房地产调研报告范文

1 / 20 房地产调研报告范文 今年下半年以来，荔湾区经济在上半年较快发展的基础上有所放缓。 1-8 月统计数据显示，内需继续保持旺盛需求，财税收入较快增长，工业生产处于恢复性增长中，但各主要经济指标增长幅度较上半年有所回落。 1-8 月累计，全社会固定资产投资按法人在地口径亿元，同比增长 %;按项目在地口径亿元，同比增长 %。从经济类型看， 1-8 月累计，按法人在地口径国有投资同比增长倍，领先全区投资增幅个百分点，主要是迎亚运环境整治、河涌治理和三旧改造等政府 投资项目的拉动，民间投资、港澳台投资等社会资金的推动作用有待提高。 1-8 月累计，全区一般预算收入亿元，同比增长 %，其中增值税、营业税、城建税、企业所得税等快速速增长是今年以来财政收入保持大幅增加的主要支撑力量 ;全区税收总额亿元，同比增长 %。其中，国税收入亿元，同比增长 %;地税收入亿元，同比增长 %。 2 / 20 1-8 月累计，全区实现社会消费品零售总额亿元，同比增长 %;在汽车、药品等消费热点带动下，我区消费市场持续活跃，其中，限额以上中西药品类和汽车类商品对全区零售额增长的贡 献率分别达到 %和 23.%。 1-8 月累计，商品销售总额元，同比增长 %。从商品种类看，限额以上金属材料类和中西药品类销售对今年以来全区商品销售保持较高水平运行作用较大，对全区销售额增长的贡献率分别达到 %和 %。 重点企业拉动全区消费较快增长。 1-8 月，批发零售业零售额前 20名企业累计零售额亿元，占比重 %，同比增长 %，比全区平均水平高个百分点，对全区社会消费品零售总额增长的贡献率达 %;批发零售业销售额前 20 名企业累计销售额亿元，占比重 %，同比增长 %，比全区平均水平高个百分点，对全区商品销售总额 增长的贡献率达 %。 1-8 月累计，全区工业总产值亿元，同比增长 %。其中，规模以上工业总产值亿元，同比增长 %。从轻重工业看，今年以来轻工业对工业生产的贡献远高于重工业。 1-8 月累计，规模以上轻工业产值同比增长 %，高于全区平均水平个百分点，比重工业产值增速快个百分点，轻重工业之比为 :。从重点企业生产情况看， 1-8 月累计，前 20 名工业企业共实现3 / 20 产值亿元，同比增长 %。 城市居民收入水平稳步提高。 20xx 年，全区职工年人均工资 41927 元，增长 %;城市居民人均 可支配收入 24380 元，增长 %;城市居民人均消费性支出 21022 元，增长 %。 20xx 年末，平均每百户城市居民家庭耐用消费品拥有量：家用电脑102 台、空调器 177 台、彩色电视机 161 台、固定电话 109部、组合音响 72 套、摄像机 16 架、家用汽车 11 辆。 很多开发商先要拿出一部分资金 (约 30%)，采用垫资的形式进行开发，再向银行贷款，周转过日子 ;由于当初政府的土地批发量过大，一手市场供求失衡，导致部分开发商在房子建好后只能通过价格手段讨好消费者 ;随着房地产政策、法规的 逐步完善，发展商的利润空间进一步缩减。很明显，一手市场投入大，产出小，已不再对等，这就让一些不具备实力的开发商考虑是否需要转型。 交易不存在过多手续，经济、安全，令很多人在选房4 / 20 时更看重二手房。在广州，有 60 万套房改房，这对二手房的市场影响很大。一二手房之间相互争夺客户源已是不争的事实。二手房成为很多人，特别是年轻人一次置业的梦想。在广州，外来人口是购房的主力人群。随着房地产法规的逐步完善，及置业者观念的转变，导致很多人愿意购买二手房 ;同时，租赁市场的繁荣也使二手房市场日渐蓬 勃。 由于前几年的过量开发、盲目入市及对市场缺乏把握，造成很多烂尾楼、空置房的出现。由于物业大多抵押给了银行，因此，这些烂尾楼、空置房最大的业主是银行，而不是开发商，银行负担很重。 随着整个地产市场的变化，部分开发商变为 “ 地产贸易商 ” 。他们不再搞开发，只是把烂尾楼或空置房低价拿到，重新包装后在市场上转手。这种方式投资周期短，而且只要选好产品、评估准确，即可做到。由于 “ 地产贸易商 ” 非常了解置业人群，加之他们也搞过房地产开发，所以就显得游刃有余。 也有一部分开发商主动寻找一些烂尾项目，他们以低廉的价格购进来，对项目进行重塑、包装，上市后销售很好，5 / 20 且利润可观，这部分发展商被称为 “ 房地产投资经营商 ” 。 烂尾楼的主要问题是，土地手续不是很完整，债权债务不是很清晰，产品功能各方面落伍等等。由于其价格较低，重新包装后，在市场上容易消化。广州的烂尾收购市场潜力很大，其收购者本身直接或间接是搞开发的，拥有强大的资金实力，对市场有较强的把握度。目前，广州至少有 200 个以上的烂尾项目，并且已经有许多成功收购的案例。 “ 广州消费者商品房消费习惯市场调研 ”( 随机抽查有效样本数为 500 个广州家庭 )显示：多数家庭对目前所居住的房屋态度为一般或不满意，表示满意者不足一半 ;而对现居住房屋的不满主要集中在房屋面积太小、空气差及小孩读书太远不方便等方面。 该份调查显示：在接受调查的 500 个对象中，对现住房不满意及非常不满意者达 18%，认为一般者占 38%，而认为比较满意 (占 41%)与非常满意 (占 3%)者仅为 44%，这一结果显示：目前广州大多数市民对现居住房屋并不满意。其中反应最强烈的主 要集中在房内面积太小、空间小、厨房小、6 / 20 光线不足、房屋结构不理想等方面，小孩读书的方便性也影响人们对居住地的评价 ;这也说明，随着生活水平的不断提高，广州人对住房的要求也越来越高，不仅要求房子面积够大空间宽敞，还要求房屋光线充足，房屋结构设计科学合理等 ;同时，呵护后辈望子成龙的传统观念也对人们选择与评价居住地或房屋产生极大的影响。从这一结果看，我们便不难理解为什么现在广州各大楼盘小区均不惜投入巨资纷纷引入名校大打教育牌了。而对现住房屋满意的方面主要表现在环境好、治安好及交通方便等方面，这自然得益于近年来广州市政 府 “ 小变 ” 、 “ 中变 ” 与 “ 大变 ” 工程的相继实施及对社会治安环境的整治，这从另一方面也证示了广州市民对政府近年来有关工作的认同与肯定。 目前广州市民已有的住房主要是两房的套间，两房一厅 (占 42%)与两房两厅 (占 9%)所占比例达 51%!还有 27%为一房一厅，而三房一厅 (占 10%)与三房两厅 (占 10%)及以上者(占 2%)所占比例仅为 22%。这说明，市场经济初期广州房地产发展思想较为保守，在房屋的设计构思上也受诸多制约，房屋的功能与作用还定位于 “ 有个窝栖身 ” 上，对现阶段大多数广州市民 而言，住房的休闲性与享受性还远远无法体现。 7 / 20 大多数广州人目前居住的房屋面积在 80平方米以下，平均为 65 平方米。 “ 六七十平方米、两房一厅结构 ” ，这是中国房地产走向市场化前一个很典型的模式，虽然近年来广州市房地产业发展迅猛，房地产开发也逐步向小康甚至后小康时代迈进，但从这一调查中我们不难看出，广州人的住房还明显地映照着计划经济下福利分房政策的影子 ;这从一个方面说明了广州人的居住水平离后小康甚至小康水平还相去甚远，而另一方面也证示着广州人改善住房水平的需求还很强烈，广州房地产市场 潜力与发展空间还很大。 目前广州市大多数的购房者已拥有了自己的房产，其中购买了单位房或公房者为 29%，购买了商品房的占了 28%，还有 7%拥有祖传下来的房产 ;而有近 36%的购房者则租住单位房 /公房 (占 23%)或租住商品房 /农民房 (占 13%)。这一结果说明，虽然第一次置业人士购买房产的力度从自身改善居住条件出发，其主动性要比二次置业人士为强，但随着广州人生活水平的提高，二次置业风潮越刮越猛，房地产开发商应特别关注这部分人之所需。 8 / 20 伴随着房地产市 场的回升 ,近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。 4 月 15 日，国务院正式下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ,要求进一步加强和改善房地产市场调控 ,稳定市场预期 ,促进房地产市场平稳健康发展。 通知要求 ,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含 )以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 ),贷款首付款比例不得低于 50%,贷款利率不得低于基准利率的倍 ;对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%;4 月 17 日，国务院发文 要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 ;对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 并要求加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时 ,要严格二套住房购房贷款管理 ,合理引导住房消费 ,抑制投资投机性购房需求 另外 ,继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国9 / 20 家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的 ,一律不得给予相 关税收优惠。同时 ,要加快研究完善住房税收政策 ,引导居民树立合理、节约的住房消费观念。 通知要求增加住房建设用地有效供应 ,提高土地供应和开发利用效率。城市人民政府要抓紧编制 2016-2016年住房建设规划 ,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模 ,并分解到住房用地年度供应计划 ,落实到地块 ,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市 ,要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量 和比例。 值得注意的是 ,通知要求各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素 ,合理确定土地供应方式和内容 ,探索土地出让综合评标方法。违法违规用地和囤地、炒地行为。并指出 ,对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人 ,要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。 10 / 20 通知还要求 ,要结合当地实际 ,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 ,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业 ,要在规定时间 内一次性公开全部房源 ,严格按照申报价格 ,明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度 ,加大交易资金监管力度。 三年内将惠及 1540 万户力争到 20xx 年末 ,基本解决1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。 保障性住房建设在 20xx年一开年 ,中央就提出了明确要求 ,要求通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源 ,着力解决城市低收入家庭的住房困难。 通知要求加快建设限价商品住房、公共租赁住房 ,解决中等偏下收入家庭的住房困难。中央承诺将加大对保障性安居工程建设的支持力度 ,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准 ,改进和完善中央补助资金的下达方式 ,调动地方积极性 ,确保资金使用效果。同时 ,鼓励金融机构向11 / 20 符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。 通知要求 ,各地要结合本地情况 ,认真落实差别化的土地、金融、税收等政策 ,抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内 投资购买房地产的 ,要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则 ,加大工作力度 ,促进房地产市场健康发展。 通知明确 ,进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责 ,市、县人民政府抓落实的工作责任制。 二套房贷款首付不得低于 50%的新规甫一出台，就有银行开始执行。工商银行已提高了二套房贷款的首付比例，其他银行尽管还未接到总行通知，但业内均表示政策调整在即。记者从本地其他几家 银行了解到，虽然上周还未接到总行通知，但是预计总行的通知即将下发，首付比例预计在接到通知后就会提高。银行人士预计，新规执行后，对于之前已申请贷款但还未放款的市民来说，估计需要补足首付，贷12 / 20 款利率也将严格按照上浮 10%执行。而对还未购买、近期准备抢购房的市民来说，因为从申请房贷到银行放款也需要过程，可能会赶不上末班车。银行人士算了一笔账，以一笔 60万元 20 年期房贷为例，按照利率上浮 10%计算，还款总额达万元。而以往二套房贷若享受 85 折优惠利率，总还款额为万元，在新政策下，购房者要多付出万元，每月还款多出 510元 。 毋庸置疑，万科柏悦湾广告的总精神就是以真实的数据把该楼盘的信息传递出去，让购房者了解万科柏悦湾，并靠楼盘的优点吸引购房者在万科柏悦湾购房。 所谓真实，是指符合实际和现状。广告策划的真实性是指广告策划的内容必须以事实为基础，是对客观实际的准确把握和真实反映。真实是广告的第一生命，也是广告策划的首要原则。 事实上，广告是一种劝说消费者购买产品、接受服务或认可企业形象的宣传，唯有真实、客观才能赢得消费者的信任，达到最终的 促销目的。尤其是在如今消费意识渐趋成13 / 20 熟的时候，如果违背真实性原则，就往往会适得其反，不仅涉及产品形象、销售利益，而且还会严重到涉及法律责任的程度。因而，作为万科柏悦湾广告策划人员，必须依法、依据事实进行策划，严格遵循真实性原则。在不违背真实的情况下在万科柏悦湾的广告中作艺术上的合理夸张和渲染以引起购房者的兴趣。 万科柏悦湾的广告的诉求重点还是以形象诉求 (33%)为主 (见图 3)，销售 (24%)次之。因为两者的投放量情况较上周来说均有小幅度的增长，其中以 “ 销售 ” 为诉求点的广告投 放量必上周上涨了 2 个百分点，而以 “ 形象作为诉求点的广告投放量涨势猛烈，必上周上涨了 9 个百分点。本周以 ”告知 “ 作为诉求重点的广告必名列第四的以 “ 价格 ” 为诉求重点的广告多了一倍，以 “ 告知 ” 为诉求重点的广告投放量必上周上涨了 2 个百分点。 “ 其他 ” 的诉求类型为 9%，比上周减少了 1 个百分点。 虽然与周边楼盘相比万科柏悦湾在价格方面较为高，但在投资方面与装修方面万科柏悦湾高于周边的楼盘。加上现在的市民对对自身住房需求的上升、广州市整体楼价的上14 / 20 涨，相信楼价还有一定的升值空间。 万科柏悦湾应该采用 “ 低开高走 ” 的销售控制，分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为 “ 逐步走高，并留有升值空间 ” ，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是根据客户需求曲线呈不规则变化。以时间为基础，根据不同时间段，如依据工程进度等进行控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的 “ 低开 ” 并不意味着公司经济利益受损， 这只是一种房地产销售策略，目的是为了以后的 “ 高走 ” 。 这种 “ 低开高走 ” 的销售控制不但可以使翡翠蓝湾更好的吸引客户，更可以为翡翠蓝湾创造颇佳收益。 在万科柏悦湾中还要进行一定的产品组合。虽然好的产品肯定会卖的快，但是一个项目赢利点更多的是体现在差产品上，所以，产品的组合搭配就成了是否可以达到项目价值最大化的关键所在，产品的组合不仅仅是在售产品的组合，也有已售产品的组合。在操作多层项目的时候，三层相对比较好销售，如果三层已经销售完毕，或者还剩下几套，15 / 20 那么在产品的组合上，就把三层和其他不容易 销售的楼层组合销售，把三层的价格大大提高，这样就可以营造出其他不好销售楼层的低价格的优势，容易引起市场关注，化解其他楼层的抗性。 由于新房地产调控政策的出台，贷款利率的上涨免不了会打压消费者对万科柏悦湾的选择意向。为了更好的销售楼盘万科柏悦湾还要制定相应的一些销售创新手段，在营销通道中作出创新，以吸引更多的消费者。 “ 两港一城 ” 建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总 税收的 15%左右，相关税收占到总税收的 30%;如果加上契税收入，则占到 36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应16 / 20 的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 今年 1-6 月，我区房地产业实现税收 5 亿 元，同比增长 85%;房地产开发投资完成亿元，其中住宅投资完成 23 亿元 ;商品房施工面积万平方米，销售 100 万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点： 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头， 1-6月，房地产开发平均增速为 %，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的 62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高， 2-6月累计增速 分别为： %、 %、 %、 %、倍 ;办公楼开发投资也保持了 10 倍以上的增速。 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势， 2-6 月的增速走势见图二： (略 ) 17 / 20 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。 1-6 月全区预售 3940 套，总面积万平方米 ;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了 %和 %。出于对宏观政策的观望心态， 3 月份我区商品房预售出现了一次明显下降， 4 月份仅售出 474套，总面积万平方米，与 3 月份相比均下降了 %。 5 月、 6 月继续维持了较低的预售水平，每 月预售 385 套，总面积 5 万平方米左右。 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及 “ 跟涨不跟跌 ” 的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。 自年开始，我区房地产价格以年均 20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨 %、 30%和 42%。目前，我区新建商品房均价已达 5590 元每平方米，同比上升 20%;存量房均价已达 5000 元每平方米 ，同比上升 47%。 18 / 20 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市： 总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来 “ 两港一城 ” 开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的