北京市海淀区商业商业中心调查.doc

流通调研课程设计1一、北京市宏观经济调查4(一)人口环境分析6(二)中心城市道路网络6(三)旅游业7(四)北京市中心城区行政区基本情况8二、海淀区主要商业圈9（一）公主坟商圈91公主坟商圈范围92公主坟商圈概况93公主坟商圈特点104典型项目11（二）五棵松商圈111五棵松商圈范围112五棵松商圈概况113五棵松商圈特点114典型项目12（三）四季青商圈121四季青商圈范围132四季青商圈概况133四季青商圈特点134典型项目14（四）中关村商圈141中关村商圈的范围142中关村商圈概况143中关村商圈的特点154典型项目16（五）万柳商圈161万柳商圈范围162万柳商圈概况163万柳商圈特点174典型项目17（六）上地商圈171上地商圈范围172上地商圈概况183上地商圈特点184典型项目19（七）大钟寺商圈191大钟寺商圈范围192大钟寺商圈概况193大钟寺商圈特点20三、北京市海淀区商业中心的雏形及发展21(一)发展现状：21(二)发展方向：22(三)代表商业：22四、北京市消费特征调查23五、对海淀区商业中心建设的意见及需求调查24（一）商业服务设施需求调查251、商贸服务业需求调查：252、都市休闲服务设施需求调查：253、社区商业需求调查：25（二）商品需求调查251、 大类商品需求调查：品牌服装独占鳌头252、服装鞋帽类商品需求调查：25（三）商业中心建设风格调查26六、结论：调查的主要发现及建议26附：32(一)调研目的32(二)调研内容32(三)调研的地点、时间、对象和抽样32(四)（四）调研的方式和方法32(五)调研资料的整理与分析方法33(六)调研程序及进度安排34一、 北京市宏观经济调查2013年宏观经济走势分歧集中在下半年，市场上存在两种截然不同的看法，一则认为下半年经济好于上半年，主要判断是基建和房地产(行情 专区)投资在二季度加速，二则认为不管是财政还是货币政策都偏向谨慎，下半年经济会回落至8%以下，整体上需求温和，供给层面趋于收缩，经济实现自我修复式增长。2012年消费贡献4%的GDP增速，过去10年以来第一次超过投资，消费是本轮经济复苏的主导贡献。乘用车年销量已突破2000万辆，耐用消费以及总消费的弹性下降，反腐力度加大，高档餐饮和烟酒销量也出现下降，决定消费的复苏趋势也将相对温和。从价格来看，判断上半年通胀温和上行，下半年风险升温。货币是影响中国通胀的最主要因素，随着外汇存款、各类债券、信托委托贷款的增加，货币的范畴在发生变化，需要关注更为广义的货币M4走势，2004年以来M4增速领先CPI约1年，2012年M4的回升幅度不大，对2013年CPI的推升动力有限。需求温和复苏也对通胀拉动作用有限。从微观层面看，2013年下半年要素价格改革若加快推进，将带动PPI上升，从而拉动非食品(行情 专区)CPI上升，猪肉价格周期也将于2013年中期见底，下半年通胀风险将有所升温。在经济保持较快速度发展的过程中，北京的产业结构调整以及城市功能转变也将逐步推进。北京在基础设施方面投入较大，如奥运会场管、首都机场等重点工程进一步完善了中心城区的配套优势，进而强化中心城区与郊县市场的经济互动。北京的投资环境日益完善，随着京津一体化战略的实施，作为环渤海沿岸最大的城市和国际贸易合作的重要枢纽，北京的区域价值也将受到更加深远的影响其中2012年至今社会消费品零售总额（亿元）如下图北京市7,702.82012年至今北京对外经济贸易情况如下图所示(一) 人口环境分析外来人口迅速增长，有助于刺激北京市的住宅市场需求。尤其是随着一系列大型基建项目和投资项目的落实和推进，大量的高级技术管理人员流入北京，将对北京的高档住宅市场形成大量的需求，促进市场的进一步稳步上升。北京市人口结构的年龄化趋缓，年轻化上升反映在对居住环境的要求上，是对社区环境、产品档次、项目品位上的提升。(二) 中心城市道路网络到2020年，北京市中心区道路总长度将达到4,760公里，路网密度为4.4公里/平方公里。这一指标达到了国际化大都市的水准。市中心区道路系统仍保持方格网与环路、放射线相结合的布局，路网由快速路、主干路、次干路和支路组成。其中，快速路系统由3条环路、17条放射线及两条环路联络线组成。结合城市结构调整和新城建设，将建设外围新城干线道路网络，增加东部、北部道路网密度，形成以高速公路和快速路为骨架、配置合理的路网系统。新城与市中心区之间，建立起复合型交通走廊，以新城快速路为主，规划新城的道路路网密度为5至7公里/平方公里。(三) 旅游业2012年，北京市旅游总收入3626.6亿元人民币，同比增长12.8%。旅游总人数2.31亿人次，同比增长8.1%。旅游购物和餐饮零售额1880.9亿元，同比增长10.5%，占全市社会消费品零售额比重24.4%。旅游特征产业完成投资额681亿元，同比增长26.8%，占全社会固定资产投资的比重10.5%。旅游增加值1336.2亿元，同比增长12.2%，占全市GDP比重7.5%。其中2012年全国公休假期北京旅游接待情况如下图所示2012年北京区县旅游业综合收入情况如下图所示(四) 北京市中心城区行政区基本情况区域面积（平方公里）人口（万）城市功能区域特征西城区3171金融/旅游/商业政治、文化、旅游、金融商业中心东城区2862行政/旅游/商业政治、旅游、文化宣武区1955新闻媒体新闻媒体聚集地、宣南文化发祥地和传统商业区崇文区1643体育/商业体育产业聚集区、都市商业区和传统文化旅游、娱乐地区朝阳区460140对外服务业国际交往窗口、对外服务发达、现代体育中心和高新技术产业基地海淀区426120技术/教育/科研高新产业基地、教育和科研机构丰台区30480国际国内企业代表出聚集区石景山区8650综合服务西部发展带，城市综合服务中心二、 海淀区主要商业圈（一） 公主坟商圈1 公主坟商圈范围北起玉渊潭南路，南至新兴桥南，西起翠微路，东至国海广场2 公主坟商圈概况公主坟商圈是京城西部最悠久也最具规模的市级商业中心。它的标志性建筑是城乡贸易中心和翠微大厦，在区域周边分布着各类临街商铺，服饰、鞋帽专卖、手机专卖、餐饮小吃等一应俱全，形成了北京著名的综合商业区，并主要服务于北京西部和西南的消费人群。以“翠微”、“城乡”为中心，按顺时针方向排序，新兴桥西北角，翠微大厦、城乡贸易中心和城乡华懋，商业面积超过8万平方米。正在建设中的翠微广场，总面积达10万平方米。新兴桥东北角的海育大厦，商业面积1万平方米。同样在东北角的还有建设中的国海广场。新兴桥南道路两侧的手机卖场聚集，总面积约2.2万平方米。路东有华鹰大厦、四维大厦、万发大厦、荣华等写字楼其底商面积1.7万平方米；路西有国硅科技广场、公主坟通信综合大厦，商业面积5000平方米。公主坟商圈内商业营业面积已经超过30万平方米。3 公主坟商圈特点（1） 传统零售商圈，手机市场成特色公主坟商圈一直以来就是满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，周边大大小小的手机专卖店有几十个，已经形成一定的影响力，吸引着京西大部分的手机消费人群。（2） 交通枢纽，人气鼎盛公主坟商圈由于位于西三环中路和长安街西延长线的交汇处，再加上早期建成通车的地铁1号线，是西部最早形成的交通枢纽。每日经过的流动人口较多，人气较高，使得区域内商业氛围更加浓厚。（3） 底商难寻，消费人群特殊公主坟地区周边多为央产房，商品房小区较少，且为数不多的商品房项目也没有底商，公主坟商圈周边有大量的社区和机关单位，部队大院也相对集中，因此这里的消费人群以居住人群、机关事务人群和部队人群为主，跟其他商圈有一定的区别。4 典型项目（1） 城乡贸易中心（2） 翠微大厦（二） 五棵松商圈1 五棵松商圈范围南至复兴路，北至八里庄桥，东至西翠路以东，西至西四环一西。2 五棵松商圈概况五棵松历来不是一个地区型商业中心，它位于公主坟商圈和永定路商圈之间，可以说多年来一直是一个商业的真空地。但是随着西长安街西延规划的出台，五棵松商圈将成为西长安街的中心，地段的重要性不言而喻。另外，五棵松商圈是西奥板块的核心区域，因聚集了很多奥运场馆而迅速走热，市政配套的大力建设迅速改善了区域内的交通、居住和公共服务等设施，从而，五棵松的区域定位也随之升级为“城市中心区”，商圈内商业配套也必将随之升级。3 五棵松商圈特点（1） NBA篮球带动商圈发展五棵松篮球馆即将成为首家NBA驻北京的运动场馆，场馆周边规划的国际酒店、银行、邮局等重要配套设施将逐步完善。中建国际发展股份有限公司，与凤凰城集团共同投资开发的高端写字楼西长安中心的入市，成功打造五棵松商圈内的地标建筑，带动了五棵松商圈升级。再加上华熙长安Mall这一西长安街沿线最大的是集商业、文化、休闲、娱乐、交友于一体的综合性购物中心。五棵松商圈正在形成一个集商务办公、娱乐休闲、国际赛事、居住购物等于一体的国际化现代新商圈。（2） 高科技产业聚集，消费潜力巨大五棵松商圈内聚集着众多尖端科技产业集群，五棵松地铁站周围汇聚了中国航天科工集团二院在内的多家航天科技行业的企事业单位，中国生物技术学术中心与周围生物医药科研单位(军事医学科学院、航天二院等)、301医院、302等医院共同形成京西生物创新带，如此的产业基础使商圈内的消费力水平不容小视。（3） 特色商业突出五棵松商圈东临的公主坟商圈是北京的市级商业中心，城乡贸易中心和翠微大厦历来是京西人购物的首选之地，西靠的永定路商圈是北京上世纪七八十年代兴起的老牌地区型商业中心，经过多年的发展，商业业态不断更新，功能增加，服务齐全，早已成为周边人们消费的便捷之地。基于这些历史和位置因素，商圈内能够立足的商业一定是特色商业，经营的商品是周围商圈无法取代的，甚至是在北京市“独有”的，这样就涌现出了摄影城、婚纱城等一批在北京市有一定知名度的商业在商圈内得以在此立足。4 典型项目（1） 西长安中心（2） 华熙长安MALL（三） 四季青商圈1 四季青商圈范围四季青商圈位于海淀区四季青，东至运河，西至西四环，北至南坞桥、南至四季青桥南。2 四季青商圈概况四季青商圈是北京新兴商圈的代表。商圈内现有包括香格里拉、世纪金源大酒店等在内的四星、五星级涉外宾馆，可以承接大型的国际会议和大型活动；68万平米的世纪金源购物中心、13万平米的金四季购物中心等大型商业设施，集购物、餐饮、休闲、娱乐、汽车城为一体，汇国内外品牌于一身，营造了良好的商业氛围，凝聚了商圈的人气，提高了商圈的整体质量。3 四季青商圈特点（1） 高档小区聚集，消费基础强大商圈内之内有三十多个高档住宅小区，如世纪城、世纪城三期、曙光花园、郦城、紫竹花园等，入住人口超过40万，原有小区总建筑面积为600万平方米，已入住人口为25万。大多数具备很高的文化修养，追求格调和品位，倾向于选择环境浪漫幽雅、功能齐全的高档餐饮、高档康体娱乐以及能定向消费、充分私密的高端会所进行消费。消费人群庞大且具有相当的消费能力，使商圈的发展的得到有力的保证。（2） 集中商业带动商圈发展目前商圈内主要的商业项目是金源时代购物中心(建筑面积68万平方米，营业面积38万平方米)和金四季购物中心(建筑面积13.2万平方米，营业面积5.5万平方米)。业态丰富，功能完备，在一定程度上满足了区域内中高档的消费需求，同时使商圈内独立商业物业、自持商业物业、自营商业物业的比例均得以提升，对商圈的二次提升预留了空间。另外，两个项目均配备大型的免费停车场，对外部人流的导入起到了关键作用，使商圈的影响力扩展到最大化，四季青商圈已经不再是区域型的配套商圈，正慢慢形成自己的特色，依靠独一无二的量体优势必将发展成北京最具吸引力的市级商圈。4 典型项目（1） 金源时代购物中心（2） 金四季购物中心（四） 中关村商圈中关村商业圈是近年来发展最为迅速的商业圈之一，已经从北三环延展到四环地区，随着产业不断升级，业态类型也从传统百货向购物中心、shopping mall转化，该商圈已经逐渐发展成集科技、商务、购物、信息、休闲及第三产业汇集于一体的北京最全面的多功能商业区。1 中关村商圈的范围中关村商圈位于海淀区中关村，东至大钟寺，西至苏州街，北至北四环，南至北三环，规划占地面积约1.8平方公里。区域内商业的总建筑面约60万平方米，总营业面积47万平方米。2 中关村商圈概况中关村商圈一直以来以“IT商贸”为核心，是中关村商圈区别与其它商圈的最主要的特性，也是北京市众多商圈中为数不多的由单一业态支撑起来的商圈，随着以海淀镇为核心的中关村西区不断开发和完善，中关村商圈已日渐成熟，而且伴随着家乐福、沃尔玛等零售商的选址布店，中关村购物中心等大量体商业的开业经营，中关村商圈的业态已经发生了巨大的变化，电子市场的格局已经被多元化商业业态所取代。3 中关村商圈的特点（1） 商圈内的消费能力较高。商圈内的从业人员大多从事的是行业收入水平较高的电子、科技等行业，并且所在单位也是报酬和福利较好的国有大型企业、外资企业，这部分人群占中关村人口的一半以上；同时几十万大学生和高校的教职员工组成另一股不容忽视的学院消费客群，这部分人群具有时尚的消费欲望，拥有高档消费的能力，约占总人口的20。区域消费力水平较高，可以和燕莎、CBD、金融街几大高消费商圈并列。（2） 中关村西区的建设，带来更多的商务消费人群西区中心(原中关村西区)是北京市十五规划中科技园区建设的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，总占地面积51.44公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平方米，地下50万平方米。中关村西区中心的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。西区的大规模建设带来了更多的商务消费人群，更快的带动了区域地块的价值提升，使商圈的人群结构更丰富，商圈的发展基础更加强大。（3） 配套居住不足，催生万柳商圈中关村商圈商务办公的氛围极为浓厚，而居住区明显不足，且存在一定的空间距离，自2003年以来，新建的住宅项目已很少，而核心范围新建住宅更是少的可怜。因此，离商圈最近的万柳区域成为各开发商开发的重点，并且吸引了大量的“村民”入住，逐步形成了以居民消费为核心的万柳商圈。4 典型项目（1） 海龙大厦（2） 太平洋大厦（3） 中关村E世界（4） 翠宫饭店（5） 当代商城（五） 万柳商圈1 万柳商圈范围巴沟村路以南，苏州街以西，远大路以北，昆玉河以东2 万柳商圈概况万柳商圈紧邻中关村商务区，周边密集分布着万泉新新家园、阳春光华、光大国际公寓、枫尚公寓、蜂鸟社区等诸多成熟高档社区，是北京人均储蓄最高、消费最高、文化层次最高、购买能力最强、接受新事物意识最强的商圈之一，被誉为北京富人区，是高消费群体聚居地的集中消费之所。3 万柳商圈特点（1） 中关村“村民”聚集地，消费力水平高由于中关村居住配套的严重不足，与之邻近的万柳区域成为中关村区域的居住配套区，这里是中产阶级及高端人才居住的地区，主要以IT、金融等精英为主。大部分在中关村内工作，经过多年的财富积累，已经拥有了了相对高段的消费能力，是商圈发展的基础。（2） 缺乏大量体多元化的商业集中体由于商圈内以住宅开发为主，区域内商业设施主要以底商形式存在，分布较散乱，缺乏集中型的大量体商业，商圈影响力无法有效扩展，消费外流的现象也比较严重。（3） 餐饮需求强烈，娱乐休闲缺乏目前各业态的发展极不平衡，除餐饮由于需求强烈而异常火爆外，娱乐、休闲等绝对缺乏，是商圈内的巨大空白点，这也与商圈内缺少集中商业有关。4 典型项目（1）万贸购物中心（由于定位高端，招商困难较大，至今仍未开业，一旦入市，将改变商圈的商业格局，必将成为商圈发展的领军项目）（六） 上地商圈1 上地商圈范围上地商圈位于海淀区圆明园西路附近，东至上地信息路、南至农大南口，西至圆明园西路，北至百旺新城。 2 上地商圈概况上帝商圈位于海淀区东北旺乡。距中关村约7公里。功能定位为集软件研发、企业孵化和综合管理服务于一体的国家级软件研发、生产基地。日后将建设成为集企业孵化、软件研发、软件测评、技术支持、信息公用平台及软件培训和管理的综合功能为一体的促进软件产业发展的，国际一流的园林式软件园。 3 上地商圈特点（1） 住宅项目众多，消费潜力巨大目前，上地的住宅项目有中海枫涟山庄、博雅德园、枫润家园、博雅西园、当代城市家园、圆明园花园、青庭等，创业园、上地佳园、上地东里、上地西里住宅小区等住宅总量已经超过200万，而且由于小户型较多，人口密度更大，消费人群数量相当巨大。而且业主大多是高学历高素质高收入人群，商业发展的基础相当强大。（2） 交通方便，更像以前的望京上地地理位置优越，交通便捷，八达岭高速路是连接上地和三环的主干道，同时，近条公交车、空调大巴可直达三环内各个重要区位，城市轻轨的开通使得出行更加方便，人流的聚集和疏散都非常方便，个人认为，某些地方像起步阶段的望京区域。（3） 甲级写字楼和商业配套严重不足上地商圈目前写字楼较多，但是由于入住公司以成长型科技公司为主，因此，以乙级为主的写字楼为主，高档的写字楼稀缺。目前很多写字楼以科技公司总部的形式出现，如四方集团大厦、科利华网络大厦、方正大厦等等，还有诸如金隅科技中心、上地南天大厦、辰光大厦、科实大厦、华胜大厦、康得大厦等等，商务人群数量可观，但是商业配套严重不足，基本上都是自己项目解决项目内部商业消费需求，对外的商业配套基本没有，甚至连像样的餐馆也很少见。（4） 商圈正在逐步成熟，发展前景乐观随着一些大型综合新商业项目的入驻使用，区域商业配套已经开始进一步完善，硅谷亮城、万霖购物广场，等复合型多元化的项目正试图改变商圈内以往的颓势，这就有效地推动了上地区域商业朝多元化发展，再加上自身的消费基础和路通条件，商圈的发展将无可限量。4 典型项目（1） 硅谷亮城（2） 万霖购物广场（七） 大钟寺商圈1 大钟寺商圈范围西土城路以西，联想桥以东，财经学院路以北，至北四环路周边的区域2 大钟寺商圈概况上世纪80年代大钟寺商圈就已经形成，其核心商业就是大钟寺农副产品批发市场。其凭借特殊的地理及交通位置，每天吸引着全国各地的农副产品进京，不仅丰富着北京市民的菜篮子，成为闻名全国的十大批发市场之一。随着城市的变迁和城市经济发展的需要，2003年，大钟寺农副产品批发市场撤市，这个以批发闻名的大钟寺商圈逐渐退出人们的视野。北三环电子市场、购书中心、建材购物广场、音像广场、服装市场、苏宁电器、国美电器和爱家国际收藏品交流市场则相继入主大钟寺商圈。但由于整个大钟寺商圈的商业定位和特色并不明晰，商气难以聚拢，商圈的发展一度停滞不前。3 大钟寺商圈特点（1） 地理位置优越，交通便利大钟寺商圈地处中关村商圈、亚奥商圈和金融街板块交汇处，紧邻城市三环主干道、城铁站点直达的，交通条件非常优越。因其交通的便利性，和周边商圈的联系更加紧密，可以最大限度的吸引使商圈外部人流顺利导入。（2） 高档项目密集，有一定的消费能力区域内中高档住宅林立，如太阳园小区、汉荣家园、金谷小区、满庭芳园等；居住人群有一定的消费能力，另外知名商业如蓝景丽家家居商城、苏宁电器城、国美电器城、金五星服装批发市场等也多集中于此，是传统的商业旺地，虽然受周边商圈的挤压，商圈的发展没有太多的空间，但是人流的支撑确实非常稳定。（3） 大钟寺国际广场将带动整个商圈的发展大钟寺国际广场位于大钟寺商圈核心，是北京市三环内最大的综合性商业地产项目，也是唯一一个有城铁通过的大型商业项目，大钟寺国际广场是“北京市60项重大工程”之一，项目总投资30亿元人民币，总建筑面积43万平方米，占地面积14万平方米，主题商业区域建筑面积约21万平方米；大钟寺国际广场定位为“第四代商业模式”，充分体现城市生活时尚休闲所倡导的以“体验、娱乐、休闲”为主导的核心思想。自项目推出以来，家乐福; 香港新华角川影院，北京王府井百货分批进驻,必胜客、肯德基、棒约翰、吉野家、亮视点等著名商家也将在此开店，大钟寺商圈的定位也将由大钟寺国际广场这个项目的定位决定，商圈的发展将以其为龙头，迎来第二次整体升级。三、 北京市海淀区商业中心的雏形及发展 北京市海淀区商业发展源自于电子类高新技术产业，其中特征最突出的是中关村科技园区，IT产业一直引吭高歌。中关村国家自主创新示范区起源于二十世纪八十年代初的“中关村电子一条街”。1988年5月，国务院批准成立北京市高新技术产业开发试验区，它就是中关村科技园区的前身。中关村科技园区中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统一领导和管理。2009年3月，国务院批复同意建设中关村国家自主创新示范区，要求把中关村建设成为具有全球影响力的科技创新中心，成为创新型国家建设的重要载体，掀开了中关村发展新的篇章。(一) 发展现状：经过20多年的发展建设，中关村已经聚集了以联想、百度为代表的高新技术企业近2万家，形成了以下一代互联网、移动互联网和新一代移动通信、卫星应用、生物和健康、节能环保以及轨道交通等六大优势产业集群以及集成电路、新材料、高端装备与通用航空、新能源和新能源汽车等四大潜力产业集群为代表的高新技术产业集群和高端发展的现代服务业，构建了“一区多园”各具特色的发展格局，成为首都跨行政区的高端产业功能区。中关村示范区经济发展始终保持较高的增长速度。2012年中关村示范区实现总收入2.5万亿元，同比增长25%以上；高新技术企业增加值超过3600亿元，占北京市GDP比重达到20%，比上年提高了一个百分点；企业实缴税费达到1500亿元，同比增长超过60%；企业从业人员达到156万人，比上年增加18万人；企业利润总额1730亿元，同比增长13%；实现出口230亿美元，约占全市出口总额近四成；企业科技活动经费支出超过900亿元，同比增长25%。(二) 发展方向：到2015年，中关村国家自主创新示范区创新发展的主要目标是：初步形成有利于自主创新的体制机制。自主创新能力显著提升。中关村人才特区基本建成。产业国际竞争力居世界前列。创新国际化水平大幅提升。(三) 代表商业：大钟寺国际广场地处中关村商圈、亚奥商圈和金融街板块交汇处，形成独具特色的大钟寺商圈，是北京市唯一的紧邻城市三环主干道、城铁站点直达的大型商业项目。傲踞海淀繁华商业核心区域，周边环绕多栋高档写字楼，分布80多所知名高校，聚集400多万高科技人才。其定位城市生活时尚休闲中心，以人为本、多元业态、开放的街区模式。缔造除家、办公室、网络以外的第四生活空间。综合娱乐、休闲、购物和商务多种功能，完整地展现21世纪开放式的商业街区文化。四、 北京市消费特征调查近十多年来，北京市经济有了长足发展，经济总量迅速增加，城镇居民收入和消费水平大幅提高，生活质量明显改善，根据分析这一时期经济增长和消费变化的轨迹，可发现以下消费行为特征：l 食品消费在可支配收入中比例大幅下降，消费结构升级，并慢慢发展向多层次、多样化的消费结构转移。l 家用电器等耐用消费品市场逐渐趋于饱和，转向高端家用电子产品。l 交通通讯消费所占比重越来越高，是消费结构中增加最快的支出项目。l 娱乐教育文化服务类消费不断提高，其中用于娱乐消费的比例正在呈不断加大态势。l 奢侈品消费比例近几年不断攀升。高档奢侈品受到青睐。l 美容、首饰、健身消费品市场经久不衰。l 节假日期间，餐饮业消费保持在最高水平。 2012年至今北京市居民消费水平北京市2012年至今农村地区平均每人消费支出如下图所示;五、 对海淀区商业中心建设的意见及需求调查（一） 商业服务设施需求调查1、商贸服务业需求调查： 顾客对各类大型购物中心、专卖店、大卖场、小型超市、便利店的需求最高。对服装批发市场、百货商厦、家电、家具卖场也有一定的需求。2、都市休闲服务设施需求调查： 居民在文化、休闲设施呼声最高，其它依次为体育健身设施、娱乐设施、休闲设施。餐饮设施特别是便民特色餐饮仍有较大需求。3、社区商业需求调查： 居民对社区商业配置需求最大的是商务服务、音像图书、有着较大发展空间。衣服洗烫、超市便利店、保姆介绍需求较大，说明我市城区居民收入水平有所提高。邮政、餐饮小吃、通信服务、小药房等也有着一定的需求。美容美发需求较低。（二） 商品需求调查1、 大类商品需求调查：品牌服装独占鳌头调查显示：品牌服饰呼声最高，占23%，南北土特产需求第二占18%，同时也说明该地区商厦的商品无法满足地区居民日益增长的消费的个性需求。药品药材、箱包、特色食品、工艺品、特色食品为第二类大的需求。黄金首饰、电脑信息产品、保健品为第三类需求。2、服装鞋帽类商品需求调查：调查显示：在服装商品需求中,职业装呼声最高,其次是运动休闲装和淑女装。中高档皮鞋、西装、童装童鞋有相当的市场需求。西装、青少年装需求也占到相当比例。（三） 商业中心建设风格调查市商业中心的建设风格调查显示：大部分市民赞成市商业中心的建设风格是现代和地方特色的统一，占77%。赞成现代风格的47%，赞成地方特色的占30%。市商业中心开设中高档百货及大型购物中心是否愿意去的调查显示：绝大部分市民对市商业中心开设中高档百货及大型购物中心持肯定态度。六、 结论：调查的主要发现及建议（一）商业进入超常规发展阶段，多种业态同步发展近年来，我市经济快速发展，商业也进入了“一年一个样”的超常规发展阶段，其主要特征是：多种业态同步发展，跃进式进入现代商业。1、百货业仍保持龙头地位2003年百货大楼销售额完成1.47亿元，位列全市零售商业销售额之榜首。2、品牌专卖店星罗棋布品牌专卖店的发展已进入比较成熟的阶段，其特征是：(1)各类品牌基本齐全。如服装中的西服、休闲服、运动服、各类女装、青少年装，家电中的各类品牌，婚纱摄影的各类店铺应有尽有。(2)品牌店比较集中。如服装集中在新城路一带，家电集中在各大家电市场。3、餐饮业兴旺发达发展了金杯酒店、金悦酒店、泰西宾馆等多家专业餐饮企业。一些特色小吃店铺的取名及装潢都颇具特色，体现了食文化。（二）商业有较强的购买力支撑，发展前景看好1、从近年总体经济运行情况看，发展情况良好，为提高购买力奠定了基础。(1)综合经济实力不断增强，GDP稳步增长，2003年GDP实现129.65亿元。(2)产业结构较为合理，第二产业占56.2%，三产占31.5%，为提高购买力提供了保证。(3)财政收入增长迅速，2003年比1999年的增长40%。2、进入现代城市的发展阶段，人口不断增长，消费人口趋向优化。(1)现代化的标志之一是城市人口不断增长的向心力趋势。(2)消费人口有优化发展的趋势：外商及外省市投资商不断进入，市郊富起来的农民进城购房。3、超市卖场的引进改变了市民的消费习惯，并将进一步促进购买力的提高。(1)市民副食品消费部分已从菜场转向超市商品的购买。市民对冷冻食品的开始接受促进了购买力的提高。(2)市民对休闲食品的需求开始增长。4、旅游休闲活动的增加，大大提高了市民的生活质量。(1)餐饮业本身富有特色，对市民及旅游者的吸引力将不断增强。(2)未来购物中心的出现，集吃穿玩乐于一体的场所将进一步推动和促进市民的消费，并提高市民的生活质量。（三）商业必须整体规划，使之有序发展以各地发展的经验和教训看，商业进入超常规发展阶段，必须计划先行，进行科学调查预测，进行整体规划设计，才能使之有序发展。整体规划的原则应注意：1、历史承继性商业发展与其它产业发展一样，不能脱离其原有历史及基础，如：重视现有主要商业中心所在地，建立市级商业中心，如新城路为传统商业中心，无论客流量、商业网点群等都为最，应继续加强建设，尊重民意。2、时代创新性尊重历史不等于因循守旧，要根据时代发展的特点赋予创新性：(1) 应高起点发展，品牌引进、商业引进都应注重先进业态的引进，规划设计也应注意先进性。(2) 应注意前瞻性。3、标准化和系统性商业规划应注重标准化和系统性。即：(1)规划商业中心、专业商业街和各种业态都要有一定的标准，如经营面积、经营内容、经营特色等。(2)规划商业中心要注意系统性，即规划时的全面性、建设配套时各子系统的完整性，以及考虑消费需求发展时的前瞻性。（四）目前应重点加强市级商业中心建设，同时重视社区商业建设。1、重点加强市级商业中心建设。目前新城路等主要商业街走势正旺，加强市级商业中心建设还须：(1)明确市级商业中心的概念、功能、地点，以使建设有方向、有目标。(2)市级商业中心主要应以发挥集聚与辐射功能为主，有完善的经营服务功能，吸引国内外游客，充分体现城市的繁荣繁华。(3)市级商业中心建设不仅要在数量上扩张，更要注重商业结构的调整和内部质量的提高。2、社区商业建设不可偏废。社区商业建设是关系民生的大问题，要从便民利民的角度，关心社区、重视社区商业的建设。要注意几点：(1)布局的合理性。如多大面积的小区应建设多少网点，其与小区面积的比例应为多少等。(2)设计的多样性。社区商业可设计为小区外部的开敞式，也可设计为小区内部的群落式，再可利用邻近商业街的共享式。（五）商业中心建设须符合“民意”1、考虑当地的消费习惯(1)日常生活需求为主的消费习惯。通过来市商业中心目的调查，我们发现市民以购物为主，占61%，休闲观光其次，占25%。通过来市商业中心购物原因调查，我们发现市民购物以日常生活需要为主要原因，占45%。所以，市商业中心建设必