关于当前形势的判断及建议(2010-04-19).doc

关于当前市场形势的判断及几点建议一、 当前政策解读 4 月14 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）。此后在4月17 日，国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称通知）。对“新国四条”进一步地细化、完善。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知要点要点主要内容影响评级实行更为严格的差别化住房信贷政策 90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。加强对房地产开发企业购地和融资的监管 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。建立考核问责机制 对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。加大交易秩序监管力度 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。增加居住用地有效供应 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。 要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。调整住房供应结构 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。加快保障性安居工程建设 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务对此次疾风骤雨式的政策调控，我们认为：政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。政策的严厉程度前所未有，大超预期。17 日国务院通知将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；将考核问责机制提到文件的“第二条”，由住房城乡建设部、监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核、监督。并严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。” 措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子。此次政策针对性更强，对于投机性需求抑制更明显。此次政策最严厉之处在于：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这相当于堵住了利用金融杠杆炒房的通道，同时也增加了异地购房的难度。最大限度的保证市场上的购房者主要是自主需求者。严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。从目前整体的情况来看,开发商的资金状况处于历史最好的情况,但是如果政府对土地增值税严格清算,或者加大对囤地等情况的打击,一定会逐步改变开发商的资金链状况,使得从开发商角度调整价格成为可能。 二、我们的判断判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大；当前，国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变，本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作。而本次的政策调控的严厉性、以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格、供求以及交易违规等风险，逐步向国家经济结构的平衡、甚至是社会稳定以及民生和谐等更高层面转移的一个典型表象。因此，本次政府调控的决心和态度是非常的明确，不能抱有任何的幻想。判断二：就反应而言；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段；鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。需要说明的是，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。判断三：就城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市；本次调控政府本着从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，所以本来打压的重心将会是近期价格上涨过猛、绝对价格虚高的城市，其中一、二线是为主要目标区域，短期内所受冲击也会是很大。当然，覆巢之下焉有完卵，在此形势下，三四线城市也将会受到一定冲击，但是由于中国房地产市场传导的时间差，这些城市将会稍微滞后，同时考虑到三四线城市总体价格泡沫并不高，而且本地化的、刚性的需求是为主流，基本面是健康的，所以所受冲击也要相对小些。判断四；就购买行为而言；投资者短期会加速离场；本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过90平方米要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也是限制的，基本上都堵上的投资的可操作余地。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，同时考虑的还有抛售部分物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动。判断五；就后续供应而言；集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年；从三种供应情况来看，可售面积目前并不充裕，新开工面积及在建面积则普遍成倍加大，这点从年初众多上市企业的年报中查阅即可看出，另一方面2009年出让的大量土地，从目前政府防囤地而频繁的督促和紧密的审查来看，也在被动加速开工确保上市。按照目前整体节奏来看，第四季度以及2010年上半年将会是集中的上市供应期，压力会比较大。三、我们的建议建议一：放弃幻想；调整心态积极应对；对于此次的调控，不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻想，积极调整心态，重新审视当前的市场环境，认识到政策风向已经明显大转弯，而且本轮转向是大势所趋，政府的决心是不见效不收手。建议二：抢一波；短期加速去货为第一要务；由于各地政府需要进一步进行落地，相关细则的出台如“二套房如何认定”、“三套房是否禁带”等都尚有时间差，在这个缓冲期中，建议企业不要盲目追求价格上涨，追求过高利润报告，迅速加快去化价格敏感性较高的物业，积极优化库存结构是为主要，尤其是对于规模化企业更应如此。而从产品结构来看，中端及中低端等物业可考虑优先去货，因为这类客户群体由于购买力所限，对于政策敏感性较强，政策出台后普遍性持观望态度，等待价格往下盘整再出手，观望时间可能相对较长，尤其是价格上涨过快的一二线城市更是如此。所以，与其供应集中上市后进行价格战，不如目前理性加速出货。建议三：现金为王；重定全年计划，量入为出，合理安排现金流；尽管说不少企业目前现金流仍然是相当充足，但是由于今年以来都在纷纷加快、加大新开工面积甚至是城市扩张进行土地获取等，这些方面都是属于资本性支出，而且是长期性。对于不少一直以来处于高杠杆运作状态的企业而言，建议因应环境变化积极调整原定企业开工、拿地、销售等计划，控制资本支出速率，合理安排现金流，量入为出，确保安全系数要高。 附件：近期房地产市场表现1、成交反应滞后性明显，市场观望氛围加重从4月15日以后各城市市场成交量的变化走势来看，多数城市没有明显的下降态势，部分城市甚至出现成交上扬情况，主要是由于市场成交对于政策有一定的滞后性引起的。从在售项目来看，各地均出现了客户观望氛围，成交放缓，投资客逐渐离场。一线城市市场反应快速，成交明显趋缓。一线城市市场对于中央政策的反应比较快速，其中北京、上海近三日来的成交明显下滑，相比前14周有60%的跌幅，相比15周也有不少跌幅。深圳、广州近几日成交尽管仍有小幅上涨，但涨幅明显趋缓。总体来看在近期系列新政的影响下，市场成交方面已经出现了较为明显的变化，客户观望氛围加重，并且已经出现投资客逐步离场的现象。客户赶新政实施前末班车，二线城市成交不跌反涨。二线城市近日成交表现良好，尤其是重庆近三日成交均值相比前两周均值涨幅分别达997%和185%，主要是由于部分客户担心新政实施后房贷压力加大，赶在实施前登记备案形成近日成交上扬。三线城市总体成交仍较良好，个别城市供应减少导致成交下滑。三线城市总体来看，成交持续良好态势，近几日，昆明、海口、厦门等城市成交比前几周均值均有不同幅度上升，而长春、兰州成交有所下滑，主要是这类城市的成交受供应的影响比较大。城市4月14日4月15日4月16日4月17日4月18日近三日成交均值相比14周成交均值涨跌幅相比15周成交均值涨跌幅一线城市北京13.205.456.225.664.065.32-62.37%-16.06%上海1.692.452.100.790.651.18-60.65%-33.21%深圳1.051.473.141.410.911.8242.67%7.46%广州1.822.061.822.772.172.2529.40%17.59%二线城市南京3.113.105.432.332.133.30107.27%6.97%天津3.710.004.444.994.174.5336.45%31.65%武汉5.214.816.505.854.935.7634.19%6.88%成都4.605.307.613.313.804.90128.87%18.08%重庆4.6126.8430.8731.8031.3231.33997.20%184.66%三线城市无锡3.133.656.214.922.484.5463.70%26.82%长春2.381.051.032.271.681.6637.20%-31.17%兰州0.000.180.200.180.050.15-36.07%-39.42%昆明1.040.003.352.403.383.04131.34%138.38%海口3.260.005.431.840.002.42169.39%21.23%厦门0.910.002.821.981.242.0147.10%37.03%注：除了北京、上海、广州、南京、天津、长春、兰州、厦门为商品住宅数据外，其他城市均为商品房数据。 2、项目：多数城市项目成交尚未明显下滑，各类项目表现微调（1）一线城市：上海高、低端出现分化 其他城市影响仍未显现大部分城市的成交量和成交价格均与新政出台前相当，目前还未受到新政的明显影响。 高档市场：由于客户购买力强，对贷款依赖性小，新政对其影响不大，市场成交依旧火爆，如上海新开盘的千万级高端别墅项目，预定情况非常好。 中档市场：大部分城市受影响不明显，成交水平与新政前相当。北京新开盘的中档项目阳光邑上，开盘当日现场较为冷清，但该现象与开发商的营销有关，未能证明是政策影响。 低档市场：大部分城市成交未出现明显波动，但上海中低端市场项目成交明显减少，购买力较弱的客户最先受到政策抑制。 价格表现：价格依旧处于小幅上升或持平的趋势，开发商暂时没有降价的表现。 客户表现：投资性需求依旧旺盛。资金雄厚，对贷款的依赖性不强的客户，没有受到新政抑制，但市场未来走势，将会对其购房行为产生一定影响；购买力相对较弱，对贷款依赖性强的客户开始受到新政影响，产生了观望情绪，购房需求受到抑制。城市项目名称档次销售价格项目销售面积最近推案后销售率（截止至4月19日）备注上海御涛园高档65000-950007490 54.11%高端别墅，预定率非常高上海绿宝园高档2000-2800万元/套（预定60-70套）88%上海绿城玫瑰园高档4000-5000万元/套（预定）90%上海恒盛鼎城中档200001909 6.78%/上海沿海丽水馨庭二期中低档150000 0.00%暂无登记备案，预签情况一般上海珊瑚湾雅园低档100000 0.00%北京阳光邑上中档1450090000/开盘现场只有10几个客户，但不能证明是受新政影响深圳坤祥花语岸花园中低档1300066.550.54%成交一般，与新政前开盘的项目类似（2）二线城市价增量稳，政策影响尚未体现南京、天津、成都、重庆、武汉、沈阳等二线城市的项目在国务院新政策出台后总体未受明显影响。大多数项目价格近几日仍有小幅上升，成交量未发生明显变化。新政对二线城市市场的影响尚未明显体现。几种档次项目略有差异，中低档和中档项目由于首套住房需求所占比例较大，因此受新政影响更小，在价格、成交量、市场预期方面均无太大变化。高档项目由于投资客和改善性需求占比较大，因此受新政影响稍大，部分项目如武汉水岸星城等投资性比重较大的楼盘销售情况一般。而部分敏感度较高的开发商如万科已经有加速推盘的打算，以规避市场风险。市场观望情绪有所抬头。城市项目名称档次销售价格成交面积（）最近推案后去化率备注南京大吉山水田园中档110002953130.60%与周边楼盘无明显差异南京尚品馨园中低档65005218712.30%与周边楼盘相比，根据项目不同成交有低有高，但总体无明显差异南京盛棠苑中低档66107300726.40%销售一般，去化率无明显变化重庆龙湖春森彼岸（T2-4号楼）高档142031030039.13%销售一般重庆珠江太阳城（80公馆D1栋）中高档810012800100.00%去化速度好于周边楼盘重庆龙湖悠山时光（22号楼）中档72011010074.15%与周边楼盘相比去化较好武汉水岸星城高9700280061%投资客较多，去化不是太好武汉森林小镇中档65001150065%于周边楼盘相比去化无明显差异武汉万科城中档11000310021%去化可能受影响，开发商有加速推盘打算沈阳东方威尼斯二期银河湾高档8000-280006000035%高档楼盘改善性需求多，去化不太好沈阳中海国际社区中高档均价6000元900090%知名开发商，去化总体好于周边楼盘（3）三线城市：价量齐升，新政影响并不明显无锡、常州、厦门、昆明、长春等三线城市的项目在国务院新政策出台后总体未受明显影响。传统旺季来临及春交会等因素的影响，加推项目比较多，且基本都有促销优惠，楼盘成交依旧比较火热，新政并没有带来太大影响。各档次项目略有差异，中低档和中档项目由于首套住房需求所占比例较大，因此受新政影响最小，在价格、成交量、市场预期方面均无明显变化。中高档项目由于改善型需求占比较大，且这部分购房需求者具备较强的资金实力，新政影响也相对较弱。高档项目受新政影响稍大，尤其常州较为明显，如世茂香槟湖等楼盘虽有优惠活动，但销售情况依旧不佳。城市项目名称档次销售价格价格涨跌幅度成交面积最近推案后去化率（截止至4月19日）备注昆明恒大金碧天下中档4500基本持平/90%二次置业者具有较强的资金实力。新政策对这部分的客户影响有限无锡紫金英郡高档1600033.33%215692.15%新政尚无明显影响，高铁核心区项目，周边竞争项目较少无锡奥林匹克花园中档630014.55%1346886.48%与周边同质项目价位相当。17日加推近200套，当日备案56套，当日签约远不止这么多厦门联发五缘湾1号高档品海阁19000御海阁2600018%2244/开盘每平优惠300元长春力旺格林春天二期中高档3680-4620涨7.65%13441432.90%市场无影响，仍有许多不规范市场操作行为。长春万达广场高档7600跌15.56%118289116.50%优惠促销较多。购买2#小户型公寓一次性付款9.7折，按揭9.9折。一次性付款可享受9.8折优惠。长春万科潭溪别墅高档住宅：4000-7000；别墅:13000-15600别墅涨5.93%3730920.78%新客户成交可享受2万元世博基金礼包。常州世茂香槟湖高档7500-85008.50%4944478%有优惠活动，但成交热度减退，高端市场成交量受到较大的影响，常州南博湾中档5800-63008.30%1169473%中低端市场开始出现较为明显的观望。常州东渡海派青城中档9500-110006.20%964488%中低端市场开始出现较为明显的观望。常州香江一品中高档650012%12647774%1000元/天，最高可享受3000元/套优惠常州中吴雅苑中档111644393977%1万抵2万，商业贷款98折3、房贷政策一线城市执行严格，二三线城市相对宽松 目前无论是一线、二线还是三线城市，对于首套和二套房基本上已经执行30%和50%的标准，在二套房的界定上，也基本执行以家庭为单位。唯有在三套房及以上的房贷、外地购房者购房的贷款问题在执行上有所差异。一线城市严格执行：一线城市尤其是上海、北京，在细则出台之前，大部分已经停办该类贷款，未停办的多集中在除四大行以外的商业银行，但评估条件已经非常严格；广州、深圳虽未