《同安园公寓评估》PPT课件.ppt

同安园公寓评估,第一页,区域概况,项目概况,销售建议,产品分析,第二页,项目位于同安工业园区，周边工业厂房林立，同时位居交通主干道旁，交通便利，但较缺少居住氛围。,区域概况,11/19/2019,第四页,主体构成,由两栋高层加一栋多层组成，底层配套商业，2层以上住宅,项目概况,居住人群,主要为工业园区普通职员宿舍，高管休息用房，部分企业剩余用房外租,11/19/2019,据现场咨询，目前租金9元/平，两房租金约470-550元；三房租金约750元左右,11/19/2019,第六页,产品分析,产品定位：户型设计没有客厅，以职员宿舍作为主要功能，主要以过道连接各功能区，部分户型为暗卫。,11/19/2019,11/19/2019,第八页,产品分析,平层布局：每层共计24户，典型苏联式宿舍楼布局，过道依靠照明采光，整体品质形象一般,11/19/2019,第九页,产品分析,物业管理：由于项目属于工业生活配套用房，分割销售给不同公司厂家，很难形成较完善的管理体系，主要依托各自归属公司管理,11/19/2019,销售建议,第十页,客户定位,目标客户经济能力评估,长期稳定在同安附近区域务工、有一定积蓄，但月均收入不高，不足以支付一手房消费,客户描述1：在工业园区稳定工作的技术工人，或班组负责人，他们有一定的工作年限、稳定的收入，并有一定的积蓄，已经习惯于现有的工作环境与居住环境，有定居厦门的愿望，但不足于支撑目前的房价,客户描述2：他们没有在公司或工厂上班，但他们却活动于工业园区周边、外来务工人员居住集中区，长期从事第三产业相关服务工作，甚至举家搬迁在厦门，习惯满足于现在的生存环境条件，有积蓄但对厦门目前的房价望而却步。,以潜在目标客户群的收入和目前该项目在租房源的价格为依据，进行相关的价格测算，从而得出建议的销售价格。,租金测算：以户型C86.48平、户型A53.92平为例户型C：86.48平*9元*12月*37年=345574.08元（以目前租金水平）户型A：53.92平*9元*12月*37年=23940.48元,目标客户收入：以园区稳定工作的技术工人或班组负责人收入为例客户1年收入:3500元*12月=42000元-年开支18000元=24000元（普职）5000元*12月=60000元-年开支24000元=36000元（中层）如以夫妻双方家庭收入测算，最低家庭收入为48000元左右，最高则有72000元。部分中层收入有购置一手新房的潜力与能力，分流部分客户。,11/19/2019,销售建议,第十一页,价格修正,销售执行建议,没有独立产权只有使用权，属于工业用地，工业园区职员生活配套，产品规划有缺陷，因此进行价格修正,受限产权性质，项目只能进行一次性付款进行交易，因此购买该物业的客户必须具备有一次性支付房价的能力，同时该客户经济能力对于支付目前该区域内一手房最低30%首付有一定困难，或可以支付首付款，但不能稳定支付按揭月供。以房价6500元/平，面积85平方一手为例，30%首付约16.6万，因此建议：略低一手首付两房销售总价：13-15万左右，单价约2410-2780元/平三房销售总价：20-22万左右，单价约2310-2540元/平,以工业园区及周边外来务工居住集中区为推介重点，进行必要的产品包装(样版房)，组建5人左右的销售团队，进行小众圈层精准营销,1、物料系列户型单页：精细化设计，辅以装修建议效果图宣传海报：进行必要的投资居住性价比分析、引导宣传2、营销推广报纸宣传：二手版面进行必要宣传推广蓄客行销圈层：对目标客群区域进行重点行销派报、驻点咨询转介