水映长山国际度假小镇总体规划说明书.doc

目 录第一章 项目概况11、项目概况12、规划依据1第二章 项目背景研究11、背景分析12、上位规划解读2第三章 综合现状与建设条件分析21、综合现状分析22、市场分析33、政策分析34、SWOT分析45、分析结论5第四章 总体定位51、指导思想与发展战略52、规划原则63、总体定位64、主题形象65、主题概念66、功能业态67、目标市场68、目标客户群6第五章 总体规划布局71、规划结构72、功能分区73、土地利用94、空间开发形态10第六章 旅游产业规划101、旅游市场102、环境容量与游客规模103、景点与游览线路设计114、主要旅游项目及产品规划115、旅游度假设施规划11第七章 空间景观规划121、空间景观要素分析122、空间景观规划123、照明系统规划13第八章 绿地系统规划141、规划原则142、绿地分类及总体布局143、绿地系统规划结构与分区154、植物规划15第九章 资源环境保护与生物多样性规划161、资源环境保护规划162、生物多样性保护规划16第十章 道路交通规划161、规划设计依据162、道路交通规划及相关设计技术参数16第十一章 竖向规划181、规划原则182、具体规划183、场地工程量统计18第十二章 市政工程规划191、给水工程规划192、排水工程规划193、电力工程规划214、电信工程规划225、燃气工程规划226、环卫设施规划23第十三章 综合防灾规划241、防震规划242、防洪规划243、地质灾害防治规划244、消防规划245、人防建设规划24第十四章 建筑单体设计及风貌控制241、住宅建筑设计242、公共建筑设计25第十五章 建设时序27第十六章 技术经济指标与造价估算281、技术经济指标282、工程量与造价估算31第十七章 规划实施31北京中建恒基工程设计有限公司成都分公司 2014.0635“水映长山国际度假小镇”总体规划 说明书第一章 项目概况1、项目概况“水映长山”国际度假小镇位于贵州省习水县习部生态文化旅游产业园北部溪谷湖泊生态休闲区内，属于大小鼓池休闲度假组团近期度假用地范围，两路坭坝生态度假景观带穿越项目区，处在川渝黔生态旅游圈金三角核心位置，位于黔北生态旅游黄金线上，是习水县融入重庆一体化发展改革试验区的重要组成部分。规划区西临江津柏林镇，东临綦江郭扶镇，北接清溪沟4A级风景区，南连凤凰山度假组团及合心条生态农业组团，规划面积427.71公顷。”水映长山”国际度假小镇北距坭坝旅游集镇约3公里，距江习高速约5.8公里（与四面山互通），距离重庆外环高速约104.8公里，距渝黔高速约49.7公里，区位条件比较优越。2、 规划依据2.1中华人民共和国城乡规划法（2008年）2.2中华人民共和国土地管理法（2004年修订）2.3中华人民共和国环境保护法（1989年）2.4中华人民共和国水污染防治法（2008年修订）2.5中华人民共和国自然保护条例（国务院1994年10月9日颁布）2.6中华人民共和国森林法（1998年修订）2.7中华人民共和国野生动物保护法（2004年修订）2.8旅游规划通则（GB/T18971-2003）2.9旅游发展规划管理办法（2000年）2.10旅游度假区等级评定标准2.11贵州省城乡规划条例（2010.1.1）2.12贵州省遵义市城乡规划管理技术规定（2009.7.27）2.13贵州省习水县城市总体规划（2012-2020年）2.14贵州省习水县土地利用总体规划（2006-2020年）2.15贵州省习水国家级自然保护区总体规划（2005-2020年）2.16贵州省习水风景名胜区总体规划（2009-2020年）2.17贵州省社会主义新农村建设发展规划（2007-2020）2.18习水县“十二五”规划2.19习水县习部生态文化旅游产业园总体规划（2012-2020年）2.20坭坝乡总体规划、政府工作报告及相关专项规划等第二章 项目背景研究1、背景分析目前中国旅游业正处于传统观光旅游向时尚、休闲、度假深度旅游转型阶段，规划应紧紧抓住国发二号文件为贵州加快发展提供的重大历史机遇， 深入挖掘本土自然与文化旅游资源，构建适合市场需求的休闲度假旅游产品。作为习水县习部生态文化旅游产业园北部溪谷湖泊生态休闲区首期启动建设项目，“水映长山”国际度假小镇承担了重要的园区示范带动作用。2、上位规划解读鉴于规划区的特殊性，“水映长山”国际度假小镇在充分分析相关上位规划的基础上进行详细规划设计，从土地利用到项目策划，从市场研究到交通组织，从自然资源利用到具体的空间形态设计，均统筹考虑，整体布局。总体规划对北部溪谷湖泊生态休闲区的定位：湖泊休闲、溪谷旅游、养生养老、高山养殖。规划区位于坭坝旅游集镇南面约3公里位置的小鼓池村，在贵州省习水县习部生态文化旅游产业园总体规划（2012-2020年）中属于大小鼓池休闲度假组团的近期建设开发区，大小鼓池休闲度假组团规划范围包括小鼓池村、八字桥村和坭坝旅游集镇，总面积35.0平方公里。围绕坭坝乡集镇南面的大小鼓池高山湖泊，建设高山森林湖泊休闲度假区，近期用地规模3.0平方公里，共有A-1、A-2、A-3、A-4、A-5五个地块，其中度假建设用地1.2平方公里；远期度假区用地规模8.0平方公里，其中度假建设用地3.9平方公里。坭坝旅游集镇近期建设用地规模1.7平方公里，远期用地规模2.0平方公里。本次规划涉及地块为A-1、A-2和部分远期控制开发地块。在贵州省习水县习部生态文化旅游产业园总体规划（2012-2020年）中，对A-1、A-2地块作了如下要求：地块面积分别为70.0公顷和60.8公顷，度假建设用地面积分别为34.8公顷和28.4公顷，林地面积分别为35.2公顷和32.4公顷。另外在习水县习部生态文化产业园大小鼓池休闲度假组团一期控制性详细规划（2014年）中，对A-1、A-2地块作了更细的划分，并且对建设地块提出了总体控制要求，即度假别墅、公寓区容积率控制在1.0左右，建筑高度控制在18米；颐养养老用地区容积率控制在1.5左右，建筑高度控制在18米；安置小区容积率控制在1.2，建筑高度控制在18米。其它相关控制及配套建设指标严格按照控规执行（备注：根据实际开发，允许存在一定的弹性开发空间）。第三章 综合现状与建设条件分析1、综合现状分析1.1开发用地规模适度，宜于台地式、组团式布局度假地产项目和打造立体景观。规划总用地面积427.71公顷，其中：建设用地174.39公顷，非建设用地253.32公顷。规划区范围内地形地貌呈现东南高西北低的整体趋势，海拔最高点位于东部悬崖绝壁处，在1895.00米左右，往西地形逐渐叠落，下降到1035.001091.20米左右，并且纵深延伸至一期启动区地块南北向主要道路两侧，呈楔形分布。最低点在西南侧，为沟谷农田区，平均海拔在600.00米950.00米之间。山、坡、田、池、谷、沟等层次分明，呈阶梯状分布，美感天成。根据经验评价，一般海拔高度在1000米左右的山谷地带比较适宜人养生养老和度假，规划区大部分区域均处于这个海拔高度范围内，具有开发度假项目的优良自然条件。1.2项目区是避暑养生、度假理想之地项目区气候宜人。气候四季分明，冬有积雪、夏无酷暑，年平均气温在13-15之间。项目区与周边景区一样，森林植被茂密，区内森林覆盖率约50%，以亚热带常绿针叶林和落叶阔叶林为主，并有部楠竹、毛竹林，有天然氧吧之誉。项目区自然人文景观资源丰富，旅游景观价值较高。拥有千亩森林竹林景观、80多亩小鼓池水体景观、呈阶梯式组团分布的梯田湿地景观、溪流瀑布景观、悬崖绝壁景观、以及小鼓寺（暂定名）庙宇景观等。人在山脊崖边，极目远眺，风光无限，美景尽收眼底。阳光明媚时，蓝天白云，山青水秀，林茂地奇、鸟语花香；云遮雾绕时，烟雨蒙蒙、如诗如画。整个项目区犹如世外桃源，令人神往。1.3项目区尚属原乡净土，便于规划建设；但目前基础设施较差，项目进入条件尚待完善。目前，项目区尚是一块未被城市化进程干扰的净土，项目区内人口较少，民房不多，民风淳朴，居民拆迁安置相对较易。80亩水体位居项目区中央，成片森林依山呈环状分布，而成片竹林、坡田、溪谷、湿地则呈阶梯状组团式分布，有利项目规划建设。但项目区内水、电、气、路、光纤、通讯等基础设施只能满足区内农民当前生产生活所需，进入项目区的规划道路还未开工建设，项目进入的基础条件尚待提升和完善。2、市场分析2.1市场需求旺盛，区域内避暑、养身、度假旅游产品市场前景广阔。项目区处川渝黔生态旅游圈金三角核心位置、黔北生态旅游黄金线上、习水县融入重庆一体化发展改革试验区、贵州习水县习部生态文化旅游产业园内，区位优势，资源独特，市场辐射面较广，其市场影响力以重庆主城及周边区县为中心，可逐级扩展至成渝经济区及遵义、贵阳地区，乃至国内沿海发达地区及部分海外旅游市场。随着国内居民收入和物质文化生活水平的不断提高，国民休闲政策和带薪休假制度的逐步实施，老龄化社会进程的加快，加上重庆地区夏秋高温天气的影响，区域旅游市场内，避暑、养生、养老、休闲、度假等旅游产品需求旺盛，市场前景广阔。2.2尽管项目区周边景区景点较多，但大都处于发育阶段，中高端旅游产品市场供给不足。2.3本项目具有后发优势，与四面山等景区错位发展，当相得益彰。区域内景区中，尤以四面山景区最为成熟，最具有品牌价值，是本项目最主要竞争对手。但四面山景区由于开发较早，与区域内大多景区一样，仍立足中低端旅游市场。项目所在习部旅游产业园总体规划，充分兼顾了高、中端旅游产品市场供给，是川、黔、渝生态旅游金三角旅游市场重要补充。本项目具有后发优势，与四面山等景区错位发民用工业，当相得益彰。2.4项目度假地产产品存在同质化及集中放量等市场竞争风险。根据习部旅游产业园总体规划，园区内近、远期生态度假建设用地规模均较大，项目度假地产产品存在同质化与休中放量等市场风险。3、政策分析本项目作为旅游度假项目开发，符合国家、省、市、县相关产业政策导向，满足相关规划要求，并享有一系列优惠政策的支持。1、2012年1月12日国发二号文件关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见，明确“文化旅游发展创新区”为贵州发展战略定位之一。2、贵州省生态文化旅游发展规划大纲，明确提出了打造“国家公园旅游强省”的战略目标，黔北山区将成为贵州生态旅游首选目的地。3、贵州省及遵义市明确将“仁习赤”高速沿线作为黔北旅游黄金线来打造。4、习水县政府高度重视旅游发展。项目作为习水县融入重庆一体化发展政革试验区和习部生态文化旅游产业园的组成部分，享有一系列优惠政策及相关支持。其中包括：本项目可作为县级重点项目予以重点支持。项目经营性建设用地可以出让方式供地，挂牌底价预计在30万元/亩左右；其他设施用地则以流转方式供地，50年流转费用应在5万元/亩以内。接入项目区的相关基础设施（包括水、电、气、路、光纤、通讯、网络等）由政府负责建设和投资。项目享有国家、省、市、县相关产业发展和招商引资的一系列优惠政策及专项资金和专补助补贴的支持。项目享有当地政府一站式办理各类审批手续的便利和支持。4、SWOT分析4.1优势4. 1.1项目区地形地貌独特，气候宜人，天然氧吧、森林湖泊、溪流瀑布、梯田湿地、县崖绝避、民间寺庙等自然人文旅游资源丰富，旅游价值较高，是开发建设避暑、养生、度假旅游项目的理想之地。4.1.2项目区尚属原乡净土，且地规模适度，便于规划建设，宜于台地式，组团化布局度假地产项目和打造立体景观。4.1.3项目区地处川渝黔生态旅游金三角核心位置和黔北旅游黄金线上，也是习水县融入重庆一体化发展改革试验区的桥头堡，拥有拓展成、渝、黔三大中近程客源市场的区位优势。4.1.4与区域内四面山等成熟景区相比，拥有其不可比拟的一系列优惠政策（特别是用地政策）的支持和后发优势，有利于项目区的开发建设、市场化运作及错位发展，项目前景当更加光明。4.2劣势目前通往项目区的交通条件较差，进入项目区的规划道路及过境江习高速、仁习赤高速、渝黔高速复线等尚未建成，短期内将制约旅客的可进入性。项目区内现有水、电、气、路、光纤、通讯、网络等基础设施，只能满足区内农民当前生产生活所需，与旅游景区要求相差甚远，项目区基础设施建设及景观工程建设工程量大，项目前期资金投入较多。习水旅游发展起步较晚，知名度不高，不具品牌效应，缺乏市场号召力；项目区周边城镇形象缺少特色，生态旅游大环境尚不成熟；诸种因素将利于项目区的市场拓展，并将极大影响项目区的开发建设进度。4.3机遇 项目区市场辐范围内（特别是重庆市主城区及周边区县）旺盛的避暑、养生、度假旅游需求，区域内中高端度假产品缺失，为本项目发展提供了良好的市场机遇和广阔的发展前景。省、市、县支持黔北旅游发展、打造黔北旅游黄金线的相关战略和政策的全面启动和实施，习水县融入重庆一体化发展战略和政策的全面启动和实施，习部生态旅游产业园发展战略和政策的全面启动和实施，为本项目开发建设提供了极好的战略机遇和发展动力。4.4威胁4.4.1项目所在区域旅游大发展、大竞争的格局已经形成，习水旅游必须以习部生态旅游产业园的打造为突破口，后来居上，形成整体竞争优势，方能在区域旅游市场竞争中立于不败之地。尚若政府在该产业园的打造中，存在管理不当、招商不力、政策不到位、基础设施滞后，宣传推广不落实等任一问题，均将直接威胁到习部生态旅游产业园乃至本项目开发建设的成败。4.4.2习部生态旅游产业园内，近、远期度假建设用地规模均较大，尚若园区内各地块项目在度假地产产品定位及开发建设时序安排上，不能差异化错位发展，则本项目度假产品与园区内其它项目度假产品之间可能存在同质化及集中放量等市场风险。4.4.3本项目开发建设规模及工程量大，开发建设周期长，项目开发前期所需资金量大，如何合理安排和控制项目建设时序、项目建设资金、项目建设进度和质量，当是确保项目开发建设顺利进行的一大挑战。4.4.4项目开发建设直接涉及政府、投资开发商、当地农民的利益，如何协调和平衡三者利益关系，也是影响本项目开发建设成败的重要因素。5、 分析结论5.1本项目具有开发建设中高端避暑、养生、度假旅游产品的多方面优势（包括区位优势、资源优势、市场优势、政策优势等），良好的发展机遇和广阔的发展前景。5.2就现状而言项目开发建设，也存在一定的问题和风险。但这些问题和风险是可以通过当地政府和投资开发商的共同努力，予以突破和化解的。从政府角度，必须严格园区及园区项目的规划协调与合理化管理；加强园区招商引资力度，促进园区项目开成合力；确保各项目规划及政策落实到位；多渠道筹资，迅速完善项目区周边相关基础设施建设；统一组织开展园区整体包装和整体形象推广，加大宣传推广力度，努力提升园区知名度和美誉度；藉此为本项目营造良好的开发建设环境。从投资开发商角度，必须坚持“差异人化错位发展”战略，确保项目及项目产品定位准确；科学组织项目规划和产品设计；合理平衡各方利益；合理安排和控制项目开发建设时序、项目开发建设资金、项目开发建设进度和质量；制定切实可行的营销推广策略和方案，强力开展全程营销、整合营销，加大推广力度，迅速形成项目知名度和品牌美誉度；以确保项目开发建设顺利进行。只要抓住机遇，扬长避短，多方共同努力，规避和化解问题风险，则本项目开发建设定当圆满成功。第四章 总体定位1、指导思想与发展战略1.1指导思想（一）、将项目区作为习部生态旅游产业园重要组成部分和高端避暑、养生养老、度假休闲功能区来打造。尊重上位规划，尊重自然，以人为本，将项目区优势资源与项目市场辐射区域内高端旅游市场需求（特别是重庆市场高端避暑、养生、养老、度假旅游需求）深度结合，以旅游资源为基础，因地制宜，引文入景、引城入景，力求景文一体、景城一体。（二）、将项目区作为习水高端避暑、养生、养老、度假、休闲旅游产业聚集高地来打造。注重景区发展、城镇发展与产业发展的有机结合，以景兴业、以城促业、产城景一体。（三）、将项目区作为习水重大民生工程打造。在着力项目区产城景一体化建设的同时，按照城乡统筹发展的模式，以项目区农民拆迁安置为重点，全面改善项目区农民生产生活环境，引领项目区内外农增收致富。1.2发展战略用35年时间、将项目园打造成：宜居宜业宜游国际生态文化旅游小镇；国内外知名高端避暑、养生、度假旅游目的地；国家级5A景区；省市统筹城乡发展样板区；习水县融入重庆一体化发展示范区。2、规划原则2.1尊重上位规划的原则；在习水县习部生态文化旅游产业园总体规划（2012-2020年）的指导下，按照黔北渝习都市圈中展现特色人居的个性之镇，瑞士风情与地域文化相互交融的温馨小镇，融入青山碧水体验自然生态的休闲度假福地，国家级生态度假区进行规划设计。2.2尊重自然、因地制宜、可持续发展的原则；习部生态文化旅游园区已新增为贵州省100个旅游景区工程（黔旅发改办7号），水泊梁山组团是习部园区今年调度的工程，要坚持“在保护自然和人文生态的基础上，对自然资源型景区实现“去城市化”最大化，对人文资源型景区“去商业化”最大化（黔旅发改办7号）的原则进行规划设计。2.3以人为本，产、城、景一体的原则。按照国家级生态旅游度假区和智慧旅游区规划设计的要求，高标准规划，以人为本，产业、城镇、景区一体化发展，形成区域旅游功能板块，凸显区域生态文化休闲度假旅游开发优势。3、总体定位水映长山国际度假小镇4、主题形象宜居宜业宜游国际生态文化旅游小镇5、主题概念避暑养生度假原乡品质生活6、功能业态以“生态避暑、养生养老、休闲度假功能为主，集生态避暑、养生养老、休闲度假、观光旅游、商务会议、生态农业”等功能业态为一体。7、目标市场立足重庆主城区及周边区县市场，以成都、遵义、贵阳及其周边市场为辅，兼顾东中部沿海发达地区市场。8、目标客户群以家庭年收入在12万元人民币以上，偏好高山生态避暑、养生、养老、休闲、度假旅游，并有一定生活品质的人群为主。第五章 总体规划布局1、规划结构根据规划三原则和相关的规划设计理念，规划形成“一心、一轴、九组团”的规划结构，形似盛开的花蕊。一心即”水映长山”国际度假小镇综合服务中心，是未来项目区的公共中心。该区域地势相对较缓，为缓坡梯级台地，有利于组织各种景观要素和公共服务产品的空间格局，该区域主要分布公共养生、养老及度假住宅、度假型一站式购物商业综合体和星级酒店，围绕小鼓池形成中央核心景观区。一轴即”水映长山”国际度假小镇南北向旅游度假体验景观轴，该轴线以综合服务中心为核心展开，串联沿线各功能组团，沿线设置景观型体验绿道，布局若干游览节点，增添多种旅游服务设施，形成一条度假小镇的景观型度假体验轴线。九组团即”水映长山”国际度假小镇按照分三期开发的思路，划分成围绕度假小镇综合服务中心分布的九大度假组团，分别是北入口形象体验组团、原乡休闲度假组团、颐养养生度假组团、生态养生度假组团、山地原生度假组团、森林养生度假组团、溪谷生态度假组团、中央公园度假组团和环小鼓池生态度假组团。2、功能分区根据总体规划布局和分期建设的需求，规划形成如下五大功能区：北部入口形象体验区（启动区）、原乡休闲度假区、颐养养生度假区、小鼓池高山湖泊生态度假区、原生态森林野奢养生度假区。2.1北部入口形象体验区（启动区）北部入口形象体验区（启动区）为“水映长山国际度假小镇”的一部分，为一期地块，作为整体项目的北部入口和形象展示，集中呈现项目独特的地形地貌、气候特征、自然风物，同时也集中体现了项目的设计理念和产品定位：即打造习部高端避暑、养生、养老、度假、休闲旅游场所；营造自由、舒畅、浪漫的原乡生活；展现质朴而奢华的人生境界。该片区规划建设用地面积为：172051.38，其中度假建设用地面积为：95421.89，旅游设施和景观用地为：61795.48，其他用地（包括森林面积）为：14834.01。规划总建筑面积：51699.51，其中住宅为：46230.18（公寓754套，联排别墅49套，独栋别墅18套，共821套），旅游设施建筑面积为：5469.33。（注：不包括安置房区域）该片区地处“水映长山国际度假小镇”北部入口区域，从功能和风格上以简洁、自然、质朴而浪漫的度假风格为核心，进行整体控制，同时根据功能上的需要，进行相应的简化或丰富。北部入口形象体验区（启动区）从功能上分为六大部分：样板展示区域，游客接待中心，样板展示区，直升机起降区域，运动公园区域，住宅区域。六个部分之间既相互独立又互相融合，各自有完整的体系，同时又能从功能、交通、景观等方面相互渗透、完善。这种互补性，更加强了项目的整体感与和谐性。第一部分：度假住宅样板区域，集中展示整个项目核心设计理念：回归自然、融入山水。以主题景观为中心、围绕景观打造居住空间；因地制宜、因势利导、依山而建、临水而居的整体规划布局。同时，完整体现本项目的居住模式、特点以及产品分类、搭配。第二部分：游客接待中心，作为项目北入口的建筑形象标志，是整个项目的一个核心建筑。也是风格、调性、品质的集中体现。第三部分：度假住宅样板区域，以荷塘景观为主的住宅展示区域。第四部分：直升机起降区域。第五部分：运动公园区域。第六部分：度假住宅样板区域。2.2原乡休闲度假区北部原乡休闲度假区为三期A地块，作为北部入口形象体验区（启动区）往西的延展部分，充分利用基地自然环境景观要素，体现原乡休闲度假的主题，营造乡野的度假环境和风貌，组团式布局，采用尽端式路网格局，有机构建度假空间形态，与入口和形象展示区有机对接，配套设施共享，形成相对统一的整体度假环境。该片区规划建设用地面积为：110101.70，规划总建筑面积79074.45，其中住宅建筑面积77922.45，商业建筑面积1152.00。2.3颐养养生度假区颐养养生度假区为三期B地块，是规划区核心的养老养生组团，包括养生型居家养老、宾馆式护理型养老、治疗型养老等，该区域与其它度假组团相对分离，空间布局形态上多以院落式布局为主，形成多种围合空间，体现养生养老对公共交往的需求。该组团用地性质以度假居住用地为主，主要为养生养老居住用地、公寓用地等，其中包括养老医疗护理中心、分时度假酒店、营养中心、老年活动中心、社区商业、后勤物业中心等养老配套配建设施。该片区规划建设用地面积为：101365.80，规划总建筑面积152773，其中护理学校10050、治疗护理中心5556、管理中心（门诊）2300、体检中心3120、后勤中心2112、营养中心2160、老年活动中心6400、分时度假酒店21480、老年公寓99595，平均容积率1.50。2.4小鼓池高山湖泊生态度假区小鼓池高山湖泊生态度假区包含第二期A、B、C地块，平均海拔1000米以上，是度假小镇用地条件和植被环境相对较好的区域，拥有大面积的缓坡台地、悬崖峭壁、小鼓池高山湖泊、森林植被等，是天然的养生度假地。围绕小鼓池布局有临水星级度假酒店、度假商业综合体、购物商业街、森林野奢酒店、悬崖酒店、森林度假木屋、SPA会所、临水独栋疗养会所、滨水栈道、森林健康步道等度假休闲产品，充分利用梯级台地、彩色花田、原生态森林植被等打造小鼓池高山湖泊高端生态度假区。该片区A地块规划建设用地面积为：101639.50，规划总建筑面积76459.21，容积率0.75；B地块规划建设用地面积为：125135.50，规划总建筑面积95247.39，其中住宅建筑面积93775.39，商业建筑面积1472.00，容积率0.76；C地块规划建设用地面积为：166702.57，规划总建筑面积115646.57，其中住宅建筑面积86214.61，别墅建筑面积25852.60，商业建筑面积1364.00，平均容积率0.68。其中商业水街规划建设用地面积12373.40，总建筑面积10851，容积率0.88；森林酒店规划建设用地面积17861.14，总建筑面积19687.34，容积率1.10；滨水度假酒店规划建设用地面积5597.00，总建筑面积10550.00，容积率1.88；小古寺禅院规划建设用地面积6000，建筑面积1000。2.5原生态森林野奢养生度假区原生态森林野奢养生度假区位于规划区的南端，包含第三期C地块，海拔在900-1000米左右，主要利用沟谷坡地和原生态森林打造野奢养生度假区。三期C地块地形条件相对开阔，基地多生长乡野的狗尾草等植物，与周边的馒头小山森林植被相应成趣，是理想的度假养生地。地块相对偏远，居于西南一隅，适合打造静谧的疗养养生社区和度假公寓以及其它度假主题产品。该片区C地块规划建设用地面积为：406933.75，规划总建筑面积359834.84，容积率0.88。3、土地利用3.1土地利用规划在规划中，注重每期地块内部旅游配套项目用地及公共景观空间用地的配置，一期、二期是项目区重点打造的区域，配套建设有入口广场与接待展示、荷塘湿地、直升机起降区、体育运动公园、小鼓池滨水休闲公园、小鼓寺禅院主题公园、彩色梯田、临水星级度假酒店、度假商业综合体、购物商业街、森林野奢酒店、悬崖栈道主题酒店、森林度假木屋、SPA会所、临水独栋疗养会所、滨水栈道、森林健康步道外，三期内部也配套有相关的旅游度假设施及主体景观公园，如彩色花田、颐养公园、养生社区、健身俱乐部、森林会所、森林木屋、荷塘月色湿地公园、森林野奢公园、原乡休闲公园、跑马穿林创意运动项目等，按照控规提出的配套建设要求布局相关的度假休闲项目，提升度假区的养生度假氛围。本次规划总用地面积427.71公顷，其中建设用地为174.39公顷，占40.77%，非建设用地为253.32公顷，占59.23%。各项用地指标详见土地利用规划指标统计表。表5-1 土地利用规划指标统计表用地代码用地名称用地面积（hm2）占规划总用地比例（%）H建设用地174.3940.77其中一类居住用地108.0425.26二类居住用地（兼容商业）4.120.96体育用地2.260.53康体用地0.520.12商业用地2.630.61旅馆用地2.330.54文物古迹用地0.600.14道路用地0.300.07市政设施用地11.852.77社会停车场用地0.940.22广场用地0.600.14公园绿地39.859.32防护绿地0.350.08E非建设用地253.3259.23其中水域6.451.51农林用地246.8757.72规划总用地427.71100备注：二类居住用地（兼容商业）主要为北侧安置点用地，包括入口休闲商业步行街。3.2土地属性规划根据土地利用规划和实际开发土地征用及土地流转情况，规划区土地主要划分为度假建设用地、景观设施用地、非流转用地三大类型，具体内容如下：度假建设用地：总面积118.92公顷，包括度假住宅用地、商住用地（安置区）、商业用地、酒店用地、体育运动公园、小鼓寺禅院主题公园和2米骑游绿道。其中，度假住宅用地包含点征用地和流转用地（备注：流转用地主要为度假住宅用地中的景观绿地及道路广场用地等），其它为征用土地，8.5米主干道（包含2米骑游绿道）由政府出资修建。景观设施用地：总面积55.47公顷，为旅游配套及景观设施用地，主要包括几大度假公园、入口景观区、市政设施、直升机起降区、广场、停车场等，主要为森林野奢公园、原乡休闲公园、颐养养生公园、荷塘湿地公园、彩色梯田公园、悬崖栈道主题公园、滨水休闲公园等。非流转用地：主要包括大面积的森林、悬崖峭壁等，该部分土地以保护为主，进行一定的景观打造和林相梳理，作为度假区生态保护的重要屏障，可以适当考虑规划布局一定的森林防火栈道或者游步道，设置一定的林地休闲设施，丰富度假区的外围林地景观和活动内容。非流转土地面积约253.32公顷。4、空间开发形态通过以上分析，规划区形成如下空间开发形态：一个旅游度假综合服务中心，一条旅游体验景观轴，三大开发板块，五大功能区，九大旅游度假组团。一个旅游度假综合服务中心即”水映长山”国际度假小镇综合服务中心，是未来项目区的公共中心。一条旅游体验景观轴即”水映长山”国际度假小镇南北向旅游度假体验景观轴。三大开发板块即根据三期开发形成的一期、二期、三期三大开发板块。五大功能区即北部入口形象体验区（启动区）、原乡休闲度假区、颐养养生度假区、小鼓池高山湖泊生态度假区、原生态森林野奢养生度假区。九大旅游度假组团北入口形象体验组团、原乡休闲度假组团、颐养养生度假组团、生态养生度假组团、山地原生度假组团、森林养生度假组团、溪谷生态度假组团、中央公园度假组团和环小鼓池生态度假组团。第六章 旅游产业规划1、旅游市场1.1国内旅游市场（近期）一级市场重庆主城区及周边区县；二级市场成渝经济圈及遵义、贵阳地区；三级市场以长三角、珠三角、京津唐等为主的发达地区及全国其它地区。1.2海外旅游市场（远期）一级市场港澳台、日本、韩国、东南亚；二级市场欧美地区；机会市场其它国家及地区。2、环境容量与游客规模在保障”水映长山”国际度假小镇的旅游资源品质、保护自然资源不受破坏的前提下，根据环境容量确定旅游市场规模，促进规划区旅游可持续发展。旅游环境容量是指在一定时间内对规划区范围内的自然生态系统不产生无法恢复的永久性破坏，保证该地旅游资源与环境的可持续发展的前提下，旅游地环境和经济能力、旅游地居民和游客心理等方面所能承受的最大游客量。按照国家标准（GB502981999）风景名胜区规划规范的计算要求以及国家标准（GB/T204162006）自然保护区生态旅游规划技术规程提供的容量测算方法，分别计算出旅游开发地块的旅游环境容量，以及日环境容量。“水映长山”国际度假小镇旅游生态容量计算模型采用面积法的总量计算模型，模型公式如下：总量模型：Dm=SD/d式中：Dm为日客流量（人）；S为风景区游览面积；d人均游览面积（m2/人）；D为周转率。根据模型测算规划区的年环境容量如下：规划区范围约为4平方公里，按度假地产占25%计算，主题旅游度假用地面积为100ha，其中可游面积约占20%，人均游览面积取200 /人，周转率为2，日可游容量为（1001000020%2）/200=2000 人。根据度假区未来接待游客的实际情况，普通日和节假日将有比较大的区别，假定节假日的接待量按照旅游日环境容量计算，约为0.2万人次，普通日为节假日游客量的一半，为0.1万人次，一年（取300天）中大致有120天节假日、180天普通日，按此计算平均可接待年游客数为0.2*120+0.1*180=42万人次（每年可游览日数取300天）。3、景点与游览线路设计度假区旅游景点主要包括七大主题公园：即高山森林湖泊主题公园、峡谷荷塘湿地主题公园、彩色梯田暨开心农场主题公园、悬崖绝壁景观主题公园、体育运动主题公园、亲子主题乐园、小古寺高山禅园等。旅游线路规划本着串联以上相关景点、景观节点以及景观旅游廊道的原则，进行全盘系统考虑。具体形成以下2条游览线路：游览线路一：坭坝旅游集镇北侧主入口（旅游村）游客中心荷塘月色湿地主题公园体育运动主题公园溪流瀑布溪谷生态度假组团森林主题酒店悬崖绝壁度假酒店群环小鼓池生态休闲度假组团综合服务中心（商业水街+滨水度假星级酒店）大鼓池休闲度假区；游览线路二：北侧主入口（旅游村）游客中心荷塘月色湿地主题公园体育运动主题公园溪流瀑布综合服务中心（商业水街+滨水度假星级酒店环小鼓池生态休闲度假组团原生态森林野奢养生度假区颐养养生度假区原乡休闲度假区坭坝旅游集镇。4、主要旅游项目及产品规划吃：以山珍野味生态农产品为主。住：以森林、湖泊主题景观度假别墅、公寓为主，相关主题度假酒店、客栈为辅。行：以汽车自驾游、直升机自驾游为主，景区内提倡电瓶车、自行车、步行车等低碳游、行方式。游；以湖光山色等自生态景观为主，包括千亩森林竹苑、100亩湖泊、彩色梯田、荷塘湿地、溪流瀑布、悬崖绝壁等自然生态景观；以各类生态建筑工程景观为辅，包括小古寺（暂定名）、森林木屋、登山栈道、观景塔台、健康绿道等。购：以生态农产品、本地土特产品及相关特色旅游文化纪念品、工艺品为主。娱：项目区文化娱乐活动应十分丰富。可包括：多种农事体验活动。如瓜果、蔬菜、花草、树木、中药材等种植、采摘体验活动（可分设私家农园、公共采摘园）。多种亲水休闲活动。如垂钓、池田水产养殖捕捞及其它水上田间娱乐活动等。多种康体健身活动。如高端斯洛克俱乐部、SPA养生馆（含中草药、鲜花、精油SPA）等提供的各类康体健身项目和活动。多种文化娱乐活动。如相关主题茶水吧、咖啡吧、酒吧、影视吧、网吧、书吧、音乐吧等文化娱乐活动。此外，还应设置主要供老年人使用的康体文化活动中心，营养膳食中心、社区医疗护理中心等，为老年人养生养老提供细致周到的服务。调置专供儿童玩耍的亲子活动中心或亲子乐园。5、旅游度假设施规划按照建设国家级5A景区的建设标准，根据度假区控制性详细规划配套设施规划，配套完善度假区的相关公共服务设施，包括游客中心、停车场、旅游厕所、星级酒店、主题公园、主题商业街区、度假地产及度假娱乐项目、疗养设施、道路基础设施、景区住宿、景区餐饮、文化娱乐、景区购物、标识标牌、景区环卫、旅游资讯网络等。（具体配套指标详见规划总平面图指标表）。第七章 空间景观规划规划区整体呈现东高西低的地形特征，东部边界是最高的高山林地，高山林地一侧是落差很大的悬崖峭壁，山梁顺南北向主干道延伸至一期开发地块，整体呈现向西部平缓过度的趋势，属中山峡谷地貌区。1、空间景观要素分析项目区自然人文景观资源丰富，旅游景观价值较高。拥有千亩森林竹林景观、80多亩小鼓池水体景观、呈阶梯式组团分布的梯田湿地景观、溪流瀑布景观、悬崖绝壁景观、以及小古寺（暂定名）庙宇景观等。人在山脊崖边，极目远眺，风光无限，美景尽收眼底。阳光明媚时，蓝天白云，山青水秀，林茂地奇、鸟语花香；云遮雾绕时，烟雨蒙蒙、如诗如画。整个项目区犹如世外桃源，令人神往。2、空间景观规划2.1景观分区根据规划，规划区形成高山林地景观区、高山湖泊景观区、悬崖绝壁景观区、峡谷缓坡景观区、梯田人文度假景观区、沟谷林地景观区等。高山林地景观区：主要为规划区东侧的高山林地区，该区域林木繁茂，植被覆盖率高，是项目区的天然景观生态屏障，小古寺（暂定名）庙宇景观展现佛教禅寺的隐逸文化，度假区的各种空间形态均在此高山林地景观区下展开，形成得天独厚的人文与自然景观生态度假区。高山湖泊景观区：主要为环小鼓池生态度假区，该区域拥有80多亩的小鼓池水体景观和呈阶梯式组团分布的梯田湿地景观，规划度假地产项目沿小鼓池周边形成三个梯级分布，沿水边布局独栋别墅及会所，享受开阔的水面及山林地景观，可临水而居，亦可临水而娱；往外是星级度假酒店、森林生态度假酒店、度假别墅和度假公寓；再外围则是原生态森林，分布游憩小游道、森林木屋、悬崖酒店以及各种户外运动项目等。悬崖绝壁景观区：该景观区域位于规划区的东侧边界范围内，主要是深沟峡谷形成的悬崖绝壁景观区。该区域从高山林地一下变为峡谷，犹如绝壁，气势磅礴，可对峡谷区进行景观打造，作为观光产品进行开发。峡谷缓坡景观区：主要位于悬崖绝壁区的大尺度的缓坡一侧，该坡面落差加大，由于坡度较缓，可开发为度假景观片区，有山回路转之诗情画意。梯田人文度假景观区：规划区大面积的度假及养生疗养片区基本上都是利用自然梯田进行布局，彩色梯田肌理明晰，规划中充分尊重梯级梯田的地势文脉，充分利用地形地势条件，进行场地整理，形成脉络清晰的梯田人文度假景观区，达到社区、林、田相融的效果。沟谷林地景观区：沟谷林地景观区是大面积的被保留的自然林地区域，规划充分保护沟谷林地，作为各度假组团周边的生态涵养保护区。2.2景观廊道主要为”水映长山”国际度假小镇南北向旅游度假体验景观廊道，该景观廊道以综合服务中心为核心展开，串联沿线各功能景观组团，沿廊道设置景观型体验绿道，布局若干游览节点，增添多种旅游服务设施，形成一条度假小镇的景观廊道休闲带。2.3景观节点主要包括七大主题公园：即高山森林湖泊主题公园、峡谷荷塘湿地主题公园、彩色梯田暨开心农场主题公园、悬崖绝壁景观主题公园、体育运动主题公园、亲子主题乐园、小古寺高山禅园等。2.4标志性建筑及景观展示区域规划区标志性建筑及景观区主要有北侧主入口景观展示区、一期体育运动主题公园、荷塘湿地、溪流瀑布、商业水街、滨水星级度假酒店、森林主题度假酒店、小鼓池主题度假区、颐养养老度假区、悬崖绝壁景观带、小古寺高山禅园等。3、照明系统规划“水映长山”国际度假小镇夜景照明总体暖黄色为照明的主基调，局部以其他光色搭配点缀。以艺术化的照明手法、雅致的光色搭配，着重采用节能环保高效的照明器具，充分表现建筑与景观不同建构的夜景特色及材质质感。主重点与次重点区域的照明亮度控制，以形成有空间立体层次感的打光效果。透过光影对空间的精心刻画，烘托出建筑风情特质，营造自然典雅、舒适宜人的夜晚光环境。3.1建筑物特色分析度假居家的功能特性。整个环境依山傍水，设计中将自然、休闲、舒适的气氛融入了整个环境。朴素大方的建筑特色。大景观的设计。以宜人尺度创造适度空间，整个建筑显得朴素大方。3.2设计理念通过适宜的灯光渲染和技术的应用，使夜景艺术照明力求达到以下两点：恰当的灯光主题定位，营造浪漫迷人的灯光场景，使灯光夜景深具独特内涵；营造温馨的人性空间，在灯光布局中收放自如，重点建筑重点刻画，附属建筑则组群做到明暗相间，以适度的照度，适应人们生理视觉习惯的要求。3.3灯光夜景艺术照明设计3.1建筑组群与周边环境的灯光分布。把建筑组群放到大环境中来整体考虑。各组团交通主干道灯光以功能照明为主，照度保证在10-15LX，灯具布置能体现出整个组团的空间轮廓，起到较好的人流引导作用。景观步道灯光以依景而置的方式，轻松随意排布，体现出曲径通幽的效果，照度保证在2-5LX.植物群落以体现空间形态为主，重点表现外围植物，内部植物则以灯光点缀为主。景观构筑物及建筑组群是各个景观区域的主导，灯光则着力表现其造型特色，在照度控制上则保证其成为单个区域的一级照度区域。3.2建筑组群的照明以主题性定位来营造建筑物浪漫的灯光环境。依据建筑的设计风格与功能特性，对不同建筑做了不同的灯光定位。注重灯光照明的演义性，营造建筑物灯光的戏剧性效果。在设计中打破传统室外照明的布光手法，而采用变色动感的灯光设置来表现灯光的可叙述性，同时大胆运用灯光照明的三点布灯法用顶光布置，营造出建筑物白天、黄昏、夜晚等不同时间场景的美妙场景。3.3重点建筑重点刻画，好钢使在刀刃上，面对建筑组群，重点刻画每个建筑组群的灵魂建筑，对附属建筑物则主要刻画建筑物大型与轮廓，采用了小功率灯光来表现其富有情趣的建筑细节。3.4不同的建筑组群采用不同的光色、不同的照明方式。售楼和接待中心采用对称状的建筑设计，以灯光营造其庄重大气的特色。滨水酒店其主导建筑风格独特、给人以素雅纯净的美感，以变色灯光营造其洁幽雅致的特点，主要以冷色光、白色光及黄色光来营造。步行街建筑组群以餐饮娱乐为主，运用高科技灯光营造一种热烈奔放的灯光世界，同时灯光所营造的强烈娱乐气氛以吸引人们流连其间。综上所述， “水映长山”是一个度假旅游项目，应结合自然环境，融度假，娱乐、康体为一体，提供一个多元化、立体的旅游休闲度假胜地，而这些灯光夜景艺术照明的设计给区域增添了许多情趣和艺术享受。对于过度工作、缺少休息的人们来说，在度假居家这段时间，能消除所有的烦恼、疲劳和郁闷，面对大自然可以放松身心、放飞心情、营造愉悦心情。第八章 绿地系统规划1、规划原则树立风格独特的别墅区绿化体系。构建以森林、水体、溪谷作为主骨架，功能区内部的绿地系统作为次骨架，沿功能区之间的交通走廊绿化带作为连接体的生态防护网络。并严格保护绿色生态廊道和廊道内的山体自然植被。利用既有风景资源，建设绿色生态的森林别墅景观。2、绿地分类及总体布局2.1绿地分类1. 公园绿地2. 防护绿地3. 居住组团绿地4. 庭院绿地5. 其他绿地2.2总体布局1.公园绿地：包括体育运动公园等，分布于形象区。 规划要求：应选择生长较快、高大挺拔、冠大而整齐的树种，以利夏季遮阳；但不宜用那些易落花、落果、种毛散落的树种。 球类场地四周的绿化要离场地5-6m，树种的色调要求单纯，以便形成绿色的背景。不要选用树叶反光发亮的树种，以免刺激运动员的眼睛。2.防护绿地：以沿园区8米宽主通道构成的景观廊道绿地调控带；以交通干道构成道路生态绿带。在各组团区域形成立体化、多层次的绿化带。规划要求：选择能适应当地