宏观经济学课程设计-中国一线城市的房价波动分析.doc

宏观经济学课程设计 中国一线城市的房价波动分析 班级： 1021222 小组长姓名： 雷斐（43） 小组成员 ：李锦锦（34） 王燕飞 （10） 雷斐（43） 宁建惠（17） 姚昱（06）温少鹏（12） 肖勇（45）孙国庆（31） 时间： 2012/6/21宏观经济学课程设计小组分工及预期安排小组题目： 北京等地区房价波动分析小组名称：那些花儿 小组长：雷斐组员：李锦锦（34）王燕飞（10）雷斐（43）宁建惠（17）姚昱（06）温少鹏（12）肖勇（45）孙国庆（31）小组分工及预期思路：一、 现状分析 李锦锦（34）二、 数据收集 王燕飞（10）三、 上涨因素 雷斐（43）四、 对其他领域的影响 宁建惠（17）五、 宏观调控政策 姚昱（06）六、 对未来的预期 温少鹏（12）肖勇（45）孙国庆（31） 中国一线城市的地区房价波动分析 摘要： 随着我国房地产市场的不断升温，房价问题已成为人们倍加关注的焦点问题。本文主要针对北京等一线城市的房价问题作出详细的分析。主要由以下几点内容：第一，对现在的北京等一线城市的房价现状并做了一些数据统计。第二，找出了影响房价波动的因素。第三，房价的波动为人们生活其他方面的一些影响。第四，对国家的宏观经济政策做了一些分析。第五，根据现状和相关措施对未来几年内的房价的预期。通过数据与理论相结合的方法，将我们的宏观经济学运用到现实生活中以解释一些现状。关键字：房价，上涨，影响，政策，预期1 前言 房价，注定在2012年成为了关键词中的最关键房价的起起落落，也像一面旗帜一样，昭示着房产市场的走向。不过，受到房价走向的影响，我们很多人也迷失在了这个数字的表象之中。想买房子的人总是最关心买房时机和房子价格。现在，买房人的关注点开始转移，是等待抄底还是现在就买？商品总爱实行大优惠，开发商也在推行这样的降价优惠措施，要不要搭上这趟车？买房人多少有些矛盾。有的人盘算，一旦现在买了房子，万一今后房价继续大面积降价岂不亏了？如果现在不买，假如以后房价涨上去了，或者以后开发商不实行降价优惠，那不也亏了？2 正文一、 中国一线城市的现状分析 自1998年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，由此可见，房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。然而，从2005年开始，我国房价出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市还较低，但是增长速度很快。国家统计局最新数据显示：2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比与上月持平。而早些时候国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。那么，我国的房价到底是处在一个什么样的水平呢？在国际上，衡量一个国家的房价是否过高，通常会引用“房屋收入比”这一概念。房屋收入比是一种综合性指标，它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为36倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高，完全超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。房价上涨集中表现为:1、商品住宅价格全面上涨。2、商品住宅销售额超常增长 。商品住宅销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。3、投资性购房的比重较高 。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。新闻报道: 5月房价环比上涨城市数量比4月翻倍国家统计局今日发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，在70个大中城市中，5月份房价环比上涨的城市数量比4月份增加了一倍新房价格:一线城市滞涨二三线城市还有上升与去年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有15个分别是：太原、哈尔滨、贵阳、昆明、兰州、西宁、银川、洛阳、平顶山、湛江、韶关、泸州、南充、遵义、大理。无论是同比还是环比来看，北京、上海、广州等一线城市的房价均处于滞涨状态，例如北京新建商品住宅价格同比回落1.6%。所以,目前来看房价总体上还是在上涨。二、 数据收集通过一些数据可以看出全国房价过高，在一些一线城市北京上海等更是居高不下首先，从全国来看历年房价呈上涨趋势，其次，虽然从全国来看，房价成走高的趋势，但是，把视野拉近会看到，在一些一线城市，房价可谓“高不可攀”，就从我们的首都北京来看一下，历年房价走势：由上面北京市朝阳区和海淀区2000年到2010年房价走势图可以看出，除了2003年和2008年房价有下降趋势，其余各年，房价都在或多或少的增长，尤其在2004年到2007年和2008年到2010年这两段，增长速度较快，到了2010年，每平米达到了两万元以上，与2000年的4000元相比，确实相差胜远。此外，再来关注一下北京在2011年到2012年的房价情况，现在房价的发展也不容小视：北京市2011年07月到2012年6月房价波动北京市2011年07月到2012年6月二手房价格走势北京市售楼盘在各价段供应分布对于北京这样的城市，作为全国的政治经济文化中心，对房价的影响无疑是巨大的，近年来，房价的居高不下，却也极大影响这人们的消费。三、 影响房价波动的原因 面对如此之高的房价，我们就质疑了，是什么原因造成的呢？房价在叫骂声中依旧保持着上涨的趋势。导致房价上升的原因有许多，导致房价下跌的原因也有许多。但是，问题在于中国现有的发展阶段中，导致房价不断上升的因素在积极发挥着作用，而导致房价下跌的因素尚未成为主流，因此部长们得出了未来20年仍处于上涨的压力的结论： （一）、中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求中国的人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题，1978年城市人均居住面积仅为3.6平方米，低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的发展，特别是市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，但仍无法满足日益增长的需求。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。（二）、中国的城市化需求 中国正处于经济数十年持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。中国现有存量住宅约145亿平方米，至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标，而长期的供给严重滞后，尚无法满足这个城市化率的需求。 （三）、土地资源的稀缺性中国现有城市建成区的面积约3.84万平方公里，仅占国土总面积的0.4%，而农村宅基地的面积约16.8万平方公里，占国土总面积的1.75%。如果拿出1%的国土面积来建设城市，则至少可以解决14亿人的居住问题。实际中国是不缺少土地的。但中国面临着土地制度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本。尤其是中国对粮食安全的顾虑不得不出台严守十八亿亩红线的政策。于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。而全国的建设用地中又有基础设施用地、工业项目用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市建设用地等多项。城市建设用地中又有商业、办公和住宅用地之分。住宅用地中还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。结果最终的全部建设用地中房地产用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得惊人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍挂中不断出现天价的种子。 （四）、城市基础设施和公共服务提升都在抱怨政府天价地太黑的同时，也许大多数人将注意力放在了地价与房价上，尤其是关注政府的地价收入上。其实政府的地价收入都多重新回到了城市的土地之中，变成了房价上涨的基础条件。（五）、成本的上升/a/20070821/000165.htm房产房产要闻 正文要/a/20070821/000165.htm闻 正文 土地的价格在提高，钢材、水泥等建材的价格也在提高，使用的新材料提高了质量的同时价格也在提高，连工人的工资也在提高，最终的产品房子的价格自然也会是上涨的。总不能购买者的收入在提高时，让生产者的工资收入下降吧。（六）、不动产的多重功能作用在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具中，住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容易变现的。同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假的。这种融资作用不但可以提高帮助消费，也可以有助于提供投资、生产的资金更重要的是可以将未来的收入流和消费能力变成今天的投资能力和实现消费的。正因为多重功能的作用同时集于一身，因此增加了民众对住房的偏好，特别是供不应求让升值的预期长期并稳定，更促成了价格的上涨。（七）、中国的传统文化“有恒产才能有恒心”中国的历史一直给社会一种成家立业要先置恒产的观念。山西的大院就正式是这种传统文化的典型表现。从零开始的置业到逐步具备规模的大院，让人们安心和后顾无忧。同时将遗产留给后人的文化，从历代皇帝传江山开始演变为民间的一种潜意识。没有遗产税，让这种传承的文化成为现代大多数老年人一种根深蒂固的观念。而对年轻的一代则成为没有私有住房的财富作为生活安全的保障就无法成家立业，让祖孙几代人共同为置业而奋斗。现代的农村也同样，第一桶金大多不是用于再生产的投入，而是首先用于满足居住改善与扩张的需求，哪怕还有吃穿的困难也要先盖房。产的概念已超越了现实生活的能力，但却无法改变这种观念的存在。（八）、精神上的一种追求支撑和维系这种传统文化的恰恰是生活对比中的精神需求。租被看成是一种无能和耻辱。其实房改之前全社会不都是在租房住吗？但那时是制度让人们无法拥有财产的权利，一旦这张网被撕破之后，潮涌般的爆发出了一股置产热的力量，让社会与市场在毫无准备之中被冲得七零八落。于是出现了一种特殊的情况，人口普查中发现：低收入阶层的住房私有化率最高，整体的住房私有化率中的高低与收入的高低成反比，反而是最高收入阶层的住房私有化率最低。同样的反比则反映在租房上，最高收入阶层的租房比重反而是最高的。这正是生活的对比中高收入不再为自己的生活地位与消费能力发愁，有没有祖产不是最重要的，生活质量的好坏是最重要的。反之，最缺少精神需求的低收入人群则不得不靠拥有住房财产来保住尊严与地位。正是这种对比中的作用让人们在实物财富的拥有中和精神需求上形成了反差。开着一辆小拉达车的年轻人会对奔驰车表示赞赏，并看不起电动摩托车。同样拥有住房的骑自行车的年轻人则不愿嫁给只有拉达车而无住房的对象，互补中的精神与物质的追求中，更多的人会以拥有住房资产而骄傲，甚至看不起那些租用住房而追求高生活质量的大款们。住房在这种精神回家的追求中成为可靠的港湾，也变成了身份与地位的象征，价格则伴随着这种精神的需求而不断上涨。四 、房价上涨对其他方面的影响 房地产价格的上涨不仅没有吸收流动性，反而成为创造流动性的一个主要因素。如果不加控制的话，股价及房价的上涨最终会冲击其他领域，它可能使经济出现新一轮通货膨胀，甚至是经济的全面泡沫化。对其他方面的影响主要有如下： （一）对居民生活的影响 由于新房价格的不断攀升，许多购房者把目光转向了二手房，二手房价格也开始上涨，同时，出租房的租价也搭上了新房涨价的顺风车，也开始涨价，这些都是最直接最明显的变化，还有许多间接的变化也在影响着我们的生活二手房转让价水涨船高。新房涨价，紧随其后的就是二手房价格的上涨。 嘉和房地产评估有限公司负责人李新海说：“同样规格的二手房顶楼，去年6月在繁华地段五六万元就能买到，偏僻一点的地方也就是四五万元。今年，这么便宜的房子可就不好找了，远离市中心的顶楼也得7万左右。”据有关人士推算，哈密大部分二手房价格上涨已超过8，有的甚至达到20左右。二手房的涨价给主要的购买群体年青人、周围县市欲迁入哈密的人群和个体经营者带来较大影响。但了解，学校附近、市中心的很多房屋出租价格每套由去年6月的350元左右上涨到现在的500元左右，例如，医药公司院内70多平方米的住房由去年年底的350元，现在涨至500元（不包括水电暖费）。嘉和公司的负责人李新海分析：“一方面，房价的上涨会制约居民储蓄和其它消费的增长。由于房价过快上升推动居民居住支出的增加，制约了与消费相对应的储蓄的增加，以及居民其它消费的增长。特别是二手房的涨价，会让相当一部分年青人拿出超过自己收入的一大半，甚至负债累累，投入到房子上，同时，减少自己在其他方面的开销。” “房价上涨还会拉动物价，特别是生产资料价格如地价、建筑材料的过快上涨。”另外一位房产评估师如是说。“物价就像一个大循环圈，物价（建材、地价等）上涨开发成本增加房价上涨预期房价上涨开发商投资增加（包括购买土地、建筑材料的增多）物价上涨。”“再者，一个城市房价过度上涨，将导致短期内失去经济活力，这对房地产业的发展极为不利。高房价不仅在一定程度上影响着一个城市的繁荣，也表现为城市的衰退，因为高房价将导致城市发展成本的水涨船高。只有房价与当地居民收入相匹配，经济才能健康发展，也才有可能为房地产商创造一个中长期发展的信心。”（二）、对社会的影响积极影响：1、 增加了国内生产总值，推动了国民经济的发展。2007年我国房地产业年销售额超过2万亿元，已成为我国国民经济的支柱产业，对国民经济的推动作用明显。房地产业对经济增长的贡献率保持在两个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP比重超过10%。2、增加了中央和地方各级政府的财政收入。根据2008年国家审计署的国有土地使用权出让金审计调查结果，土地出让金成为地方政府的一项重要收入，平均占到同期一般预算收入的26%，地方财政收入也大幅度增加。3、大大促进了就业。房地产业是资金密集型产业，与此相关的建筑业、建材业、装饰装潢业、房产中介、物业管理等都是劳动密集型产业，特别是建筑业，更是吸纳劳动力的重要行业之一。4、主要在价值形态上增加了国家和国民财富，大大增加了有房居民的财产性收入。这类物质财富一旦得到转化，实际上提高了国家和居民的购买力，提高了民众的收入水平和生活水平。同时，这在世界范围内提升了中国的财富效应，避免中国成为全球的“价格洼地”和发生不利的价值转移。 消极影响：1、不利于民生。会大大增加居民的购房支出，挤压其他方面的支出，不利于人的身心健康和全面发展，所谓“房奴”就是一个很直观的例子，每月要固定的还一笔贷款，余下的钱除了自己的生活费，还“上有老，下有小”，是扳着指头过日子，降低了生活质量和幸福指数，不利于家庭和谐。2、不利于产业结构合理布局。在买涨不买跌的消费心理下，长此以往会引起房地产业的虚假繁荣，出现大量耕地被占用，大量生产要素涌入房地产业，房地产业一业独大；另一方面削弱了其他行业发展的能力，导致产业结构不合理，孕育着很大的风险。房地产泡沫一旦破灭，则会造成巨大的社会损失和社会不稳定。美国次贷危机的爆发，就是一个典型的例证。3、不利于社会和谐。长此以往会放大社会分化的现象，恶化社会心理，加剧社会矛盾。购房已成为一种投资方式。一小部分人拥有住房，房价高财富聚集;而更多的人无法拥有，而住房又是必需消费品。长此以往，贫富差距不断扩大成为一道社会分裂的鸿沟。4、不利于城乡结合推广。大大增加了社会生产和生活成本，削弱社会发展的优势，导致城市竞争力下降，资金、人才、产业因而会“水往低处流”，转移到相对成本较低的区域。扩大了城乡差距，延缓农民工融入城市的步伐。进城农民工群体本身收入低且不稳定，房价走高对他们最为不利，对推进农村现代化和加速城市化也极为不利。5、滋生腐败。房价过高会吸引政府的注意力，误将拍卖土地作为经营城市的主要内容，更易滋生权钱交易。总而言之，要用发展的眼光去看待房价问题，各时期有不同的特点，政府应适当调整宏观政策。房价上涨应控制在与国民收入和CPI相应的比列范围内。（三）对股市的影响由于房地产行业在经济发展中独特的地位和与其关联的行业众多，房价和股价自然成为了一对孪生的姊妹。作为经济晴雨表，面对不断高涨的房价，股市也会随之上涨，反之亦然。但经济发展过度依赖房地产行业的发展，对于整个经济的发展和股市上涨都是不健康的。凡是靠房地产支撑起来的经济繁荣，最终结果一定是泡沫破裂。因此，在当前政府遏制房价过快上涨势头的背景下，A股地产公司，多少是会受到一定影响的，也会从短期影响股市重心的下移，近期股指连续回调就已说明了这一切。但是，这种影响应该是短暂的，股市真正的上涨动因并不会因为房价的回归而停止，真正决定股市走势的应该是整个经济的回暖和上市公司业绩的快速增长。 我国房地产的金融功能正在不断被开发出来。不仅房地产成为企业和个人融资的最常用的抵押物，而且土地还成为地方政府从事城市开发的最主要的融资平台。从数量看，很多城市的房地产总量（按照目前的市场价格计算）已经远远超过了GDP，以北京为例，北京的房地产价值大约为GDP的5倍以上。这些数量巨大的房地产资产在理论上都可以很方便地变成货币。显然，股价与房价很容易成为相互强化的因素。股价的上涨会刺激房价，房价的上涨也会刺激股价。由此我们可以理解，为什么本轮股市上涨中最耀眼的明星是金融、房地产股票了。但有史以来，还没有哪个大的经济体的股票流通市值以每年数倍的速度在增长，而我国的股票市场的可流通股票市值（预期可流通的也包括在内）在两年左右的时间里就增加了十几倍（价格上涨和制度改革共同作用的结果）。不仅如此，我国的住房制度改革使大量的存量住宅进行了市场化，随着市场价格的不断上升，其价值总量在迅速增长，每年增加的市值相当于GDP50%以上，有些城市的房地产新增加市值甚至超过当地的新增加GDP这些暴增的国民财富给经济及金融所带来的冲击当然是巨大的，也是我们始料未及的。如果对此不加控制的话，股价及房价的上涨最终会冲击其他领域，它可能使经济出现新一轮通货膨胀，甚至是经济的全面泡沫化。股市、楼市的交替上涨加剧了金融市场的流动性过剩，政府应该采取适当措施遏制股价和房价的上涨趋势。五 针对房价的宏观调控政策国八条出台一周年后，国六条、国十五条近期又相继问世，面对又一轮新的宏观调控，中国房地产将何去何从？“失控”早已不仅出现在北京等一线城市，也迅速波及了二三线城市，房地产市场由于其自身的发展特点不能缺少政府的干预。凯德置地副总经理毛大庆在搜房网的圆桌会议上提出了“双轨系统”的说法，即一“轨”是市场的行为，一“轨”是政府的行为，通过政府的调节改变资源配置的不均衡。那究竟是房地产怎样的现状才使得政府的不可或缺？银河证券首席经济学家左小蕾描述了房地产市场存在的四大利益群体。第一个群体就是这些有实际住房需求的人，他需要租房子，买不起房子的人，这一部分的利益很明显，政策不能够去支持做太多中高档的房子，因为把价格做上去了以后，把整个平均价格就拉起来。所以买不起房子，而又要为了满足实际需求，这类人就希望政策向我倾斜；第二类是有投资需求的，他是买第三套、第四套、房子的人，这一部分的人认为房价不能降，房价一定要涨，因为他投资，投资需要有收益，只有房价涨了他才有收益，所以他有强烈的投资愿望，希望房价上涨。希望房价不要跌，而且要有政策支持；还有一类人是房地产商，他们是商人，追求利润最大化是天经地义，他当然不希望房地产的价格下降。同时，他们也在说，他们也有需求，1.3亿的农民进城，年轻人也要和父母分开住，所以房子的需求非常强烈，所以政策应该支持。但这个地方有一个模糊的东西，1.3亿的农民和年轻人要换房子，这个东西从来就没有人把这些人的收入水平跟他现在住的房子的价格联系起来，也就是说他强调这个需求为为了供给政策资源向房地产倾斜，是不是真正能够解决这些人的问题？实际上他是用这种方式来表达政策向他需求倾斜的欲望；第四类是外资，他进来一定不是实际需求，他一定是要赚钱的。这拨人的钱很多，他进来以后当然希望房价不断地涨，而且希望中高端的房价不断地涨，这样他将来的投资回报就比较高。这四类情况代表不同的利益。中间实际需求和投资需求的两个概念甚至可以分为两个不同的市场。实际需求由于都是要结合自己的能力在市场上运作，所以这个需求带来的市场价格应该是均衡价格。但是投资需求不是这样的，投资需求是要赚钱的需求，所以最后制作泡沫的可能性非常大，就是说他的需求旺盛带来的价格不会是市场的均衡价格，所以这两个需求一定要分清楚，四类人的利益一定要分清楚。他们之间的“PK”最后就是要动员整个市场从2003年起，国务院先后出台了十余件对房地产市场产生重大影响的宏观调控文件，为保证房地产市场调控取得理想成果，我国对房地产价格实行了管制措施。2011年1月26日国务院办公厅要求地方政府切实承担促进房地产市场平稳健康发展的责任，这是我国首次要求地方政府制定房价调控目标并且要求在规定时间内发布。2011年3月22日，国家发改委明令对取得销售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。这是国家发改委首次在全国范围内明确商品房须“明码标价”。国家为促进经济的健康平稳的发展不得不在房地产发展过热房价增长过快的情况下介入其中，通过各种宏观调控政策来辅助市场的正常运行。在市场经济条件下，价格机制是市场经济的核心机制，是政府对市场失灵的弥补。至今为止政府出台了许多政策但房价趋势仍然持高不下主要原因之一是对价格机制运用的不够恰当。同时政府也通过财政政策和货币政策对房价的上涨进行调控，然而调控的结果却并不都是尽如人意。一直以来加税被认为房地产市场宏观调控的有效手段，而大部分的政策也倾向于加税。然而却存在这个一些问题，上海2006年开始征收二手房个人所得税和营业税，商品住宅的平均销售价却从7038元/平方米升至22040元/平方米的历史新高。可见抑制需求增加购房的成本的方法并不是十分合理的。虽然在政策的出台上还存在一些不合理的因素，但是国家仍在这几年对房价做了大力的工作。国务院办公厅对房价的调控从税收政策到金融政策再到土地政策前前后后提出了多项措施，比如强化规划调控，改善商品房结构、加大土地供应调控力度，严格土地管理、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度、加强金融监管、切实整顿和规范市场秩序、加强市场监测，完善市场信息披露制度。各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。这些措施都对房价的上涨起到了一定的作用。七、 中国房价的未来走势中国房价走到今天，一切还在政府可控之间。这是我们看见的积极的一面。当然，危机依然深重，风险敞口极其巨大，如何应对，是我们应该考虑的大问题。我们先来看看背景：首先我们来看人民币，这是最为关键的问题。在人民币升值到顶的时候，也是本轮通胀的末梢，同时，在外贸上出现连续三个月的逆差。那么，按常规，人民币将停止升值。这时不仅仅只是买房的时机，也是购买美元的最好时机。这个底部的确认，有三大特征：一是连续三个月的贸易逆差，不管差额多大，这一项指标就当正式确立;二是中美经济和战略和合作关系一直在维持，这个时期内没有大的风波;三是美元走强，突破90点后。时间节点上判断：人民币目前已经升值3.6%，离2011年的预期目标6%还有2.4%的空间，看来升破6元，要到2012年的6月至7月之间。其次是央行停止加息，这一条表明通胀停止，滞涨开始。央行加息与否，是有很多数据在支撑，我们在这里不再赘述。我们所关心的一大数据，因为统计局的变来变去，已经很不可信，这不妨让我们做一个参照，也没有别的数据可以参照。也就是说，CPI回到3%以下，是央行停止加息的主要依据。管理层要不要央行加息，主要是看CPI是不是降下来了。中国经济诸多病症，已经不能好好康复。通胀一结束，很可能来临的是滞涨。滞涨一开始，全社会购买力急剧下降，很多人连工作都不保，有什么心思去买房子?在滞涨中，人们都很迷茫，首先想到的是未来的路怎么走的问题，而不是改善居住。这个拐点，是一个很痛苦的拐点，因为简单的刺激经济已经不起任何作用，只能踏踏实实搞好生产和消费，但是，市场次序已经破坏，重新建立要很长一段时间。第三个刘易斯拐点已经出现，这是中国城市化的一个大拐点。刘易斯拐点的出现，说明中国的城市化是一种极度虚伪的城市化。简单地说，刘易斯拐点即劳动力过剩向短缺的转折点，是指在工业化过程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，最终枯竭。体现在很多企业，就是一涨薪水，老板就要破产;而不涨薪水，就招不到工人。民工荒现象，就是这个拐点的一个信号。这个拐点已经出现，而且，已经暴露出恶果，直接导致企业破产。国家把农民诱惑到城市打工，什么保障都没有。农民工根本就没有因此而积累财富，更谈不上到城市消费，吃喝玩乐，通胀一来谁都消费不起;衣食住行，无一能得到保障，更谈不上能够在城市买房，能够居住。这样的打工，不可持续。这是一种典型的伪城市化。第四个是人口拐点，25岁至34岁婚龄人口锐减40%。摧毁高房价的，最后是人口结构。城市到处是住宅，但是，有的官员一人几十套，而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起的住宅，还叫做住宅吗?全国660个城市空置住宅已经突破一亿套，可以供3亿人居住。空吧。现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，去炒吧。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%，2012年要锐减40%，幅度比上年要增加10%。建这么多房子，完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起，也买不到;不想买的，拿着大把钞票把房价炒到天下人耻笑。到2015年，城市老龄化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消费力急剧衰退，那个时候再来看看现在的作为，这些人还有脸见江东父老吗?除刘易斯拐点已经发生外，以上三大拐点都将在2012年发生。其次我们来看看谁在逃顶?在高位逃顶，在中国的股市和楼市，往往是位高权重之人。以神不知鬼不觉的方式，高位出逃，而留下一批中小投资人最后割肉。这是一件很悲剧的事。由于股市易于变现，机构投资人要出逃