2010年江都市利民北路地块项目定位报告.ppt

华丰江都项目地块定位报告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO共生共长，江都地产破冰之道华丰江都利民北路项目定位报告华丰江都项目地块定位报告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO市场解读需求分析项目定位产品定位规划配套建议提案纲要华丰江都项目地块定位报告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO提案纲要市场解读需求分析项目定位产品定位规划配套建议华丰江都项目地块定位报告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO关键词：“天花板效应”“天花板效应”最初指的是设置一种无形的、人为的困难，以阻碍某些有资格的人在组织中上升到一定的职位。“天花板”一词最早出现在1986年3月24日的华尔街日报用来描述女性试图晋升到企业或组织高层所面临的障碍。后来广泛用于比喻事物发展会受到各种主客观因素的制约，事物存在明显的发展“瓶颈”。华丰江都项目地块定位报告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO根据多年的操盘经验，同策认为三、四线城市的房地产发展具有典型的“天花板效应”同策观点1：三四线城市房地产发展“天花板效应”主要体现在以下四个方面：1、市场销售总量相对平稳，市场规模存在“天花板效应”2、市场需求和价格走势存在“天花板效应”3、市场对新观念的认知存在“天花板效应”，进行市场“教育”成本大，效果不理想4、市场竞争格局清晰，市场竞争的“天花板效应”华丰江都项目地块定位报告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO三、四线城市通常缺乏充足的人口导入，居住的刚性需求变化不大，同时这些区域房地产投资价值不高，投资性的需求不大，因此市场通常以改善性需求为主。每年楼市的成交量比较稳定，宏观市场波动对城市的成交量影响不大。江都房地产市场规模的认知三、四线城市特征华丰江都项目地块定位报告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO江都市场总量认知从08年9月-09年8月江都月度成交量走势来看，江都每年的成交总量在50-70万方左右，09年市场好成交量能够达到70万方，市场低迷的08年成交量也在50万方左右。每年市场总量比较稳定。因此在总量有限的市场环境下，吸纳现有市场远比创造新市场更有效。新建商品住宅月度套数成交走势图254212248335319436538584616468685542010020030040050060070080008年9月08年10月08年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月新建商品住宅月度面积成交走势图6.292.692.563.14.364.644.916.226.386.635.247.5201234567808年9月08年10月08年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月月均成交面积5.9万月均成交面积3.1万月均成交524套月均成交262套数据来源数据来源江都房地产网华丰江都项目地块定位报告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO江都楼市价格走势的认知三、四线城市通常房地产价格水平较低（江都目前成交均价在每平米4000多元，价格只有一线城市上海成交均价的3成不到）。在市场需求稳定的背景下，价格不会出现较大的增长，只是随着房地产市场的发展，购房客户收入水平的增长，房价小幅增长或者长期的稳定在一定的价格区间内。三、四线城市特征华丰江都项目地块定位报告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO江都房价走势认知从08年9月-09年8月江都月度成交均价走势来看，房地产均价出现几次上下波动，但基本上围绕在4000-4200元/的价位区间，从去年8月份以来，江都房价只有3-5%的涨幅。因此江都房地产市场价格比较稳定，短期内房价变动幅度不会很大。市区普通商品住宅月度成交均价走势图396639213737420437634504382237443629376340344086350037003900410043004