硕士学位论文-SJ房地产项目投资风险管理.pdf

上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 学校代码：10254 密级： 论文编号： 上海海事大学 SHANGHAI MARITIME UNIVERSITY 硕硕硕硕 士士士士 学学学学 位位位位 论论论论 文文文文 MASTER DISSERTATION 论文题目：论文题目：论文题目：论文题目：SJSJSJSJ 房地产项目房地产项目房地产项目房地产项目 投资风险管理投资风险管理投资风险管理投资风险管理 学科专业：学科专业：学科专业：学科专业：项目管理工程硕士项目管理工程硕士项目管理工程硕士项目管理工程硕士 作者姓名：作者姓名：作者姓名：作者姓名：赵耀忠赵耀忠赵耀忠赵耀忠 指导老师：指导老师：指导老师：指导老师：刘文白刘文白刘文白刘文白 教授教授教授教授 完成日期：完成日期：完成日期：完成日期： 二二二二 00000000 九年七月九年七月九年七月九年七月 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 论文独创性声明论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 论文中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其他机构已 经发表或撰写过的研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均 已在论文中作了明确的声明并表示了谢意。 作者签名：日期： 论文使用授权声明论文使用授权声明 本人同意上海海事大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留送交论文复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以上网公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论 文。保密的论文在解密后遵守此规定。 作者签名：导师签名：日期： 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 SJ 房地产项目投资风险管理 摘 要 房地产项目投资是一种充满机遇，又存在巨大风险的活动，如何正确把握两者之 间的内在关系， 做到盈利最大化和风险最小化是每个房地产项目投资者首要的战略决 策。研究之，管理之，主要是为了防止房地产项目投资的盲目性和不理性，其意义特 别重大。本文正是就这个主题，首先介绍房地产项目投资风险的相关理论，对房地产 项目投资风险从宏观和微观层面做了较为详尽的综合剖析， 并同时提出了相关的应对 策略，接着通过 SJ 房地产项目投资的实例，主要针对 SJ 房地产项目投资的风险管理 (如：市场调研、项目的选立项风险、如何防范和控制)等过程展开分析研究，从房地 产项目投资风险的源头谈起，运用定量和定性的诸多方法（如：盈亏平衡分析、敏感 性分析、 概率分析、 投资组合分析等） 对此主题作了富有针对性的研究和讨论。 最后 ， 对上述研究和分析做出了必要的总结， 并结合目前的状况和未来的走向提出了房地产 项目投资风险管理的发展趋势。 关键词：房地产项目，投资风险，风险分析，风险管理 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 SJSJSJSJ REALREALREALREAL ESTATEESTATEESTATEESTATE PROJECTPROJECTPROJECTPROJECT INVESTMENTINVESTMENTINVESTMENTINVESTMENT RISKRISKRISKRISK MANAGEMENTMANAGEMENTMANAGEMENTMANAGEMENT ABSTRACTABSTRACTABSTRACTABSTRACT The project investment of the real estate is that one kind is full of opportunities, The activity of the enormous risk exists again, How to hold the inherent relation between the two correctly, Make sure to make profits and maximize and risk minimization is investors primary strategic policy of each real estate project. Study it, management it, for prevent real estate blindness and rational of project investment from mainly, It is of great significance. This text is exactly this theme, Introduce the relevant theories of the project investment risk of the real estate at first, Have done the comparatively exhaustive comprehensive analysis from the macroscopic and micro aspect to the project investment risk of the real estate, And put forward relevant countermeasure at the same time, Then pass the embodiment of SJ real estate project investment, Directed primarily to the risk management of SJ real estate project investment(For instance: Market survey, project select risk of setting up, how take precautions against and control) course launch analysing and researching, Speak of from the source of the project investment risk of the real estate, Use ration and qualitative a great deal of method for instance: The profit and loss equilibrated analysis, sensitiveness analysis, probability analysis, portfolio analysis,etc.) have done the research rich in pertinence and discussed to this theme. Finally,Tosummary that studies and analyzes it is essential to make described above, Have combined the present state and future trend and proposed the development trend of project investment risk management of the real estate. KEYWORDS:KEYWORDS:KEYWORDS:KEYWORDS: the project of the real estate, investment risk, risk analysis, risk management 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 目 录 第一章 引言 第一节 选题背景和研究意义1 一、选题背景 1 二、论文研究的意义 2 第二节 研究思路和方法3 一、论文研究思路 3 二、论文主要研究方法 3 三、论文写作结构框图 3 第二章房地产项目投资风险分析和管理策略 4 第一节 房地产项目投资风险概述4 第二节 房地产项目投资风险综合分析7 第三节 房地产项目投资风险的管理策略15 第三章 SJ 房地产项目投资风险的市场调研、分析方案和控制17 第一节 SJ 项目开发概况17 第二节 SJ 房地产项目选、立项投资风险市场调研 20 第三节 SJ 房地产项目投资风险的分析方案 24 第四节 SJ 房地产项目投资风险的控制 28 第五节 小结31 第四章SJ 房地产投资项目风险测量和估算31 第一节 SJ 房地产项目选、立项投资风险测量 32 第二节 SJ 房地产项目不确定性投资风险测量 34 第三节 SJ 房地产项目投资风险估算 40 第四节 SJ 房地产项目风险管理评价总结45 第五章结论和建议46 第一节 主要结论46 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 第二节 创新之处48 第三节 局限性48 第四节 后续研究的建议48 致谢 49 参考文献 50 附录 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 1 第一章 引 言 第一节第一节第一节第一节选题背景和研究意义选题背景和研究意义选题背景和研究意义选题背景和研究意义 一、一、一、一、 选题背景选题背景选题背景选题背景 房地产项目投资是人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、 经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。其涉及的面较广，如：土地开发、旧城 改造、房屋建设、房地产经营、置业等。中国房地产业历经二十多年的飞速发展，现 已成为我国的先导性、支柱性产业。在改善人们居住条件、推动城市建设、促进国民 经济发展等方面发挥着越来越重要的作用。特别是最近的十余年，随着我国工业化和 城市化的不断推进， 房地产项目投资竞相成为投资者获取高额利润或使资产快速增值 的首选目标。 但随着时间的推移， 房地产市场竞争的日益加剧， 暴利时代已渐渐远去 ， 房地产项目投资已到了呼唤理性的阶段，经营战略的重要性越来越受到投资者的重 视，尤其是房地产投资的风险管理。我国的房地产市场还很不成熟，由于在我国房地 产市场机制的不完善，以及房地产投资管理中存在的种种误区和盲区，房地产业在大 量风险积聚的情况下还出现了持续的投资过热的现象，泡沫成分骤增，巨大的投资风 险正在考验着房地产市场， 而这一系列的问题大多源自于对房地产投资风险的认识和 管理控制的水平上。 国内研究现状： 近几年，我国有很多的学者、专家著书立说，针对我国房地产市场的投资风险作 了研究和分析，运用各种风险分析技术、数学模型、财务评价等方法，意在揭示和防 范房地产项目的风险，并取得了比较好的效果，目前比较主流的研究有：国家发展 改革委中国经济导报社2008 年房地产金融业风险分析报告 ：全面阐述了国内外房 地产市场的投融资环境，总体和分地区的房地产行业的风险现状、趋势以及如何控制 等问题。 2008中国房地产发展报告 、 中国房地产2008 趋势分析、 2008 年上海市房地产市场走势和2007-2008 中国房地产市场报告 ：系统介绍 我国房地产市场的国家政策导向，各种数据的对比分析，中国房地产地价和住宅市场 分析等，图文并茂，有理有据。房地产行业 08 年下半年投资策略报告 ：对我国 几大主要的房地产上市公司的投资策略作了比较详尽的分析研究。www.第一财 经.com新一轮房地产宏观调控政策效果评价 ：解读国家政策，提示房地产业的现 有和未来的风险，以及我国房地产行业的展望。陈琳、潘蜀健房地产项目投资 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 2 中国建筑工业出版社：主要研究房地产项目投资风险分析（风险和投资风险、投资风 险种类、投资风险度量、房地产投资项目风险控制等） 国外研究现状： 国外随着上世纪七、 八十年代日本房地产市场的崩溃和最近美国次级债危机的发 生，有关房地产投资风险管理评估的文献资料也很多，具有代表性的有：最新预测 报告美国房地产市场将持续疲软新华网纽约月日专电美国全国房地产经纪 人协会（）日发布。2007 年 03 月 12 日 上海证券报美国房地产市场 正面临信贷风险 ：当房地产市场繁荣时，各类住房投资信贷金融机构会积极扩张信 贷规模，往往也会降低住房消费者的市场准入标准，让一些无资格或没有偿还能力的 消费者进入住房信贷市场。 当美国金融机构将这些高风险资产以证券化方式进入市场 时，又由于评级市场不透明和评级机构之间的利益冲突，导致这些高风险资产以证券 化方式进入投资市场。随着金融市场发生变化，美国住房投资信贷市场风险将进一步 暴露出来。由于前些年国际经济增长形势良好，导致美国及其他国家或地区的金融机 构降低了对风险的警惕性。新浪房产：美国房地产信贷风险对中国的两大启示：1. 美国房地产投融资信贷市场中所发生的情况同样也可能在中国房地产信贷市场中发 生。如果说成熟与发达的美国房地产信贷市场都隐藏着巨大的信贷风险，那么中国房 地产信贷市场所面临的问题与风险就更值得我们关注了。中国房产信息网（专家）： 投资房产风险加大。各国房市的潜在风险正在累计，一旦全球房市繁荣结束，全球经 济增长也将放缓。经济观察网：“次债风波于国内地产风险监控启示”： 历史上 数次金融危机的经验已经证明，危机总是伴随着信用（资金）的紧缩和扩张。尽管几 乎所有机构都认识到， 每一次过度的金融扩张必然为下一次危机埋下种子， 但从 2006 年以来， 大多数美国房贷市场的参与者还是任由减轻损失的机会悄悄溜走。 毫无疑问 ， 这种藐视金融规律的行为将遭受严厉的惩罚。 房地产项目投资所涉及到的风险管理有很多，不可能面面俱到,本文旨在从房地 产项目投资的几个环节做风险管理研究，并结合“SJ 房地产项目投资”的实例，采 用定性和定量的方法去研究探讨房地产项目投资的风险管理、 营运资金和成本的风险 管理和项目竣工后的投资收益风险管理。采用的分析方法主要有：不确定性分析中的 项目盈亏平衡分析、敏感性分析；投资风险的度量中的概率分析、决策树法、投资组 合分析等。 二、二、二、二、 论文研究的意义论文研究的意义论文研究的意义论文研究的意义 本文所研究的 SJ 房地产投资项目，投资主体是私有制性质的房地产开发商，它 的投资是以经济效益为主，获取超高额的投资回报为主要目标，本投资有几个不同类 型的投资项目组成。 和其他投资项目一样， 本项目也面临着诸多不同的投资风险，如 ： 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 3 自然风险、财务风险、经营风险、市场风险和政策风险等，对它的研究，主要的目的 是如何使这项目的投资可以尽可能地做到风险预控、风险回避、如何分散风险进行风 险转移等，以求达到风险小而收益高、效益最优化之效果。房地产产品是一种与其他 商品有明显区别的特殊的商品,这就决定了房地产投资与其它投资有不同的特点,特 别是房地产项目的投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程,这些不 同的特点决定了房地产业是一种高风险行业,房地产项目的特征决定了房地产项目管 理是一项较为复杂而充满风险的管理活动，具有投资大、周期长、地域性强、不确定 因素多而存在大量风险。目前，国内在房地产项目风险分析方面还没有形成一套比较 全面系统的理论和方法，政府机构和企业界的风险意识还比较薄弱。因此在房地产项 目管理中必须对风险有充分认识，并根据自身实力，估算对风险的承受能力，最大限 度地把握与防范风险。 本文运用项目风险管理的基本理论和技术方法，对重要风险进 行估计和评价，同时提出了较为详细的风险管理措施。 第二节第二节第二节第二节研究思路和方法研究思路和方法研究思路和方法研究思路和方法 一一一一论文研究思路论文研究思路论文研究思路论文研究思路 本文研究的主要内容涉及：房地产项目投资的风险管理理论、房地产项目投资在 不同阶段的风险、如何正确决策房地产项目投资对象、房地产项目投资风险的识别和 估计（综合分析） 、房地产项目投资风险的分析方法、房地产项目投资风险处理、房 地产项目投资风险测量和控制、房地产项目投资风险评价等。论文是应用房地产项目 投资风险管理理论与方法，采用诸多方法分析、计算和评价，结合 SJ 房地产项目投 资所面临的风险的研究，力图对房地产项目投资风险管理提出一种新的有益的探讨。 二二二二论文主要研究方法论文主要研究方法论文主要研究方法论文主要研究方法 文章对房地产项目投资进行风险管理研究，研究其中重点环节的关键风险，针对 “SJ 房地产项目投资”项目，提出房地产项目投资风险管理的理论方法和计算分析 研究。主要方法有：投资项目市场风险调研、项目选立项风险分析、风险分析方案、 不确定性投资风险管理（盈亏分析、敏感性分析、决策树法、概率分析等） ，通过分 析发现，SJ 房地产项目所面临的主要风险有：市场风险、项目的选择和投资区域风 险、建造成本、售价、开发周期、贷款利率，国家政策等方面的风险等，这些风险因 素受当地政治、经济和社会条件的左右，这些因素都是动态发生着变化，不加以认真 分析研究势必会影响本项目的经济效益目标的实现。 三三三三论文写作结构框图论文写作结构框图论文写作结构框图论文写作结构框图 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 4 图 1-1论文写作结构图 第二章 房地产项目投资风险分析和管理策略 第一节第一节第一节第一节房地产项目投资风险概述房地产项目投资风险概述房地产项目投资风险概述房地产项目投资风险概述 房地产项目投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产项目投资收益偏 离预期收益的程度。由于房地产行业链条较长，“裙带关系”较多，对整个国民经济 的影响是其他行业所无法比拟的。有统计数据显示，中国住宅建设每增加10个百分点 就有望带动国民生产总值增长1个百分点，房地产耗用的钢材占全国用钢量的25%，水 1. 引言 2.房地产项目投资风险综述 3. 房地产投资项目风险综合分析 宏观层面分析微观层面分析管理和控制策略 4. SJ 房地产项目投资的主要风险和风险管理 5.SJ 房地产项目投资风险的测量和估算 6. 总结 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 5 泥用量占全国用量的22%。此外，房地产的发展还涉及建筑学、营销学、环境工程等 诸多方面的内容。房地产项目是一种特殊的项目，其可能发生的风险错综复杂，房地 产项目投资是指以资金作资本，构建房地产物业，以图谋取未来收益的经济行为。房 地产项目开发周期长，投资数额巨大，投资回收期远远长于一般商品经营，较大的风 险迫使投资者去十分重视风险的管理，近年来，由于人们生活水平的提高，加之土地 资源的稀缺性和不可再生性，房地产被认为是可以抵御通货膨胀的工具，可以保值增 值，人们趋之若鹜。殊不知，当房地产风险累积到一定程度时，就会发生意想不到的 风险。还有房地产的可替换性和难以替换的矛盾，比如投资于特种厂房、码头、油罐 等替换性就较差，而投资于商场、写字楼、厂房、公寓等其替换性就较强，但其中蕴 含的风险也较大，另外房地产投资项目还受到法律、法规，金融工具等的巨大影响， 故对房地产投资项目的风险管理是投资者不可或缺的必须要完成的任务。 房地产项目投资的风险我们可以用图表列出： 房地产项目投资风险 系统风险 非系统风险 市场供求风险 周期风险 变现风险 政策性风险 利率风险 政治风险 经营管理风险 财务风险 其他个别风险 图 2-1 房地产项目投资的风险种类 具体来说，房地产项目投资风险的不确定性相对要比其他投资项目多，这主要是 因为房地产项目投资的整个过程与社会、技术、经济、金融状况、宏观经济走势、区 域供求现状，需求消费，政策法规等方方面面密切相关。当然我们要分清各种风险对 房地产项目投资的不同影响程度，我们发现一个国家政治经济政策在不同时期的变 化、银行利率随宏观经济的波动而作出的适时调整等，尤其是与项目有关的资源市场 （市场汇率的波动、贷款利率的增加、原材料成本的上涨、劳动力价格的增加等）和 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 6 商品市场供求关系的变化，将会使投资收益遭到意外损失。除此之外，还要充分考虑 政治风险，它是指投资项目面临的政治或政策环境条件的变化带来的风险。如：政治 局势的动荡、政权的更迭、战争或民族矛盾的威胁、金融、税收、福利等政策及产业 政策的变动带来的风险等。这些风险属系统风险，任何投资项目，无论是项目开发建 设过程，还是项目未来的生产经营活动，都离不开市场，其对房地产市场的所有项目 都会产生影响。而房地产企业的经销管理状况、内部控制、房地产商品持有期的长短 等，如经营风险，是由于投资项目经营情况不确定而产生的风险。市场需求的变化、 竞争对手策略的变化、消费者的偏好变化而导致的项目产品销售减少、利润缩水；种 种原因引起的产品生产成本的增长，营销不畅、产品积压等因项目的投资经营条件发 生变化带来的风险；还有财务风险，是由于投资项目融资、负债经营带来的风险。企 业负债经营是想借助财务杠杆效应，减少平均负担的固定成本，从而增加额外收益， 然，杠杆效应不总是对项目有利的，遇上市场萧条、销售不畅、利润下降时，杠杆效 应会产生负影响，尤其是当所投资的项目的利润率低于借款利率时，必然会导致企业 的税后盈利受到额外损失，有些房地产项目的过度举债，可能会使项目濒临破产。这 些风险属非系统风险则会对个别项目产生影响。换言之在房地产项目投资中，其中有 的风险是可以控制的，而有些是无法回避和消除的。房地产项目投资企业应该将主要 注意力集中到非系统风险的控制上，通过加强自身的管理、投资组合、风险转移等方 法来设法避免、消除、转移此类风险，以达到有效地降低房地产投资中的总风险。 如果我们已经知道房地产项目投资所可能面临的系统风险和非系统风险，这还远 远不够， 如果结合项目的具体实施阶段来考量风险就更为关键， 因为项目没实施之前 ， 即便项目投资人熟识各种风险，但实质上并没有真正去冒风险，此时风险的大小与投 资项目本身是没有关联的。房地产项目投资实施阶段的风险：项目投资前风险：这 是投资计划实施前的项目策划与研发阶段存在的风险。这个阶段要重点考虑以下风 险：投资项目选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险、经营方案风险等。值得 注意的是这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，将会使投资项目遭受无可挽回 的损失。 项目投资开发建设阶段风险：这是从项目正式动工至交付使用过程存在的 风险。这个阶段项目投资者必须关注的主要风险有：项目进度时间节点风险，各种成 本控制风险、项目工程质量把关风险、安全施工风险、建筑设备质量和设备安装质量 风险等。尽管大部分的房地产项目施工由承包方负责，但上述风险可能产生的恶性后 果同样会危及项目投资者的自身利益。项目经营阶段风险：这个阶段要特别关注： 一是项目投资经营的风险，比如项目融资计划考虑不到位造成的资金周转风险、项目 投资控制的失误带来的项目经营效益风险。二是项目的市场营销风险，如没有认真分 析房地产市场的大环境和趋势走向，引起的促销方法不当、营销时机错位等带来的项 目预售计划无法完成，由于市场定位及价格定位的不合理造成的营销业绩不佳等等。 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 7 项目管理风险：它是项目竣工交付使用，业主入住后的物业管理阶段的风险。这个 阶段的突出风险是：与业主的关系处理风险、业主对项目的安全、卫生、环保等认同 度的风险等。上面提及的环保风险虽然不是房地产项目投资的关键风险，但随着消费 者生活水平的不断提高，政府对城市管理的加强，如:房地产项目投资的绿化要求、 污水处理要求、施工的噪音控制、作业垃圾运输清理问题、文明施工等，所有这些的 要求都会增加项目的投资成本，从而也构成了项目投资的风险研究内容。 第二节第二节第二节第二节房地产项目投资风险综合分析房地产项目投资风险综合分析房地产项目投资风险综合分析房地产项目投资风险综合分析 1.宏观层面： 一、世界经济对我国房地产业投资的影响： 2008年世界经济在2007年继续平稳较快增长的基础上， 增速明显开始放缓， 据IMF （国际货币基金组织）预计：2008年世界经济增长4.8%，与上年基本持平。尽管影响 世界经济走势的不确定因素逐年增多，但世界经济的总体增长仍相对强劲，主要是新 兴市场国家担当了支撑全球经济向好的重要发动机。 全球经济增长的半数以上是由新 兴市场经济体所做的贡献。 这在很大程度上减轻或缓解了美国等发达经济体增速放慢 对全球经济增长所产生的影响。中国经济隶属于也受益于这些新兴市场国家。从战略 角度看，中国经济有希望仍将保持20年以上的较高速增长，中国经济的高速发展同时 也为中国房地产的发展提供了良好的发展环境。 二、美国次级债对我国房地产业投资的影响 美国的次贷危机，对我国房地产业投资影响几何？我们有必要单独作一番分析， 以使从事房地产业的投资者和相关人员都有一个比较清晰的认识。 21世纪初，美国IT产业泡沫破裂，导致经济增长趋缓，随后的“911事件”又 使其经济雪上加霜。于是，不断扩大财政赤字，通过国际经常项目消耗世界财富，连 续13次降息刺激国内需求，是其扭转被动局面的唯一选择。这些措施的背后就是引导 国民超前借贷消费，结果是：美国房地产市场泡沫膨胀，房价迅速上扬，炒房盛极一 时，次级抵押贷款市场也随之迅速发展。面对这种状况，从2005年开始，美联储又连 续升息，利率大幅攀升，使购房者的还贷能力急剧下降，随之美国住房市场开始大幅 降温。房价一下跌，炒房者资金链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，于是 次级贷款风险瞬间爆发。在这次危机中，受美国次级债危机影响最大的是当属我国金 融机构，但据有关资料显示：我国境内机构购买的次级债产品比例低，且大多数为信 用评级较高的产品。所以，美国次级债危机只可能对我国房地产市场造成极小的间接 影响。美国次级债危机本质上是资本市场上的危机，而投资于我国房地产市场的资金 中来自国际资本市场的量非常小，因此，次级债危机对我国房地产市场的供求关系不 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 8 会造成直接的影响。 三、国内宏观经济状况及对房地产业投资的影响 2008年我国国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。分产业看，第一产业 增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增 加值120487亿元，增长9.5%。整体而言，增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善 。 其中：投资保持较快增长， 投资结构有所改善。 全年全社会固定资产投资172291亿元 ， 比上年增长25.5%，增速比上年加快0.7个百分点。 国内市场销售增长较快，城乡消 费旺盛。 全年社会消费品零售总额108488亿元， 比上年增长21.6%， 增速比上年加快4.8 个百分点。国内经济的相对平稳运行和相关行业结构矛盾的逐步缓解为房地产业的发 展提供了良好的平台，有利于我国房地产市场的健康发展。 四、国内投资、物价走势分析对房地产业投资的影响 国内固定资产投资分析：2008年全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年 增长25.5%，增速比上年加快0.7个百分点。 其中，城镇固定资产投资148167亿元， 增长26.1%，加快0.3个百分点；农村固定资产投资24124亿元，增长21.5%。其中， 城镇固定资产投资148167亿元，增长26.1%，加快0.3个百分点；农村固定资产投资 24124亿元，增长21.5%。可见，固定资产投资的稳定快速增长，城镇化进程的推进， 为房地产业的发展和房地产保值增值提供了良好的保障。 国内物价走势分析：2008年全年居民消费价格上涨5.9%，涨幅比上年提高1.1 个百分点。其中：居住价格上涨5.5%，拉动价格总水平上涨0.82个百分点，70个大中 城市房屋销售价格比上年上涨6.5%。从这里我们可以看到：首先物价的升高会拉升房 产的建设成本，其次会引导人们在心理上逐步接受持续高涨的房价，加之房地产产品 具有天然的保值增值性， 从而会使得更多的人愿意将资金投向房地产来实现应对物价 上扬和增加资产的目的。 五、人民币升值对房地产业投资的影响 1、有利因素 最近几年人民币持续升值，人民币升值预示着本国经济的发展是强劲的。经济 的强劲发展趋势为与其息息相关的房地产行业提供了良好的外部环境。不难发现， 我 国房地产行业的发展始终与宏观经济保持了很强的相关性， 目前我国宏观经济每增长 1%，房地产行业将增长1.3%。宏观经济向好无疑会导致投资的增加和企业的扩张，土 地、厂房、办公物业的需求上升；经济向好促进商品流通，商业地产需求旺盛；经济 的持续向好，居民收入及支付能力就会提升，拉动居民商品房的投资的需求，刺激房 地产投资业的兴旺。 从战略高度分析，人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升。在全球资本 自由流动的前提下，世界热钱会选择中国房地产作为重要的配置资产。即便目前中国 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 9 还存在较为严厉的外汇管制制度，对热衷于寻找回报和保值增值的热钱来说，房地产 的配置需求仍然存在。 人民币升值会提振国际房地产投资资金的信心，其除了购买物业以外，肯定会 试图打进中国房地产市场，在这块蛋糕里分得足够多的利润，这相应地增加了房地产 行业的资金来源，而实力雄厚，开发经验丰富的国内地产企业是其首选的目标，因此 人民币升值，有助于强者更强，优胜劣汰，加快房地产企业洗牌的进程，使得房地产 投资业更能健康发展。 人民币升值以后，国外进口商品价格下降，其中也包括一些进口的高档建材、 设备。这样开发高档商品房的企业的成本就会下降，为一些企业赢得了更大的盈利空 间，伴随着我国房地产的品质也会得到提升。 （二）不利因素 人民币升值直接影响我国出口，如果出口下降，内需又不足的话，很容易导致 经济回落，对房地产业产生剧烈的周期性波动。 人民币升值会使得一些出口企业、外贸企业的利润出现下滑，导致这些企业租 用写字楼、扩大投资的信心下降，这对商业地产市场会造成重大影响。 从亚洲地区的日本和台湾货币升值过程对房地产的影响中， 我们可以发现这个 周期的规律： （a）随着经济基本面转好，开始出现升值压力，房地产有明显的上升。 （b）货币开始升值，房地产进入起飞阶段，涨势凶猛，不断创出新高。 （c）币值强 力升值达到巅峰，经济形势开始走下坡路，热钱开始出逃，而且速度奇快，像多米诺 骨牌，所有先前升值的利好转眼成利空。 （d）泡沫破灭，股市与房地产暴跌，货币由 升转贬值，开始走上漫长的熊途。因此，人民币升值也容易带来房地产市场的大起大 落， 过度地炒作人民币升值， 房地产市场的投资性需求过渡， 很容易滋生房地产泡沫 。 六、货币政策对房地产业投资的影响 我们认为政策（尤其是货币政策）是房地产行业呈现周期性变化的主导因素。房 地产项目投资者在策划投资项目时，首先要分析与之相关联的宏观层面，诸如国家房 产政策、经济因素、市场消费走向、区域供求等，是否值得投资，如何选好投资项目 是最为首要的问题。所以，有必要对货币政策中一些对房地产业投资极为敏感的政策 做出一番分析： 银行持续加息对房地产项目投资者的影响是：在投资收益不变的条件下，因利 率上升会导致投资成本增加，迫使投资收益较低的投资者退出投资领域，从而减少投 资需求，社会总投资规模减少。因此，加息是紧缩经济的一种手段。房地产行业是资 金密集型行业，持续加息对房地产供求会产生影响，进而影响房价的变动趋势。加息 会增加房地产开发企业的投资成本， 但加息对房地产开发投资的影响要远低于房地产 开发信贷增长下降的影响。控制信贷总规模，采用行政和市场相结合的手段来控制信 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 10 贷规模已经在 2007 年 4 季度和 2008 年 1 月份实施， 并对房地产开发企业和抵押贷款 购房形成了明显的收缩效果。银行的存贷差和获利的压力上升，在 GDP 保持一定增 幅的情况下，信贷规模不可能下降太多。由于房地产开发需要在年初安排贷款，银行 放款的时间表调整对房地产市场的影响不可小觑，我们发现，从 2008 年一季度开始， 房地产投资的融资已经显得相当困难。 持续加息对房地产项目投资消费方的影响是： 持续加息对房地产市场需求的影 响要大得多。购房者的贷款成本会随着加息而增加，并且贷款期限越长，月还款额增 加的程度越高， 对于自住需求和物业投资需求来讲， 利率增加会导致其需求增长下降 。 由于房地产短期供给弹性很小，所以利率增加会直接导致房价涨幅下降。 通货膨胀对房地产项目投资的影响：2004 年起我国进入了加息周期，2007 年 CPI（我国居民消费价格指数）平均 4.8,2008 年 1 月份 CPI 高达 7.1，CPI 增速高过 利率增速，房价呈上升态势，8 月份开始，CPI 步入绿灯区，结束了长达 11 个月的黄 灯预警。 不过就在通货膨胀压力稍微舒缓之际， 经济增长放缓的问题却日益显得突出， 房价开始滞涨，房地产项目投资的市场风险不断变化，很难把握，投资者需要的是要 有战略眼光，审时度势，科学决策。 持续降息对房地产项目投资的影响：由于房地产业是我国国民经济的支柱产 业，其涉及到的面非常广，所以，政府虽然将房地产推向了市场，但一直在严密监视 和监管中， 土地政策和信贷政策是政府调控房地产市场的两个主要手段。前期扩张性 财政政策是提高经济的增量，本次宽松的货币政策意在拯救低迷的出口及房地产市 场 ，意在盘活经济存量。降息幅度的大小通常是由政府对本国经济的好坏预期决定的 。 降息幅度大，可能表明中国经济恶化程度超出市场预期，然而这样有助于改善市场前 期的悲观预期。 大幅降低贷款利率与下调中小型金融机构存款准备金率表明政府调控 的主要指向是目前面临“增长停滞”风险的中小型出口企业与房地产市场。 从总体上而 言，大幅下调贷款利率对低迷的房地产行业的正面影响较大，有助于提高住房潜在需 求者的购买力，有利于住房成交量的提前回暖并放大，减少整体投资大幅下行风险。 我国政府为提振内需，降低国际“金融海啸”对中国经济的冲击，近期连续出台了包括 降息、扩大投资以及其他财政性政策，对房地产市场的健康稳定发展也出台了针对性 的措施。近来政府 4 万亿元投资计划和十项经济振兴计划已表明了中国欲扩大内需的 决心。就房地产市场而言，要促进产业继续发展，就必须科学界定房地产属性，正确 定位房地产行业，只有拥有一个稳定的供求状况，保持良好的投资营商环境，才能有 一个健康有序的房地产市场。 房地产业的投资要和政府宏观经济调控政策保持一致。从全球金融领域状况和国 内房地产市场的比较发现，中国的房地产市场是所有的投资品市场中全球稳定程度最 高的，尽管这个市场上出现了深圳等局部地区的一些楼盘的波动，从全中国整个市场 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 11 情况看是稳定程度最高的，主要还是政策的导向和政府的相关作为。 房地产业投资者一定要领会和理解政策的目的， 从近段时间的政策可以清晰地看 到：是保增长，这并非救房地产开发商，也非保购房者的资产价值，其实质指房地 产作为中国经济重要拉动力，要促进国民经济稳定运行。是控制风险，包括降息以 及其他财政性的调整。 是促保障，即一如既往地让住房政策真正成为严重困难的群 体、收入偏低的群众有限享有改善居住条件的任务。是防烂尾，因为烂尾楼会造成 国家资源的极大浪费，并将会引发诸如付首期贷款的业主、发放贷款的银行以及民工 工资等重大经济和社会问题，风险大，影响坏，政府对此也绝不会视而不见。 文中上面提及的要科学界定房地产业的属性， 房地产投资者一定要注意区分三个 层次的房地产属性，即投资型的房地产、消费型的房地产、必需品的房地产。作为 必需品的房地产市场，政府应责无旁贷的承担起来。建立廉租房和经济适用房帮助房 地产市场的平衡，同时可以让这个产业的上游和下游能够正常地发展。消费型的商 品房市场，应由消费市场去决定，同时使用一些政策平衡它，让这个市场在供求平衡 的状况下有个自由的发展空间。投资型的房地产政府应利用政策做出适度的调控， 能够让其健康发展。如何区分这三个不同的房地产市场属性，是关乎房地产业投资者 决策成败的关键。 此外，房地产项目投资还必须注意到，我国房地产投资项目的结构正在国家宏观 调控下发生悄然变化，2007 年初政府工作报告自 2003 年来首次提出要“保持房地产 投资合理规模”，在严格土地管理背景下，优先保证居住用地的供应 ；高度重视住房 保障体系的建设 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ； 经济适用住房 管理办法 、 廉租住房保障办法 ，提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利 率，抑制住房需求增长，降低外资对住房市场的投资性需求，相关规章制度进一步健 全 （如：物权法、企业所得税法、城市房地产管理法、城乡规划法、节约能源法等）， 还有人口年龄结构和城镇化是支撑我国住房需求增长的长期因素。 另外， 要关注 2008 年以后，如果我国负利率的持续将继续刺激住房需求的增长，助推房价上涨，但受从 紧货币政策的影响，房价涨幅将会有所减缓，如果降低利率则情况会相反。自 2008 年开始美国经济进入衰退的可能性很大，世界经济也将受到较大影响，如果在国内通 胀压力下， 采取紧缩货币政策和快速升值的汇率政策组合， 出口增速很可能迅速下降 ， 内需增长乏力， 经济将可能出现较大的向下调整， 对收入增长和就业将产生较大影响 ， 房地产投资项目需求增长下降，甚至房地产市场总体会呈下降趋势，但我们欣喜的发 现，最近央行降息幅度很大，从紧政策慢慢变得有所松动，这可能会给房地产项目投 资带来较好的预期。 房地产项目投资是高收益伴随着高风险的投资，投入资金量大、周期长，其变现 风险也大，它是极为严密的系统工程，由市场分析、项目决策、选址、购地、设计施 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 12 工、监督验收、财务监控、宣传营销、物业管理等一系列作业组成，这样庞大的系统 工程，倘若在决策时不予考虑宏观层面的种种风险，其结果是可想而知的。 七、从资金角度看房地产业投资的风险 如果从资金角度去分析房地产项目投资风险，我们不难发现，我国房地产金融市 场存在的问题是很突出的：融资渠道单一：房地产开发资金过多地依赖银行贷款， 使得风险集中于商业银行， 银行不良贷款率居高不下。 土地储备贷款存在隐性风险 ， 表现在：a、土地储备中心资产负债率较高;b、银行难以对土地储备中心进行有效监 管;c、银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施;d、土地储备中心的 各种运营风险 。我国房地产投融资金融创新落后，房地产开发企业自有资金严重缺 乏，但国家金融政策发生变化，银行首当其冲，而随之产生的风险就会直接被传导到 对银行高依赖度的房地产项目投资领域。 房地产项目投资人在进行决策时必须对市场 有十分清醒的、理智的预判，不同的时期不同的政策环境，要善于把控自己的投资项 目，就目前来说，我国房地产投资项目现状是：房价过高、上涨过快。按照国际经 验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在 2.61 左右，而如今中国的城镇房价与 家庭年收入比平均高达 7.61，有的地方甚至超过 101。房价上涨飞快，有的年份 超过居民可支配收入，有的年份甚至以 3050的速度上涨。 总量过剩、结构 失衡。当下，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时， 房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，另一方面，大多数居民的住房 还十分紧张；一方面高档公寓、别墅的空置率高、发展过快，另一方面普通住宅尤其 是经济适用房供给短缺、增长缓慢。 平均利润过高、经济房地产化。很多地方政 府大量占用耕地，大兴土木搞房地产，以此来拉动当地的 GDP, 财政收入主要依靠土 地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。房地产的行业利润远高于其 他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发，一些地区面临房地产化或产业空心化倾 向。但是一旦房地产出现问题，即刻会波及整个经济和社会发展绩效。 周期波动 剧烈，经济大起大落。与宏观经济周期比较，房地产周期振幅大，波动剧烈，大起大 落，甚至急起急落，风险巨大。 总体而言，房地产项目投资者应该对行业的发展要有忧患意识，正确面对现实， 作出科学决策，结合目前行业形势，特别值得注意的是：对投资者自身来说，近几年 发展过快，风险意识不够强；对宏观形势判断力不够，尤其是对于经济发展周期及房 地产发展周期方面； 缺乏市场应急策略； 房价的一路上扬， 已经出现阶段性成长瓶颈 ； 由于全球经济危机，消费者购买力出现临界点现象；就政策环境来说，金融紧缩，造 成企业资金链出现脱节；贷款升息，造成企业资金成本增加；保障房政策抢市场中低 端客户等，局面纷繁复杂。 2.微观层面： 上海海事大学工程硕士学位论文SJ 房地产项目投资风险管理 13 房地产项目投资风险除了从宏观观层面去研究分析外， 还特别需要研究它的微观 层面的风险，房地产投资项目的微观分析应该是在完成宏观环境分析可行后所进行的 具体项目的分析。微观分析应包括投资项目开发潜力和投资者综合实力的评估，而且 这两者是相互联系的。如果项目投资远远超过自己的综合实力，这种投资风险性就太 大了，只要任何投资资金融资渠道发生变故，项目就有可能全面停止，由此造成的损 失是巨大的和致命的。因此，房地产投资项目的微观环境分析对于投资者也是极为重 要的。 一、自身实力预估 作为一个房地产项目投资者在进行投资时， 在了解房地产业宏观基本面的同时， 首先要非常严格地评估自己所拥有或控制的可供利用的各种资源，和自己欲投资项目 所需要的各种资源相比较， 客观评价和衡量自己的优势和劣势所在，有否资源补救办 法，一旦发生所需资源无法保证时，切忌盲目投资。整体实力预估的范围应包括：以 往开发项目的评价和品牌资源、物力资源、