房地产发展前景之我见(论文).docx

形式与政策论 文 高分子10-02 541004010230 汝 斌中国房地产发展前景 自从 2009 年底至 2010 年 5 月， 国家多次采取严格的调控措施对国内重点城市的房地产 行业进行整顿， 虽然有效的抑制了国内房地产价格上涨过快的势头， 有力的打击了少数房地产开发商和投机客的炒房、 炒地等不法行为。 可是， 这仅仅是取得了暂时的成效， 如果不从根本上着手解决问题， 我所居住的苏州在房价这个问题上也依然没有得到突破， 老百姓依然不能支付天高的房价。那么等风头过后，这些开发商的炒地、炒房、捂盘惜售、抬 高房价的行为还会重新上演，还会造成老百姓“买房难”实际问题的存在。 那么，形成这些问题根本原因到底在哪里呢？应该如何有效的解决我国房地产行业目前所面临的问题呢？下面我从三个方面阐述一些观点：一、全国布局不合理，形成头重、脚轻、肚子空的局面。 我国的房地产业的发展存在着严重的布局不合理的现象，城乡投资开发比例严 重失调， 形成头重脚轻的局面。(1)、所谓头重；就是大多数房地产开发企业和投资人把开发投资的目标集中放在经济发 达的沿海城区和一线中心城市来发展。因为这些一线城市的特点是，经济基础发达，人口密 集度高，流动人员多，土资源紧缺，投资利益巨大，容易形成较大的投资竟争局面，从而形 成投资追风潮。 （2）、所谓脚轻；是指对于偏远欠发达区域或贫困区域，则很少有房地产开发商愿意把投 资目标放在那里， 这些地区的居民居住条件极其简陋， 当地居民的生活居住环境也相对较差， 经济基础薄弱，居民无力改善自己的居住条件，更缺少投资开发资金从而形成脚轻的局面。（3）、所谓肚空；就是指那些二、三线城市的房地产开发项目也受到很大程度上的限制， 少数投资开发企业在二、 三线城市中也只注重对高端房屋的开发和投资， 而对那些需要得到居住环境改善的广大群众却很难从中得到实际上的改善， 而各地政府又没有足够的资金来投资建设经济适用房，来改善最广大群众的基本居住条件。二、政策导向不明确，调控措施缺乏长远目标。近年来， 我国的土地出让机制是以招投标和公开拍卖为主的土地转让为主要手段， 这些都 是公开透明的， 在制度上是没有问题的。 但是这种土地转让方式只是最大限度的考虑到了各 地政府和房地产开发商的利益， 而这些房地产开发商们只有土地认购和建设成本， 而缺少社 会责任成本，造成房价节节攀高，形成富人利益效应。没有从根本上考虑到最广大老百姓的 真正利益， 所以才会造成目前我国的土地价格越拍越高， 尤其是热点地区和沿海城市的房价 一涨再涨的局面。 由于我国的房地产行业在全国没有形成一盘棋， 没有地区差别和区域政策， 势必造成哪里 投资最挣钱，哪里的房地产开发商和投资客们就会一拥而上，哪里是投资热点，哪里的地价 和房价就会涨的越高。 最近一些地方认为，公开拍卖土地的方法不好，不能有效的控制土地价格 过快的上涨， 希望采取综合招投标的方法来控制土地价格过快上涨的势头。 可是大家想一想， 如果采取综 合招投标的方法来控制土地价格的过快上涨来控制房价， 是否能够真正解决广大老百姓买房 难的问题？是否能够真正的起到控制房价过快的上涨呢？我看未必如此， 而且还会产生新的 权钱交易， 产生新的腐败现象的发生， 这种方法是不可取的， 这是历史的倒退， 是掩耳盗铃。 另外， 国家近期出台了一等系列提高和限制个人二套房和三套房信贷比例以及调高利率等 措施，来收紧房地产开发项目的贷款打压楼市，虽然从目前看来起到了一定的效果，但是这 只是解决一下燃眉之急的应急措施而已，从长远来看也不利于我国房地产业的长远发展。 为什么这么说呢？因为这些一线城市和沿海经济发达地区经过几十年的建设和开发，土 地资源日益紧缺， 如果国家只从住宅信贷方面加以限制， 那么这些房地产开发企业和投资商 们将会改变其投资策略。 比如说； 他们可以在中心城市购置大量土地， 用来开发建设商务楼、 办公楼、高档商场、宾馆等来达到其增值的目的，也一样可以带动地价和房价达到长期投资 获利之目的。三、适时调整战略布局，形成全国一盘棋的格局。 我认为；目前要想控制住房地产开发市场过热的势头，国家就要出台合理适度的房地产 企业发展的长远政策和策略，适时调整战略布局，在全国形成一棋盘的思想。应该在全国推 广 54321 的区域性差别调控政策。 所谓 54321 区域展性差别政策就是； 国家把全国城市按经 济发展状况划分为四类城市投资开发区域（既一线城市、二线城市、三线城市和贫困城区。首先对全国的一线城市和中心城市的房地产开发项目采取 543 的区域差别政策。 也就是说 土地还实行公开拍卖价高者得，但是房屋建好后除安置回迁居民外，其房屋销售按一类区 50%（包括商务楼、办公楼高档宾馆、商场、别墅住宅等） ，二类区按 40%，三类区按 30%， 交由各地政府以经济适用房的价格买给当地居民， 来改善他们的居住条件。 开发商也可以按 同地段的房屋销售平均价格折现给当地政府， 由当地政府用来建设经济适用房和安置动迁居 民使用， 政府按经济适用房价格返还给开发商投资资金。 这样以来房地产开发企业在认购土 地时就不得不考虑到地价认购成本，如果高价拿地可能就要面临巨大的投资风险问题。 二线城市采取 432 的区域差别政策来调控（既一类区 40%、二类区 30%、三类区 20%） 的方法。同样三线城市可以采取 321 的区域差别政策来调控（既一类区 30%、二类区 20%、 三类区 10%） 。 一线城市应以四个辖市，各省会城市以及沿海发达城市为主，二、三线城市则按年人平均 工资标准来区别划分， 这样中央可以根据各地的经济发展情况每五年进行一次评估划定。 对 经济发达的地区和热点地区可以适当的提高标准调控房价上涨过快。 其次；对灾区和贫困地区，国家可以出台一些更加优惠的鼓励政策，来吸引房地产开发 企业向贫困地区和灾区开发投资，也可以由各地方政府和银行采取补贴贷款利息等鼓励办法，为当地居民提供住房建设信贷资金，以达到帮助他们改善居住环境。在建设住房上全国 应该统一房屋建设标准，把好质量关，建设高品质的住宅不是本身也具有很大的升值潜力 吗？其实我国农村广大群众是最诚实，最讲信用的广大群体，如果在银行信贷、联合担保以 及房屋抵押贷款上做好文章， 将会给我国的经济发展带来不可估量的巨大内需消费群体。 将会有力的拉动内需。 众所周知；资本投资都是追求利益最大化的，在这一点上无论是资本主义国家还是社会 主义国家的投资资本，他们的追求的目标是利益最大化。我国改革开发放以来，像欧美、日 韩等诸多发达的资本主义国家的资金和投资客们，为什么会不远万里来到中国内地投资建 厂、 办实业等， 就是因为在中国投资可以获得比在他们本国投资所能够得到的成倍的利益回 报而已。没有既得利益他们是决不会到中国内地投资的。 同理可证，目前造成我国房地产过热的势头，正是由于房地产投资开发的利益使然，如果房地产开发商和投资人在一线城市和中心城市的投资， 不能获得比二、 三线城市和贫困地 区更大的利益，甚至无得可图，那么他们势必将投资目标转那些能够获得更大利益的地区， 我国有着广大的二、 三线城市和贫困地区急切的需要大量的投资资金来开发和建设， 如果房 地产开发企业，把目标和资金投放在我国的二、三线城市和贫困地区，将会拉动多么大的消 费群体，也会进一步改善这种投资不平衡的局面。 可以预期的是，2010 及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果 任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在 10 年代会有一个 泡沫破灭和价格下跌的过程， 而后再逐步平稳健康发展， 但下跌的幅度和引起的危机程度则 取决于市场和政策的组合作用。第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设， 但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以 解决中国住房的民生问题。第三，中国房地产在 10 年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的， 所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌 则一蹶不振的局面。第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010 年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。 从中国房地产当前的形势看，2010 年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打 击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机 和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以 控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤 压房地产中的泡沫。 近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注， 营业税优 惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和 投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10 年代的中 国房地产将会更加健康稳定和成熟。 结语：总之，我国的房地产行业，经过改革开放三十多年来的发展从创业到成熟壮大， 已经在全国范围内形成了巨大的产业链条， 房地产业的发展好坏不仅仅可以影响一个城 区经济的健康发展，而且还可以影响到整个国家经济正常发展的脚步。因此说；保持健康可 持续性具有我国特点的房