北京朝阳港项目土地一级开发实施方案.doc

北京朝阳港项目土地一级开发实施方案北京朝阳港项目土地一级开发实施方案编制单位：北京京泰物流置业有限公司2007年9月目 录第一章 总论5第一节 项目基本情况51.1 项目名称51.2 项目位置51.3 项目规划情况51.4 项目现状情况61.5 项目前期情况8第二节 实施方案的编制依据10第二章 北京朝阳港项目的宏观因素12第一节 北京宏观经济环境分析121.1 行政区划和区县功能定位121.2 经济指标131.3 其他影响因素16第二节 北京城市整体规划和城市化进程162.1 城市布局162.2 交通规划172.3 城市化进程18第三章 市场分析预测19第一节 北京市商品房市场趋势分析191.1 供应191.2 销售191.3 商品房市场未来发展趋势预测20第二节 2006年北京商品房市场分析20第三节 土地市场环境分析232.1 土地政策232.2 土地市场232.3 土地市场发展趋势25第四章 宗地区域因素分析25第一节 朝阳区概况25第二节 周边环境26第三节 交通环境26第四节 周边市政设施条件27第五章 土地征地拆迁实施方案28第一节 征地实施方案281.1土地情况概述281.2 征地范围内的人口情况291.3 征地补偿费的构成301.4 征地计划30第二节 拆迁实施方案312.1 地上物情况312.2 拆迁补偿费构成322.3 拆迁进度计划36第六章 大市政建设实施方案36第一节 项目周边大市政设施情况及初步市政方案36第二节 市政建设实施要求41第三节 市政建设投资41第四节 市政方案进度计划42第七章 项目整体开发进度及土地供应方案43第一节 项目开发进度43第二节 土地供应模式44第三节 土地供应计划45第四节 土地一级开发深度45第五节 供地时点开发状态45第八章 投资方案+45第一节 投资估算451.1 估算依据451.2 项目总投资估算461.3土地毛地价估算481. 挂牌底价估算491.5 项目销售收入估算49第二节 经济效益分析502.1支出单价与销售单价对比502.2 项目现金流量与财务指标分析522.3敏感性分析53第三节 社会效益分析53第九章 风险分析及对策54第一节 市场风险分析54第二节 政策风险分析54第三节 金融财务风险分析54第十章 项目管理方案54第一节 建设计划管理54第二节 项目的进度计划管理55第三节 项目管理制度56第十章 重点事项说明56附 件58第一章 总论第一节 项目基本情况1.1 项目名称北京朝阳港项目土地一级开发项目。1.2 项目位置北京朝阳港项目位于朝阳区东南四环外的十八里店乡。其四至为东南至城市铁路环线京丰铁路段，西南至京津塘高速路，西北至城市东南四环路，东北至与北京住总公司开发的翠城经济适用房相隔的垡头二号路。图1-1 项目位置示意图项目位置1.3 项目规划情况依据2004年编制的北京朝阳港十八里店乡调整规划，北京朝阳港项目规划总用地面积为371万平方米，规划总建筑面积311.3万平方米，其中居住建筑面积204.56万平方米，居住配套建筑面积7.88万平方米，公建区建筑面积95.36万平方米（其中商业22.56万平方米，综合72.8万平方米），市政设施建筑面积0.46万平方米，项目的用地规模及规划指标如下表1-1和表1-2所示：表1-1 项目用地平衡表表1-2 规划指标汇总表1.4 项目现状情况1、宗地原权属：本项目用地现状共有国有土地亩，分属5个单位；需征集体土地总面积5158.5 亩，其中965.2亩为宅基地用地，2972.70亩为集体企业用地，1139.6亩为农用地，523亩为其它用地（含项目用地范围内代征京津塘高速路和东南四环各半幅路，大羊坊路整幅，京津快线21米通道，共442亩），所征土地属于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村和小武基村两个村民委员会所有。具体土地类型构成见图1-2土地类别构成示意图。图1-2土地类别构成示意图2、地上物状况： 本项目用地范围内，共有（1）涉及5个国有企业拆迁，占地14940.37平方米，建筑面积4544.5平方米。（2）涉及拆迁农民居民总户数为2939户，全部为农民宅基地上私有房屋。拆迁居民房屋总建筑面积约590000.00平方米。（3）涉及526个集体企业拆迁，占地2323146.66平方米，建筑面积合约1069762.73 平方米。表1-3 土地现状情况表1.5 项目前期情况（1） 2000年5月市政府责成京泰集团整合北京物流资源，京泰集团提出开发建设东南物流基地，2001年初市规划委、市国土局确定了选址。同年市政府赴港招商，由京泰集团、香港嘉里集团、华远集团和SOHO中国四方股东签订了合作开发北京物流港协议书，并成立北京京泰物流置业有限公司作为项目的开发主体。经市政府批准，2002年市发改委、市商务局将该项目纳入“十五”商业物流发展规划，2003年至2005年被市政府列为重点工程和175项折子工程之一，同时也是朝阳区十大重点工程之一。（2） 自2001初年至2004年底，在北京京泰物流置业有限公司及各股东单位努力下，按照统一规划、统一建设的原则，完成了大量的项目前期工作，共取得政府各类审批文件约20件，其中与土地一级开发相关的工作已完成的有：北京朝阳港、十八里店乡控规调整并经市政府办公会通过、朝阳港交通影响分析及评审（见附件一）、朝阳港项目环境影响评价、朝阳港项目道路交通规划方案、朝阳港市政工程项目综合方案、城市干道地勘及道路、给排水施工图设计、大羊坊路燃气工程施工图设计、大羊坊路市政综合工程施工招投标、征地拆迁入户调查等工作，2003年7月与朝阳区政府和十八里店乡政府签订了征地拆迁补偿协议，并已支付十八里店乡1.2亿征地拆迁补偿首付款。截至目前，北京京泰物流置业有限公司及其股东单位已支出前期费用约1亿元。（3）2003年12月16日王岐山市长召开第26次市长办公会，出于缓解城市核心区交通压力的考虑，会议研究决定对朝阳港规划重新进行调整，据此，2004年上半年市规划委和市规划院完成了北京物流港、十八里店乡规划的局部调整，并将北京物流港项目名称改为北京朝阳港。2004年10月8日王岐山市长召开第62次市长办公会对重新调整的北京朝阳港、十八里店乡调整规划进行审议，会议原则同意北京朝阳港、十八里店乡局部用地规划调整意见，同时鉴于朝阳港项目因规划调整拖延了项目审批，会议决定“该项目用地可考虑列入历史遗留问题范围”。（4）2003年第26次市长办公会，在决定对朝阳港规划重新进行调整同时，对朝阳港项目的开发主体做了强调“北京物流港项目规划中除物流仓储项目之外的其他规划项目继续由北京京泰物流置业公司等企业开发建设”。2005年3月经市政府原主管领导批准，北京朝阳港项目由整体开发转为土地一级开发，并再次明确开发主体为北京京泰物流置业有限公司。由于北京朝阳港项目规划的调整、国家土地及拆迁政策的变化和开发模式的变化导致项目处于停滞状态，制约了该地区经济和社会的进一步发展。经朝阳区政府和京泰集团的充分研究和协调，一致同意由京泰集团继续在开发主体中发挥主导和协调作用，对京泰物流置业公司实施股权重组，由重组后的公司在市、区政府的主导下继续完成朝阳港项目土地一级开发建设工作。 （5）2006年底，朝阳区政府上报北京市政府关于北京朝阳港项目土地一级开发工作的请示（朝政文【2006】209号），恳请市政府协调相关部门，授权北京京泰物流置业有限公司实施朝阳港项目土地一级开发；北京市国土局上报市政府关于北京朝阳港项目土地一级开发工作有关问题的请示（京国土市【2007】48号），原则同意北京京泰物流置业有限公司继续实施北京朝阳港项目土地一级开发，市政府主管领导批示“同意”。（6）北京市规划院2002年4月编制的北京物流港、十八里店乡规划中，将十八里店（一部分）、横街子、西直河、小武基三个半村居民，按“20号令”政策实现绿化及农民上楼，所需资金由北京朝阳港与朝阳区政府协商解决第二节 实施方案的编制依据一、法律法规依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）3、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法5、北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）6、北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第87号）7、北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124号）8、北京市朝阳区十八里店乡绿化隔离地区建设腾退安置办法9、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用2005533号）10、北京市收回企业国有土地使用权补偿办法11、北京市国有建设用地供应办法（试行）（京政发20056号）12、土地一级开发实施方案的编制办法（讨论稿）二、项目依据1、北京市规划院2002年4月编制的北京物流港、十八里店乡规划2、北京市规划院2004年7月编制的北京朝阳港、十八里店乡调整规划3、北京市政府2003年第26次市长办公会第32期会议纪要4、北京市政府2004年第62次市长办公会第68期会议纪要5、市建委2005年4月上报市政府领导关于北京朝阳港项目土地一级开发实施方案的请示6、北京市朝阳区人民政府关于北京朝阳港项目土地一级开发工作的请示（朝政文【2006】209号）7、北京市国土资源局关于北京朝阳港项目土地一级开发工作有关问题的请示（京国土市【2007】48号）8、土地储备朝阳分中心朝阳港项目征地拆迁测算报告9、北京市规划院编制的北京物流港市政规划方案综合10、市规划院2004年12月编制的北京朝阳港道路交通设施规划方案11、北京市交通委员会关于北京物流港项目交通影响分析的评审意见（京交规函2004360号）12、市场调查13、其他内部资料第二章 北京朝阳港项目的宏观因素第一节 北京宏观经济环境分析1.1 行政区划和区县功能定位北京市总面积为16,807.8平方公里，总共包括了18个区、县，可分为四个区域：o 市区(东城区，西城区，崇文区和宣武区)o 城区(朝阳区，海淀区、丰台区和石景山区)o 近郊区(门头沟区，房山区，通州区，顺义区，昌平区和大兴区)o 远郊区县(怀柔区，平谷区，密云县和延庆县)北京行政规划示意图请见下图。图2-1 北京行政区划图目前北京规划市区范围是东至定福庄，西至石景山，北至清河，南至南苑，规划面积1,041平方公里，未来的市中心地区大体在四环路内。目前已经建成区面积为500平方公里，已经完成规划面积的47%，其中三环以内的面积为158平方公里。 2005年，市委市政府提出了关于区县功能定位及评价指标的指导意见，把18个区县分成首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区四个功能区。 （一）首都功能核心区 包括东城、西城、崇文、宣武四个区，这个区域是集中展现古老特色，体现北京作为我国政治、文化中心和国际交往中心功能的区域，也是首都功能及四个服务的最主要载体。 （二）城市功能拓展区 包括朝阳、海淀、丰台、石景山四个区，这个区域是实现和拓展首都城市性质功能的重要区域。要成为拓展首都城市功能、特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能，推进生产者创新的重要基地，为提升首都发展的核心竞争力做出贡献。 （三）城市发展新区 包括通州、顺义、大兴、昌平、房山五个区和亦庄开发区，这个区域是北京发展制造业和都市型现代农业的主要载体，也是北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域，是未来北京经济重心所在。要依托新城、国家级和市级开发区，营造环境，增强生产制造、物流配送和人口承载功能，成为首都城市新的增长极。 （四）生态涵养发展区 包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆五个区县，这个区域是北京的生态屏障和水源保护地，是保证北京可持续发展的关键区域。要加强生态环境的保护与建设，引导人口相对集聚，引导自然资源的合理开发与利用，成为首都坚实的生态屏障和市民休闲的理想空间。1.2 经济指标国内生产总值图2-2 北京国内生产总值增长情况图北京国内生产总值从1996年的1789.2亿元快速增长到2006年的7720.3亿元。这10年间的平均年增长速度为15.79。而且，人均国内生产总值也从1996年的14254元/人增长到2006年的49505元/平方米。按当期的平均汇率折算，6210美元，按可比价格计算，比上年增长8.8%。根据世界银行的统计，2005年世界上中等国家和地区的人均GDP或者GNP的平均水平为346610725美元，北京的6210美元处于上中等国家和地区的中间水平。未来北京国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，无疑是为北京的房地产市场的发展提供了积极有利的宏观经济环境。宏观经济的稳定增长为房地产市场的发展提供了一个良好的经济环境。经济的增长，使房地产市场的需求保持上升势头。此外，健康、良性运行的宏观经济环境会吸引更多的国内外投资者，由此将产生大量的住房需求。可支配收入和消费性支出北京历年城镇居民收入和消费性支出情况与预测图2-3 北京历年城镇居民收入和消费性支出情况图 根据北京统计年鉴的数据，1996年北京城镇居民可支配收入为6885.5元/人/年、消费性支出为5729.5元/人/年；2006年城镇居民人均可支配收入已经增长到19978.0元/人/年、消费性支出已经增长到14825元/人/年。社会消费品零售总额图2-4 北京社会消费品零售总额发展趋势图北京社会消费品零售总额从1996年的1061.6亿元增长至2006年的3275.2亿元, 平均年增长率为11.92%。相信随着北京经济的不断持续增长，预计在未来几年内，社会消费品零售总额的年平均增长率将维持在较高的增长水平。1.3 其他影响因素奥运对北京未来发展的影响(1) 奥运为北京经济带来的机遇根据奥运经济研究小组测算，奥运的举办将使北京全社会的投资总量累计增加1,000亿元，增加100万个就业岗位，带来新增消费支出880亿元，拉动居民人均收入增长6，拉动第三产业比重提高2，经济增长率至少提高1个百分点。(2) 奥运对城市居民健身观念的影响奥运会在北京举办，将使北京市民的健身意识增强，通过康体健身运动可以强健体魄的观念将扩大影响范围。北京市民从事各类体育运动的热情不断高涨。根据相关调查显示，北京居民人均体育消费支出大约是全国(城市)平均水平的2倍。2008奥运会的临近，北京的体育产业发展迅猛，居民的体育消费也呈增长态势。中国加入WTO中国加入WTO，将刺激中国经济的发展。商业市场将得到更进一步的发展，为中国的经营环境改善提供更多的商业机会，尤其是国际知名的运动品牌和设施运营商。随着中国成功加入世界贸易组织，预计将有越来越多的外资公司进入中国市场，北京居民的平均工资水平将继续增加，消费购买能力也将得到继续增加。第二节 北京城市整体规划和城市化进程2.1 城市布局目前北京正在进行新一轮的城市总体规划，并基本确定了“两轴两带多中心”的城市空间发展战略（如图2.7所示）。根据这一战略，北京市将完善长安街沿线和传统中轴线的建设，通过发展“东部发展带”和“西部生态带”，带动CBD、奥运村、中关村等多个综合服务区及昌平、沙河、良乡、亦庄、通州等多个“两带”新城的建设，并辐射廊坊、天津等地。两带两轴通州图2-5 北京两轴-两带多中心总体规划图以上战略的确定，将进一步推进北京市城市化和人口郊区化这两大趋势的发展，同时将带动城市外围的发展。在市郊形成10个边缘集团，分别为石景山、西苑、清河、北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台。本项目位于其中的垡头集团。2.2 交通规划图2-6 北京市区轨道交通线网近期建设方案（2008年）图快速轨道交通网要覆盖市区城市用地范围和通州镇、亦庄、黄村等卫星城，形成有12条线路、300公里左右的轨道交通网络。随着2008年奥运会的临近，北京的道路和轨道交通建设也在紧锣密鼓地进行，而且，这些道路和轨道交通的完成不仅可以缓解城市内部的交通拥挤状况，更主要的是将使得北京周边地区到达市区的速度加快，对这些地区房地产市场的发展起积极促进作用2.3 城市化进程根据2006年的统计年鉴，1978年底到2005年底，全市常住人口由871.5万人增加到1538.0万人，其中非农业人口由479万人增加到1286.1万人，占总人口的比重由54.9提高到83.6。随着城市的快速发展，市区建成区面积不断扩大，城市中心区也由旧城区扩展到四环路以内。根据北京市“十五”时期城市化发展规划，到2005年，按现行非农业人口统计，全市城市化水平达到75。随着城市化进程的推进，市区的范围在逐渐扩大，传统意义上的近郊区在城市中的地位将得到不断的提升。根据北京市政府在1991年制定的二十年城市规划，1991年至2010年间，北京市每年住宅建设的新供应量应达到500万平方米。其中，规划到2010年，北京郊区的住宅供应量占到北京住宅年供应量的40%。从长期发展看，人口郊区化将会继续。第三章 市场分析预测第一节 北京市商品房市场趋势分析北京商品房市场是从80年代末才开始快速发展的，当时正是中国经济从计划经济转向市场经济的阶段。特别是北京的商品房市场是从90年代中期迅猛发展起来的。1.1 供应截至2006年，北京商品房竣工面积为3193.9万平方米，2005年竣工面积为4679.2万平方米，其中有667.3万平方米位于首都功能核心区，2443.5万平方米位于城市功能拓展区，1303.7万平方米位于城市发展新区，264.7万平方米位于生态涵养区。北京市政府在过去几年内一直在加大郊区基础建设的力度，尤其是在郊区公共交通网络和高速公路的建设，这些工作都增强了无论是开发商还是买家对郊区商品房的信心。图3-1 年竣工商品房面积图1.2 销售图3-2 北京商品房销售面积图如图3-1与图3-2所示，2005年前九年商品房的供给与需求一直呈上升趋势，2006年由于涨幅有所回落，对于2006年商品房市场的具体分析见第二节（2006年北京商品房市场分析）1.3 商品房市场未来发展趋势预测预计北京商品房市场还将继续保持一些方面的特点，这些都将对未来项目市场运作产生影响。预计在中短期时间内，北京消费者对商品房的需求量继续增大。以下的因素影响了北京商品房的需求量：（1）中国经济和财富的持续增长造成对商品房需求的增长。（2）北京城市改造造成拆迁人口对商品房的需求水平保持不变。（3）由于有更多的机会接触国际商品房产品以及高质量的房屋产品，所以国内买家和居住者对商品房的期望值有所提高。（4）政府通过颁布一些相关的程序和法规来继续鼓励扶持二手房市场。（5）更多贷款组合系统，提高了潜在消费者的购买能力。但由于市场竞争力的增加，地理位置，价格，楼宇质量，配套设施，设计/户型，物业管理，绿化/居住环境下面的因素是影响商品房项目吸引潜在买家的主要方面。第二节 2006年北京商品房市场分析2006年我市房地产市场总体保持稳定运行状况，房地产投资增速比2005年回落9.3个百分点，但是占全社会投资比重逐渐下降，投资结构逐步优化。由于施工面积、竣工面积和空置面积的继续减少，市场供求矛盾加大。房价指数依然高位运行，但是涨幅趋缓。 一、房地产开发投资增速回落，投资比重下降 2006年，全市完成房地产开发投资1719.9 亿元，比上年增长12.8%，占全社会投资增量的35.8%。全年各月同比增幅总体呈下降趋势，但各月间波动幅度最多相差达15.5个百分点（如图3-4）。2006年上半年房地产投资同比增幅有所波动，1-2月投资增幅达28.3%，继一季度投资增幅回落15.2个百分点后，1-4月增幅回升至20.3%；从下半年开始增幅呈平稳下降趋势，1-12月增幅降至全年最低。 房地产开发投资占全社会投资的比重为51%，比上年回落2.9个百分点，投资结构逐步优化。 图3-4 2006年房地产开发投资累计增速趋势图 单位：%住宅投资增长趋缓。2006年住宅投资增幅趋势与房地产开发投资趋势基本一致。全年住宅投资863.6亿元，比上年增长10.8%，低于全市房地产开发投资增速2.0个百分点。住宅投资占全市房地产开发投资的50.2%，比上年降低0.9个百分点。商业及服务业等经营性用房投资226.0亿元，比上年增长1.0倍，所占比重为13.1%。写字楼投资额216.7亿元，比上年增长10.5%，所占比重为12.6%。 二、供给出现下降，需求仍然旺盛 1、商品房施工面积下降，其中住宅施工面积降幅较大。2006年全市商品房施工面积10483.5万平方米，比上年下降2.5%。商品房施工面积的下降主要是由于住宅施工面积降低引起的，2006年全年住宅施工面积6311.3万平方米，比上年下降13.3%。而写字楼和商业等经营性用房施工面积分别为1245.8万平方米和1403万平方米，较上年增长3%和73.4%。 2、商品房竣工面积继续减少。2006年全市商品房竣工面积3193.9万平方米，比上年下降15.3%。其中住宅2193.3万平方米，下降22.8%。从全年增幅走势来看，住宅竣工面积一直处于负增长状态，图3-5 2006年商品房及商品住宅竣工面积增幅 单位：%3、市场需求仍然旺盛。2006年，全市商品房销售面积2607.6万平方米，其中期房销售1825.2万平方米，现房销售782.4万平方米。在全部销售面积中，商品住宅销售2205.0万平方米，占全部销售面积的比重为84.6%。房地产市场总体上需求旺盛，同时空置面积下降，供求关系偏紧。 三、房地产价格指数高位运行，涨幅趋缓 2006年，我市房地产价格指数在不断走高的基础上保持高位运行态势，全年房屋销售价格总指数为108.8%，涨幅较上年提高1.9个百分点。从结构看，全年商品房销售同比价格指数为108.6%，涨幅较上年提高2个百分点；影响总指数上升7.6个百分点；二手房交易同比价格指数为109.8%，涨幅较上年提高0.4个百分点，影响总指数上升1.2个百分点。在商品房中，住宅销售价格上涨9.6%，涨幅较上年提高2.5个百分点，其中，普通住宅价格同比上涨11.2%，涨幅比上年提高3个百分点，影响总指数上升6.4个百分点，是各类房屋中拉动总指数上升的主要因素。第三节 土地市场环境分析2.1 土地政策我国现形的土地使用制度，是对城镇国有土地在不改变土地国有条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其权益受国家法律保护。本项目的建设，需遵循以下土地使用制度的要求进行。北京市国有建设用地供应办法（试行）（京政发20056号）北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用2005533号）2.2 土地市场1、 土地供应情况根据北京国土资源局正式对外公布北京2006年土地供应计划，2006年全年土地供应计划6500公顷，其中新增供应3900公顷，存量土地2600公顷，其中用于商品房开发及经济适用房建设用地达2200公顷。根据北京城市总体规划（2004年2020年）、近期建设规划确定的城市空间布局、区县功能定位和新城发展战略，2006年度土地供应向城市发展的主要方向和重点区域倾斜，同时控制城市建设无序扩张；十八个区县按照首都功能核心区、城市功能拓展区，城市发展新区和生态涵养发展区等四类功能区定位，突出与其所承担的城市功能相一致的土地供应。在房地产开发方面，优先鼓励土地储备开发用地供应，在保护古都风貌的前提下，鼓励危房改造项目，以加快危房改造和有机疏散旧城人口，优化中心城区的进程；鼓励房地产开发向重点发展的新城和中心镇集中；鼓励旧村改造和新村建设试点工程。综合考虑各区县的经济社会发展状况、土地资源利用情况和城市规划赋予的区域功能定位，2006年度土地供应采用“市级总量管理，区县指标控制，市级统筹协调”的管理模式。2006年市级土地供应计划指标2500公顷，区县级土地供应计划指标4000公顷。区县级指标4000公顷中：城八区指标约占40，向朝阳、海淀、丰台区倾斜；远郊10个区县和亦庄新城指标约占60，向顺义、通州、亦庄三个新城倾斜。2、 土地市场发展趋势（1） 土地市场的发展土地市场在近年来得到快速发展，2002年全市出让国有土地约3417公顷，比上年增长约33，2003年全市出让国有土地约4670公顷，比上年增长约37。如此大的发展步伐甚为少见，也从一个角度显示了政府和各界人士对此的重视程度经过几年的调整，土地市场出现了很多新的趋势。首先是地价越来越高，这是经济规律；其次，进行土地一级市场开发成为行业迫切需求，这样可以帮助政府合理进行土地供给；第三，开发商取得土地越来越难，房地产企业优胜劣汰，招拍挂中的资金门槛挡住了很多实力不够的企业，行业洗牌正在进行中；第四，招拍挂出让土地市场的违规行为比以前少了很多，可以说规范了土地市场开发。（2） 土地存量减少、住宅郊区化北京今年限制二环以内住宅商品房用地供应，重点保证顺义、通州、亦庄三座新城的土地供应，这意味着未来北京土地供应郊区化。二环以内已经没有可用来开发的土地，三环以内没有多少可开发的土地，四环以内的可开发土地也少了很多，新增建设用地城八区指标占40%，向朝阳、海淀和丰台倾斜；远郊区占60%向通州、顺义和亦庄三个重点新城倾斜，鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应；同时在基础设施用地计划供应方面，除了优先确保奥运相关设施外，也优先支持向郊区路网、新城基础设施建设。（3）土地一级开发的形式几年来，北京市已逐步形成了土地一级开发投资主体多元化（企业投资、政府投资、政府和企业共同投资）、一级开发土地类型多元化（重点功能区、新城、小城镇建设一级开发和房地产一级开发、工业开发区成片一级开发）以及管理方式的多元化（企业管理、事业管理、授权委托管理等）。目前我市土地一级开发主要分两种形式，一种是市土地储备机构负责实施土地开发，由市土地储备机构负责筹措资金。办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。与之配合的开发企业只需负责土地开发具体管理工作，开发企业的管理费不高于土地储备开发成本的2。另一种则是由开发企业实施土地开发，政府将不直接参与，开发商的利润不高于预计成本的8。2.3 土地市场发展趋势经过几年的调整，土地市场出现了许多新的趋势，主要有如下四种发展趋势：地价上涨明显；招拍挂土地出让市场更加规范；土地存量减少；土地一级开发投资主体多元化。第四章 宗地区域因素分析第一节 朝阳区概况朝阳区位于北京市东部，自古就有京畿腹地之美誉，是北京面积最大，人口最多的城区，交通便利，文化教育发达。同时也是北京重要的旅游区，经济强区。朝阳区是北京对外交往的窗口。 新千年北京发展的三大亮点，有两大亮点将闪耀在朝阳区。世纪奥运的举办，CBD的建设，必将大大加快朝阳区农村城市化，城市现代化和区域国际化的进程。朝阳区位于北京市东部，早在2000多年前的秦代，这里已经有行政区属，归幽州所辖的蓟县。其后几经衍变，于1925年首次设区，称东郊区，1958年更名为朝阳区。东邻通州区，西衔东城、西城、崇文、海淀四区，南接丰台区和大兴区、北连顺义、昌平两区。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0以下。朝阳区地貌类型复杂多样，可划分为山地、丘陵、台地、平原等四大类型。多种多样的地貌类型，为农、林、牧、副、渔综合发展，建立城郊农业结构提供了有利的地貌条件。区域轮廓呈南北略长、东西稍窄的多边形。朝阳区地处东经 11638附近，北纬 40左右的北京平原朝阳区平均海拔34米，属于暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人，区内蜿蜒流淌的8条主要河流，在肥沃的土地上勾勒出风景如画的自然美景。区境内8条主要河流：温榆河、清河、坝河、亮马河、萧太后河、凉水河、北小河，蜿蜒错致，形成网络全境面积470.6平方公里， 自然植被的分布受地形、气候及土壤的影响显著，特别是由于坡向和海拔高度的制约和水热条件的影响，使自然植被呈现出有规律的垂直分布及过渡交替的特征。矿产资源种类较多，资源丰富；优势矿产是非金属矿；分布比较集中，开发条件较好；中小型矿多，共（伴）生矿多，贫矿多,旅游资源丰富。第二节 周边环境十八里店乡是北京东南经济发展的一颗璀璨明珠。地理位置优越，北临CBD，南与亦庄经济开发区相邻； 交通便利，三、四、五环路横穿南北，京津塘高速路横贯东西，乡域面积25.23平方公里，常住人口32791人。 2001年9月大洋路商业街被北京市命名为特色商业街，目前已拥有十里河家居建材、大洋路市场、家和家美家具城、 云龙金阁大饭店、居然之家等北京知名品牌，并汇集家具建材、灯饰布艺、汽车配件、购物休闲、餐饮娱乐、 综合服务、仓储物流于一身，商品流通额已超过35亿元。十八里店村地处首都东南郊，区域面积3.85平方公里，是全乡最大的行政村。常住人口近6000人。村委会坐落在四环桥畔，大洋路、四环路、京津塘高速路穿村而过，地理位置优越，交通便利。小武基村地处东南城乡结合部，四环路纵穿南北，肖太后河横贯东西，总占地面积3.74平方公里，现有常住人口3200人。第三节 交通环境 此项目所在地区用地周边现有4条城市快速路和高速公路：京津塘高速公路、东四环路、京沈高速公路和东南五环路均已建成；城市主干路：大羊坊路（一幅路，宽714米）和化工路（一幅路，宽14米）尚未按规划实现，交通较为拥堵，博大路为四幅路，高峰时段较为拥堵；乡内道路多为一幅路，宽67米，均未按规划实现，且路面破损严重，通行状况较差。城市铁路环线京丰铁路段从规划用地的东侧南北方向通过，并与大羊坊路相交。第四节 周边市政设施条件朝阳区北京朝阳港项目工程项目所在地十八里店地区的市政设施规划如下：1、供水：项目位于城乡结合部，市政设施条件差，无市政自来水管网，生产和生活用水主要为深井水。2、供电：来自22万伏老君堂变电站，有数条1122万伏高压线在区内穿过。3、排水：雨、污水未经处理，经排水沟流入萧太后河和大羊坊沟。4、电信：现有10万门电话局两座，规划新建一座10万门电话局及配套管网，使区内电话交换机总容量达到30万门。完善通信管网及中继光缆网络，建设大容量、高速率多媒体数字通信网络。 5、天然气：朝阳港东侧的老君堂路现状DN500毫米高压天然气管。 6、供热：未实现集中供暖，为分散式自行供暖。第五章 土地征地拆迁实施方案第一节 征地实施方案1.1土地情况概述本项目用地现状共有国有土地亩，分属5个单位；需征集体土地总面积5158.5 亩，其中965.2亩为宅基地用地，2972.70亩为集体企业用地，1139.6亩为农用地，523亩为其它用地（含项目用地范围内代征京津塘高速路和东南四环各半幅路，大羊坊路整幅，京津快线21米通道，共442亩），所征土地属于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村和小武基村两个村民委员会所有。具体土地类型构成见图5-1土地类别构成示意图。图5-1 土地类别构成示意图 2、地上物状况：本项目用地范围内，共有（1）涉及5个国有企业拆迁，占地14940.37平方米，建筑面积4544.5平方米。（2）涉及拆迁农民居民总户数为2939户，全部为农民宅基地上私有房屋。拆迁居民房屋总建筑面积约590000.00平方米。（3）涉及526个集体企业拆迁，占地2323146.66平方米，建筑面积合约1069762.73 平方米。表5-1 土地现状情况表图5-2 被征集体土地现状照片1.2 征地范围内的人口情况现项目宗地内的地上物主要为农民居住用房和企业用地。农民主要属于十八里店乡十八里店村和小武基村两个村民委员会，共8819 人。1.3 征地补偿费的构成根据北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号），征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其它土地附着物补偿费。征地双方初步意见为100万元/亩，随开发期逐年递增10，综合计算为120万元/亩，扣除人员安置补助费和地上物补偿后，确定本项目土地补偿费为76.5万元/亩；人员安置费总计201182 万元。具体征地补偿费构成详见下表5-2。表5-2： 项目征地补偿费用核算表1.4 征地计划根据北京京泰物流置业有限公司掌握的本项目地块基础资料，及北京市关于集体土地征用报批的相关规定及流程，制定如下征地工作计划。图5-3 征地工作进度计划图第二节 拆迁实施方案2.1 地上物情况本项目用地范围内，共有（1）涉及5个国有企业拆迁，占地14940.37平方米，建筑面积4544.5平方米。（2）涉及拆迁农民居民总户数为2939户，全部为农民宅基地上私有房屋。拆迁居民房屋总建筑面积约590000.00平方米。（3）涉及526个集体企业拆迁，占地2323146.66平方米，建筑面积合约1069762.73 平方米。除项目用地范围内拆迁外，十八里店乡政府要求本项目负责乡域范围内西直河和横街子两个村的农民绿隔腾退上楼。两个村共需安排612000平方米用来安置，依据十八里店乡绿隔政策，腾退成本为5000元/平方米。图5-4 拆迁物现状照片2.2 拆迁补偿费构成拆迁补偿费主要包括农民拆迁补偿（包含房屋拆迁补偿费、搬家补助费、提前搬家奖、临时过渡补助费、工程配合奖、有线电视拆移费、空调移机费、电话移机费）；集体企业拆迁补偿费（房屋补偿、停产停业损失费、设备安置和搬迁费用、设备补偿费）；国有企业拆迁补偿费（房屋补偿、停产停业损失费、设备安置和搬迁费用、设备补偿费）；其他费用（包括拆迁服务费、拆迁评估费、渣土清运费）等，拆迁费用合计为779699 万元。1、农民拆迁补偿根据北京市宅基地房屋拆迁补偿规则（京国土房管征2003606号）第四条相关规定，与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第87号），根据十八里店乡的现状发展水平及本项目周边现状，本次农民拆迁测算将依据北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第87号）和北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发北京市房屋拆迁评估规则（暂行）（京国土房管拆字20011234号）规定进行测算。房屋拆迁补偿包括区位补偿房价和被拆迁房屋重置成新价，所采用的计算公式为：房屋拆迁补偿价格（基准地价+基准房价）被拆迁房屋建筑面积被拆迁房屋重置成新价=区位补偿房价+被拆迁房屋重置成新价。（1）区位补偿价测算本项目用地位于五级地价区，根据其具体情况，基准地价按2500元/平方米标准进行测算，基准房价按照800元/平方米进行测算。修正系数K为容积率调整系数，依现状容积率及住宅房屋拆迁容积率修正系数表确定K1为1.307。区位补偿单价=25001.307+800=4068 元/平方米区位补偿总价=4068 59000010000=239983 万元（2）被拆迁房屋重置成新价根据北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）的相关技术标准，并结合本项目地上物实际情况，确定被拆迁房屋重置成新单价为1000元/平方米，总价为59000 万元。（3）装修附属物补偿价根据北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）的相关技术标准，并结合本项目地上物实际情况，确定被拆迁房屋装修附属物补偿单价为507 元/平方米，总价为29913 万元。由此确定房屋拆迁补偿价为328896 万元。农民房屋拆迁还涉及到搬家补助费、提前搬家奖、临时过渡补助费、配合工程奖、家电改移补助费等，具体测算过程见下表：表5-4： 农民拆迁补偿费测算表： 2、集体企业拆迁补偿根据北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第87号）和北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准的通知（京房地评字（1999）656号）规定，集体企业拆迁补偿包括房屋重置成新价、搬迁补助费、停产停业补助费等。项目用地范围内，集体企业建筑面积1069762.73 平方米，西直河和横街子两个村绿隔范围内集体企业建筑面积483600平方米。具体测算过程见下表：表5-5： 集体企业拆迁补偿费测算表：3、国有企业拆迁补偿根据北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第87号）和北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准的通知（京房地评字（1999）656号）规定，集体企业拆迁补偿包括房屋重置成新价、搬迁补助费、停产停业补助费等，具体测算过程见下表：表5-6： 国有企业拆迁补偿费测算表：4、其他费用表5-7： 其他费用测算表：5、拆迁补偿费总计拆迁补偿费为农民拆迁补偿总价、集体企业拆迁补偿总价、国有企业拆迁补偿总价、其他费用四项之和，共计1161911 万元。2.3 拆迁进度计划根据项目实际情况，制定如下工作计划。图5-6 拆迁进度计划表第六章 大市政建设实施方案第一节 项目周边大市政设施情况及初步市政方案北京朝阳港工程土地一级开发拟开发深度为“八通一平”，即通路、通电、通上水、通下水、通中水、通气、通暖及通讯，宗地内场地平整。北京朝阳港工程项目所处区域房地产发展较落后，市政基础设施至今未有大规模的建设，但随着北京市城市整体改造的进程，燃气、上水、排水等管线已铺设到本项目规划建设用地的周边。有关市政工程用量及接用情况如下文所述，需要特殊说明的是，以下所述市政方案为北京京泰物流置业有限公司初步咨询，并经北京市城市规划设计研究院编制的北京物流港市政规划方案综合后形成的结果，北京京泰物流置业有限公司在授权后将协调各市政管理口，制定市政规划方案。1、供水：规划沿垡头二号路新建DN600mm供水管线，与东四环路现状DN600mm 管线相连；规划沿大羊坊路、垡头四号路新建DN600供水管，规划沿垡头东路、垡头西环路、垡头中路、垡头西路新建DN400mm供水管。2、供电：规划垡头220千伏变电站位于北京朝阳港北侧，占地3公顷，规划主变压器容量为4台18万千伏安变压器，目前已经进入设计施工阶段，规划可由该变电站为北京朝阳港供电。由于北京朝阳港的用电负荷比较大，无法由垡头220千伏变电站提供10千伏线路解决，故需要在北京朝阳港建设用地内建设110千伏变电站，占地0.54公顷，规划主变压器容量为4台5万千伏安变压器，由垡头220千伏变电站引出双回110千伏输电线路为北京朝阳港规划110千伏变电站供电。规划在北京朝阳港居住区内建设10千伏开闭站3座，公建用户可以自建高压用户配电室，也可由10千伏开闭站引出10千伏电缆供电。自规划新建北京朝阳港110千伏变电站引出6路10千伏交联聚乙烯截面为300平方毫米的电缆，分别至北京朝阳港新建的3座开闭站。在居住区内需建设小区配电室，小区配电室可结合建筑共同建设，亦可单独或建设箱式变。为配合电缆入地，并为会展仓储区留有供电余地，规划在大羊坊路和垡头四号路修建10001000mm电缆沟槽，在垡头二号路、垡头中路和垡头西路修建12150mm管井。另外，目前在萧太后河南侧有两排110千伏架空高压输电线，规划考虑在规划后的萧太后河南岸的绿化带内移塔改线，费用约为10000万元。3、排水：（1）雨水管道规划沿垡头西路（萧太后河支沟南岸）修建雨水管，自西向东北接入萧太后河，管径800mm，管长约730米。沿垡头二号路垡头中路修建10001600毫米雨水管接入萧太后河，管长约1420米。沿垡头西路修建800毫米雨水管接入垡头中路规划雨水管，管长约180米。沿垡头西环路修建1000毫米雨水管接入垡头中路规划雨水管，管长约230米。自东四环路，沿大羊坊路垡头四号路金垡路修建雨水干线接入萧太后河，管径为80022001800毫米，管长约2470米。沿垡头西路、大羊坊路、垡头三号路、垡头二号路和垡头西环路分别修建800毫米雨水支管，接入大羊坊路垡头四号路雨水干线，管线长约1050米。自垡头中路，沿垡头西路垡头三号路垡头五号路修建雨水管接入大羊坊路垡头四号路雨水干线，管径10001800毫米，管长约1787米。沿垡头二号路和垡头西环路修建雨水支线，向南接入垡头五号路规划雨水管，管径1000毫米，管长约460米。自大羊坊路，沿垡头东路修建雨水管接入萧太后河，