廊坊城市市场研究及案例分析.ppt

城市市场研究及案例分析,框架目录,第一部分、为什么要进行城市投资（发展和新进）机会研究？,第二部分、如何进行城市发展和新进机会研究？,第三部分、城市发展或进入机会评价模型（探讨性模型）,第四部分、案例分析C+类城市（廊坊）研究分析,宏观经济研究基础研究层面,城市分类研究决策参考层面,城市深入研究具体操作层面,宏观经济研究案例全国、廊坊,廊坊房地产市场版块分析,项目案例分析江南水郡,一、研究理由,宏观经济是房地产产业发展基础,城市分类是城市横向对比研究，甄选投资方向,城市深入研究是机会选择的实操基础,二、城市研究宏观经济研究,宏观经济考量指标,经济性指标,价格性指标,货币性指标,GDP(总量、增幅、结构）,经济三驾马车（总量、增幅）,工业增加值（总量、增幅）,CPI、PPI,MO、M1、M2（总量、增幅）,居民收入消费指标,人均可支配收入（总量、增幅）,人均消费性支出（总量、增幅、结构）,开发投资（总量、增幅、潜力）,土地购置,房地产行业指标,市场供需（总量、增幅、供需比）,价格（量、增幅、趋势）,二、城市研究城市分类研究（理论框架）,城市分类考量指标,经济性指标,人口性指标,收支性指标,人均GDP,非农产业结构比重,霍夫曼比,民营经济比重,外贸依存度,环境性指标,城市化率,城市人口比重,人口自然增长率,市区人口密度,人均可支配收入,人均消费性支出,规模工业增加值,城镇就业率,家用电脑普及率,建成区绿化率,二、城市研究城市分类研究（程序过程演示）,使用SPSS软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类,二、城市研究城市分类研究（程序过程演示）,聚类分析城市聚类案例演示,二、城市研究城市分类研究（程序过程演示）,使用SPSS软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类,城市因子分析排名,二、城市研究城市分类研究（程序过程演示）,参考分类结果，可对同类城市进行对比研究，同类城市具备一定的共性，如研究将石家庄，可将徐州作为参考对比；,通过聚类分析龙骨图的分类验证和因子分析F得分排名情况，再根据横向对比城市分数进行正态分布划分区间段，如下例：,二、城市研究城市深入研究,城市发展流程,操作：如何开发？,产品：开发什么产品？,客户：在哪？,项目：是否介入？,城市拓展流程,产品：开发何种产品？,区位：从哪进？,时机：何时进？,城市：进与不进？,客户：定位哪些客户？,操作：如何开发？,价格：什么价格出售？,二、城市研究投资机会研究分析,了解客户关注,城市投资机会研究,实现客户关注,（一）、客户关注要点分析,五大关注点,宏观经济是否有支撑？,区位地理是否有优势？,市场需求是否有满足？,价格增长是否有空间？,产品投放是否有机会？,解决是否进入问题,解决进入哪儿问题,解决市场机会问题,解决进入时机问题,解决产品开发问题,关注点1：宏观经济是否支撑？,宏观经济考量指标,GDP水平,居民可支配收入,城市规划,总量：是否较大,增幅：是否够快,结构：是否合理,排名：是否靠前,总量：是否较大,增幅：是否够快,排名：是否靠前,负荷：是否合理,城市规划：是否有强势“概念”,产业规划：是否能导入人口,用地规划：是否有较大发展,关注点2：区位地理是否有优势？,区位环境考量指标,空间环境,配套设施,规划利好,地理位置：相邻辐射关系,历史人文：有无悠久历史文化,自然景观：有无优越自然景观,交通环境：内外交通是否便捷,教育环境：有无知名教育支持,医疗环境：有无知名医疗设施,生活环境：有无完善生活设施,功能定位：有无强势“概念”导入,基础规划：有无大型基建规划,生活配套规划：有无大型商业规划,关注点3：市场需求是否有满足？,市场需求考量指标,供给,需求（成交）,综合,总量：有无达到一定规模,增幅：有无达到一定比例,总量：有无达到一定规模,增幅：有无达到一定比例,供求关系：是否合理,区位排名：是否靠前,人均面积：是否有空间,关注点4：价格增长是否有空间？,价格增长考量指标,均价,其它,地产成交价格：有无增长空间,房产价格：有无持续增长,增长幅度：有无达到一定比例,区位排名：与周边其它城市或区域相比,价格区间：客户普通接收的价格,购买压力：房价收入比,关注点5：产品投放是否有机会？,产品投放考量指标,市场供给,价格,各类产品的市场供应比重,各类产品的市场成交比重,各类产品的供求关系,各类产品的价格水平,（二）、客户需求实现,客户需求实现途径,宏观经济环境,城市地理环境,市场需求环境,市政府网 城市历年统计年鉴 城市规划网 国土资源网,城市政府网 城市规划网 城市地图网,城市历年统计年鉴 城市房地产网 房产交易中心统计报告 城市国土资源网 实地调查,价格空间环境,产品开发环境,实地调查 房地产交易中心统计报告 房地产交易网 当地房地产企业市场研究报告,实地调查 城市房地产网 房地产交易中心统计报告 当地房地产企业市场研究报告,三、城市发展和进入机会评价模型,说明：模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型、住宅需求分析模型和商业需求分析模型；,（一）、城市投资机会总体评价体系,（二）、土地价格评估体系构建框架,（二）、土地价格评价模型地价分布运用演示,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,（三）、住宅市场需求分析模型,（三）、住宅市场需求分析模型（接上表）,（三）、住宅市场需求分析模型（接上表）,（二）、住宅市场商品房分布演示,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,（二）、住宅市场二手房分布演示,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,、元/,（四）、商业用房市场需求分析模型,（四）、商业用房市场需求分析模型（接上表）,（三）、商业用房市场需求分析模型（接上表）,（二）、商业市场需求分析模型商圈分布演示,1级商圈,2级商圈,3级商圈,3级商圈,3级商圈,C类市场研究 （廊坊市区）,案例分析,全国宏观经济GDP,黄金五年后跌破10,连续7个季度下行下降幅度趋快,全国宏观经济三驾马车,增长平稳,连续6个月下行下跌入负值区,相对增长平稳 后续动力相对不足,全国宏观经济规模工业增加值,趋势下行,重幅下挫,全国宏观经济CPI vs PPI,全国房地产行业城镇固定资产投资 vs 房地产投资,全国房地产行业房地产开发（土地开发购置）,剔除04年自97年来土地开发面积下降,08年土地购置面积相比07年下挫9.42%,全国房地产行业房地产开发（商品房供需）,连续4年商品房竣工少于销售,2008年三项指标增长大幅下挫,商品房销售9年来首次负增长,全国房地产行业房地产开发（商品房供需比）,新开销售比上升,销售面积9年来首次下降,竣工销售比上升,全国房地产行业商品房价格,相对07年商品房价格增速08年骤降,城市分类研究廊坊,城市分类分析指标15项，以公司目前已进入9城市和拟拓展3城市横向对比（2007年数据）,城市分类研究结论廊坊,比较因子分析和聚类分析的结果，可以看出两种方法分析结果基本一致，综合两种分析结构和常规性直观判断，济南、唐山等12城市进行二次区分为4区间和8等级，即：,分类结论：廊坊C类城市，属C+等级；,廊坊经济指标总量,结论：廊坊宏观经济2008年增长所有放缓，但保持较高速度稳步增长；,廊坊经济指标结构,结论： 产业结构以第二产业为主导，第三产业比重相对较低，结构水平相对低； 产业优化升级潜力大，产业优化对房地产后续具有较好的支撑； 经济外向程度相对较低，直接受国际金融风暴影响相对较小；,注：产业贡献率指各产业增加值增量与GDP增量之比,廊坊经济指标效率,结论：1、廊坊人均GDP、人均可支配收入关键性两项指标接近小康标准； 2、人均GDP、城镇居民人均可支配收入高速增长；,城市居民人均可支配收入及增长,小康标准： 1、人均GDP超过3000美元； 2、城镇居民人均可支配收入18000元；农村居民家庭人均收入8000元； 3、 ,廊坊经济指标居民收支,结论：可支配收入增速下降 vs 消费性支出剧增，且可支配收入增长速度明显低于消费性支出增长，警示消费趋紧。 可支配收入增速持续下降，不足以支持消费性支出，社会消费能力下降，会影响到购房消费； 可支配收入增速明显低于消费性支出，意味消费透支中；,廊坊房地产市场总量,结论：2007年房地产投资增速远远高于固定资产投资，但2008年上半年房地产投资首次出现负增长，降幅达16.1%；,廊坊房地产市场市场供需,商品房：5年供给量1054万，消化量1291万，供销比0.82；,商品房供（竣工）销（销售）状况（万）,商品住宅供（竣工）销（销售）状况（万）,商品住宅：5年供给量913万，消化量1199万，供销比0.76；,结论：20052007年商品房需求透支，警示商品房需求,廊坊房地产市场价格及增长,20042007年期间，商品住宅价格增长高人均可支配收入增长5个百分点以上，尤其是20042006年，房价增长速度高出收入增长速度15个百分点；,全市商品房及商品住宅整体价格水平,城市居民人均可支配收入及增长,结论：商品房价格价格严重透支，警示0809年市场价格认可度；,廊坊房地产市场房价收入比,结论：房价收入比超过8，警示支付能力相对透支,全市房价收入比水平,城市居民人均住房面积,结论：居民人均住房面积36，远远超过30小康水平，改善型刚性需求弹性相对小，未来廊坊商品住宅需求将以人口新增刚性需求和旧城改造被动性需求为主导；,备注：使用2008年上半年商品住宅均价,廊坊房地产市场房价及房价收入比对比,商品住宅整体价格水平对比,房价收入比水平对比,结论：廊坊商品住宅价格增速远远高于同期全国水平，警示房价增速过快；,结论：2007年廊坊房价分水岭房价收入比高于全国水平，超过8以上；警示房价；,廊坊房地产市场2008年（上）廊坊市区,结论：市区房地产市场“三升一降” 市区商品住宅整体均价由3月份的5518元/，下降至2008年6月份的4644，环比下降15.84%。,廊坊规划城市定位,城市概况 廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里， 2007年末全市总人口为402万，市区人口45万。 便捷的立体交通体系 廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。 城市定位 京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。,拥有优越交通条件的新兴现代城市,京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系： 第二条京津唐高速全长145公里，预计2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。 京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。 京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。,京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊作为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。,京津双轮驱动 区位交通优势明显,廊坊规划城市区位,京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好、发展最快的区域之一。 京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。,廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。,京津冀经济联合圈轴心,廊坊规划城市经济圈属,一轴三带,“一轴”：京津发展轴，廊坊位于此主轴。 “三带”：滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山太行山山区生态文化带。,经济总量,2007年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值27888亿元，约占全国经济总量的11.3%。,廊坊,主导产业,以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业； 以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产服务业； 以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位； 钢铁、石油化工等基础原材料产业。,受惠京津冀都市发展圈及经济联合圈,廊坊规划产业规划,【整体布局一个中心两个次中心】 “一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。,【中心城市结构采取三点组团方式】 开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。 万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。 市区：城市的文化、政治、商业、居住中心,市布局：三点组团,廊坊规划城市功能规划,总体价值体系廊坊,东北版块,东南版块,西北版块,西南版块,廊坊房地产市场分析城市版块划分,区域市场研究分析东北版块,紫金华府,价格： 最低5000； 均价5200； 最高5700； 面积区间： 85136 存量： 400套左右；,区域市场研究分析东北版块,50005500,52005800,区域市场研究分析东南版块,俪水嘉园,价格： 最低4800； 均价4900； 最高5200； 面积区间： 88100 存量： 550套左右；,馨钻界,价格： 最低4500； 均价5150； 最高5600； 面积区间： 8595 存量： 210套左右；,长富吉地,价格： 最低3600； 均价3900； 最高4500； 面积区间： 83124 存量： 180套左右；,奥富斯,价格： 最低3500； 均价3700； 最高4300； 面积区间： 71110 存量： 280套左右；,龙河盛都,价格： 最低3680； 均价3850； 最高4200； 面积区间： 60140 存量： 840套左右；,区域市场研究分析东南版块,俪水嘉园,4900,馨钻界,5150,长富吉地,3900,奥富斯,3700,龙河盛都,3850,区域市场研究分析东南版块,35004000,48005200,区域市场研究分析西北版块,馨视界,君兰苑,第九园,价格： 最低4000； 均价5000； 最高6300； 面积区间： 80140 存量： 400套左右；,价格： 最低3180； 均价3850； 最高4300； 面积区间： 50120 存量： 500套左右；,价格： 最低3518； 均价3800； 最高4900； 面积区间： 7991 存量： 900套左右；,金玉源,价格： 最低？； 均价？； 最高？； 面积区间： 存量： 套左右；,正隆家园,价格： 最低4700； 均价4800； 最高4900； 面积区间： 51128 存量： 240套左右；,盛通国际,价格： 最低4500； 均价4850； 最高5600； 面积区间： 存量： 套左右；,区域市场研究分析西北版块,馨视界,君兰苑,第九园,金玉源,正隆家园,盛通国际,东日瑞景,LOFT5000 存量1200套,华夏奥韵,均价4200，存量约955套,区域市场研究分析西北版块,馨视界,君兰苑,第九园,均价5000,均价3850,均价3800,金玉源,均价？,正隆家园,均价4800,盛通国际,均价4850,东日瑞景,均价5000,华夏奥韵,均价4200,区域市场研究分析西北版块,40004500,45005000,38004200,区域市场研究分析西南版块,安泰家园,盛德花园,永兴苑,价格： 最低3888； 均价4400； 最高4640； 面积区间： 84128 存量： 110套左右；,价格： 最低3600； 均价3700； 最高4200； 面积区间： 81120 存量： 40套左右；,价格： 最低3889； 均价4200； 最高4700； 面积区间： 存量： 套左右；,盛世豪庭,价格： 最低4800； 均价5060； 最高5400； 面积区间： 存量： 套左右；,区域市场研究分析西南版块,安泰家园,盛德花园,永兴苑,均价4400,均价3700,均价4200,盛世豪庭,均价5060,区域市场研究分析西南版块,40004500,40004500,40004500,40004500,40004500,45005000,38004200,35004000,48005200,50005500,52005800,商品住宅价格分布,45004600,二手房价格分布点,45004600,50005200,52005500,46004800,48005200,39004000,4600,39004000,35003900,39004200,35003800,48005200,40004200,38004000,50005200,45005000,48005000,50005200,52005500,53005800,42004800,48005200,二手房价格版块分布,52005500,48005200,50005200,53005800,48005000,45004600,45005000,42004800,38004000,35003800,42004500,39004200,35004000,39004000,主行政中心区,安次行政区,城中村,东南版块 新兴生活区,城中村,文教集中区,西小区集中 生活区,北部生活 配套服务区,次商业区,新商业区,城中村,北部生活新区,西北生活新区,西外环生活新区,群安街生活区,生活区,科工贸区,主商业区,区域形态分布,主行政中心区,安次行政区,城中村,东南版块 新兴生活区,城中村,文教集中区,西小区集中 生活区,北部生活 配套服务区,次商业区,新商业区,城中村,北部生活新区,西北生活新区,西外环生活新区,群安街生活区,生活区,科工贸