，主要包括契税补贴、财政补贴、和个人所得税补贴三种： 购买90(含90 )以下商品住房，可获得购房款总额1.5%的购房补贴； 购买90-144(含144)商品住房，可获得购房款总额1%的购房补贴； 购买144-180(含180)商品住房，可获得购房款总额0.5%的购房补贴； 购买144（含144 ）以下已办房屋所有权证的存量住房（二手房），可获得购房款总额1%的购房补贴。 购买普通商品住房房屋建筑面积在144以下含144的商品住房），按所交契税的地方所得部分给予全额补贴； 购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房（二手房），按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。 对在本意见公布之日起至2009年5月31日前购买商品住房的我区纳税人，自购房之年起至2010年止所交个人所得税（不包括银行储蓄存款利息个人所得税）地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元。,5、温江区关于促进房地产业恢复发展的实施意见,成都市相关政策分析,放宽户籍准入限制 70 以下（含70 ）住房的非温江户籍人员，每户可迁入3名常住户口；70 以上住房的非温江户籍人员，可迁入5名常住户口。迁入人员必须是购房者的直系亲属，成人则需是已经参加社会保险人员。 降低公积金贷款首付比例 购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。外地缴存住房公积金的也可在我区申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。 实施“引智”政策优惠 符合要求的引进人才，在温江购房的，每户由区政府给予购房者1%的补贴作为引进人才鼓励。,成都市相关政策分析,2008年6月29日，成都市温江区人民政府正式公布实施关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见，该意见涉及落实中央政策、鼓励参与灾后重建、促进房地产业恢复发展、刺激需求扶持居民安居置业等方面，具体在金融、税收、财政、土地、建设、住房保障、户口、政务服务等方面给予企业和购房者政策优惠。这对于促进温江区地震灾后房地产业恢复发展，扶持居民安居置业具有重要作用。同时，也有利于温江的城市及宜居建设，对促进该区经济和社会全面发展有着重要意义。 温江区政府新意见的出台，让温江房地产市场在企业扶持、生产促进、信心增长、消费更多优惠的组合攻势下快速恢复，起到了较大的积极作用。 同时鼓励金融部门支持房产开发，缓解部分开发企业紧绷的资金流；降低开发企业的开发成本，也从侧面对延期开发采取了较为宽松的处理态度（成都范围）；进一步宽松了受地震影响的成都开发企业的市场环境，扶持了部分地产商。,6、 温江区相关政策分析,成都市相关政策分析,成都市城市规划发展分析,关键词： 1、四川省省会； 2、15个副省级城市之一； 3、国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。 4、历史文化名城； 5、休闲之都； 6、中国最佳旅游城市； 7、中国最佳人居环境城市； 8、新特区； 9、第四城。,成都市城市规划发展分析,1、成都市概况,按照成都市城市总体规划(2003-2020)，成都市将形成以主城区为主的个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州个中等城市和30个重点镇的发展格局。 主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。,打造西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心，成为西部地区重要的经济增长极。,按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡一体化转变。,2、总体战略规划,成都市城市规划发展分析,成都市2007年月出台了成都市城市化发展第十一个五年规划。规划提出，十一五期间，成都市房地产开发计划投资2000亿元，竣工面积达4000万平方米，建设级住宅、生态住宅200万平方米；2010年，城镇人均住宅建筑面积增加到30平方米左右，住房公积金归集总额达到200亿元，城市新建住宅小区物业管理率达到100%. 规划明确提出了今后成都城市化发展的目标：到2010年，按城市常住人口计算，城市化率将达到65%以上，平均每年将向城镇转移农民28万人以上。建成区城市人均公共绿地面积11平方米以上，城市绿化覆盖率、绿地率、森林覆盖率分别在40%、35%、38%以上。,成都市城市规划发展分析,3、“十一五”规划,2007年7月22日，成都市四大新城城市设计研讨会在蓉举行，会上透露，东部、北部、西部新城将正式步入具体方案设计阶段，预计年底前全面完成，启动建设。 08年年初已经完成了南部新城的方案，其他三大新城的方案在年底前完成并启动建设。,成都市城市规划发展分析,4、四大新城规划启动,北部新城-国际商贸为核心 ：改变传统专业，搞成一个永不落幕的博览会。其中，北部新城的北部建国际商贸城，东南面为工业发展区，为商贸配套服务，南端的凤凰新城是一个高档休闲居住区域。 东部新城围绕汽车做文章：将北部龙泉山纳入新城建设，打造龙泉旅游。在道路规划方面因纵向道路较少，要启动南北干道。二产业发展方面以汽车制造带动工程机械发展，将之作为中国西部国际车城考虑。起步区的范围要扩大，将十陵、西河打造成汽车贸易区，另还可考虑汽车娱乐发展。同时，对十陵公园也要开发建设。 西部新城面临两种结构选择：建一核两带田园网络，西部新城界线再往西放 开，把友爱镇、安德镇纳入新城建设；结合温江、郫县的定位，将几十所大学纳入新城发展中。 南部新城打造信息生活：加大高速路端口的辐射，高度重视航空港，打造信息生活。,成都市城市规划发展分析,5、四个新城的规划分析,大成都快速轨道交通网络规划 分三个层次 第一层次 地铁环市铁路 总长183.5公里 第二层次 轻轨既有大铁路， 总长133.3公里 第三层次 轻轨既有大铁路， 总长117公里,交通网络完善、城乡一体化进程加快，促进成都周边郊县房地产行业的快速发展。,6、交通网络规划,成都市城市规划发展分析,2005年，成都市已经被批准修建地铁。根据规划，成都市初步计划地铁1号线一期工程于2009年年底全线试通车，2010年完成一期工程全线建设，提交国家验收，正式通车。先完成的是地铁1、2号线。 成都地铁线路共7条，道路总长274.15km。 其中4号线线路为：温江天府镇-置信公园-涌泉东-花龙门-三圣寺-金沙车站-铁门坎-白果林-抚琴小区-长顺街-骡马市-红星路-武城大桥-玉双路-万年场-成洛路-槐树店-十陵镇-西河镇,四通八达的地铁交通网络，地铁沿线物业升值潜力巨大。,7、地铁发展规划,成都市城市规划发展分析,远景规划：立足打造成都成为西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心、重要的交通运输枢纽、邮政通信枢纽。 近期发展规划：打造中央商务区、城市副中心建设、地铁动工开建，优化交通环境及塑造城市文化底蕴。 影响: 和谐务实的整体规划发展战略，为成都后续经济发展铸就了强大的驱动力，蕴含了巨大的发展潜能，作为经济发展的重要支柱产业之一的房地产业，必将从中受益匪浅。本项目所处的温江区与成都联系更加紧密，消费者对区域的认可度将进一步提高。,8、小结,成都市城市规划发展分析,成都未来规划及发展趋势分析,构建两轴 未来的发展需要延续由西向东的历史轴并构建由北向南的发展轴两条重要轴线。 历史轴：古蜀人从河谷走进平原之路，岷江流入长江之路，川西冲积平原之纹理，地势大观之走向。主要由成灌高速、成灌公路蜀都大道成渝公路、成渝高速沿线区域组成。 发展轴：开阔之景、交通之便、龙泉之脉。北翼发展轴由川陕公路、成绵高速公路、宝成铁路组成；南翼发展轴由成乐公路、成乐高速公路、川藏公路、成昆铁路组成。 西控分进、南北展开 北翼发展沿交通通道向新都、青白江、广汉、金堂方向发展。 南翼发展沿交通通道和南部开阔低丘，向华阳、东升、新津、彭山方向推进。 西侧发展以郫筒、柳城为界，从绕城高速西侧适度向西分进。 东侧发展沿龙泉山向南北展开。,成都未来规划及发展趋势分析,交通引导 在都市区范围内，弱化原规划交通设施对当前空间布局的不良引导，原规划联系各卫星城的成环路，建议西段按一级公路标准建设；同时规划从彭山龙泉驿金堂广汉的成都东部快速路，构建远景带状布局结构，推动成都东部发展。 空间结构“一主两副、开弓射箭” 构建一主两副和若干分中心组成的城镇网络，形成类似“开弓射箭”形的空间结构。 主中心：加强东部地区的产业结构调整和土地置换，紧凑发展，在中心城原有中心的基础上中心区向东南方向拓展。 副中心：建议在南部的华阳及北部的新都建设区域级副中心，培育新的增长点。 分中心：建立青白江、温江、东升、郫县、金堂、新津等6个区级中心。提前按未来主城区区级中心标准有规划的进行控制与建设。,成都未来规划及发展趋势分析,宏观环境对我项目开发的影响,1、控制向西发展,宏观环境对我项目开发的影响,成都市总体规划提出向东、南、北三个方向发展，但是将控制向西发展。 之所以要控制城市向西发展，这是因为西部都是良田沃土，而东部的土地相对而言较为贫瘠，因此，控制向西发展而要求向东发展主要是为了保护良田。 那么，这是否意味着西面不发展了呢？ 所谓的控制向西发展，并不是说不准向西发展，而是说要在控制下发展，也就是说相对于东部而言，向西发展的空间较少。主要是控制其发展内容和功能，例如，西部上风上水的通风口将严格控制发展，其他区域也将限制上大污染的项目。控制城市向西发展将通过用地指标的分配、基础设施和发展规模等方面来实现。,2、宜居城西,宏观环境对我项目开发的影响,由于控制向西发展的总体规划，目前城西在用地规划上以住宅开发、休闲旅游业、市政公园以及无污染或者低污染的轻工业、高新技术行业为主。保证了区域内的宜居生态环境。 城西由于其上风上水的优越区位和良好的生态环境，使得越来越多的品牌开发商在该区域开发高品质楼盘，更成为成都市民心目中最适合居住的地域，由西向外延伸的大城西板块，也正成为成都人新的理想居住家园。 本项目位于城西光华大道区域，城西的宜居氛围和良好的生态环境，非常有利于本项目形象的塑造和品质的打造。,二、成都市房地产市场发展现状,成都市土地发展状况,成都市土地供需情况,1、成都市04-08年土地供应、销售量对比,2004年成都市公开拍卖土地56宗，挂牌出让 19宗，供应总面积达5717亩。其中拍卖成交50宗，挂牌成交12宗，总成交面积达 5546 亩； 2005年成都市公开拍卖、挂牌土地80宗，供应量为4308亩；实际成交61宗，成交量为3840亩； 2006年成都市土地市场公开拍卖、挂牌土地97宗，供应量为7007亩，实际成交90宗，成交量为6571亩； 2007 年成都市土地市场公开拍卖、挂牌土地123 宗(，供应量约为5631 亩，实际成交111 宗（其中有10 宗工业用地，成交量约为227 亩）； 2008年，成都市（含郊区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类等建设用地91宗。,2、08年成都各城区土地供需走势,08年，成都市主城区住宅用地供应成交最多的为城南，占总成交量870亩的44%；城西、城东分列二、三，成交量占比分别为32%和19%；城北本年度成交住宅用地1宗，面积为42.92亩，占总成交量5%；城中无住宅用地供应和成交。 城南近几年供应持续保持，可以看出政府对城南新区的开发任然保持一定的热度，但由于目前市场供大于求，城南在07-08市场冷淡期已经累计了较多的存量，在未来一段时间内该片区将是各区域中竞争最为惨烈的区域。,成都市土地供需情况,成都市土地供需情况,3、08年成都各环线土地供需走势,从环域住宅用地市场的供需来看，成都市主城区二环内住宅用地的供应日益稀少，本年度仅有1宗位于城东麻石桥的10.2亩的建设用地成交，占全年成交量仅1%，住宅用地的供地重心已经随着城市的发展转移到了二环外，尤其是有大量存量用地的三环外。,1、成都市04-08年成交价格对比,07 年成交总价约为511.55 亿元，成交均价约为1009 万元/亩； 在经过04-06年楼市的疯狂，07年的成都土地成交总价在供应量反而小于06年供应情况下反而成交511.55亿元，是06年成交总价的近3倍为历史最高水平。08年由于市场进入寒冬期，土地成交总价也骤然下降，为近年来新低。,成都市土地价格分析,2、08年成都城区住宅用地成交价格走势,08年，成都市主城区住宅用地成交均价为450万元/亩，12个月中，有5个月份无住宅用地供应和成交，每月平均供应成交住宅用地不足2宗，尤其是震后，最高月度成交均价485万元/亩与震前的最低成交均价相等； 成交单价最高的住宅用地出现在02月，为挂牌成交的城东五桂桥8号地块的810万元/亩，最低的成交单价为11月份仅经过一轮竞价即拍卖成交的，位于高新西区的一宗140亩的用地。,成都市土地价格分析,下降幅度：城东90% 城北89% 城西78% 城南69% 随着各个区域成交量的下滑，各区域可开发面积也都不同程度的出现了下行的态势，下滑幅度最大的为城东和城北，其次是城西，相对最低的是城南，这也与各个方位住宅用地供应量的下滑态势相当。,3、08年成都区域可开发量,成都区域可开发量,住宅用地大幅缩减 受楼市低迷影响，成都市主城区住宅类用地市场全年表现低迷；供应方面，政府考虑到房地产市场整体环境的变化，及时控制了推地的体量和调整了供地的计划，以防止出现流拍等现象，进一步影响开发企业的信心；而开发商受资金流、银行放贷方面的限制以及对市场的较低的预期，竞买信心不足，以往占据住宅类用地市场竞买主力的各大主流开发商如万科，基本放弃在08年通过公开招拍挂市场增加其土地储备，主要集中精力优惠促销其存量的房源，导致成都市主城区的住宅用地成交量大幅下滑80%。 商业用地逆市上扬 商业类用地方面，07年由于受房产市场的带动，政府多推出优质的住宅类用地吸引开发商。但是，进入低迷的08年后，一方面住宅类用地供应成交双双走低，一方面政府在逆市中更多的推出了如位于高新区的配套性的商业类用地，所以导致商业类用地的成交由07年的623亩激增到08年的2029亩，其中包括了天府新城重要配套之一的天堂鸟海洋公园和新天府文化艺术中心的935.86亩的项目用地。,土地市场小结,1、08年成都土地市场小结,受房产市场、宏观经济等的影响，开发商资金链吃紧，纷纷放缓脚步，导致各开发阶段的各种税费收入大幅减少，另一方面占成都市年度的财政收入大幅缩水。如果在09年政府为了增加财政收入而在08年的基础上加大供地的体量，又难免要冒流拍和底价成交的风险。 受上述几方面原因的影响，09年的土地出让市场的不确定性进一步加大。就在不久前召开的国土部学习会议上，国土资源部部长徐绍史还表示，未来划拨用地的数量和速度可能双双上升，土地出让市场走势难以预料，土地财政状况可能出现转机，将导致地方政府土地出让预期目标下降。 但是，随着房地产市场的持续萎靡，之前被许多开发商重视的土地储备会被重新审视。很多开发商正是由于疯狂的增加土地储备而导致资金链紧张，根本没有多余的资金再投入土地市场，在土地刚性成本固定的情况下，购房者不定的购房需求会使其变得更加谨慎。所以，09年一些大的开发商会继续选择不参与土地招拍挂，参与主力将继续是一些国企和手中握有充足现金流的中小开发商。 政府方面，虽然有财政收入进一步缩水的危险，但是会受益于于国家4万亿元投资，且重心会继续偏向于灾区的重建，推地的体量应该与08年相差不远，但是地块的成色会有所增加。,2、成都市土地市场发展趋势预判,土地市场小结,成都市商品房发展现状,房地产整体开发状况,1、2000年-2008年商品房施工竣工情况,从整体市场的情况来看，2008年 以来的施工面积由于市场惯性仍然保持较高的增长速度，超过过去8年的平均值； 而从竣工面积来看，涨幅则明显上涨，并且也高于过去8年的平均值，由于08年市场情况不理想，大部分楼盘采用现房或准现房的形式促进销售，并且08年交房的项目也比较多，因此，竣工面积也呈上涨趋势。,商品房供应情况,从成都一手住宅市场的历年供应情况来看，2004-2007年，成都市场新增供应量逐年增加。在2007年，房地产市场火爆，一手住宅市场新增供应量达1208.4万方，创下成都一手住宅市场的新高。 2007年第四季度，房地产市场宏观调控力度加大，9/27新政颁布实施后，全国房地产市场走入低迷，市场供应开始疲软，加上2008年5.12大地震，对市场形成新一轮的冲击，市场供应量再度下降。 2008年，成都一手住宅市场新增供应1006.28万方，环比2007年下降16.73%。市场供应历年来首度下滑。而09年第一季度供应量为158.49万方。,2、历年来商品房整体供应情况,3、05年-08年各个区域供应情况,从图表中可见，历年来城东及城西都为商品房供应的主要区域，07年和08年，城东区域的供应量均为第一。 由于城中区域土地有限，因此商品房的供应量相对较小。 除了城南片区08年供应量上升以外，其他偏区的供应量均有所下降。,商品房供应情况,4、05年-08年各个环线供应情况,众环线中，二三环住宅供应量历年来都为第一，为主流环线。 08年，三环外一手住宅新增供应占市场份额为38%，环比增加28个百分点，取代一二环，成为一手住宅供应市场第二环线。,商品房供应情况,5、2008年-2009年3月每月供应情况,08年初，开发商并未意识到9/27新政的影响，对市场依然充满信心。1月和3月，成都一手住宅市场新增供应量还分别高达128.74万方和166.47万方。 但是，宏观调控，加上5月份的地震，使供应量开始下滑。 由于市场低迷，成都市政府出台的安居置业的意见，供应市场开始活跃。8月，一手住宅市场供应量止跌上扬。 10月份秋交会的影响，08年9月份市场新增供应大幅上升，达126.14万方，但是供应量的增加并不代表市场回暖。09年1月-2月由于春节期间，供应量没有上升，并且波动幅度不大，09年3月份，随着需求的增加，供应也大幅度提高。,商品房供应情况,6、历年来商品房整体需求情况,商品房需求情况,从图表中可见，从03年-06年需求量呈上升趋势，但是起伏不大，直到07年，需求量达到1096.95万方，为历史最高点。 2008年房地产市场宏观调控力度加大，受到政策限制，特别是受到5.12地震影响，房地产市场开始走向低迷，成交量急剧下滑。 08年年底，由于大部分楼盘采取降价措施，价格回归理性，成交量有所上升。 而09年一季度商品房需求量为268.11万方，已约占08年一整年的45%。,7、06-08年需求各区域对比,2008年，各方位市场需求分别环比下降，其中城东需求相对旺盛。 城南在宏观调控及政府暂停南迁的双重影响下，市场需求大幅削弱。 08年城西和城北需求相对较弱，市场成交量分别下降49%和44%。 2008年，城东所占市场份额大幅上升，取代城西，成为众方位中的焦点。城东市场需求面积所占市场份额达31%，环比上升4个百分点，并取代城西的领先地位。城北和城中市场需求面积所占市场份额则相对稳定，环比持平。,商品房需求情况,8、07-08年各环线需求对比,由图表可见，二至三环的需求量最大。 相对其他区域而言，三环外市场供应逆市上扬，购房者具有更大的选择空间；同时，市场成交价格也相对较低，购房者所承受的购房压力较小，有效吸引购房者。购买力向三环外转移。 一环内相对坚挺的市场价格，给广大购房者设置了一道高门槛，市场需求强度下降，市场成交面积所占市场份额下降2个百分点。一二环市场成交面积所占市场份额为14%，比较稳定，环比持平。,商品房需求情况,9、2008-09年3月每月成交趋势,08年年初，购房者对整个房地产市场充满信息，1-4月成交量都较高。 受到宏观政策调控、5月份地震的影响，5-9月份成交量呈下降趋势，特别是5月份，大部分楼盘销售陷入停滞阶段。 10月份为秋季房交会，市场有所好转，成交量开始上升。 08年年底，大部分楼盘开始降价，楼市价格回归理性，而价格的调整促进了自住型购房者的刚性需求，成交量明显上升。 09年1月为春节，销售情况相对下滑，但是成交量大于08年春节的成交量，并且在09年2-3月份，成交量大幅度上涨，并且3月的成交量是近15个月成交最高点,商品房需求情况,商品房供需比,10、04年-09年一季度供需比,从成都历年一手住宅市场供需比来看，2005-2007年，市场供需基本达到平衡；而在宏观调控的影响下，2008年成都一手住宅市场供需失去平衡，市场供过于求。2007年市场供需比为1.1，2008年高达1.7，环比上升0.6个点。 2008年市场供需比上升，市场存量房增加。根据房管局数据显示，截至2008年12月31日，成都一手住宅市场可售住宅达85928套，合计面积840.76万方。同期相比，市场存量上升约50%。 09年一季度供应158.49万方，而需求为268.11万方，出现供不应求的状况。,11、2008年各面积段产品供需比,成都一手住宅市场上，60-90平米产品供需两旺。2008年，成都一手住宅市场上60-90平米产品新增供应457.27万方，合计55389套，占市场各类产品供应总量的53%。市场需求方面，60-90平米产品成交274.28万方，合计33449套，同样占各类产品成交总量的53%。2008年，市场自住需求旺盛，60-90平米的产品需求环比上升16个百分点。 2008年置业者小龄化，年收入4万以下的购房者所占比率众多，因此60平米以内的小户型产品需求有所上升。其中，为数不少的购房者在产品选择上倾向于60平米以内的小户型。,商品房供需比,12、2008年各区域供需比,2008年，城南一手住宅市场新增供应逆市上扬，新增供应面积环比上升43%，供需比高达2，远离市场供需平衡点，市场后期存量房上升。 城中由于价格高昂，并且有大量商品房存量，因此供需比为1.8，仅次于城南。 城西、城北市场供需更趋于平衡，市场供需比分别为1.4和1.6。,商品房供需比,13、2008年各环线供需比,一二环市场新增供应量较小，市场后期存量房相对有限，因此在各环线中，供需比更趋于平衡，供需比为1.5。 相对而言，2008年，三环外一手住宅市场新增供应环比上升278%，市场供需比高达1.9，后期市场存量不言而喻，大幅度上升。,商品房供需比,成都市商品房价格情况,住宅成交价格走势,从成都住宅成交价格来看，2004-2006年期间，价格上涨幅度相对稳定，涨幅在15-16%左右。 2007年，成都一手住宅市场成交均价一路飙升，达到均价为5394元/平方米，环比上升24%。12月，成都一手住宅市场成交均价创下新高，达6129元/平方米。 进入2008年，宏观调控加强，市场价格出现回落，住宅成交均价约5595元/平方米，环比上涨3.7%。对比2007年，涨幅下降20.3个百分点。 09年一季度，价格开始上扬，并且为历史最高点。,1、历年来价格走势,城中一手住宅市场凭借其区位的优越性，市场销售价格遥遥领先于其他区域。 城南销售价格5895元/平方米，次于城中，排众区域第二。 自从品牌开发商龙湖、万科及华润进入城东市场以后，城东房地产市场价格开始节节走高。2008年，城东区域市场价格约5420元/平方米，环比上升2.5%。 城北是众区域中销售价格最低的区域。2008年，在华侨城、金科的带动下，区域市场价格快速攀升，市场价格达5237元/平方米，环比上升约15%。 08年价格相对于07年来说，有所上升，但是上升幅度不大。,2、07年-08年各区域价格走势,住宅成交价格走势,3、07年-08年各环线价格走势,内环二环以及三环外的市场价格起伏波动明显。内一环、三环外的市场价格分别为6683元/平米和4834元/平方米，分别环比下降6.1%和4.1%。 2008年，三环外一手住宅市场主要在售项目市场报价普遍下降，销售价格集中在4500-4800元/平米左右。 内环内以及二三环的市场价格波动较小。内环内市场销售价格为7787元/平米，环比上升1.1%；二三环市场销售价格为5665元/平米，环比上升1.5%。,住宅成交价格走势,2008年，成都住宅市场价格呈现逐月走低之势。 上半年，成交价格直线下降。1月，住宅市场价格为5886元/平方米，5.12地震后第一个月既6月，成都住宅价格已跌至5224元/平方米，并创下2008年最低。 下半年，龙湖三千城、金科一城及万科魅力之城等项目改变战略格局，主推精装房，价格相对较高，加上政府托市，市场价格出现小幅回升之势。 就2008年全年而言，成都一手住宅市场成交价格呈走低之势，市场价格由5886元/平米下调至5489元/平方米，下降6.7%。 09年1月份由于是春节房假期间，大部分项目价格没有做相应的调整，而春节过后，刚性需求释放，项目价格也回归理性，而随着三月份供不应求的趋势，价格反弹到近15个月的最高点。,4、2008年每月住宅成交价格走势,住宅成交价格走势,商品房市场小结,从以上分析数据可见，住宅市场的新增供应量会进一步萎缩。 由于价格的调整，刚性需求的释放，甚至有的楼盘出现排队买房的现象，商品房的成交量会继续上升。 大部分楼盘价格再度下调，但是目前城西金沙片区个别楼盘开始涨价，也能保持走量，不过这并不能证明成都房地产市场开始回暖。 从08年的住宅市场来看，城南供应市场市上扬新增供应量环比上升43%，仅次于城东，成为一手住宅第二供应市场，同时市场供需比高达2.0，预计09年市场焦点会转向城南。 价格诱使购买力外散，由于三环外房源基本都有面积大、价格低的特点，并且三环外未来预期及居住环境都较好，因此，市场购买力往外扩散。 同时，50%的购房者选择60-90的产品，而且大部分年龄集中为22-30岁，预计未来一至两年具有置业需求的购房者在年龄上具有“小龄”化趋势，60-90产品需求有望进一步上升。,1、成都市商品房市场小结,区域发展：从以上分析可得，目前城南的供需比是最大的，因此在这个基数的基础上可判断未来几年内城南将成为成都市房地产市场的主角，其次为城西及城东片区。 环线发展：目前成都市二环内的土地供应较少，2-3环的供应量目前最多，在今后几年内2环以内的土地供应将是最少的，而3环外区域依附其良好的环境及优越的自然条件，将会成为主要供应范围。 产品形态：由于目前市场趋于年轻化，供应的产品类型也主要以面积区间较小的高层为主。,2、成都市商品房市场发展趋势预判,商品房市场小结,三、温江房地产市场发展特征,温江位于成都市中心区正西16公里处，距双流国际机场18公里，全区幅员面积277平方公里，辖6镇4街办（6镇指：和盛、永盛、金马、万春、永宁和寿安；4街指：柳城、天府、涌泉、公平），总人口35万，常住人口39万，全区居民共计138669户（2009年年初统计） 温江全境位于成都平原腹地，气候温和，河网密布，适合农业耕作，素有“金温江”之称。4000多年前古蜀鱼凫王国便发源于此，自古为川西重镇。 温江是4000多年前古蜀鱼凫王国的发祥地，自西魏恭帝（公元555年）建制以来，一直是川西政治、经济、文化重镇。解放后长期为温江地委、行署所在地，1983年划归成都市管辖。2002年4月撤县设区，成为成都市中心城区的重要组成部分。,温江概况,温江消费水平,1、成都各区域社会消费品零售总额,温江区08年社会消费品总额为29.32亿元，在大成都地区处于中等。同比07年增长26.5% ，同比增长率为各个区域最高，发展势头良好，未来前景一片光明。,数据来源：成都市统计年鉴,温江消费水平,2、成都各区域城镇居民人均可支配收入,温江区08年城镇居民人均可支配收入为17108元，同比07年增长17.3%，在大成都地区处于中等。 温江区社会消费品零售总额和城镇居民人均可支配收入增长速度较快，未来发展趋势良好，人民消费能力不断提高，购买能力大大增强。,数据来源：成都市统计年鉴,2001年，成都商报大胆提出“住在温江”。“住在温江”成都房产高层论坛8月在温江隆重举行，为了温江城市规划与国际接轨，当地政府请来国际知名的规划咨询公司“阿特金斯”为温江新城区城市设计出谋划策。 2001年年底，2.3亿元资金投向温江，置信、森宇、建信、华新国际、银都、天祥等实力开发商纷纷到温江拿地。 2002年5月，国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，造成了温江众多开发商的“用地之困”。 2002年5月28日，温江撤县设区，成为成都城区的重要组成部分，温江房地产开发呈井喷态势。芙蓉古城、奥林匹克花园、森宇音乐花园、海峡新城等大型楼盘相继出世，“住在温江”初现端倪。,1、温江区房地产发展历程,温江房地产市场发展特征,2005年9月，第六届全国花博会在温江隆重召开，一夜之间，温江城市价值飙升，地价明显补涨，土地成交价创下115万元/亩的新高。光华大道也在这年开通。 2006年，森宇、华新国际等在温江开始实质性开发建设，恒大地产、仁和、万科、蓝光、宏信、棠湖屋业等品牌开发商陆续抢滩登陆，市场热潮不断。 2007年，整个成都市场一路飘红，光华大道地区在成为购房者追捧的热点地区，佳兆业地产、和记黄埔、泰基地产、中新地产等品牌开发商相继登陆，电梯高层价格一度上涨到8000元/ ，仁和春天大道部分高层单价达到10000元/以上. 2008年，512大地震为四川带来了沉重的打击，让成都楼市彻底陷入了低谷，温江地区也未能幸免于难，价量齐跌，一片萧条。 2009年，由于刚性需求的释放，楼市出现“小阳春”，温江楼市成交情况有所好转，价格也有所回升，但市场仍扑朔迷离，前景不容乐观。,温江房地产市场发展特征,1、温江区房地产发展历程,温江房地产市场发展特征,根据温江房地产开发的现状，可将温江城区划分为四大板块：光华大道板块、杨柳河板块、老城区板块、万春板块、鱼凫国都板块。,2、板块划分,3、板块分析,温江房地产市场发展特征,光华大道板块 根据规划，温江新城是以光华大道为主轴，具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，具有良好人居环境的带状城市综合新区。光华片区位于温江境内，依托光华大道沿线发展起来的新兴居住片区。光华片区拥有3公里活水公园，1200亩湿地公园，600亩原生河滩竹林屏障，环境优美，空气清新。片区内楼盘以花博会展馆为依托，借助周边大面积的生态公园和江安河形成一个生态社区。在其沿线上发展行政办公、商业、文化会展，营造良好的人居环境。目前外光华片区楼盘开发如火如荼，该区域成为追求舒适生活和自然原生态环境的购房者心目中理想的居住区域。 2008年之前该区域的房地产价格被热炒，甚至超过了主城区的项目。经过2008年的调整之后，目前发展趋于稳定，消费者的目光重新聚焦此地。 区域特性：温江新城规划的核心区域，与其他板块相比更最具区位优势、交通优势和环境优势。光华大道的通车带动板块房产开发驶入快车道，是近年温江房产开发的热点区域，但周边生活配套有待完善。 产品形态：目前，区域内多层洋房、小