徐州新铜城南洋国际商城项目可研报告.doc

南阳国际 SA、SB、SC 区开发 项目可行性研究报告 徐州新铜城置业发展有限公司 二零一二年九月 2 目录目录 第一章第一章 总总 论论 .2 1.1 项目总览.2 第二章第二章 项目投资环境分析项目投资环境分析 .4 2.1 铜山新区定位及规划介绍 .4 2.2 徐州市宏观经济情况.6 2.2.1 城市定位城市定位 .6 2.2.2 规划解读规划解读 .6 2.2.3 经济发展概况经济发展概况 .7 2.2.4 徐州人均可支配收入徐州人均可支配收入 .7 第三章第三章 市场分析市场分析 .8 3.1 徐州市土地市场情况.8 第四章第四章 项目分析项目分析 .10 4.1 项目基本数据.10 4.1.1 项目概况及主要经济技术指标项目概况及主要经济技术指标 .10 第五章第五章 项目定位项目定位 .11 5.1 产品定位.11 SBSB 超市、餐饮、大型娱乐超市、餐饮、大型娱乐 .11 5.25.2 价格定位价格定位 .11 第六章第六章 项目开发进度计划及财务分析项目开发进度计划及财务分析 .11 6.1 项目开发基本指标.11 6.2 开发周期预测.12 6.3 项目投资预测及估算.12 6.4 经济效益分析与评价.14 3 第七章第七章 可行性研究结论可行性研究结论 .14 7.1 项目可行性结论 .14 7.1.27.1.2 本项目的建设期正处于徐州经济高速发展的阶段，本项目的建设期正处于徐州经济高速发展的阶段，市区居民的刚性需求相当旺盛，市区居民的刚性需求相当旺盛， 市场前景较为乐观。市场前景较为乐观。 .14 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目总览项目总览 该项目地块位于徐州铜城新区， 长江路以南、北京路以西，规划总 用地面积为 111.4437 亩。 该项目计划投资兴建集大型超 市、百货商场、酒店、公寓写字楼、 购物步行街、风情酒吧间、住宅及 休闲娱乐于一体的商业主题公园,总 建筑面积约 27 万平方米，其中公建 10 余万平方米、其余为住宅，计划 投资总额约为 5.2 亿元人民币。项目雄踞北京路商圈拓展核心，地处规划中的 徐州南部城市副中心，占据 2008 年徐州市政府“两心” 、 “三轴” 、 “五片区”城 市综合发展的重点区域，在铜山新区区域内拥有整体商业配置。全架空庭院式 景观、封闭式人车分流动向路线是公司经过考察上海、杭州等全国较为知名的 楼盘的基础上，由上海晏子公司策划、中国联合工程公司上海设计研究院设计、 上海耀河建设工程有限公司总承包建设。2008 年 10 月开工建设，随着我司项 目建设的不断加快，目前 12 栋住宅楼已售罄，部份一期业主已入住，沿街商铺 开盘即抢空。项目工程已进入扫尾阶段。该项目欲导入 5 星级酒店（华美达） 、 银行，超市、百货业、商务办公，这座唯一的 10 万多平方米的商业配套项目会 为项目提供超大的人气入住量，成为铜山新区完善城市配套不可缺少的一个城 市综合体。该项目是铜山县县委、县政府 2008 年城建八大类工程的头号重点工 程。项目自开工建设以来，得到了县委、县政府以及各部委办局领导的大力支 持和帮助。政府“边开工建设边办手续”的政策、北京路开发管理办公室“保 姆式”的服务、相关部委办局简化办事程序、缩短办事时限是项目取得目前建 设成果的强有力的基础。南洋国际商城项目要做成全区商业气氛最浓，人气最 旺，夜生活和服务管理最好的集购物、休闲娱乐、品牌特色一条街、高档商业 住宅的一个城市综合体，成为现代服务业的集聚示范区。南洋国际商城的建设 将是徐州乃至淮海经济区唯一一家拥有 10 几万平方米的配套设施齐全、功能各 4 异的商业综合体。 各地块开发情况如下： 1 1、住宅区概况、住宅区概况 项目住宅区总占地约 42769 平方米，地块位于铜山新区中心商圈的中心地 带，主干道北京路的西侧，长江路的南侧 ，与项目主体地块相对独立，共 12 栋小高层建筑组成共计 1086 套住宅， 住宅建筑面积：136815.8 商 业建筑面积：12443.09 ，并配备 376 个停车位，该区一期已于 2012 年 5 月 份正式交付使用，二期计划于 2013 年 1 月 份交付使用。 2 2、SASA、SBSB、SCSC 区概况区概况 9327693276 SA 占地约 11128.1 平方米，总建面积约 39752 平方米，规划为 1-4 层裙楼 为商业用房（超市、娱乐、餐饮和大型百货），5-20 为高级写字楼。该写字楼 的导入为铜山新区唯一的高级的专业的写字楼。该地块目前的建设进入工程收 尾阶段，外立面已完成。 SB 占地约 5324.5 平方米， 总建面积约 9897 平方米，规 划为 1-5 层裙楼为商业用房 （超市、娱乐、餐饮和大型 百货），该地块目前的建设 进入工程收尾阶段，外立面 已完成。 SC 占地约 6499.9 平方米， 总建面积约 10727 万平方米， 规划为 1-5 层裙楼为商业用 房（超市、娱乐、餐饮和大 型百货），该地块目前的建设进入工程收尾阶段，外立面已完成。 SD 占地约 8250.6 平方米，总建面积约 32900 万平方米，规划为 1-20 层的 五星级酒店。正在与国际知名五星级酒店华美达洽谈该项目的合作事宜。随着 5 五星级酒店的成功导入弥补新区该项业务的空白，同时提升整个项目的业态。 该地块目前的建设进入工程收尾阶段，外立面已完成。 第二章第二章 项目投资环境分项目投资环境分 析析 2.1 铜山新区定位及规划介绍铜山新区定位及规划介绍 1、地理位置 创办于 1992 年 6 月的铜山经济技术开发区，从一个县办自费开发的开发区 起步，1993 年被批准为省级开发区。开发区规划面积 50 平方公里，远期规划 面积 180 平方公里，是江苏省苏北地区首批省级开发区之一，紧临五省通衢的 徐州市。现已成为徐州地区对外开放的示范区、高档住宅区，利用外资的集聚 区和高新技术产业密集区。 开发区严格遵循科学规律，融徐州主城区发展战略和铜山县城区城市发展 规划于一体，按照建设现代工业区、科教聚集区、繁华商贸区、高档住宅区的 定位，坚持高起点、高标准、富规划、巧开发的原则，精心规划设计，体现特 色，完善功能，层次清晰，有序开发。 开发区总体规划的功能定位为：具有鲜 明特色的国际化、现代化、生态型的徐州南部主城区；一个以高新技术产业、 高科技企业、高科技人才为支撑 的经济园；一个与国际惯例接轨、 与现代市场经济接轨的创业园； 一个人与自然和谐共生的城郊休 闲旅游生态园；一个人居环境清 洁优雅、文化气息浓郁、充满生 机活力的文化园。从而描绘出了 以高科技和现代先导产业为主体、 融山、水、城、林于一体、功能 齐全、设施配套的高科技花园新 城、知识创新基地的宏伟蓝图。 交通条件交通条件 航空航空 铜山开发区距国家干线机场徐州观音机场约 40 公里。另外，南京禄口国 际机场、上海浦东国际机场和虹桥机场在 3 至 6 小时车程内。 海运海运 6 开发区距连云港港口 190 公里，全程高速，车程不到 2 小时。连云港与世 界 150 多个国家的 1000 多个港口通航,连云港港已跻身中国主枢纽港 。连云 港港区已建成 30 个泊位，10 万吨级散货和 1 个第五代集装箱泊位,其中万吨 级以上的 25 个，完成 7 万吨级航道扩建,集装箱运量 50.2 万标箱,年吞吐能力 为 6000 万吨。 公路公路 开发区内 3 条高速、4 条国道伴区而过，206 国道、霍连高速穿区而过。 铁路铁路 京沪、陇海（连云港乌鲁木齐）两大干线在此交汇。京沪，陇海高速铁 路正在建设中，也将在此交汇。开发区内有两大货运站。开发区距徐州站仅 12 公里。 区域基础设施区域基础设施 供水供水: 开发区自来水公司日供水能力为 10 万吨。 供电、供热供电、供热: 开发区建有 21000KW 热电厂一座，可满足区内工业用汽热负荷和单位、 家庭采暖制冷需要。建有 220KVA、110KVA、35KVA 变电站各一座，可实 行双回路供电。 排污排污: 开发区污水处理厂于 2005 年底投产，一期污水处理能力为 4 万吨/日，总 能力为 10 万吨/日。 通讯通讯: 能提供程控电话、无线通讯、光纤接入、宽带数据交换等各种通讯服务. 区位优势区位优势 开发区距离徐州市中心 10 公里。开发区济南、郑州、南京、合肥都在 300 公里左右，素有五省通衢之称，距北京和上海 600 公里，开发区已纳入 北京、上海半日交通圈，能够更好地承接北京、上海的辐射。开发区位于江苏 省东陇海经济带和淮海经济圈的中心位置。 资源优势资源优势 开发区所处地区是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地，拥有煤炭、 井盐、铁、钛、大理石、石灰石等 30 多种矿产，储量大、品位高。煤炭已探 明储量达 39 亿吨以上，年产量 2500 多万吨、占全省 95%以上；井盐储量为 220 亿吨、且品位很高，发展煤化工、盐化工的资源条件十分优越；石膏年开 采能力 500 万吨。国家粮棉生产基地坐落区内，优质农副产品生产加工出口基 地，秸杆养畜示范区、林业科技开发试验示范区和五大蔬菜产区之一，是中国 7 本案 所 在 银杏之乡、苹果之乡，全国四大胶合板加工基地之一、年产量占全国五分之一， 农副产品资源十分丰富。 产业配套优势产业配套优势 经过十几年的开发建设，开发区已形成三大产业（机械、车辆、电子）， 规模企业 400 余家，进区企业近千家。 2.2 徐州市宏观经济情况徐州市宏观经济情况 2.2.1 城市定位城市定位 江苏三大都市圈： 南京、苏锡常、 徐州 徐州都市圈是典型的省际边缘型 都市圈，设定范围：核心为徐州市， 宿迁、宿州、淮北、枣庄、济宁、商 丘、连云港。 徐州文化底蕴深厚，人 杰地灵，英才辈出，今经济发展迅速， 是江苏最具投资发展活力的城市，也 是中国最具发展潜力的地级城市之一。 位于江苏西北部，苏北最大城市，兵家必争之地 苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心 五省通衢，水、陆、空交通枢纽发达 四县、二市、五区。面积11258平方公里，约1000万人 重工业城市 经济总量全省第一 中国历史文化名城 世界最大岩体壁画（汉风新韵） 中国最大工程机械生产研发基地 中国大陆最佳商业城市 十大经济活力城市 中国十佳投资环境城市第二名 2.2.2 规划解读规划解读 徐州的战略发展规划是“东进、南扩、东进、南扩、 北造、西延北造、西延” 。未来徐州城市空间发展布局框 架为“双心双心+五区五区”结构，城市向东及东南方 向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔 离、以快速交通相连接的组团式城市结构。 8 双心双心：以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心老 城区；潘塘古黄河地区未来徐州市的新区徐州新区，也是城市的行政、 商务中心。 五区：五区：即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。 本案雄踞北京路商圈拓展核心，地处规划中的徐州南部城市副中心，占据 2008 年徐州市政府“两心” 、 “三轴” 、 “五片区”城市综合发展的重点区域。 2.2.3 经济发展概况经济发展概况 徐州历年 GDP 呈上升趋势，2011 年为 3551.65 亿元，居全省首位。2012 年一季度 GDP850 亿元，实际增长 13%，城市整体发展良好。 2.2.4 徐州人均可支配收入徐州人均可支配收入 徐州历年城镇居民人均收入增加，2011 年为 19200 元。2012 年一季度，全 市城镇居民人均可支配收入 5683 元，同比增长 15.9%，增速高于全省 1.8 个百 分点。 9 小结：小结： 徐州市文化底蕴深厚，经济发展迅速，整体人民生活富裕，经济名列省内徐州市文化底蕴深厚，经济发展迅速，整体人民生活富裕，经济名列省内 前茅，是全国闻名城市。在全国地级市中徐州非常有发展活力，是投资者热衷前茅，是全国闻名城市。在全国地级市中徐州非常有发展活力，是投资者热衷 投资的区域之一。投资的区域之一。2011 年，年，2012 年徐州被评为中国最宜居城市前年徐州被评为中国最宜居城市前 50 名，城市名，城市 居民幸福指数也名列前茅。目前徐州人均可支配收入达居民幸福指数也名列前茅。目前徐州人均可支配收入达 22758 元元/年年/人，社会购人，社会购 买力强劲。而今徐州正处于城市化进程加速阶段，城市人口快速增长的高峰期，买力强劲。而今徐州正处于城市化进程加速阶段，城市人口快速增长的高峰期， 居民住房的刚性需求比较强烈，并且铜山新区分布居民住房的刚性需求比较强烈，并且铜山新区分布 5 家高等院校及众多的职业家高等院校及众多的职业 院校，流动人口较多，并且对住房的需求值也比较高。院校，流动人口较多，并且对住房的需求值也比较高。 第三章第三章 市场分析市场分析 3.1 徐州市土地市场情况徐州市土地市场情况 3.1.13.1.1 土地市场分析土地市场分析 年初以来，徐州土地市场供应较为稳定，但从供应土地性质可以看出，经 营性用地供应主要以商业、办公、文娱等性质为主，商品住房用地供应相对稀 缺。 成交地块分析： 受国家宏观调控影响，徐州市土地供应结构有所转向，由较为单一的居住 类用地供应转向商业、商办、文体、娱乐等复合型商业地产供地结构转型。同 时，由于徐州现有的商品住房库存量及待开发量较大，不少开发商也开始转型 商业地产开发。该现象一方面可以快速提升已有居住区域的商业配套水平，增 强居住便利性；另一方面，也可以实现市中心商业分流，打造城市副中心，进 10 一步优化城市布局。但应当支出的是商业开发与运营难度相对住宅开发销售难 度及风险较大。 3.1.23.1.2 楼市分析楼市分析 半年来，徐州商品房供需长期处于不平衡状态。11 年 10 月至 12 年 1 月徐 州市商品房连续 4 个月处于供大于求的状态，多数楼盘按正常开发周期于年底 推盘，而市场反映则较为冷淡。二月受春节影响，楼市推盘量较小，供求比首 现下跌。 而三月随着旺季金三银四的到来以及银行信贷等方面利好因素的共同作用， 市场供应量再次上涨，供求比再次回到高位。4 月受供应量减少影响，供求比 再次回到地位，为 0.751。 预计未来受宏观政策、市场存量等方面影响，供求比将逐渐恢复到正常水 平，而房屋去化速度仍然有限，市场整体向买方转移。 但本案在楼市较为冷淡的情况下，住宅全部售完，体现出本案在该区较强 的竟争力。随着商业的导入，以弥补该区商业的空白，将带来该片区房价的又 一波涨价潮。 3.1.33.1.3周边周边楼市楼市 财富湾财富湾枫林天下枫林天下凤凰花园凤凰花园国基逸境国基逸境 区位区位铜山区北京南路铜山区北京南路 100100 号号 铜山区中山南路延长铜山区中山南路延长 段（大学路东侧）矿大南段（大学路东侧）矿大南 湖校区南湖校区南 10001000 米米 铜山区珠江路与华铜山区珠江路与华 山路交界处山路交界处 铜山区大学路铜山区大学路 8888 号号 基本概基本概 况况 3336833368 平方米容积平方米容积 2.992.99 414922414922 平方米平方米 容积容积 1.211.21 200000200000 平方米容平方米容 积积 率率 1.251.25 366667366667 容积容积 1.801.80 开发商开发商 品牌品牌 徐州中汉房地产开徐州中汉房地产开 发有限公司发有限公司 佳展（徐州）房地产佳展（徐州）房地产 开发有限公司开发有限公司 徐州同新置业有限徐州同新置业有限 公司公司 徐州国基投资置徐州国基投资置 业有限公司业有限公司 11 产品类产品类 型型 住宅、精品公寓、住宅、精品公寓、 5A5A 办公楼办公楼 高层高层 毛坯毛坯 住宅、高层、联排、住宅、高层、联排、 叠拼叠拼 高层高层 毛坯毛坯 住宅、商铺、别墅住宅、商铺、别墅 多层多层 毛坯毛坯 小高层小高层 高层高层 主力面主力面 积积 面积面积 43-5543-55 平米平米5858经典一居经典一居 8787实用两居实用两居 119119舒适三居舒适三居 凤凰花园凤凰花园 7 7、8 8、9 9 多层组团热销，均为现多层组团热销，均为现 房，户型面积有房，户型面积有 9292 平平 米、米、114114 平米、平米、121121 平平 米，米，119119 平米、平米、137137 平平 米米 国基逸境两房，国基逸境两房， 三房三房 单价单价均价均价 60006000 元元/ /平方平方 米米 十几套特价房十几套特价房 48004800 元起，均价元起，均价 58005800 左右，左右， 期房。期房。 45004500 元元/ /平方米起平方米起销售价格销售价格 70007000， 赠送面积折合均价赠送面积折合均价 63006300 元元/ /平方米平方米 形象定形象定 位位 小户型小户型, ,教育地产教育地产, , 打折优惠楼盘打折优惠楼盘 景观居所景观居所, ,低密居所低密居所住宅、商铺、别墅住宅、商铺、别墅住宅、公寓、联住宅、公寓、联 排别墅、花园排别墅、花园 徐州新城区楼盘发展迅速，老城区楼盘更新日益跟进，整体稳定发展。但徐州新城区楼盘发展迅速，老城区楼盘更新日益跟进，整体稳定发展。但 各楼盘主要以住宅为主打，缺少大型的购物、娱乐场所与之配套。各楼盘主要以住宅为主打，缺少大型的购物、娱乐场所与之配套。 第四章第四章 项目分析项目分析 4.1 项目基本数据项目基本数据 4.1.1 项目概况及主要经济技术指标项目概况及主要经济技术指标 SA、SB、SC 区建设用地面积 22953，建设占地面积 22952.5，总建筑 面积 75158.5。 地上建筑面积 60376 其中： 12 商业店面 38623.52 ；物业及设备用房 818.64，景观道路 16638； 办字楼面积：21752 地下建筑面积 14782.5 其中：地下室可售面积 5351.4。 项目规划建筑密度 35%，容积率 3.18，绿化率 35%。 分析小结：本案位于铜山新区区政府旁，属于新区的中心地带，周围楼盘分析小结：本案位于铜山新区区政府旁，属于新区的中心地带，周围楼盘 林立，人口众多，该项目欲导入林立，人口众多，该项目欲导入 5 5 星级酒店（华美达）星级酒店（华美达） 、银行，超市、百货业、银行，超市、百货业、 商务办公，这座新区内唯一的商务办公，这座新区内唯一的 1010 万多平方米的商业配套项目会为项目提供超大万多平方米的商业配套项目会为项目提供超大 的人气入住量，成为铜山新区完善城市配套不可缺少的一个城市综合体。该项的人气入住量，成为铜山新区完善城市配套不可缺少的一个城市综合体。该项 目是铜山县县委、县政府目是铜山县县委、县政府 20082008 年城建八大类工程的头号重点工程。年城建八大类工程的头号重点工程。 第五章第五章 项目定位项目定位 5.1 产品定位产品定位 SA 大型 shopping mall 概念的导入，高端写字楼填补片区内的空白，为方 便市民的生活，拟打造一个以教育产业为依托的产业集群。 SB 超市、餐饮、大型娱乐 SC 多家银行进驻、中国电信、中国移动等多家便民机构汇聚于此，打造片 区内的唯一金融中心。 SD 片区内的唯一一家五新级酒店，提升项目的客户群体。 5.25.2 价格定位价格定位 以目前该项目以售沿街商铺作比较，目前的估价较为保守。 13 第六章第六章 项目开发进度计划及财务分析项目开发进度计划及财务分析 6.1 项目开发基本指标项目开发基本指标 单位：平方米单位：平方米 SASBSC SD（ 酒店） 占地面积 11,128 5,325 6,500 8,251 建筑面积 39,752 9,897 10,727 32,900 可售面积 38,480 97421057832040 SASD 地下部分：地下建筑总面积为 14782.5 平方，其中人防 9659.32 平 方，可销售地下部分为 5351.4 平方米 6.2 开发周期预测开发周期预测 项目外立面已完成，工程进入收尾阶段。预计年底前进行招商引资工作， 1 月份正式开始销售，预计 2 年内销售完毕。 6.3 项目投资预测及估算项目投资预测及估算 项目收入预测表项目收入预测表 单位：万元 面积2013 年2014 年 类型 单价 （元/）（平方 米） 合计 1-6 月 7-12 月 1-6 月 7-12 月 写字楼 14 7,