毕业设计（论文）-河南高速房地产开发有限公司发展战略研究.doc

题 目：河南高速房地产开发有限公司发展战略研究专 业：工商管理学员姓名：刘永鑫 学员签名：导师姓名： 导师签名：摘 要20多年来，伴随着我国住房改革和城市化进程步伐的加快，房地产业进入了快速扩张期，取得了突飞猛进的发展，并对促进消费、扩大内需、拉动国民经济发挥了重要作用，已成为我国国民经济发展的基础性、先导性和支柱产业。近几年，针对房地产市场存在投资增幅过大、房地产价格上涨过快等因素，出现了不同程度的投资盲目性和结构性等问题，国家相继出台了一些调控房价过快增长的新政，房地产业又面临着如何健康有序发展的新课题。河南高速房地产开发有限公司面临新的形势，迎来了新的机遇和挑战，如何寻找从低迷楼市中突围的有效途径，从容应对目前经济形势，实现高速房地产公司健康、稳定、和谐发展有重要意义。本文以河南高速房地产开发有限公司为研究对象，通过对我国房地产业现状及发展趋势进行分析，运用战略管理理论和战略模型，对河南高速房地产开发有限公司所处的外部宏观环境、行业竞争态势的全面分析，同时对企业内部资源状况进行评价，并通过运用SWOT方法、外部评价（EFE）矩阵和内部评价（IFE）矩阵、波特五力分析模型等，综合分析找出河南高速房地产开发有限公司的外部机会和威胁，内部优势和劣势，对公司面临的机会和威胁、优势和劣势进行匹配，找出河南高速房地产开发有限公司可采取的战略方案和战略定位。运用定量规划评价矩阵对公司发展战略进行了选择分析，找到河南高速房地产开发有限公司应采用的下一步发展战略,明确河南高速房地产开发有限公司紧紧依托自身政治优势和资源优势的条件下未来的发展战略。同时，为保证战略目标的完成，提出来河南高速房地产开发有限公司发展战略的实施措施，从优化企业组织结构、加强运营管理、完善人力资源、加强品牌建设等方面论述了战略实施和支撑体系。本文最后对提出新战略进行了满意度评价，并努力贯彻学以致用的原则，希望通过对本文的研究，对河南高速房地产开发有限公司以及类型的房地产开发企业在未来的发展中提供一些建议和帮助。【关键词】河南高速房地产开发有限公司 房地产开发 发展战略 环境分析【论文类型】应用研究目 录1 绪论20多年来，伴随着我国住房改革和城市化进程步伐的加快，房地产业进入了快速扩张期，取得了突飞猛进的发展，并对促进消费、扩大内需、拉动国民经济等方面发挥了重要的作用，已成为我国国民经济发展的基础性、先导性和支柱产业。近几年来，针对房地产市场存在投资增幅过大、房地产价格上涨过快等因素，出现了不同程度的投资盲目性和结构性等问题，国家相继出台了一些调控房价过快增长的新政，房地产业又面临着如何健康有序发展的新课题。面临新的形势，房地产企业如何制定切实可行的发展战略，发挥企业竞争优势，是我国房地产企业生存和发展的迫切需要。1.1 论文研究的背景上世纪九十年代中期，国家取消了福利分房政策，取而代之的是住房商品化、市场化，客观上需要建设大量房屋来满足人们的居住需要。另一方面，我国已经加入了WTO，世界贸易一体化和全球经济一体化也随之到来，国民经济发展日新月异，人民生活水平逐步提高。在这种形势下，房地产行业作为新兴行业在我国处于迅猛发展阶段，房地产行业成了全国炙手可热的行业之一。但同时，房地产行业也存在开发过热，市场运作不规范、竞争加剧、价格涨幅过快等现象。特别是近几年，国家为了规范房地产市场，陆续出台了一系列财政、金融、土地、税收等方面的政策，这一系列政策的出台，使房地产开发企业面临资金筹集、土地获取等方面的压力，同时，房地产市场竞争不断加剧。在这样的历史背景下，房地产开发企业如何根据国家政策、市场竞争情况以及企业自身的情况，来制定和执行正确的适合企业发展的战略规划，是摆在我国房地产开发企业面前的一个紧迫的任务。目前，房地产业面对国家关于土地、融资、房贷利率、限购等方面的宏观调控政策，国内房地产行业的蓬勃发展和日益激烈的竞争，以及国外房地产企业和房地产投资基金对我国房地产市场的逐渐进入和争夺的局面，使我国房地产业的发展环境发生了很大的变化，以前的经营模式和开发方法已不能完全适应新的变化，许多大中型房地产开发企业面临这生死与发展的危机问题。本文为明确河南高速房地产开发有限公司今后的发展方向、改善公司流动资金状况等方面提供战略指导。1.2 论文研究的意义在经济高速发展时期，人们往往以扩充产能来追求效益；但更为重要的是要同时注重经济增长方式的改变，保持稳定快速的发展。处理好这个关系，对房地产行业来说尤为重要，只有这样，才能实现增长的和谐。不同的企业有不同的追求，可能有少数企业应该追求做大，但对更多的企业来讲，应该追求的是如何做久。通过做久去做强，通过做久去做大，而不是简单地追求规模有多大。企业规模应当是在做久、做强中，在结构调整中自然增长。从市场竞争的形势看，国内竞争国际化趋势的增强促使企业必须加强发展战略研究。近年来，我国经济的国际化程度不断提高，对外贸易依存度越来越大，特别是我国加入WTO，国内竞争国际化的趋势进一步明显，世界众多500强企业进入中国市场，已呈现出全球经济体一体化的趋势。企业间的竞争相当程度上表现为战略思维、战略定位的竞争，也就是说，企业已进入战略竞争时代，战略决定胜负。因此，企业必须从自身实际出发，发挥比较优势，加强企业发展战略研究，找准市场定位，才能在激烈的竞争中立于不败之地。从目前我国企业的现状看，企业发展战略研究普遍滞后。我国企业同世界成熟大企业在管理上的差距主要表现为后者具有明晰的长期发展战略。当然不可否认，国内不少企业已经开始注重长期发展战略的制定和实施，但对于大多数企业来言，则较少制定长期发展规划；另一方面，买方市场的形成和存在使竞争领域和手段发生彻底变化，企业仅仅靠抓住市场空档强化促销便一举成功的可能性大大减小了。这一形势客观上要求企业必须加强发展战略研究从企业可持续发展的要求看，大量企业速兴速衰，一条主要的原因就是缺乏对企业发展战略的研究。许多企业产品与发展战略脱节，或者是有了高科技产品，缺乏高科技战略，或者是产品科技含量低，却找捷径创名牌，做赌博式决策。事实表明，如果企业仅仅注重市场营销而忽略发展战略思考，其后果必然是在市场竞争中最终被淘汰，这样的例子在现实经济生活中举不胜举。本文将结合当前房地产行业和河南高速房地产开发有限公司发展的实际情况以及所面临的市场形势，深入分析研究，希望通过应用所学的战略管理的知识，帮助企业利用现有条件和整合现有资源，回避弱点，抓住机遇，加快企业发展，使企业在竞争中做久、做大、做强。1.3 论文研究的内容及思路1.3.1 研究内容本文从房地产业的行业特点和所处发展环境入手，主要以收集河南高速房地产开发有限公司基本经营情况以及产业研究结论、国家相关政策等，运用波特的竞争战略理论，建立分析模型（如产业竞争的五种力量/模型、SWOT分析模型等），最终制定河南高速房地产开发有限公司的总体发展战略。本文主要内容包括以下几个部分：第一部分是绪论，主要阐述本片论文的研究背景及意义。第二部分主要对目前企业战略理论和房地产行业发展现状的简述。第三部分对河南高速房地产开发有限公司外部战略环境进行分析和评价。先从企业所处的外部宏观环境进行分析，再对企业所处的产业环境进行分析，运用战略理论模型和定量分析，找出河南高速房地产开发有限公司在行业竞争中的成功因素和发展趋势，确定企业所面临的外部机会和威胁综合强度。第四部分对河南高速房地产开发有限公司简单介绍，并对河南高速房地产开发有限公司的内部环境进行分析和评价。从企业内部资源入手，对企业的能力和所面临的优势和劣势进行全面分析。第五部分对河南高速房地产开发有限公司发展战略选择深入分析，通过综合运用SWOT分析模型和QSPM矩阵，确定企业未来发展的总体战略蓝图与机遇。第六部分河南高速房地产开发有限公司发展战略的实施和保障措施。从优化企业组织结构、加强运营管理、完善人力资源、加强品牌建设等方面论述了战略实施和支撑体系。第七部分是论文的结论。1.3.2 研究思路本文以战略管理相关理论为基础，选择河南高速房地产开发有限公司的发展战略作为研究对象，综合运用战略管理理论、发展战略理论等理论工具和战略模型，通过对河南高速房地产开发有限公司内外部环境的分析，明确企业发展所面临的机遇与挑战，采用理论分析与案例研究相结合，定性分析与定量分析相结合的方法，对企业的发展战略进行系统的研究和规划，对公司发展战略如何实施进行分析探讨，寻求企业的最佳发展战略。（见图1.1本文研究的框架）理论综述绪 论内部环境分析外部环境分析内部因素评价外部因素评价战略选择分析战略实施的保障措施结论图1.1本文研究的框架2 企业战略理论及房地产业发展综述2.1 企业战略研究综述由于历史、经济等多种原因，企业战略管理思想的启蒙和发展最早出现在西方国家。20世纪初，法约尔提出了管理5大职能：计划、组织、指挥、协调和控制，其中计划职能是企业管理的首要职能，这是最早出现的企业战略启蒙思想。1938年，美国经济学家在经营者的职能一书中首次使用了战略概念，将战略概念引入到企业管理中，认为管理工作重点在于使企业组织与环境相适应、创造组织效率。1962年，美国著名管理学者钱德勒出版了战略与结果一书，首次从大型企业成长史中，研究了企业战略与组织结构的相互关系，正式拉开了企业战略理论研究的序幕。到20世纪80年代，战略管理实践与研究名家辈出，形成了战略理论十大学派：设计学派、计划学派、定位学派、企业家学派、认知学派、学习学派、权力学派、文化学派、环境学派、结构学派；80年代之后，逐渐形成以谋求竞争优势为主的竞争战略理论三大学派：行业结构学派、核心能力学派和战略资源学派；进入20世纪90年代中期后，既竞争又合作创新战略逐步形成了顾客价值中心理论、商业生态系统理论、组织生态学应用理论等新理论。战略理论，其主要内容是战略计划的理论和实践研究，截至到上世纪60年代中期，企业战略的理论框架体系就基本形成了，其理论的发展也不过就是添砖加瓦的问题。但这种理论使得企业在战略管理的实践过程中，由于其体系性而在应用上受到了局限。因此，理论与实践需要某种程度的相脱离就成为理论发展的主要障碍。波特在前人基础上总结提出的竞争战略就具有克服上述脱离问题的作用，所以，他的理论备受重视与关注就有其理论和实践上的深厚背景。随着企业实践的深入，企业战略研究重点逐步转移到企业竞争方面，特别是20世纪80年代以来，西方经济学和管理学界一直将企业竞争战略地位置于学术研究前沿，有力推动其发展。通过对竞争性环境的认识，选择具有针对性的战略，以充分发挥企业的自身潜力，创建并保持竞争优势。提高企业的市场竞争力，特别是确保行业竞争地位，一段时期以来，自然成为企业战略研究最紧迫的课题，由此而促使了竞争战略的正式诞生，安德鲁斯的SWOT分析框架得到了更深入和体系性的发展。波特在其80年代两本著作竞争战略和竞争优势中，阐述了他基本的战略思想。他认为竞争战略的选择是由行业吸引力和行业中企业所处竞争地位这两个中心问题决定的，企业的竞争优势归根到底产生于企业为客户所能创造的价值。他提出的价值链的分析方法，通过确定不同价值链的成本和差异特性，选择适当的战略方案一总成本领先战略、差异化战略以及聚集战略，使战略研究得到新的发展。波特的战略思想首次明确提出了如何制订竞争战略和取得竞争优势，但他着眼于企业的外部行业环境，对企业的内在因素未作深入研究，不能突破把企业视为黑箱的局限。正是基于此，从80年代中后期开始，汉默、普拉哈拉德等人提出了企业战略的核心竞争力与河西能力观，他们强调组织内部的技能、集体学习以及组织的管理技能，认为竞争优势的根源在于组织内部，新战略的采取会受到公司现有资源的约束，因此强调应以企业生产、市场营销能力和过程中的特有能力为出发点，来制定和实施企业竞争战略。核心能力学派在弥补波特的缺陷的同时，带来了自身的缺陷，即极少关注企业外部环境。经过80年代中期到90年代初的发展，战略管理的资源观出现了，资源观既承认公司特别资源与竞争力的重要性，也承认产业环境分析的重要性，认为企业能力只有在相应环境中才能体现出重要性，并认为能力与资源作为企业竞争地位的核心，要考虑：需求、稀缺性、适宜性等要素。尽管波特的行业分析以及后来出现的能力和资源观在企业战略研究的侧重点上各有不同，但鉴于他们把市场以买方市场为主要经济特征，环境呈现复杂多样性的变化作为战略研究的时代背景，而将市场竞争作为战略研究的主要内容，以谋求建立和维持企业的竞争优势作为战略目标，我们可以将他们统称为竞争战略。20世纪90年代后，随着顾客需求个性化及竞争全球化、产业环境动态化，产业界限日益模糊，技术创新日新月异。20世纪90年代中期，企业为了生存和健康发展，必须通过与其他企业既竞争又合作，通过各种创新和价值创造来满足市场需求，已逐渐成为企业战略研究的一个新焦点。围绕它，出现了顾客价值中心理论、商业生态系统理论、组织生态学应用理论等新理论。利特勒1999年把顾客价值成为顾客让渡价值。以顾客价值为中心的战略思维扩展和超越了传统战略理论的内容，顾客价值成为企业间竞争的焦点。以顾客价值为导向的战略思维适用于结构化的产业市场，要准确、全面了解顾客需求并非易事，要想取得未来产业的领先地位，企业还必须超越顾客导向，挖掘顾客潜在需求，变被动追随为主动创造。商业生态系统理论及组织理论生态学理论都强调了企业作为社会网络中的组织必须在战略制定与实施过程中，要考虑到股东、政府、社会等网络关系。2.2 企业战略管理理论基础战略本身是一个十分古老的概念，我国在公元前7世纪就有了在策划和指挥战争方面具有战略含义的庙算，公元前4世纪，孙武写就了影响无数个将帅领袖的，到公元3世纪西晋史学家司马彪正式以为名写了专著。在西方，战略(Strategy)一词源于古希腊的诡计或将道。作为军事概念的战略，毛泽东在中做了精辟论述，战略问题是研究战争全局的规律的东西，凡带有要照顾全面和各阶段性质的，都是战争全局。由于全局性的东西都是一时难以实现的，因而又带有长远性，故此战略就是对全局性、长远性重大问题的谋划与决策。在当代，和平与发展逐渐取代战争成为世界生活的主题，战略一词也随之越来越多地被应用于经济、社会发展理论中。最早专门论述经济发展战略的是美国经济学家艾伯特?赫希曼于1958年出版的一书，书中系统论述了经济发展中的产业不平衡增长、联系效应和淋下效应等经济发展战略的重要内容；而最早使用经济社会发展战略概念的是我国著名经济学家于光远，他在1982年出版了名为的著作，他认为经济不是也不能孤立的发展，它必须同与之相关的科学、技术、教育、环境保护、人口控制和文化观念等结合在一起，提出了国内生产总值的核算应考虑环境损失扣除的精辟见解。 随着现代企业的出现和发展，人们对于企业行为的研究也逐渐深入。20世纪60年代，美国著名战略管理学家安索夫于1965年出版其成名作“企业战略论”，战略在企业管理中的意义真正受到重视。“战略”的概念在企业管理领域当中的广泛应用，源于企业间竞争与军队间的对抗的众多相似之处。从狭义上讲，战略就是组织的管理者决定实现的一整套目标，以及为实现这一目标而制定的一组政策或规划，并将其作为指导企业各项经营活动的一般准则。从广义上讲，战略是指任何一个组织的有关组织未来发展的全局性与长远性的谋划。企业战略就是围绕企业生存和长远发展的目标，以及自身和竞争对手实力的充分分析为基础，结合对客观环境的清醒认识和对未来发展的预测，对企业资源做出合理配置与规划，对企业各项活动具有指导作用的、全局性、长期性的行动方案。2.3 企业战略管理的内容2.3.1 战略分析战略分析的主要目的是评价影响战略主题目前和今后发展的关键因素，并确定在战略选择步骤中的具体影响因素。战略分析是通过对自身及外部环境的分析，制定战略远景和业务使命，指明未来业务范围和前进方向，从而提出一个长期的发展目标。2.3.2 战略制定战略制定是战略主题在了解分析了外部环境和内部环境，确定了本身所有的优势和劣势，以及面临的机会和威胁后，应拟定并设计赖以生产和发展的经营战略方案，对经营战略方案进行评价，做出最终决策。同时，围绕经营战略的要求阐明经营战略的政策，为经营战略实施提供条件。战略制定是战略管理的重要任务，它主要解决以下几个问题：如何完成战略目标，如何获取持续的竞争优势，如何实现可持续发展。2.3.3 战略实施战略实施是战略管理的行动阶段，是使既定的战略转化为实际行动并取得成果的过程。它是指通过一系列行政的、经济的、法律的手段，为达到战略目标所采取的一切行动。战略制定的关键在于其正确性，而战略实施的实施在于其有效性。战略实施的成败取决于能否把实施战略所必要的组织、资金、人员、技术等资源及各项管理功能有效地调动起来加以合理配置。2.3.4 战略的评估和控制战略的评估和控制是要确定战略实施过程中在其达到目标上取得多大成效。战略的制定过程属于主观认识范畴，其真正的价值只有经过实践才能得到验证。在战略实施过程中进行评估将进一步辨认对外界环境的分析是否正确，所制定的战略途径和手段是否有效等等。从中发现战略差距，分析产生偏差的原因，根据变化的环境修改变化着的目标，使战略行动更好地与环境及所达到的目标相协调。2.3.5 企业发展战略含义人类的利益的对抗活动，远不止于军事上的战争。随着社会经济的发展与科技的进步，特别是进入近代工业社会以来，各个不同利益组织之间的商业战争，事实上就是新时期经济战争。所谓商业战争，是指各个具有法人地位和独立经济利益的企业，相互之间展开的以争夺顾客、超越竞争对手为主要内容的市场竞争。或者说是争夺市场的竞争，包括国内和国外市场份额的竞争。每个企业为了自身的生存和发展，为了增加本身的实力和财富，就不得不在激烈的商业竞争环境中，想方设法争取主动，争夺顾客，抢占市场。因此，把军事用语的战略概念、理论和方法，移植于企业的经营管理，因而公司战略概念、理论和方法也应运而生了。企业战略管理使企业面对激烈变化、严峻挑战的经营环境，为求得长期生存和不断发展而及进行的总体性谋划。它是企业战略思想的集中体现，是企业经营范围的科学规定，更具体地讲，企业战略管理是在符合保证实现企业使命的条件下，在充分利用环境中存在的各种机会和创造新机会的基础上，确定企业同环境的关系，规定企业从事的经营范围、成长方向和竞争对策，合理地调整企业结构和分配企业的全部资源，从而使企业获得某种竞争优势。公司战略是价值创造的决定因素，战略管理活动是最重要的价值创造活动，对公司价值创造力具有重大长远的影响。通过公司战略管理，企业管理者更加关注企业外部环境对企业资源进行合理配置，实现企业资源和环境的动态适应；能够有效避免企业短视行为的发生，为企业赢得持续发展的空间；能够使企业形成统一的目标，极大协调各部门、各环节的工作，充分发挥企业的协同效应，最终使得价值创造和一些决定市场竞争程度与公司竞争地位的价值推动要素之间建立明确的关系。2.3.6 企业发展战略理论实践及应用现状目前，我国的一些知名企业也在探讨自己的发展战略，制定适合自己特色与发展的战略，进行相应的战略管理，尤其是一些大型的国有或民营企业，已经认识到战略管理对企业发展的重大意义，并且开始着手进行企业的战略管理实践，明晰企业的发展方向，促使企业步入良性发展的轨道。但是，还有一些企业，特别是一些中、小型企业对战略管理的重视程度不够，要不没有明晰的战略管理，要不在战略管理实践过程中出现了诸多问题，导致战略管理的有效性大为降低。国内理论界在战略管理方面 越来越受到关注和重视，并著书立转。但总体上来讲，我国目前对战略管理的研究仍处于初步阶段，还需要更多地引进和借鉴西方的战略管理思想和方法，有待进一步系统的、符合我国国情的、结合企业现状进行深入研究。2.3.6.1 企业战略管理在我国的发展历程与应用现状我国企业的经营管理实际上也经历了从生产导向到推销导向、直到战略管理等几个阶段，战略管理的出现是社会经济发展的必然，我国企业战略管理存在一个初创、推进和新的发展的过程，也是一个不断摸索、不断积累、不断前进的过程。我国企业的战略管理的发展的不同时期大都是交错进行，大致可以归纳为以下几个过程。（1）企业战略管理的初创时期80年代初，国家对宏观经济的数量及结构进行了大幅度的调整，很快就波及到企业的生产经营活动，随着时势的逆转，政府的保护效用大幅降低，原来的供需关系完全改变，企业被迫参与到全行业的争夺市场份额的竞争，每个企业不知不觉重新考虑生存问题。同一时期，一些抗良性较强的国有大中型企业开始转变生产经营管理方式，直接或间接地学习国际先进管理技术，尤其是企业战略管理的最新理论、方法和技术，并根据企业自身的实际情况将其直接应用于管理实践，从而初创了少数企业在经济结构大调整中的企业战略管理雏形，这里的战略管理还处于模仿和不断探索的过程。（2）企业战略管理的推进时期80年中初，我国改革开放政策的步幅进一步加大，企业既增强了活力，也面临着市场竞争的巨大压力，为了在国内市场站稳脚跟儿，并能在竞争中保持着优势地位，企业在战略管理的实践上进行探索，在这期间，不少企业根据当时宏观经济形势，结合企业优势，应用科学预测、数量计算的方法来确立新的企业战略，在企业战略管理的实践逐步推进的同时，结合国外的理论和我国企业的实际，大量有关企业战略管理的研究方向的书籍也陆续问世，战略管理理论的出现与各个领域的拓展，对战略管理的时间起到很好的指导作用。（3）企业战略管理的新发展时期80年后期以来，在国际、国内经济形势的影响及制约之下，我国企业势必将使企业战略管理推进到一个新的发展时期，即我国企业逐步由国内经营转向国际经营，由为数很少的企业外向经营转向更多企业的外向经营，他们将在更广阔的世界经济舞台上实施其企业战略管理，在这一阶段，企业战略管理的研究在各方面作了有益的探索和补充，借鉴国外的经验，我国企业战略也作了公司战略、事业战略和功能性战略的区分，在战略概念上也有较大发展，战略管理正在为越来越多的企业所重视，对它的研究也越来越深入，应用也越来越广泛。2.3.6.2 我国企业战略管理存在的问题经过近二十年的发展，我国的企业界和理论界在战略管理方面有了很大的进步，并且有一些企业通过战略管理取得了成功。但是从总体上看，由于我国传统战略思想的影响，计划经济体制的惯性，加上接触西方战略管理理论的时间不长，对战略的认识也不是很深刻，目前我国企业的战略管理水平还不高，在实际运作中还存在很多问题。主要表现在：（1）企业缺乏战略意识由于受发展历史、所处行业或企业经营管理水平等原因，企业对战略管理缺乏系统的了解。由于对战略管理存在茫然或狭隘的认识，缺乏客观科学的认识，企业战略管理也自然无法提升到企业必须要考虑的经营领域中，无法利用战略管理对企业的重要作用。（2）企业战略缺乏可行性企业战略的有效性在很大程度上取决于战略制订人员对企业战略目标的确定是否明确，对企业外部环境的分析评价是否准确以及企业内部条件的分析是否完整、透彻。企业的外部环境错综复杂，如果企业缺乏系统、科学的分析难免会出现失误；对企业自身条件的分析不当，企业内部的资源及能力必须满足企业所制订的战略的要求，对企业自身资源与能力处于何种状态的界定，又取决于企业的自我判断。（3）企业战略实施过程中缺少相应的组织结构调整措施企业的战略目标需要相适应的组织结构。战略目标与组织结构的匹配程度将最终影响企业的绩效。这是因为企业组织结构不仅很大程度上目标和政策的如何建立，而且还决定了企业自身的资源配置。企业的组织结构与企业战略不配套必然妨碍战略的实施，使战略偏离预期的目标，直接影响企业的经营业绩，最终导致战略的失败。企业在战略实施过程中必须清醒地认识到，有了正确的经营思路和匹配的组织结构后还要有相应能力的管理者及员工才能实现公司的战略意图，否则在执行过程中会偏离方向，不仅无法实现战略目标，反而很可能会给企业造成重大损失。（4）企业战略的实施缺少权变性总所周知，企业战略是基于环境对未来发展的规划，然而环境总是处于不确定的、变化莫测的趋势中。企业经营环境变化的时间的内容往往是不可预测的，人们不可能事项准确预测经营环境变化的方向和幅度来进行战略的调整。因此，当企业经营的环境发生变化时，特别是影响到企业战略目标实现的关键外部因素发生重大变化时，企业的战略管理者必须要果断地对现有的战略方案进行及时修正调整。如果企业不能做到，这必将导致企业败于竞争对手。2.4 房地产业发展概论2.4.1 房地产业的概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业的乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。2.4.2 房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，或者购买房地产后等待时机再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地变为建设用地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。2.4.3 房地产业在国民经济中的作用房地产业是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的主要作用可以归纳如下：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善人们的居住和生活条件；可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；有利于产业结构的合理调整；有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；有利于吸引外资，加速经济建设；可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显现出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平、改善居住质量、满足人民群众物质文化生活需要的基本需求；是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势、扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。2.4.4 我国房地产业发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖，它自然就不会形成产业。自党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业开始启动和流通。八十年代的我国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业发展的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。随着国家经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。我国房地产业已经走出商品经济的第二次高潮。房地产业在整个国民经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业、财团将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产发展的第三次高潮的到来。房地产业发展形势喜人，但存在的问题不少，困难也很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，从而决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差，而且各开发企业的状况也不平衡。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国注册的房地产企业已达6万多家，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，他们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。2.4.5 房地产业的核心竞争力理论核心竞争力是指作为公司战胜其竞争者的竞争优势来源的资源和能力。衡量公司核心竞争力的四个标准：有价值的、稀有的、难于模仿的和不可替代的能力。房地产公司的核心竞争力可以概括为四个要素：即土地资源、资本规模、市场把握、创新能力。（1）土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产公司的命脉。同时，地价也是房地产成本的主要组成部分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越，价格便宜的土地对房地产公司而言非常关键，土地资源的多少直接影响到房地产公司的长远发展。（2）资本规模带来的竞争优势。房地产业作为资金密集型企业，在资本上的优势将会带来明显的规模经济。这种规模经济性首先表现为可开发大项目，既可以通过规模采购降低成本，又可以较好地完善社区配套从而更加容易吸引客户；其次表现为防范市场风险的能力增强，可采取不同的开发组合抵御奉献，不至于因为某个项目开发周期长而导致公司经营出现困难；第三表现为可以大规模储备土地，以有效降低土地获得成本及开发成本。（3）市场把握是关键因素。房地产企业的市场把握能力是指企业准确把握市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期循环。房地产企业的市场把握能力表现在房地产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和现代营销手段的运用能力等方面。房地产公司如果拥有了准确把握市场、回避市场风险的能力，则无疑会使房地产公司在经营活动中如鱼得水。（4）持续创新成为房地产企业生存发展之道。在房地产业中开展创新，有助于实现房地产行业的持续健康发展。持续的创新开发，既是房地产业发展的未来趋势，也是房地产企业把握产业增长点，建立和维持企业竞争优势的重要途径。房地产企业的创新能力主要表现在房地产产品设计、经营模式创新、市场营销创新、房地产企业内部管理创新和房地产企业产技术创新等方面。3 河南高速房地产开发有限公司外部环境分析3.1 外部宏观环境分析3.1.1 政策法规分析（1）国家经济战略决策1997年以来，国家做出了扩大内需，拉动国民经济增长的战略决策，并把加大住宅建设力度作为实施这一战略的重要组成部分。提出把住宅和房地产业培育为新的经济增长点和消费热点。发展房地产业与国民经济发展的总体战略高度一致。（2）住房体制改革1998年以来，国家实施以取消福利分房、实施住房货币化分配为核心的住房体制改革，彻底打破了职工住房靠国家和单位分配的计划经济观念。自己赚钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径，促进了居民消费潜在需求向有效需求的转化。（3）房地产金融政策一是由于1992年、1993年房地产过热，造成了大量的金融资金占压，银行吸取教训，建立了比较完善的房地产贷款审核和监控体系，提高了房地产开发贷款的审查标准，对贷款对象和贷款项目严格把关，房地产开发贷款难度加大。二是住房消费信贷快速发展。住房按揭贷款对促进居民住房消费起到了积极作用。三是房地产开发融资政策。对于房地产开发企业，产业资本和金融资本融合是解决开发资金来源的主要途径。投资基金法的出台，房地产投资基金也将应运而生。但是，投资基金的介入，也将迎来一场前所未有的房地产融资和运作模式的变革，房地产将更多地运用资本运作的模式来实现其盈利的目的，传统模式中以开发商为投资主体的格局将被打破，由此导致开发商的核心地位不再。房地产开发商将以投资人的身份出现在房地产行业，它将和房地产评估机构、销售代理商、物业公司等一起受雇于投资人。四是国家对房地产市场的宏观调控政策。2004年，针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等突出问题，中央果断严把土地、信贷两个闸门，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市房屋拆迁等措施。2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，2007年，央行6次加息。加息后，一年期贷款利率是7.47%，存款利率是4.14%。加息对于抑制投资性需求、进一步稳定房地产价格将产生重要的影响。但是，央行的加息行为在一定程度上抑制购房者的消费需求，同时也导致房地产开发企业融资成本的增加。2007年12月3日之3月25日，央行两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。另外，2008年开年之初，央行缩减了各个商业银行2008年的贷款总额，银监会每个季度核定各个商业银行的贷款额度。从紧的货币政策将增加房地产开发企业从银行获取资金的难度，使得众多的房地产开发商遭遇资金瓶颈。（待查：2008年以后相关宏观调控政策。）（4）土地供应政策国家从2004年到2006年三年的时间里实施了紧缩土地供应的政策，2007年底至2008年初，政府在宏观调控中对土地问题的看法发生了转变，从紧缩增量逼存量到增加供给逼存量。2007年土地供应量又一次超过千万平方米，而2008年的住宅用地保证1000万以上的基础上，还增加了一块每年400万平方米、5年2000万平方米的经济适用房划拨土地。土地政策和政府动作方面的一系列的变化引起了市场巨大的反应，原来竞相抢地的竞标没有了，取而代之的是土地底价成交以及为数众多的土地流标。可以看出，拥有土地出让权的政府通过土地出让的手段同样可以主导市场的走向。（5）土地使用证政策根据国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定的要求，自2002年7月1日期，国有商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地，必须采取招标、拍卖或挂牌等方式出让，并对土地的二次转让做出了限制。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发71号令，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限2004年8月31日。“831大限”使土地的协议转让不复存在，取而代之的是以公开市场的招标、拍卖、挂牌。企业首先要从有限的资金中支付土地转让价款，这对房地产企业而言将是一笔为数不少的支出。此后，资金将成为获得土地的最重要手段，尽管土地要素和资金要素在一定程度上可以代替，但从长远来看土地资源将日益稀缺，而资金则会相对充裕。因此企业自身的资本实力和融资渠道的多寡就成为制约企业发展的重要因素。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。“国六条”是国家加强土地调控、从紧控制新增建设用地的一项重要举措，增加了房地产企业获得土地的难度。2007年9月28日，国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有建设用地用权规定，有利于防止土地出让金拖欠，堵住了开发商以少量资金囤积土地的通道。2007年9月30日，国土资源部下发关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知，从土地供应源头和资金上保证了保障性住房的供应。2008年1月7日，国务院发布了国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号文），提出切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子。国务院通知的出台，意味着国家从行政、金融等多种途径挤压闲置土地。在此背景下，手中已经储备大量土地的房地产开发企业，必须加快消化手中土地；受制于资金实力的影响无论是手中已经储备大量土地的房地产开发企业，还是手中原本土地储备不足的公司，其未来拿地都必须谨慎行事。（6）城市化发展进程目前，我国的城市化已经进入高速发展阶段的中期。房地产开发是城市化的重要手段。为了发展经济、解决就业、启动内需，我国实施了加快城市化，大力发展中小城市、实施农村集镇化的战略措施，今后近20年的发展目标是人口的50%将住在城镇，这意味着每年约有一千万农民进城，将形成巨大的住宅需求，为房地产的发展提供了新的空间。3.1.2 经济环境分析我国经济和社会发展进入新阶段，居民消费结构逐步升级，产业结构调整和城镇化进程加快，社会主义市场经济体质逐步完善，逐步进入全面建设小康社会的全新发展时期，社会政治经济形势将保持长期稳定。2006年，我国经济总量已跃居世界第四，国际贸易量已跃居世界第三，创造了人类经济发展史上的奇迹。党的十六大以来，我国经济进入新的上升期，国内生产总值平均增长速度连续几年超过10%，综合国力和国际影响力大幅度提高，人民生活明显改善。（1）全国来看查阅国家统计局相关资料，2010年国内生产总值及其近几年增长速度，及近几年居民消费价格涨跌幅度。（2）河南来看查阅河南省统计局相关资料，2010年近几年居民消费价格指数。3.1.3 技术环境分析当前世界经济形态正由工业经济向知识经济迈进，新的科学技术手段和经营管理思想不断涌现，成为推动房地产业发展的决定性力量。（1）“四节一环”将成为房地产业开发建设主导理念随着民用建筑节能条例等一批相关行政法规、行政规章和产业政策的颁布实施，“节能、节地、节水、节材、环保”的理念将成为房地产业主导型理念，并且要按照国家强制性标准加以贯彻落实。“四节一环” 将由一种新型理念进而转化为具体行动，一大批符合“四节一环”理念的新型住宅也将应运而生。（2）住宅产业化“所谓住宅产业化，就是以社会化大生产的模式来进行住宅建设，将开发、设计等各个环节组合、集成起来，进行规模化生产。”推进住宅产业化，实现住宅的标准化设计、工业化生产、装配化施工、规划化管理，完成粗放型生产向集约化生产的转变、非标转化的分散手工作业为主向标准化、系列化、集成化和规模化的工厂作业为主的转变，是改变目前我国住宅生产高投入、低产出状况的必由之路。国务院早在1999年就做出了加快住宅产业化进程的决定，这些年来，有关部门和相关单位一直在向前推进。目前，我国住宅产业化存在的主要问题为：一是产业化水平低，没有形成完整的产品体系，缺乏领导产品发展的技术标准、模数协调和市场运行的机制；二是产业化程度低，各地没有形成住宅发展的主导体系，无法围绕这一体系去做；三是条块分割，至今没有形成一个完整的产业链。在未来几年，我国将会在产业化方面有一个较大的突破，一些地产商集成生产的住宅产品将会批量问世，一些国家级住宅产业基地也将会全面启动，住宅产业化也将与“四节一环”新理念一样不断深入人心，进而变成开发企业的具体行动。（3）现代经营管理思想现代经营管理想正在对现代房地产企业家的经营理念和运作模式产生越来越深刻的影响。“战略规划、核心竞争力、价值链管理、品牌营销、市场细分、人力资源管理、4P、4C、CI、CS等不再是只是挂在开发商口头上的装饰，越来越多的房地产企业认识到现代经营管理思想对企业生存和发展的重要意义，认识到管理也是生产力。”3.1.4 社会文化环境分析在社会文化环境方面，由于人们对生活质量有了更高的向往，对住房周围的环境要求也越来越高，交通便利，治安环境、购物、学校等都成为人们在购房时要考虑的重要因素，同时要求实现住宅的社会化和社区化，既要有良好的社会服务体系，又要营造社会文化氛围，创造富有特色的小区精神文明。我国有巨大的人口基数，这给了房地产开发企业一个巨大的客户群体。以这样一个人口基数为依托，一方面普通居民的住房需求继续增长，人均住房面积有待提高；另一方面，随着城市化的进程，农转非人口的住宅需求逐年增加，国内的住宅需求从长期来看是巨大的。（1）房地产的市场需求状况呈现出以下几个主要特点：一是市场需求的广泛性。房地产是人类生存发展的基本物质条件，在一切存在商品生产和商品交换的国家和地区都存在房地产生产和交换，目前全国各地市场需求主要为住宅建设、办公楼建设、商业营业用房建设以及其它用房建设；二是市场需求的多样性。因为经济收入、使用目的、文化观念等等的不同，人们对房地产的需求也有所不同，主要体现在住房供应结构、住房品质要求和社会和谐性要求；三是市场需求的融资性。一般情况下，购买房地产无论对个人还是组织都是一项很大的开支，而购买者出于经济压力或者出于投资考虑通常会借助近日信贷机构的融资手段，以及各种商业信用和民间信用形式；四是市场需求的长期性。房地产作为一项耐用消费品，其使用期限往往高达几