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与 建 材装 饰2015 年 5 月 小城镇基准地价合理性分析 高 磊 （江苏省丰县国土资源局221700） 摘要： 基准地价评估是土地市场价格管理的基础性工作， 为国家宏观调控地产市场提供依据。 笔者主要以丰县为例， 从地价空间分布、 与国家政策及土地成本的衔接、 城市地价房价对比分析、 城市地价与土地市场协调分析以及城市地价与 社会经济协调分析五个方面对丰县基准地价合理性进行分析， 以期通过基准地价合理性分析， 使其在调整引导或控制各 类经济社会活动， 落实城市规划、 经济发展战略和产业政策方面起到切实的作用。 关键词： 基准地价合理性成果分析 中图分类号： F293.2文献标识码： A 文章编号： 1673-0038 （2015） 22-0181-03 1 引 言 基准地价是在城镇规划区范围内， 对现状利用条件下不同级 别或不同均质地域的土地， 按照商业、 居住、 工业等用途， 分别评估 确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格1。 基准地价是城市土地资源合理配置和土地资产科学管理的重要 依据，建立科学合理的基准地价可以引导土地利用结构的优化 配置， 促进土地利用逐步向内涵挖潜、 集约利用的方式转变2。因 此，基准地价的合理性与科学性是确保其上述作用发挥良好的 关键。有必要对其进行深入分析， 检验其与城市的实际地价状况 的一致性，以及成果内部结构解析并从各方面探究基准地价成 果的变动。这是保障基准地价成果在促进城市地价体系建立和 完善， 指导政府宏观调控， 各级土地市场良好发展的先决条件。 本文以 2013 年丰县城区地价动态监测与基准地价更新成果为 例， 进行分析。 2 背景简述 丰县隶属江苏省徐州市， 地处苏、 鲁、 豫、 皖四省七县交界处， 淮海经济区中心地带， 北与山东省的金乡、 鱼台县接壤， 南与安 徽省砀山、 萧县毗邻， 西接山东省单县、 东与本省铜山、 沛县相 连， 具有承东启西， 连南贯北， 交通区位优势独特。全县总面积 1449.7km2，下辖 1 个省级经济开发区、 14 个镇，全县户籍人口 116 万人。2013 年全县地区生产总值实现 236 亿元， 其中人均地 区生产总值实现 18700 元， 财政总收入累计完成 18.78 亿元。 2013 年丰县城区基准地价更新成果： 在丰县城区地价动态监测工作范围内，划分了 30 个商业区 段、 13 个住宅区段、 3 个工业区段，布设了 97 个地价监测点， 实 现和完善了全面的地价动态监测体系。其中， 商业和住宅划分为 四个级别， 而工业划分为三个级别。同时根据房地产市场和土地 市场交易资料， 按季度评估市场交易样点、 监测点地价， 测算各 级别土地的级别基准地价， 见表 1。 3 基准地价合理性分析 3.1 2013 年地价空间分布分析 克里金插值方法 （Kriging） 是空间插值诸方法中的一种， 它是 利用区域化变量的原始数据和变异函数的结构特点，对未采样 点的区域化变量的值进行线性无偏最优估计的一种方法。刘耀 林等以武汉市住宅地价评估为例，证明了该方法在地价评估中 应用的可靠性3。 本次丰县城区地价的空间插值使用的是经调整筛选后的市场 交易样点地价数据 （商业 264 个、 住宅 120 个） 。插值结果见图12。 从商业用地地价插值结果可以看出， 一级商业用地主要分布 在向阳路中段、 人民路西段、 解放路中段， 这一区域商业繁华， 特 别是向阳路中段， 具有帝相阁、 百货大楼、 中阳商城等区域商服 中心。 并以这三点为中心， 向外扩散。 另外可以明显发现， 一级商 业用地的扩散呈现向东蔓延性，这主要是由于近年丰县城市中 心东部的华地第一街区、 招商场、 人民路、 解放路商业繁华度不 断增强， 使得丰县商业中心不断向东南部蔓延。分析住宅用地地 价插值结果得出， 一级住宅用地仍然分布在城市中心， 住宅中心 以县人民政府板块和老城区板块为主。二级住宅用地包围一级 用地， 并沿向阳路、 丰黄路向南扩延。主要扩延了丰黄路东、 向阳 路南、复新河西的地区，该区域在近三年完工了一批新住宅小 区， 如盛泰御景园、 在水一方、 名仕雅苑等， 区域地价进一步被提 升， 并由逐渐向东越过复新河、 向南覆盖蔓延的趋势。这表明本 次参与测算基准地价的样点价格符合丰县地产市场的现实水 平， 基准地价更新的成果可以用来调控丰县土地市场， 引导不同 目的的土地使用权交易行为。 3.2 与国家政策及土地成本的衔接 国土资源部 2006 年颁布的关于发布实施的通知 （国土资发2006307 号） ， 要求依据工 业用地出让最低价标准， 开展基准地价更新工作， 及时调整工业 用地基准地价。因此， 通过与国家地价限价政策以及城市相应级 土地级别商业住宅工业 一26001395250 二19101115210 三1455820195 四900680/ 表 1 2013 年丰县城区基准地价表 （基准日： 2014 年 1 月 1 日， 单位： 元/m2） 图 1 商业用地地价插值结果图 2 住宅用地地价插值结果 经济 管理 综述 181 与 建 材装 饰2015 年 5 月 别实际土地成本的比较，可判断更新成果是否符合政策法规基 本要求以及与基本经济原理的匹配性。根据 307 号文件规定， 丰 县属于土地等级中的第十三等，工业用地出让最低价标准为 96 元/m2。本次丰县基准地价更新的工业用地末级地基准地价为 195 元/m2， 高于最低出让标准， 本次基准地价更新结果符合国土 资发 307 号文件的要求。 3.3 地价与房价对比分析 3.3.1 地价与房价比值分析 在房地产价格中， 地价在一定经济发展水平下所占房价比例 有一个合理阙值。可依据基准地价占房价的比例是否在阙值范 围内来判定其合理性。根据国土资源部官方意见， 目前在中国， 地价占房价 15耀30%， 平均是 23.2%4。 笔者选择了 26 个丰县典型 楼盘的开发和销售案例， 见表 2。 从表 2 中可以得出，楼面地价占房价的比例平均值为 20.37%， 最高值 38.85%， 最低值 9.20%。 多数案例集中在 1525% 之间， 一共有 18 个， 25%以上的案例有 5 个， 低于 15%的有 3 个。 该比例在目前中国地价占房价比例的合理范围之内，间接证明 本次基准地价的合理性。 3.3.2 地价与房价协整关系分析 当时间序列属于非平稳过程时， 判断变量间的因果关系将十 分困难，而协整理论及误差修正模型很好地解决了时间序列的 非平稳问题5。笔者通过实证分析的方法， 证实了地价， 房价两个 时间序列满足同阶平稳， 通过向量自回归 （VAR） 模型证实了它 们之间存在着协整关系。 收集江苏省城市地价动态监测和丰县房地产市场走势与发 展预测研究的住宅用途地价和房价调查成果数据 （20032013） ， 选择 eviews6.0 软件为运算平台， 导入数据， 选择计算方法进行检 验。检验结果表明， 丰县 20032013 年地价的对数值 （一阶滞后 序列） ADF 检验 t-Statistic 为-4.75， 小于 5%的置信水平-3.32； 而 房价的对数值 （一阶滞后序列） ADF 检验 t-Statistic 为-3.28， 置信 水平-超过 95%。结果证明以上序列为一阶单整序列， 满足协整 检验的前提。 对丰县房价和地价进行回归， 获取回归的残差序列， 房价对 地价回归系数的残差序列的 ADF 检验 t-Statistic 小于 5%的置信 水平， 从检验结果来看， 丰县城市的房价与地价之间存在一定的 协整关系。 3.4 城市地价与土地市场协调分析 土地市场在整个市场经济体系中占有重要地位， 评价土地市 场发育程度和运行效率， 可以完善土地市场建设内容， 明确建设 目标， 并发挥土地市场在经济社会运行中的作用6。笔者选取评 价土地市场运行状况的典型指标： 有偿使用率、 公开出让率、 土 地出让价格离散系数、商住工出让比例对丰县土地市场运行成 熟度进行分析， 结果见表 3。 从价格离散系数来看， 商业用地和商住用地的绝对价格离散 度都较高分别为 0.90、 0.82。各类用地地价上涨究其原因在于随 着丰县近几年经济的高数发展商业和商住用地的土地增值效果 明显， 市场竞争激烈， 一般位于商业中心和繁华地段的土地价格 增长较快，而一些开发区以及相对边缘地带的土地由于城市的 扩张和发展， 土地价格也呈现上涨的趋势。结果表明基准地价水 平跟土地市场相协调。 3.5 城市地价与社会经济协调分析 城市地价受到多种因素的影响。笔者选取人均 GDP、 住宅类 商品房销售价格、 房地产投资、 城镇人均消费、 在岗职工年均收 入、 城镇人口、 人均住房面积、 城市化率等指标。利用灰色系统理 论， 对各指标进行灰色关联度分析7， 评价各指标与城市地价的 关联程度。结果见表 4。 结果表明： 在经济、 社会因素体系中， 对丰县城市综合地价影 响最大的四个指标是城镇人均住房面积、 城镇人口、 城市化率以及 住宅商品房价格。 郝军等对内蒙古自治区 14 个县 （区） 所在地基准 地价与其影响因子进行相关分析，得出城镇基础设施状况是城市 地价的主要影响因素之一， 尤其对住宅地价和工业地价8。而基 序号项目名称 土地出 让时间 出让地价 （元/m2） 房屋销售 时间 房价 （元/ m2） 修正后 地价占房 价比值 （%） 楼面地价 （元/m2） 1盛泰.御景园一期2006424.3320134080619.5615.19% 2凤翔小区2006560.6020133384852.7725.20% 3名仕雅苑二期2006359.7620133300547.3216.59% 4农苑小区2006533.5420133240779.2824.05% 5锦绣水岸2007528.2520133119681.4421.85% 6萃文园2007139.4420132222204.529.20% 7丰润园2007528.2520133000710.0823.67% 8东方大厦2007653.0620134500526.6811.70% 9龙乡苑2007560.6020134080753.6018.47% 10滨河花园2007305.1120132866447.4515.61% 11时代商城2007258.3920132760378.9313.73% 12 凤城嘉苑住宅楼2007482.41 20134080648.5015.89% 13河滨嘉苑2007457.7420133480615.1717.68% 14在水一方2008532.6520133240636.2519.64% 15 万丰 E 通数码港20081213.13 201341401159.5928.01% 16左岸人家20081087.7220133964917.4423.15% 17九洲佳园2008564.3320133480577.8216.60% 18惠民花园2009564.3320133300549.4716.65% 19凤城花园2009592.6620133360625.0018.60% 20龙华城2009806.3220133373728.8421.61% 21尚品人家2009688.5120133840622.5416.21% 22紫金花园2009994.4720134140968.3223.39% 23 盛泰.御景园二期2009711.02 20134080619.5615.19% 24九州嘉园20101500.23201339001515.2338.85% 25阳关丽景20101068.61201341001196.8429.19% 26江山花园20101143.17201338001280.3533.69% 表 2 典型楼盘住宅楼面地价占房价的比例 年份商住平均单价 相对价格 离散系数 商业平均单价 相对价格 离散系数 工业 20131159.651648.320.521227.32534.870.631220.4 20121104.361431.480.5112.592347.26/785.06 2011367.951285.840.378.42059.550.512040.9 2010873.411113.940.4552.641178.880.82713.24 2009881.911140.9050.332293.460.171046.2 表 3 丰县近五年土地出让情况分析亩 （单位： 元/m2） 指标关联度指标关联度 城镇人均住房面积0.94在岗职工年收入0.68 城镇人口0.93人均 GDP0.60 城市化率0.84城镇人均消费0.59 住宅商品房价格0.79房地产投资0.55 工业总产值0.77社会消费品总额0.53 表 4 县城市综合地价影响因素各指标关联度排序 经济 管理 综述 182 与 建 材装 饰2015 年 5 月 础设施状况的完善度在某种程度上可以从人均住房面积、城市 化率和住宅商品房价格上得到反映。因此， 丰县地价与社会经济 相协调。 4 结论与讨论 基准地价更新成果对于政府执行土地政策，调控土地市场； 对于指导土地市场交易正常进行；对于完善土地价格体系都具 有重要作用， 其结果科学合理与否至关重要。本文从低价空间分 布、 与国家政策及土地成本的衔接、 地价房价对比分析、 城市地 价与土地市场协调分析以及城市地价与社会经济协调分析五个 方面对一个城镇基准地价合理性进行验证。通过上述几个方面 的检验， 2013 年丰县基准地价与该县实际地价水平较为一致， 同 时说明了丰县基准地价的合理性。 参考文献 1 城镇土地估价规程 （GBTI8508-2001） S. 2王春芝， 王 霞， 杨志毅， 等.对烟台市最新基准地价的思考J.资源与产 业， 2008 （4） ： 6366. 3刘耀林， 傅佩红， 等.Kriging 空间分析法及其在地价评估中的应用J.武 汉大学学报， 2004 （6） ： 471474. 4中国国土资源报N.2006. 5徐 凤.我国地价、 房价与租价多重协整关系实证研究J.大众科技， 2008 （2） ： 7779. 6张 鹏， 张安录， 等.运用地价特性完善土地市场J.社会主义新农村建 设， 2007 （10） ： 156158. 7李希灿， 王 静， 等.土地生态安全多目标多层次灰色关联度评价模型 A.第 16 届全国灰色系统学术会议论文集C.2008. 8郝 军， 于胜男， 等.城镇基准地价主要影响因素相关性分析J.内蒙古农 业大学学报， 2008 （12） ： 9295. 收稿日期： 2015-5-18 EPC 总承包模式下水电站投资建设管控措施 廖志强 （九寨沟水电开发有限责任公司四川 阿坝623000） 摘要： 本文首先介绍了 EPC 总承包模式下水电站投资建设管控思路与原则， 然后分析了投资建设模式及业主、 总承 包商的工作内容划分， 最后介绍了水电站 EPC 总承包商的投资建设管理， 希望可以给相关人士提供一定的借鉴。 关键词： EPC； 水电站； 投资建设管控 中图分类号： TM63文献标识码： A 文章编号： 1673-0038 （2015） 22-0183-02 1 水电站投资建设管控思路及原则 1.1 基本思路 淤总结吸收类似工程总承包工作中已有的成功经验及失败 教训， 规避曾经存在的各种问题与弊端； 于全面贯彻落实 “项目 的成败关键在于管控” 这一认识， 以目标为导向， 加强对项目实 施过程的主动管控、 对项目内外部参与主体及环境等的管控； 盂 推广类似 EPC 总承包模式下投资建设管控中的成功经验与创新 性做法， 提升水电站投资建设管控能力； 榆结合项目实际， 在投 资管理、 设计管理、 建设管理、 监理管理、 公共关系管理等方面， 进一步研究、 推动体制机制及管控模式的创新。 1.2 管理原则 淤遵守国家相关政策、 法律、 法规、 业主单位有关管理办法； 于在项目投资参建各方之间， 按照市场机制运行， 全面、 真正发 挥市场机制下市场价格机制、 供求机制、 竞争机制