物业接管验收实施细则.doc

_重庆金科物业管理有限公司物业接管验收实施细则一、 目的：1、为进一步加强物管公司物业接管验收工作，规范建筑房屋及附属设备设施接管验收程序，以确保接管验收工作顺利开展，保证建筑房屋及附属设备设施工程质量符合业主要求，真正实现“让业主满意、让社会满意”的目标，提高金科品牌的美誉度，切实维护金科集团利益。2、为了严把物业接管验收质量关，物管公司管理处应从业主的角度参与物业接管验收工作，以避免和防止因物业质量问题引发业主投诉，而采取的代替业主预验收（即在业主交房前实施内部预检验收），确保业主交收物业工作顺利进行，为物管公司物业管理日常的经营管理工作，打好坚实的基础。3、物管公司管理处开展物业接管验收工作，是在地产公司完成竣工验收的基础上，以物业主体结构安全和房屋配套功能、设备设施使用功能为主要内容的再验收 。便于及早发现建筑房屋及附属设备设施存在的工程质量缺陷隐患（特别是隐蔽工程和复杂项目、设备设施的安装等工程质量缺陷），并及时整改解决。二、 适用范围：适用于金科物业管理有限公司对物业接管验收工作。三、物业接管验收程序地产公司在通过物业竣工验收完成以后，认为可将物业项目移交给物管公司进行物业管理时，应书面向集团公司工程管理部提请物业内部移交接管验收申请。经集团公司工程管理部初检，认为可移交给物管公司进行接管验收预检，集团公司工程管理部向物管公司管理处下发物业移交接管验收预检通知书（函），提请物管公司管理处组织对物业项目实施移交接管验收预检工作。物管公司管理处在接到集团公司工程管理部接管验收预检通知书（函）后，应按照集团公司渝金科发2008016 号文件（工程管理制度2008修订版）要求，积极组织开展物业接管验收预检工作。管理处在接管验收预检工作完成后，应书面提交各物业项目接管验收预检检查所发现的工程质量缺陷清单，上报集团公司工程管理部，并书面提请集团公司工程管理部对物业项目进行最后抽检，确认物业移交接管有关事宜。集团公司工程管理部经对物管公司管理处接管验收预检物业项目进行最后抽检后，确认同意物管公司管理处（下发物业接管移交通知书或通知函）对接管验收预检物业项目进行接管移交，物管公司管理处办理物业项目移交接管手续。四、物管公司管理处物业接管验收预检工作程序：1、接管验收预检工作是物管公司管理处（以下称：管理处）接管物业各项目的重要工作，为避免和防止建筑房屋及附属设施设备在移交业主时，建筑房屋及附属设施设备有严重的工程质量缺陷问题，被业主广泛投诉，造成集团公司的形象和声誉的影响，管理处必须严格加强建筑房屋及附属设施设备的接管验收预检工作；2、管理处在进行接管验收预检前，应认真学习集团公司渝金科发2008016 号文件及其它有关物业接管验收文件精神，及时与地产公司工程项目部取得联系，研究有关建筑房屋及附属设备设施接管验收的交接事宜、交接日期、进度等工作，并准备好接管验收预检相关记录表格和接管验收检查工具，制定好接管验收预检工作计划；3、管理处应按照接管验收条件和地产公司所提交的物业项目资料逐项进行审核检查，对具备条件的物业项目优先实施接管验收预检工作；4、建筑房屋及附属设施，独立安装的设备设施接管验收预检顺序：（1）住宅房间主体结构部分（包括：门窗设施；给排水设施；电气设施；）预检；（2）住宅智能化设施部分（包括：可视对讲电话设施；煤气探头设施；家庭安全防范报警设施）预检；（3）住宅房屋公共区域部分包括：电梯前室土建及装饰装修；楼道土建及装饰装修；安全疏散通道土建及装饰装修；水表间（管井）设施、土建及装饰装修；电表间（强弱电井）电气设施、土建及装饰装修；公共照明电气设施预检；（4）电梯设备设施部分预检；（5）房屋主体结构部分预检；（6）智能化设备设施部分（包括：红外周界防范报警系统设施；视频监控系统设施；车辆出入管理系统设施）预检；（7）配电设备设施部分预检；（8）应急发电机部分预检；（9）消防设备设施部分预检；（10）环境园林绿化设备设施部分预检。5、建筑房屋及附属设备设施接管验收预检应由地产公司工程项目部、施工（安装）单位、生产（销售）单位、管理处等相关单位人员参加预检工作。根据国家相关建筑设计规范及验收规范等规范规定和集团公司渝金科发2008016号文工程管理制度及其它接管验收文件及验收标准要求，实施对建筑房屋及附属设施工程质量、独立安装的设备设施工程质量、使用功能、外观质量等进行功能性预验收。6、管理处在实施接管验收预检工作中，必须对所有楼栋房屋及附属设施、分户、分项，逐个房间、逐个附属设施、逐台设施设备进行检查验收、并按国家规范及设计要求清点房屋及附属设施、独立安装的设备设施物件及外观质量检查（确定物件数量是否与地产公司、施工（安装）单位所提供的物件清单数量相符合；外观上有无人为损坏；房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求）。将接管验收预检检查结果情况，上报集团公司工程管理部，在集团公司工程管理部作最后抽检验收，经集团公司工程管理部最后抽检确认合格，并下发物业接管通知书（函）（物业接管项目在特殊情况下，经集团公司、地产公司、物管公司领导协商同意，并三方领导签字）后，管理处方可办理物业接管手续。7、管理处在实施接管验收预检工作中，对建筑房屋及附属设施、独立安装的设备设施接管验收预检中，所检查出的工程质量缺陷，应逐项登记记录，按照各项目工程质量缺陷名称、内容填表上报地产公司工程项目部，并由地产公司工程项目部负责人签字确认。8、地产公司工程项目部负责人在接到管理处接管验收预检中所发现的工程质量缺陷记录表后，应及时组织施工（安装）单位施工人员对接管验收预检中所发现的各项目工程质量缺陷“定人、定措施、定方案、定时间”实施整改工作，并将整改方案送交管理处、并报集团公司工程管理部备案。地产公司工程项目部对接管验收预检中所发现的工程质量缺陷整改完成后，应及时向管理处发复查验收通知书（函），要求管理处及时进行复查验收，管理处在对工程质量缺陷整改后的工程质量进行逐项、逐个工程质量缺陷检查，确认工程质量缺陷整改合格，上报集团公司工程管理部作最后抽检确认。经集团公司工程管理部确认合格，并下发物业接管通知书（函）后，管理处方可办理物业接管手续。9、管理处在接管验收预检中，对建筑房屋及附属设施、独立安装的设备设施工程质量缺陷判定出现争议（地产公司项目部、销售单位、安装单位等单位）时，管理处应将所出现争议的工程项目、工程质量缺陷内容上报集团公司工程管理部，由集团公司工程管理部进行仲裁和判定。10、管理处在办理接管手续中，按照单位（项）工程验收接管交接表所规定的内容，逐项进行清点点交，按照各单项项目逐个填表，经开发单位、监理单位、承建单位、集团公司工程管理部负责人签字并盖章后，管理处方可签字并盖章，完成移交接管手续办理工作。-可编辑修改-物业接管验收预检小组组织架构图接管验收小组组长（副总经理）接管验收小组副组长（管理处主任） 技术指导 接管验收小组成员（管理处相关人员）物业管理部环境主管工程主管建筑房屋及附属设备设施接管验收预检流程图集团工程管理部抽检抽查合格集团工程管理部发预验通知书管理处预验 预检参加单位安装及施工单位 地产监理部地产工程项目部预检项目环境园林消防设施设备智能建筑机电设施设备通风及空调 门 窗 给排水系统 主体结构室内外建筑装饰装修合格各单项工程质量缺陷项目不合格报地产公司项目部集团工程管理部项目工程部整改集团工程部抽检整改发接管通知管理处办理接管手续物业接管验收资料、分户分项项目内容、检验方式及标准一、物业房屋及附属设施设备接管验收资料的内容及检验方式：序号项目资料检验内容检验方式 检验标准一（一）新建房屋接管验收应提交的资料1、产权资料（1）项目批准文件（2）用地批准文件（3）建筑执照（4）建筑分层、分单元面积表（5）政府主管部门验收合格的证书、批文2、技术资料（1）竣工图（包括总平面图、建筑、结构、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）（2）地质勘查报告（3）工程合同及开、竣工报告（4）工程预决算（5）图纸会审记录（6）工程设计变更通知及技术核定单（7）隐蔽工程验收签证（8）沉降观察记录（9）竣工验收意见书（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书（11）新材料、构配件的鉴定合格证书（12）水、电、采暖、卫生器具、等设备的检验合格证书（13）砂浆、混凝土试块试压报告（14）防水工程的防水试验报告（15）供水、供暖的试压报告（16）质检站、规划局、消防局、环保局、防雷办等政府职能部门的资料查阅接管验收标准施工图标准业主施工功能后期物业管理序号项目资料检验内容检验方式检验标准二新建房屋给排水接管验收应提交的资料（1）房屋生活给排水设计说明（2）房屋生活给排水竣工图（3）房屋生活给排水安装技术资料（给排水系统设备明细表、产品合格证、给水系统试压、调试及检测报告、通球（通水）检测报告等）（4）生活蓄水池、水箱水质检测报告（5）卫生防疫站等政府职能部门竣工验收意见书（6）给排水安装单位安装合同资料查阅接管验收标准施工图标准业主使用功能后期物业管理三新建房屋电气系统接管验收应提交的资料（1）高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册（2）电器系统图、平面图、隐蔽工程验收及说明（3）电气设备明细表、设备设施销售单位及安装单位资料和产品合格证、开箱清点数量记录资料、备品备件清点数量记录资料（4）供电局验收报告（5）商业门面计量水（电）表检测合格证及报告（6）各种用电设备调试、测试报告（7）避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告（8）电气设施设备供货商和安装单位销售及安装合同资料查阅接管验收标准施工图标准业主使用功能后期物业管理四新建房屋弱电系统接管验收应提交的资料（1）各弱电系统操作和维护保养手册（包括门磁控制系统、可视电话控制系统、煤气探头控制系统、防盗监控系统、红外周界防盗控制系统（2）背景音响控制系统、车库自动化管理系统、通讯和综合布线系统等）（3）各弱电设施设备装箱清单及开箱清点记录资料（4）各弱电设施设备备品备件清单及清点记录资料（5）各弱电系统图、平面图（6）弱电系统设备明细表、销售单位及安装单位资料和产品合格证（7）技防办、有线电视台、国家安全局、音响管理处、电信局等政府职能部门的验收合格证明（8）设施设备原理图、计算机程序和说明等（9）智能（弱电）建筑设施设备供货商和安装单位销售及安装合同资料查阅接管验收标准施工图标准业主使用功能后期物业管理序号项目资料检验内容检验方式检验标准五新建房屋空调、送排风系统接管验收应提交的资料（1）空调系统、送排风系统操作和维护保养手册（2）空调、送排风系统图、平面图和及电气控制图（3）空调机组（热泵机组）、新风机组、热交换器及风机盘管等设施设备明细表及产品合格证、设施设备开箱数量清点记录资料、备品备件数量清点记录资料（4）消防局验收批文（5）空调系统/设备试压、调试报告（6）空调设备供货商和安装单位销售及安装合同资料查阅接管验收标准施工图标准业主使用功能后期物业管理六新建房屋电梯接管验收应提交的资料（1）市建委质检站批发的“电梯运行证”（2）市技术监督局批发的“电梯安全使用证”（3）电梯技术规格说明书（4）电梯出厂合格证及产地来源证（5）电梯装箱清单及开箱数量清点记录资料（6）电梯管理与使用手册（7）电梯一般安装标准（8）电梯操作说明书（9）电梯维修保养说明书（10）电梯安装图纸（11）电梯机械及电气控制图纸（12）电梯备品备件清单及数量清点记录资料（13）电梯操作培训手册（14）电梯供货商和安装单位联系人、电话、传真等资料（15）电梯供货商和安装单位销售及安装合同（16）电梯年检费（质保期内）安装单位支付情况资料查阅接管验收标准施工图标准业主使用功能后期物业管理序号项目资料检验内容检验方式检验标准七新建房屋应急发电机接管验收应提交的资料（1）柴油发电机操作和维护保养手册（2）柴油发电机出厂合格证及产地来源证（3）柴油发电机装箱清单及开箱清点记录资料（4）柴油发电机安装图纸（5）柴油发电机备品备件清单及清点记录资料（6）柴油发电机电气控制图纸（7）柴油发电机出厂合格证及产地来源证（8）柴油发电机入网运行许可证（9）柴油发电机供货商和安装单位销售及安装合同资料查阅接管验收标准施工图标准业主使用功能后期物业管理八新建房屋智能化系统接管验收应提交的资料（1）智能化系统工程说明（2）智能化系统的竣工报告（3）竣工图纸为施工中更改后的施工图设计包括：1) 综合系统图2) 管线平面图3) 设备配置（4）工程施工质量验收记录包括：1) 工程验收记录2) 隐蔽工程的工程质量验收资料3) 系统调试记录4) 系统试运行记录5) 系统检测报告6) 设备概要说明书7) 设备器材明细表8) 设备出厂检测报告、合格证及开箱验收记录9) 工程变更、检查记录及施工过程中，需要更改设计或采取相关措施，由建设、设计、施工等单位之间的双方洽谈记录（如：甲方的通知、甲乙方间的联系函等文件性的资料）10) 相关的重大工程质量事故报告表11) 相关的系统操作手册12) 工程结算13) 智能化系统供货商和安装单位销售及安装合同资料查阅接管验收标准施工图标准业主使用功能后期物业管理序号项目资料检验内容检验方式检验标准九新建房屋消防设施设备接管验收应提交的资料火灾自动报警系统提交资料（1）竣工图（2）设计变更文字记录（3）施工纪录（包括隐蔽工程验收记录）（4）检验记录（包括绝缘电阻、接地电阻的测试记录）（5）供货商和安装单位销售及安装合同自动喷水灭火系统提交资料（1）竣工图（2）设计变更通知单（3）地下及隐蔽工程验收记录、工程质量事故处理报告（4）系统试压、冲水记录（5）系统联动试验记录（6）系统主要材料、设备和的合格证或现场检验报告（7）供货商和安装单位销售及安装合同资料查阅接管验收标准施工图标准业主使用功能后期物业管理十新建房屋环境园林绿化设施接管验收应提交的资料（1）园林绿化设施竣工图、系统图、效果图（2）园林绿化设施给排水管网竣工图及系统图、（3）园林绿化设施给排水管网主要材料合格证书和质量保证书及供货商和安装单位销售及安装合同（4）园林绿化电气及照明设施竣工图、系统图（5）园林绿化电气及照明设施主要材料合格证书和质量保证书及供货（6）商和安装单位销售及安装合同（7）园林绿化工程预决算（8）工程合同及开、竣工报告（9） 图纸会审记录（10）工程设计变更通知及技术核定单等技术资料（11） 隐蔽工程验收签证（12）竣工验收证明书（13）苗木种植数量记录清单、园林绿化初验、复验养护时间记录清单资料查阅接管验收标准施工图标准业主使用功能后期物业管理二、物业房屋及附属设施设备分户分项接管验收项目的内容及检验方式：序号项目资料检验内容检验方式检验标准一住宅房屋建筑结构主体（1）地基基础的沉降、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏（2）钢筋混凝土构件明显变形;（3）外墙淋水检测（4）外墙渗水（5）外墙空鼓、开裂（6）外墙体饰面砖贴实牢固、平整光滑、灰缝饱满、顺直观感验收法工具验收法接管验收标准设施使用功能二住宅房间建筑主体结构（1）现浇砼缺陷（2）房间尺寸（砌体）（3）设计净层高（4）设计开间净尺寸（5）地面平整度（6）墙面垂直度（7）墙面平整度（8）阴阳角方正（9）窗台高度（10）窗台大小头（11）室内楼梯踏步高、宽差（12）墙、地面空鼓、开裂、起皮（含阳台、院馆地面）、露筋、露网、水泥疙瘩等（13）地面污染，厨、卫墙面污染（无不同材料的污染）（14）室内腻子整体观感:阴阳角顺直、光滑、平整，无色差、污染，无起皮、掉粉（15）管道穿墙、板处抹灰基层，腻子是否平整，界面是否美观（16）阳台、厨房、院馆地漏处渗漏（地漏关水）（17）管道、地漏堵塞（通水试验）（18）厨、卫、露台（下面有房间）渗漏（19）墙面渗水观感验收法工具验收法接管验收标准业主使用功能三住宅房屋公共建筑主体结构（1）屋面防水、坡度、透气孔、女儿墙空鼓、开裂、起皮、露筋、露网（2）电梯前室吊顶、墙面、地面（3）电梯竖井尺寸（砌体）、设计开间净尺寸（4）走廊设计开间净尺寸观感验收法工具验收法接管验收标准设施使用功能序号项目资料检验内容检验方式检验标准三住宅房屋公共建筑主体结构（5）楼梯间墙面、天棚空鼓、开裂、起皮、露筋、露网、涂刷均匀（6）通道楼梯踏步高、宽差、设计开间净尺寸（7）房屋沉降缝渗水（8）屋面渗漏（9）屋面关水检测观感验收法工具验收法接管验收标准设施使用功能四住宅室内外建筑装饰装修（1）外墙涂料（墙体、阳台、院馆、窗台、窗眉部位）（2）外墙面砖（墙体、阳台、院馆、窗台、窗眉部位）（3）室内墙面垂直度（4）室内墙面平整度、灰缝顺直（5）室内腻子整体观感平整、无污染（6）门厅吊顶、墙面、地面（7）走廊墙面、地面观感验收法工具验收法接管验收标准设施使用功能五住宅商业门面建筑主体结构（1）地面平整度（2）墙面垂直度（3）墙面平整度（4）设计净层高（5）设计开间净尺寸（6）墙、地面空鼓、开裂、起皮、露筋、露网、水泥疙瘩等（7）墙面渗水（8）房屋沉降缝渗水观感验收法工具验收法接管验收标准业主使用功能六住宅车库建筑主体结构（1）地面平整度（2）墙面垂直度（3）墙面平整度（4）设计净层高（5）设计开间净尺寸（6）墙、地面空鼓、开裂、起皮、露筋、露网、水泥疙瘩等（7）墙面渗水（8）房屋沉降缝渗水观感验收法工具验收法接管验收标准设施使用功能七住宅房间给排水设施（1）房间给排水安装符合设计或规范要求（2）给水管道安装牢固、顺直合理、管道孔洞封堵平整、无“跑、冒、滴、漏”（3）排水管道安装牢固、地面封堵（通水试验）、管道安装顺直合理、无渗漏（4）地漏表面低于低坪（5）金属给排水管道防腐处理观感验收法使用验收法接管验收标准设施使用功能序号项目资料检验内容检验方式检验标准八住宅房屋给排水设施（1）给排水设备设施安装符合设计或规范要求（2）给水表间地面封堵、管道安装顺直合理、水表安装位置合理、平整、无积水（3）给水管道安装牢固、地漏堵塞（通水试验）、无渗漏（4）排水管井地面封堵、管道安装顺直合理、水表安装位置合理、平整、无积水（5）排水管道安装牢固、地面封堵、管道安装顺直合理、水表安装位置合理、平整、无渗漏（6）地漏表面低于低坪（7）金属给排水管道防腐处理（8）生活（消防）水池、水箱无渗漏（9）生活（消防）泵房地面敷设地面砖观感验收法使用验收法接管验收标准设施使用功能九住宅室内外门窗设施（1）室内外门窗安装符合设计或规范要求（2）门窗框垂直度、水平度及直角度误差、渗漏、漏风、漏光（3）门窗开关灵活、玻璃划痕、碰伤、垂直度、水平度及直角度、变形、玻璃破损、松动、水雾、气泡、五金件齐全无锈蚀、密封胶条脱落、翘曲、脱漆、漏风、漏光、渗漏（4）推拉门窗滑槽清洁、（5）铝合金（金属）门窗观感表面光滑、清洁、色泽均匀、开关灵活、无划痕、碰伤、污染、垂直度、水平度及直角度、变形、玻璃破损、松动、水雾、气泡、五金件齐全无锈蚀、密封胶条脱落、翘曲、脱漆、漏风、漏光、渗漏（6）百页窗安装牢固、无划痕、碰伤、污染、松动、翘曲、变形（7）淋水检测观感验收法工具验收法接管验收标准设施使用功能十住宅房间电气设施（1）配电箱安装位置正确、牢固、符合安装设计要求（2）箱内接线整齐正确、色线标准、回路编号齐全，识正确绑扎整洁，线路负荷与电器容量相符，防松垫等零件齐全。（3）箱内开关动作灵活可靠、漏电保护设施灵敏（4）箱内设置零线和保护地线、箱体接地观感验收法使用验收法接管验收标准设施使用功能序号项目资料检验内容检验方式检验标准十一住宅房屋公共电气设施（1）配电设施安装符合规范或设计要求；（2）单元配电箱、柜金属框架接地良好、箱内电器设施布局合理、接线整齐正确、色线标准、线路负荷与电器容量相符、电表安装布局合理、牢固、整齐、清洁；（3）接地支线或接零支线单独与接地或接零干线（汇流排）连接可靠；（4）单元强（弱）电管井桥架安装牢固、桥架盖子封盖密实、齐全、接地线牢固、电线路排列整齐（无绞、拧、缠现象）、强（弱）电线路独立敷设（无混线敷设）、电线老化、划伤（护层断裂）等；（5）配电间隔层地面孔洞封堵密实、单元楼进出电线路管口封堵密实、室内无积水、垃圾杂物、清洁、通风良好；（6）各楼层配电间门涂刷“有电危险，请勿进入”的警示标识。观感验收法使用验收法接管验收标准设施使用功能十二住宅房屋配电设备设施（1）配电设备设施安装符合规范或设计要求；（2）配电屏的金属框架，基础型钢接地及接地良好；（3）接地支线或接零支线是否单独与接地或接零干线（汇流排）连接，连接是否可靠，是否存在串联连接现象；（4）电缆沟、桥架内电缆应排列整齐，无绞、拧、缠现象，电缆不应有严重划伤（护层断裂），电缆沟内无积水、无垃圾杂物、孔洞封堵严实、沟盖板齐全；（5）柜、屏、箱间线路的相线间和线对地间绝缘电阻应符合要求；（6）电缆出入竖井、配电柜、电缆沟及管子、管口等导处封堵完好、配电房内设置降温设施（空调等）；（7）配电柜（屏）、箱等的信号指示灯，按钮、显示装置等动作和信号显示准确；（8）箱、柜、屏刀闸及断路器动作可靠、准确、二次回路连线应不同电压等级、交、直流分开绑扎。箱内电器有安全距离，切换时不能触及相邻部件；观感验收法使用验收法接管验收标准设备使用功能序号项目资料检验内容检验方式检验标准十二住宅房屋配电设备设施（9）屏、柜、箱应标明被控设备编号及名称、或操作位置、接线端子有编号、清晰、工整、不易脱色，配电柜、屏内各电缆回路首端应设有标明被控设备编号及名称回路编号的吊牌，电缆头的规格与电缆规格应匹配。电缆头与设备连接是否牢固、紧密。电缆由地沟进柜处是否设有保护套，以及保护是否有效、可靠。电缆在此处是否有破皮严重划伤，已破皮及严重划伤部位是否已作妥善处理，柜内各电缆回路是否有相序标志且各柜（屏），标志是否统一，母排连接处是否牢固、紧密。母排与母排，母排与其它部位间隙是否过小，母排是否按规定顺序标有相序标志；（10）配电房内配电柜（屏）、变压器的周边地面应有绝缘橡胶垫（等电位）；（11）配电房、发电机房、消防（生活）水泵房、消防设备、监控设备、地下停车库、电梯、公共照明等设施设备二次供电不间断电源；（12）电线桥架安装平、直，桥架全长符合安装要求与接地干线相连接、桥架连接板的两端是否跨接铜芯接地线、桥架支架接地牢固，电缆穿墙钢管接地；（13）桥架与一般管道平行净距离符合要求、桥架与其它管、线的安装位置符合要求；（14）水平安装的桥架、垂直安装的支架间距符合规范或设计要求、支架、桥架固定和连接等牢固可靠、支架间距符合规范或设计要求、桥架盖板齐全，盖板盖合严密；（15）配电房安装空调设施；（16）桥架内电缆敷设整齐、垂直安装桥架及电缆竖井的电缆固定处理、固定支架牢固可靠、电缆固定点间距符合安装要求、竖井、电缆沟内采取防火阻隔措施。竖井内预分支电缆绝缘层采取保护措施、进户电缆连接牢固可靠、绝缘层采取保护措施；（17）竖井电缆交流单芯电缆或分相后的每相电缆固定夹具和支架形成闭合铁磁回路；（18）同一幢楼的电源线绝缘层颜色选择一致（指相线、零线、接地线颜色）；（19）双电源切换应可靠（手动、自动）、用户电表箱外观整洁、户号标识、工作正常、电表读数清楚；观感验收法使用验收法接管验收标准设备使用功能序号项目资料检验内容检验方式检验标准十二住宅房屋配电设备设施（20）配电房墙体渗漏、涂料刷白均匀、照明双电源回路、室内光度明亮、地面安装地砖或涂刷油漆、配电间门上涂刷有用电禁令标识；（21）附件齐全。观感验收法使用验收法接管验收标准设备使用功能十三住宅房屋电梯设备设施（1）电梯安装符合规范或设计要求（2）电梯准确启动运行、选层、平层、停层（3）曳引机噪声和振动声符合规范或设计要求（4）制动器、限速器及其它安全设备动作灵敏可靠（5）三方通话符合设计要求、通话音质清晰、声音响亮（6）门招等设施位置安装符合设计要求、按键灵敏、楼层显示准确（7）机房双电源安装电源计量分表、双电源切换装置（8）钢丝限位标识清楚（9）地坑清洁、排水畅通（10）机房配备空调设施（11）附件齐全观感验收法使用验收法接管验收标准设备使用功能十四住宅房屋应急发电机设备设施（1）应急发电机安装符合规范或设计要求（2）应急发电机用电负荷满足电梯、公共照明、消防设施设备、商业经营、车库等（3）发电机输油管路、机体无“跑、冒、滴、漏”（4）电缆线敷设平整、电缆沟无积水、杂物、支架安装牢固、盖板齐全。（5）配电屏安装牢固、柜内电器设施、线路安装符合要求、清洁（6）应急发电机启动运行符合要求、各仪表显示正常（7）排烟管安装牢固、排烟通畅、无漏烟（8）应急发电机配电屏投（送）电符合安装和设计要求（9）应急发电机畜电屏配备齐全、附件齐备观感验收法使用验收法接管验收标准设备使用功能序号项目资料检验内容检验方式检验标准十五住宅智能化设施设备一、红外周界防范报警系统（1）主机设备外观良好、无缺损、油漆脱落、凹坑及脏污现象、设备地脚螺丝定牢固、设备标识清楚、机内清洁卫生；（2）主机设备安装符合要求、线路布局合理、标识明显；（3）地面、外接线路穿管敷设、管井线路独立敷设、端口封堵严实、线路标识（标牌）明显；（4）红外探头安装符合设计要求、探头灵敏、防水、地址码与主机图像显示对应符合要求、点位显示部位准确；（5）用户对讲分机开锁按键能打开出入口电控门锁；（6）门口管理机、管理员机通信及联网管理功能，管理员机与门口机、室内分机互相呼叫和通话功能符合设计要求；（7）门口管理机手动实现电控门锁正确启闭，紧急情况下电控锁自动释放功能符合设计要求；（8）门口管理机对人（或物）正确识别功能符合设计要求四、家庭安全防范报警系统检测；（1）家庭安全防范报警系统安装、布线符合设计要求；（2）入侵探测器、燃气泄露探测器报警接收主机接收报警信号准确、声、光报警灵敏、讯响器响声清晰、撤防/设防功能符合设计要求。（五）车辆出入管理系统（1）自动道闸安装、布线符合设计要求、升降灵敏可靠（2）读卡器功能、发卡器功能符合设计要求（3）图像对比、记录功能符合设计要求六、其它智能建筑设施设备安装符合设计要求观感验收法使用验收法接管验收标准设备使用功能十六住宅消防设备设施（1）住宅消防设备设施安装符合消防规范或设计要求（2）火灾自动报警系统设施设备安装符合国家消防验收规范要求（3）自动喷水灭火系统设施设备安装符合国家消防验收规范要求观感验收法使用验收法接管验收标准设备使用功能序号项目资料检验内容检验方式检验标准十六住宅消防设备设施（4）其它消防设备设施安装（配备）符合国家消防设计（验收）规范要求（5）备品备件齐全观感验收法使用验收法接管验收标准设备使用功能十七住宅环境园林绿化、设备设施一、环境园林绿化设施设备布局、安装符合规范或设计要求1、娱乐设施（1）儿童娱乐设施安装牢固可靠、地面敷设软性材料、地脚固定螺丝安全防护措施符合安全要求；（2）儿童娱乐设施安装间距、通道距离符合安全要求；（3）儿童娱乐设施焊接表面光滑、油漆防腐、防锈蚀处理。2、体育设施（1）体育设施安装牢固可靠、安装符合规范或设计要求；（2）体育场地平整、器诫安装符合安全要求；（3）健身器诫地脚固定螺丝安全防护措施符合安全要求；（4）健身器诫安装间距、通道距离符合安全要求；（5）体育器诫设施焊接表面光滑、油漆防腐、防锈蚀处理。3、景观设施（1）景观设施安装牢固可靠、布局符合规范或设计要求和安全性要求；（2）雕塑景观安装牢固、清洁、无破损、乌迹等质量缺陷；（3）景观喷泉池池底、墙体渗漏、池内外饰面砖色泽均匀、敷设平整光滑、砖缝填塞饱满、空鼓、开裂、清洁；（4）喷泉给水管网及设施安装牢固符合设计要求、喷泉装置安装间距均匀、出水均匀一致、开关灵活。4、观景亭设施（1）观景亭设施建造符合设计要求和安全性要求、安装牢固可靠、清洁、无破损、乌迹等质量缺陷；（2）选材采用防腐蚀性材料、抹灰、焊接、油漆、饰面砖色泽均匀、平整光滑、砖缝填塞饱满、顺直；（3）防腐、防锈蚀处理。观感验收法使用验收法接管验收标准设施使用功能序号项目资料检验内容检验方式检验标准十七住宅环境园林绿化、设备设施5、游泳池设施（1）游泳池设施设备建造安装符合规范或设计要求和安全性要求、清洁；（2）游泳池池底、墙体渗漏、饰面砖色泽均匀、敷设平整光滑、砖缝填塞饱满、顺直、空鼓、开裂、隆起；（3）游泳池四周地面饰面砖色泽均匀、敷设平整光滑、砖缝填塞饱满、顺直、防滑；（4）池底排水管（沟）道泄水通畅、池面四周溢流沟排水畅通、水密子安装平整、防滑；（5）游泳池给水设施符合设计要求；（6）游泳池循环设施设备安装符合设计要求；（7）游泳池、更衣间照明灯、水下灯电气设施防水、防漏电、线路敷设符合设计和安全性要求；（8）更衣间、浸脚池墙体、地面敷设饰面砖、防滑、排水通畅、淋浴设施符合设计要求。6、景观照明灯、庭院照明灯、路灯、景观喷泉电气设施（1）景观照明灯、庭院照明灯、路灯、景观水下灯、喷水循环泵电气设施、电源线路安装符合规范或设计要求；（2）隐蔽线路独立敷设、封堵严实、敷设符合安全性要求；（3）水下照明电气设施及线路、喷水循环泵及电源线路安装牢固、防水、防漏电安装符合设计和安全性要求。7、强（弱）电缆（线）管沟（井）、雨水（污水）管井（网）、生化池设施（1）强（弱）电缆（线）管沟（井）、雨水（污水）管沟（井）、生化池设施设置符合规范和设计要求；（2）强（弱）电缆（线）管沟（井）单独设置、管沟（井）安装满足园区各电气线路敷设需要；（3）电缆（电线）沟（井）、竖井墙体、底部砌石体牢固、抹灰平整符合规范或设计要求；（4）电缆（电线）沟（井）建筑废料等清理干净、盖板齐全；（5）电缆（电线）沟（井）排水畅通；观感验收法使用验收法接管验收标准设施使用功能序号项目资料检验内容检验方式检验标准十七住宅环境园林绿化、设备设施（6）电缆（电线）沟支架焊接牢固、间距、变形符合设计要求；（7）电缆（电线）管埋设深度、排水坡度符合规范或设计要求；（8）电缆（电线）管连接、管孔对准，接缝严密；（9）雨水（污水）管沟、管道（井）设置位置、管材、管件质量符合规范或设计要求；（10）雨水管井、生活污水管井、商业门面污水管井独立设置、管沟（井）排水畅通、建筑废料等清理干净、盖板齐全；（11）雨水（污水）管道埋设深度、排水坡度符合规范或设计要求；（12）雨水（污水）竖井墙体、底部砌石体牢固、抹灰平整符合规范或设计要求；（13）生化池设施、位置、隔池、管道符合规范或设计要求；（14）生化池砌石体牢固、无渗漏、透气孔排气畅通。8、绿化种植工程（1）绿化、种植土质量符合规范或设计要求；（2）乔灌木、花卉、草坪成活、无枯黄、无杂草、无枯黄、无病虫害；（3）乔灌木种植距离、种植穴深度、种植穴直径分别符合规范或设计要求，植物高低错落有致，外形美观，造型，修剪合理；（4）乔灌木保护措施得当，有护树架，无倒伏，摇动现象（5）无裸露地面，草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/M2；（6）施工现场地面无残留垃圾，余土；（7）植物材料应根系发达、生长健壮、规格及形态应符合设计要求；（8）露地栽培花卉植株健壮、色泽明亮、宿根花卉，根系完整、无腐烂变质、球根花卉、球根应茁壮、无损伤、幼芽饱满、观叶植物、叶片分布均匀、排列整齐、形状完好、色泽正常、水生植物根、茎、叶发育良好、植株健壮、铺栽草坪用草块及草卷规格一致、边缘平直、无杂草；（9）绿化喷灌设施管道铺设、管线布局合理、管道的套箍、接口应牢固、紧密、管道沟槽还土后分层夯实。观感验收法使用验收法接管验收标准设施使用功能三、 物业房屋及附属设施设备分户分项接管验收的项目检查标准住宅房屋主体结构接管验收检查标准检查名称检查内容允许偏差或标准备注住宅房屋主体结构地基基础的沉降、上部结构开裂或相邻房屋的损坏;不允许主控（全检）钢筋混凝土构件明显变形不允许外墙淋水检测外墙渗水24小时不允许外墙空鼓、开裂不允许外墙体饰面砖贴实牢固、无脱落、平整光滑、灰缝饱满、顺直是/否住宅房间厨（卫）、院馆、露台关水（通水）接管验收检查标准检查名称检查内容允许偏差或标准备注住宅房间厨、卫、院馆露台阳台、厨房、院馆地漏处渗漏24h关水主控（全检）管道、地漏堵塞（通水试验）不允许厨、卫、露台（下面有房间）渗漏关水24h阳（露）台、院馆无积水不允许房间主体结构接管验收检查标准检查名称检查内容允许偏差或标准备注住宅房间主体结构现浇砼缺陷不允许有严重缺陷主控（全检）房间尺寸（砌体）10 mm设计净层高15 mm设计开间净尺寸10 mm地面平整度3 mm抽检50%墙面垂直度3 mm墙面平整度5 mm阴阳角方正4 mm墙体轴线位置偏移5mm/层窗台高度+15mm， 0mm主控（全检）窗台大小头10mm室内楼梯踏步高、宽10mm地面平整无空鼓、开裂、露筋、凹坑、水泥疙瘩、积水、起沙、起皮、大（小）便痕迹（含阳台、院馆地面）不允许主控（全检）墙体抹灰平整、均匀、棱角顺直清晰、无污染（灰尘、蜘蛛网、文字、图画等）、开裂、脱皮、空鼓、凸凹、渗水、露筋、露网、起沙、水泥疙瘩、踢脚线与地面结合紧密顺直（含阳台、院馆地面）是/否地面污染，厨、卫墙面污染（无不同材料的污染）、关水位置符合要求、无积水、倒泛水、渗漏是/否抽检60%室内腻子阴阳角顺直、光滑、平整、无色差、污染，起皮、掉粉是/否顶棚抹灰平整、无开裂、脱皮、空洞、渗水、污渍、霉点、屋顶与各墙面交接线平直，屋顶四角部位无开裂是/否主控（全检）阳台地面无开裂、隆起、水泥疙瘩、空鼓、地漏、落水管与阳台地面密封良好、无渗水、漏水、栏杆牢固、变形、焊疤、漏焊、锈蚀、油漆 脱落、栏杆接地牢固可靠。各房间（客厅、卧室）空调孔洞的预留、位置。卫生间排气管孔是否预留。厨房烟道是否开孔、开裂，是否有付烟道或气流止回阀不允许是/否住宅房间门（窗）接管验收检查标准检查名称检查内容允许偏差或标准备注住宅房间门窗门窗框玻璃无划痕、碰伤、清洁是/否主控（全检）门窗开关是否灵活，玻璃无气泡、五金件齐全、窗框预留泄水孔是/否推拉门窗滑槽推拉灵活、清洁是/否铝合金（金属）门窗观感表面光滑、清洁、色泽均匀、无划痕、碰伤、污染是/否门窗框无渗漏不允许百页窗安装牢固、色泽均匀、无划痕、碰伤、污染是/否窗口上檐滴水应向外滴水，是否存在平或反滴水现象、窗口下面应呈外坡面（泄水）、阳光窗上板是否有裂缝。与墙面结合处是否存在较大缝隙、阳光窗上、下板附近是否漏水、墙上无水迹是/否门窗启（闭）灵活、无变形、翘曲、脱漆、锈蚀，密封严密、无漏风、漏光、漏雨等现象，五金件无锈蚀、变形、破裂。孔口应外观上看不出明显歪斜、横平竖直不允许门窗、洞口内外侧与窗框之间缝隙外侧嵌缝膏处理是否缺陷（裂缝、断口）局部填实、内侧缝隙是否已填实抹平是/否门窗两对角线长度3mm（2m）5mm（2m）门窗框正、侧面的垂直度2mm（2m）3mm（2m）门窗框的水平度2mm（2m）3mm（2m平开门窗）门窗淋水检测24h住宅公共建筑主体结构接管验收检查标准检查名称检查内容允许偏差或标准备注住宅房屋公共建筑主体结构管道穿墙、板处套管安装牢固、抹灰基层腻子平整、界面是否美观是/否抽检50%屋面无渗漏关水48h主控（全检）屋面防水无渗漏、起皮、龟裂等是/否屋面坡度符合设计或规范要求屋面透气孔符合设计或规范要求女儿墙无空鼓、开裂、起皮、露筋、露网电梯前室吊顶、墙面、地面抹灰平整、无空鼓、开裂、起皮、露筋、露网走廊设计开间净尺寸符合设计或规范要求楼梯间墙面、天棚空鼓、开裂、起皮、露筋、露网、涂刷均匀房屋沉降缝无渗水院馆、阳台栏板（杆），护窗栏杆栏板（杆）高度、间距必须符合设计要求。防雷接地符合要求。安装水平、垂直、牢固、色泽均匀。玻璃安装水平、垂直、牢固，无破损、划痕入户门安装垂直、牢固，无划痕、锈蚀楼梯栏杆（扶手）栏杆高度、间距必须符合设计要求。安装水平、垂直、牢固。油漆完好、色泽均匀、表面平滑符合设计要求、砼楼梯无裂缝，无表皮剥落、无砂眼、锈蚀、弯曲，焊点打磨平整光滑，接地符合要求楼梯间墙面、天棚涂料涂刷均匀，无色差、裂纹、起皮，无气泡、力求美观楼梯间墙地面砖平整、嵌缝密实、阴阳角方正，顺直，无破损、污染，住宅公共建筑装饰装修接管验收检查标准检查名称检查内容允许偏差或标准备注住宅房屋公共建筑室内外装饰装修外墙涂料（墙体、阳台、院馆、窗台、窗眉部位）无剥落、起泡、开裂、无明显色差、明显污染不允许主控（全检）外墙面砖（墙体、阳台、院馆、窗台、窗眉部位）无空鼓、开裂、破损、灰缝饱满、顺直、无明显色差、明显污染、平整、垂直室内墙面垂直度3mm抽检50%室内墙面平整度5mm室内墙面抹灰平整、均匀、棱角顺直清晰、无污染（灰尘、蜘蛛网、文字、图画等）、开裂、脱皮、空鼓、凸凹、渗水、露筋、露网、起沙、水泥疙瘩、腻子整体观感平整、明显污染是/否主控（全检）室内饰面砖粘贴牢固、灰缝饱满、顺直、无破损、色泽均匀一致地面平整度3mm门厅吊顶牢固、室内腻子整体观感:阴阳角顺直、光滑、平整，无色差、污染，起皮、掉粉、门厅吊灯安装牢固、无污染是/否门厅墙面抹灰平整、均匀、棱角