资产传承：房产.doc

房产在资产传承中的利与弊随着中国经济的发展，富裕家庭越来越多，传承给下一代的财富种类已不仅是原来单一的现金资产，如今涉及的种类包括：房产、股票、基金、信托、保险（放心保）、收藏品、古玩字画等，甚至很多家庭还会有涉外资产，而这些种类繁多的资产在实际的传承过程中并不像我们想象的想给谁就能顺利的给到想给的人，其涉及的法律风险、金融风险、道德风险各不相同，资产传承的话题也越来越多的吸引许多富裕家庭的关注，每当和客户提到资产传承这个话题，大部分人的第一反映都认为是身后事，认为至少是三五十年后才会面临的一个问题，到时人不在了不自然就留给孩子了吗？其实不然。如何在资产传承的过程中避免纠纷的、排它的、科学的、安全的、最大限度的把财富给到想给的人的手上，同时，这个过程尽可能的节约或者叫做经济，如果有一些税务或法律问题，尽可能地归避或减少，另外，“我”交出去的财富，即财富传承，在传和承的过程中是不是受“我”的控制，有没有可能因意外的因素会打乱或干扰“我”这个传的动作或“承”的动作。上述这些问题，都是现实生活中资产传承需要考虑的问题，这些问题处理不当，将会导致违背传承者意愿的结果出现，家庭矛盾激化，亲情被撕裂，发生在我们身边这样的例子不胜枚举，那围绕资产传承中一些大家敏感而又困惑的问题，我将通过一个个的案例结合所涉及的法律和金融知识给大家一一说明。案例一：房产在资产传承中的利与弊。周女士是一个北京人，她与前夫离婚了，因为前夫家庭要男孩，而周女士只生了一个女儿，并且因为生了这个女儿而丧失了生育功能。周女士就一个人自己出来奋斗，奋斗得很有钱。奋斗完之后，她全部通过房产来做资产传承安排。在北京朝阳公园到工体附近置办了七套房产，全部属于商铺。并且，她做了一个很聪明的安排，考虑到对房产的控制权，她怕把房产登记到女儿名下自己不好控制，如果孩子以后不争气，被女儿卖掉都不知道，于是她想出了一个办法联名，就是周女士自己占1%，孩子占99%，用这个方法的话，孩子要卖掉房子的话自己会知道，将来要交遗产税，自己也只要交1%的额度。但是由于周女士的掌控力太强，她的女儿与其关系不好，女儿在上海读大学，找了一个家里条件很差的另一半，周女士虽然不同意，但是没有办法，女儿的户口落到了深圳，她阻止不了女儿结婚，周女士没办法又为女儿、女婿在深圳全款购置房产做为她们的婚房，落在女儿名下。但没想到，事隔一年后，女儿在深圳的一次交通意外中身故，这对周女士的打击是极大的，而且更让她郁闷的是她发现她的女婿、前夫和她自己都是她女儿财产的第一顺序继承人。虽然在后来的法院审理中，法院在考虑到这些房产全部是周女士辛苦挣下的，且又失去了赡养自己唯一的亲人，已酌情考虑照顾给周女士的份额比较多一些，但对周女士而言，这些财富都是她自己打拼出来的，她还要将财富的一部分分给她一生中最恨的两个男人（因为她认为如果女儿不去深圳就不会发生交通事故），哪怕是一套房子她都是不甘心的。然而，现实就是这样发生了。围绕上述案例，房产在资产传承中有哪些法律风险呢？一、 继承风险根据我国物权法规定，周女士将所有房产与女儿联名，并指定自己占1%份额，女儿占99%的份额，就意味着这七套房产所有权的99%已经是女儿所有，不再是周女士的资产，这种行为属于生前赠与。当周女士的女儿发生死亡时，其女儿名下的99%的房产份额和婚后一套婚房就发生了继承关系，都会作为其女儿的遗产进行分割。按照我国继承法的规定，没有遗嘱的，按法定顺利继承，第一顺序的继承人是父、母、配偶和子女。所以，周女士、周女士的前夫和女婿都是其女儿名下99%房产份额的合法继承人，且份额均分。二、 婚姻风险根据我国婚姻法新的司法解释（三），周女士婚后为女儿全款购买用于结婚的婚房，且产权登记在女儿名下的，视为其女儿的婚前个人财产。这就意味着，如果女儿离婚，这套在深圳的房产是不会被视为夫妻共同财产分割掉。但是，因女儿的死亡，这套房同样变成了个人遗产，按我国继承法的上述规定，同样要被第一顺序继承人周女士、周女士前夫、周女士女婿三人均分。三、 税务风险我国早在2004年就制定了遗产税暂行条例（草案），草案中规定：应征收遗产税的遗产包括被继承人死亡时遗留的全部财产和死亡前五年内发生的赠与财产。遗产税的免征税为二十万，该草案一直没有实施。在2013年3月2日北京师范大学收入分配研究院发布的遗产税制度及其对我国收入分配改革的启示报告认为，开征遗产税的时机已经成熟，建议在十二五期间征收，起征点定为500万元。当时正逢两会召开，这份报告将遗产税话题再度引爆。关于房产税和遗产税的相关政策性报道，在我们的资产传承沙龙活动中都为大家做过详细报道，就不在这里赘述。不管房产税和遗产税何时开征，但目前的状况是，到2014年6月底将完成全国不动产统一登记制度，这就意味着到时个人的房产查询信息将实现全国联网，为未来的房产税、遗产税的征收做好准备。所以，房地产在资产传承中的税费损失是最大的风险之一。周女士考虑到自己拥有的大量房地产在资产传承中面临的高额税费负担，所以，将房产99%的资产份额直接落户在女儿名下，以求达到免遗产税的目的，自己保留1%的份额是保留一份对七套房产的控制权，避免女儿在自己不知情的情况下随便卖掉房产。这样做，虽然可以在归避遗产税的同时对房产进行控制，但风险在于如果出现白发人送黑发人的情况，且又没有遗嘱时就会发生像周女士的结果，也正是这样的意外事件，打乱了周女士最初为女儿安排的资产传承计划，不仅在财富上造成重大损失，在心理上也造成了重大伤害。上面发生在我们身边的这个故事告诉我们，资产传承并不是身后才需要考虑和准备的事，资产传承是随时随地会发生的，真正科学的资产传承的动作不可能在一个时点内、一个临界点内完成，一定是随着财富的增加，逐步完成的。同时，因为资产传承的核心是财富保全和财富安全，这就意味着需要专业人士结合当事人的实际情况对财富传承工具的法律风险、金融风险以及道德风险都要