关于加强住宅小区物业管理服务工作的建议.doc

关于加强住宅小区物业管理服务工作的建议 关于加强住宅小区物业管理服务工作的建议 准格尔旗现有物业服务企业33家，从业人员1300余人;全旗成型住宅小区69个，单体楼94栋。有65个住宅小区组建了业主委员会，有物业服务企业入驻管理的小区62个，单体楼大部分由业主自行管理。随着经济社会的不断发展，人民群众对居住环境的要求不断提高，物业管理问题已经成为各级政府、社会各界和人民群众关注的热点、焦点和难点问题，亟待采取有力措施加强和改进。 一、我旗物业管理存在的主要问题 (一)相关主体职责不清，成为制约物业管理发展的瓶颈。物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、消防及园林绿化、水、电、气、暖等众多相关主体和部门之间权利义务关系，尽管国家和地方出台了一些相关法规政策，但可操作性不强，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理，给物业管理工作造成混乱。 (二)物业服务企业收费率低，经营困难。多年来，物业服务收费没有规范的收费管理办法，业主认为物业公司的收费不透明，不合理，乱收费，高收费，服务与收费价值不符，认为物业公司未尽到职责，因而不愿意交费，有些小区的收费率不足50%，企业收费困难，物业服务企业在管理中投入不积极，导致服务不到位，形成恶性循环，严重影响着住宅小区的管理工作。 (三)各职能部门协调管理工作不到位。从住宅小区建设至完工及后续配套管理，政府应该有责任进行协调管理。目前物业管理涉及到政府多个职能部门，如在水、电、气、热等的维修、维护方面，各个部门之间存在协调配合工作不到位、工作推诿等问题。 (四)开发建设遗留问题得不到根治，矛盾纠纷较多。物业服务前期介入力度不够，房地产开发企业重销售、轻管理导致开发建设遗留问题长期无法得到根本解决。据投诉统计分析，因工程质量问题造成的投诉纠纷占物业受理投诉量的50%以上。 (五)受市场机制不健全影响，物业企业经营不规范，队伍素质偏低。目前我旗的物业服务企业大多规模很小，加之房地产开发企业派生的物业服务企业的依附性强、企业普遍亏损、专业化服务水平不高、市场观念差等因素的影响，导致一些物业服务企业无视业主权益，不能很好地按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬。同时，因物业服务企业从业人员的工资福利水平低，难以吸引高素质的管理人才和专业人才，从业人员大多社会闲散人员、无业人员及农村剩余劳动力，未经过专门培训就上岗，导致整体素质较低，物业管理与服务的水平难以提高。 (六)单体楼、老旧小区推行物业管理难度大。我旗的单体楼和老旧小区因规划落后、配套不完善、建成时间长设施陈旧老化等因素，不具备物业服务企业入驻管理条件，物业服务企业也不愿意进驻管理，导致推行物业管理难度大。加之早期建设的单体楼、集资楼未缴纳住宅专项维修资金，出现问题得不到及时解决，居民意见大。 二、建议 物业管理是城市管理的重要组成部分，其服务直接面向千家万户，与居民的工作和生活紧密相联，它的规范运作有助于社会的繁荣与稳定，是关系国计民生的一件大事。同时，物业管理也是一项复杂的社会系统工程，需要政府、社会、群众各方面的通力配合和共同努力。特别是政府应在物业管理中担当重要角色，充分发挥宏观调控、监管等重要作用。为此，提出以下建议： (一)加强对物业管理的领导，加大宣传工作的力度。旗委、政府应进一步加强组织领导，完善联席会议制度，强化旗发改、财政、工商、建设、规划、环保、城管、房管、信访、公安、法院、水务、供电、各苏木乡镇、街道办事处等单位和部门的联系，形成合力，共同推进物业管理工作。同时，要加大宣传工作力度，通过开辟专栏、专版、入户宣传、制作发放宣传册、宣传车集中宣传等多种方式，使物业管理的法规、政策、知识走进千家万户，深入民心，赢得人民群众的广泛理解和支持，使广大居民树立起物业消费意识，增强缴费的自觉性和主动性。 (二)严格落实准格尔旗物业管理实施意见，大力推进物业管理工作。我旗于xx年就成立了由旗人民政府分管领导为组长，旗发改、财政、工商、建设、规划、环保、城管、房管、信访、公安、法院、水务、供电、各苏木乡镇、街道办事处等单位和部门为成员的物业管理工作领导小组，并按照准格尔旗物业管理实施意见的要求，从xx年就开始对薛家湾、大路煤化工基地、沙圪堵市政区内所有已建成小区实施考核奖励政策，这些措施的实施有效推动了物业管理工作。为了切实加大落实意见的力度，建议旗委、政府继续推行物业管理考核奖励政策，逐步引导物业服务企业树立品牌意识，不断规范管理，提高服务水平和服务质量。同时，引入竞争机制，促进物业服务管理市场优胜劣汰进程，逐步建立物业管理市场化竞争环境。 (三)尽快建立收费市场化体制，规范收费定价标准。建议由旗人民政府协调旗发改委等部门，根据某一时期内的物业管理服务需求、物业指数、人均工资等指标，确定一个可接受的物业管理等级和收费标准，为收费提供指导价格和参考价格，对“超值服务”的需求，收费标准由政府、物业企业和业主三方召开听证会进行商定。通过建立科学合理的价格管理体制，推进物业管理的市场化进程，最大限度地满足不同层次物业消费者的需求。同时，政府也要加大对基础设施的投入，进一步改造老旧小区、单体楼、集资楼的基础设施设备，将其推向市场，提高物业管理覆盖面。 (四)探索建立物业服务信用管理机制，提高物业服务工作水平。协