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南桥项目地块评估报告事业四处2012年10月报告结构项目开发背景分析项目市场背景分析项目经济测算一、项目开发背景分析毗邻郊环线，是上海的一个外围板块。距离莘庄、徐家汇、人民广场分别达28公里、38公里和50公里。莘庄徐家汇人民广场5公里28公里38公里50公里外环线郊环线南桥南桥距离主要商圈距离遥远，稍显封闭。区位背景项目大区位靠近S4高速，距离轨道交通5号线延伸段环城东路站5分钟，将于2013年通车本项目为区域市场中，距离轨道交通5号线最近的个案工业综合开发区现代农业园区南桥新城站奉浦站环城东站望园路站金海湖站平庄公路站本案本项目的交通配套优势十分明显，是区域通达市区最方便的楼盘之一区位背景交通体系南桥地区商业目前主要集中在四个区域。老城区的商业较为成熟。新城区的商业目前并未形成规模。百联商业区江海镇商业区本案南桥国际商业区本项目位于配套较成熟的老城区商圈，同时也能享受新城区商圈辐射。区位背景周边配套南桥新城总体规划“十二五”期间重点发展的三个新城之一总面积71.39平方公里规划人口规模将达75万至100万人规划定位为上海杭州湾北岸板块的综合性服务型核心新城，以及服务长三角南翼和大浦东地区的重要枢纽和门户。规划亮点“上海之鱼”水上运动公园。比肩“世界第八奇迹”棕榈岛。通过高起点的规划，南桥新城的未来，是南上海的一座核心新城区位背景总体规划区位背景项目自身项目四至：北面为航南公路，南面为运河北路，西面为绿地南桥新苑，东面为沪金高速占地：2.96万方容积率：1.6总建：4.74万方航南公路环城东路绿庭汇四季休闲广场运河绿化带地块东南北三面南桥的三条主干道，给项目提供了强大的交通便利支撑东面有运河绿化带环绕，让项目和沪金高速隔开，远离噪音带来的困扰，也给项目一定的景观支撑地型不规则，给项目总规布局带来一定的困难项目离市区较远，虽然未来有轨交规划，但是短期内依然无法大量导入市区客源，市场相对闭塞，以区域性客源为主项目虽然处于老城区，享受三个商业中心的辐射，但不属于客
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