济南市低收入住区调查.ppt

济南市低收入住区调查,王青崔言,低收入住区的界定及类型,低收入家庭国际上对于高中低收入家庭的界定，比较流行的做法是将本居民的年收入情况与当地居民收入的平均值进行比较，低收入家庭指年收入不到当地居民年收入80%的家庭。根据山东省民政厅、山东省发展和改革委员会等13部门联合出台山东省城市低收入家庭认定实施办法，办法中确定，城市低收入家庭是指家庭成员人均收入和家庭财产状况符合当地人们政府规定的低收入标准的城市居民家庭。城市低收入家庭收入标准主要包括家庭收入和家庭财产两项指标。家庭收入是指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工资性收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等。家庭财产是指家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等财产。家庭成员按照国家规定获得的优待抚恤金、计划生育奖励与扶助金、教育奖(助)学金、寄宿生生活费补助以及见义勇为等奖励性补助，不计入家庭收入。,低收入住房的类型城市中的中低收入住房主要有公租房、经济适用房、廉租房以及棚户区住房。公租房即公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。,棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。低收入住区的分布低收入住区的分布具有分散性和边缘化的特点。城市中的低收入家庭不像农村贫困户那样，呈集中分布状态，城市低收入家庭居住相对分散。为了降低经济适用房和廉租住房的成本，地址均选在了较为偏远的地方（济南市的都在二环以外），以及为工业区配套的居住区生活空间及外来人口的棚户区生活空间，全部在城市的边缘区。调查范围大明湖北全福小区,调查问卷.doc大明湖南侧棚户区问卷结果及分析调查结果首先，在30份随机调查问卷中70%的调查对象为年龄在4570岁之间的中老年人群，济南市户籍人口，85%以上均已退休在家，家庭收入为8001500元，家人人口为3人。住房大都已年代久远，居住时间在30年以上。60%为自己购买的住宅，房屋面积在50平方米以下；40%为租房者也都在20年以上，房屋面积在40平方米以下，房租一个季度就60多块钱。居民对住区的各项设施都基本满意，在住宅本身上不满意，认为住房面积太小，质量太差，有时下雨屋里都还漏水。在对拆迁问题上，居民都希望能够回迁。,调查分析该区域于大明湖南侧，泉城路北侧，趵突泉北路东侧地理位置优越，有济南市一大旅游胜地大明湖景点，市民休闲娱乐中心泉城广场，毗邻济南市泉城路繁荣商业步行街，交通便利，商业发达，周边高楼林立，而该区域内平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、消防隐患大、环境卫生脏、乱、差。与周边环境形成强烈反差。,该住区房屋大都为砖石结构，约有四十多年历史，年久失修，质量较差，大部分为一院78户，房屋布局混乱，非常拥挤，无法满足日照通风等住宅最低标准，人均居住面积很小，不能满足人们正常的生活需求。,1，住房现状,巷路缺乏管理，布置杂乱无序，住宅私自搭建棚盖，高架电线错乱悬挂，存在很大安全隐患。,2，交通方面,道路不成系统，巷路宽度大都为3m左右，水泥铺面，多有损坏，已无法满足现代交通要求，更让人担忧的是无法满足消防的基本要求。,3，配套设施方面,由于该区临近中心区，各种商业服务设施、休闲娱乐场所较丰富，但在该区内部没有公居民休闲聚会交往的小广场、小游园等。在市政设施上，居民家中没有暖气，还要自己烧煤取暖；家里没有卫生间，上厕所都要去外面的公厕。在教育配套设施方面，该区没有小学、幼托，小孩都是在附近上学，距离不算太远。4，居民出行居民大都采用的出行方式为步行、自行车、电动车，并且该住区距工作地点、学校、休闲娱乐、购物场所很近，据最近的公交站点在500米以内，为居民交通提供了便利。5，绿化景观该住区基本没有绿化，路上没有行道树，没有草地，没有供居民游憩的小广场、游园等，没有为居民提供必要交往的空间。,综上分析，该棚户区虽然在该区内没有配套的公共设施，但是由于该区极好的区位条件，周边都有相应的服务设施，所以该区的外部空间环境是很好的。只是在住区内部，道路过窄，没有绿化，住房条件太差。与人们对于现代生活的需求是极不符合的。因此，改善住区生活环境迫在眉睫！首先，增大人均居住面积，满足国家最低住宅面积标准以保证居民正常生理和心理需求。其次，完善基本的给排水系统以及供热供暖工程设备，以保证居民的正常生活，改善住区内部生活环境。最后，改善外部空间环境。满足建筑必需的日照间距、消防间距。增加绿化，提供人性化的休闲交往空间，提高居民生活品质。拓宽住区主要道路宽度，满足消防车顺利通行的最低要求，对于尺度适宜的巷路可以在一定程度上保留，但路面质量必须得以保证，避免因路面凹陷断裂等自然和人为损坏造成的安全隐患。清理或整理住区高架电线，对违章违法乱扯乱拉的电线及时拆除，改善住区整体空间环境，更保障了居民的人身安全。,由以上分析可以得知，住区无论在内部空间环境还是外部空间环境都是极其恶劣的，已经超出了国家住宅要求的最低标准，完全不符合现代生活的要求，根据调查，居住在此的多为济南市常住人口，且都已是退休抑或下岗职工，年龄构成多在45岁以上，基本家庭收入多在5001500元，微薄的工资收入已经不堪满足今天现代生活的基本需求，之所以选择继续留在此地生活，除了人的怀旧情愫，剩下的完全是因为生活的无奈，还有此住区所处的优良地段-便利的交通条件和周边完善的商业服务设施。因此，改善住区整体环境，提高居民整体生活质量，是促进济南市城市整体环境和谐发展的关键因素。整体拆迁？-一个需要认真考虑的问题,整体拆迁,整体拆迁然后对此地块的性质根据城市土地利用总体规划重新定义，或许这里又将会被开发为繁荣的商业金融用地抑或是一片拔地而起耸入云霄的高层小区，从城市整体性环境而言，拆迁后的这片土地更能融入周边区域环境高速的发展步伐。但是原住民在住区拆迁后又会面临什么样的处境呢？为了得到更确切的答案，我们决定奔赴下一个站点-北全福小区。调查目的：通过实地考察和访谈进一步了解拆迁安置后居民的日常生活现状。,北全福小区,位置：北园大街东段开工时间：2004年12月建设单位：山东高新置业有限公司性质：拆迁安置房,项目概况：北全福小区开发用地约100亩，整个小区由18栋多层住宅楼、中心会所、公建以及地下车库构成。设计户型以一室一厅和两室一厅两种户型为主，建筑面积一般在60平方米到70平方米之间，面向中低收入者。2005年12月一期5幢居民楼封顶，并不对外销售，用来安置大明湖片区改造中被拆迁的居民。,调查结果,小区有3处小型诊所，均匀分布服务于小区的各个方位。,小区有配套的垃圾箱，环卫人员定时清理，。,生活实拍,小区基本服务设施充分利用底层空间沿街布置。,傍晚时分，大家在商店超市门口随意围坐闲聊。,调查分析,通过实地考察，该住区整体环境良好，住宅多为六层，间距满足住宅设计规范的日照通风及防火等要求，小区道路自成体系，人行车行适当分离，环卫设施完善，并附属有基本的商业服务设施，绿化组织较好，小区内有尺度适宜的小广场及健身场地，提供了居民休闲交往的空间并保证了小区居民的环境质量。在北全福小区西侧的明湖苑小区，也是为了安置大明湖周边拆迁过来的居民。为了进一步了解小区搬迁安置后的生活实况，我们想就地采访了小区中的居民。但是却被小区门卫直接拦住，待我们出示证件并说明来意时，他们却直接回绝，并禁止我们进入小区，问及关于小区情况时，他们也含含糊糊，语气中带有很强的主观排斥情绪，不过话语中明显露出对上级政府执行行为的悲愤。,低收入住房问题的解决探讨,1.国内外经验在解决低收入群体住房问题上，国外有很多值得我们借鉴的经验。新加坡新加坡建国初期，普通居民的居住条件恶劣，平均每一户居民不足一间居室。20世纪60年代初，新加坡成立了建屋发展局，专门负责建造公共组屋(相当于中国的经济适用房)。为解决广大中低收入居民的住宅问题，建屋局开始大规模兴建低标准、小户型住房。后来，政府又宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买组屋。为了能够让每一位居民都能买得起住房，新加坡政府推出一系列优惠措施：首先，制定公积金制度，进行强制性储蓄，即规定雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳公积,金分别用于未来的养老、住房、医疗、保险、教育等，使得居民的购房能力得到大幅提高。其次，在组屋的建设过程中，政府始终坚持小户型、低房价原则，保证绝大多数居民能够负担得起（由于当地房价按套计算，因而控制户型就能基本控制房价)。第三，政府对居民购买组屋实行免税优惠措施，如购买三房以下组屋，出售价格常低于半价，对购买四房组屋的价格约降15，对购买五房的，则稍有优惠。对于那些实在买不起组屋的居民，政府将其分为困难户和特困户,。对困难户，政府将给予适当补贴，争取每户能够购买一套60至70平方米的旧房居住。而对特困户则租给每套旧的42平方米的廉租屋，每月只象征性收取房租。新加坡政府对组屋的购买人资格、再上市及出租管理等问题都有明确的规定，不给投机者留下可乘之机。政府对购买者有非常严格的条件限制购买组屋者需先登记人册。列入政府的排队名单，一般等两年左右就可以购得。购买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。,英国英国的社会性住房由中央政府、市、区和私人四个层次共同参与，不同城市根据自身实际制定不同的保障目标和详细的阶段性实施计划，通过严格认定，利用三种方式加以实现。首先，各级政府将城市无家可归者和外来务工暂住人口的住房问题作为住房保障的重点。通过提供低居住成本租赁房的形式解决外来务工暂住人口的居住问题。其次，公共房屋管理部门为中低收入家庭提供一定数量的可支付产权房(相当于我国的经济适用房)和可支付租赁房。可支付产权房的价格比同类商品房低30%左右，分为全产权房和半产权房两种方式。半产权方式是居民和房屋管理协会各拥有50%的产权，在居民家庭收入、人口等发生变化后，既可以购买另一部分产权，也可以将自身拥有的一半产权退出或转让。第三，中低收入家庭租住私人机构提供的住房。政府鼓励经过认定后符合住房保障条件的家庭租住私人机构提供的住房，相应比例的租金由当地政府相关机构直接支付给房屋出租人。,香港香港土地资源稀缺，是世界上人口最稠密的地区之一，对住房的需求巨大，但香港通过建立私人开发商和政府部门共同发展的双轨制的住房供应体系，成功地解决了不同阶层住房供应的难题，使中国香港成为世界上公认的住房问题解决得比较好的典范地区。香港公屋的发展历程：第一阶段：消除“房荒”阶段。二战后,大批难民涌入香港使得香港人口在短短几年内从50万剧增至200万。1953年12月，一场大火将九龙半岛石峡尾本屋区烧成一片废墟，58万人流落街头。1953年，政府推出的公共房屋计划主要是为救助和安置木屋区遭受火灾的灾民和最贫困阶层的住房问题，为他们提供一些临时性房屋或公共屋村(即廉租屋)。兴建临时性安置所、中转房屋和公共屋村为无家可归者和低收入者提供了基本的住房保障。第二阶段：住房条件改善阶段.1972年，港府推出了“十年建屋计划”,计划的设计初衷是将住在贫民窟和木屋的居民迁移出来，让他们搬进永久性独立单元的公屋。,第三阶段：推进“居者有其屋”阶段,，1976年，港府推出了“居者有其屋计划”，旨在帮助那些无支付能力在市场上购买私营楼宇，又不符合政府公屋扶持对象的中等和中等偏下收入居民购房置业。香港房屋委员会负责“居屋计划”的选址、设计、开发和出售，居屋通常以成本价(低于市价的13或12)出售给中等偏下收入者。2.解决建议我国以商品房、经济适用房、廉租房为特征的住房供应体系中，通过商品房来解决中高收入者的住房需求；通过经济适用房来解决中低收入家庭的住房需求；通过廉租房来解决无能力购房者的居住需求。而在现在房地产开发项目中，一方面房地产市场供应结构不合理，房价高、面积大，适合中低收入家庭购买的中小户型、中低价位的住房严重供不应求；另一方面住房保障制度建设的相对滞后，大多数低收入者的住房问题得不到解决。,（1）提高经济适用房、廉租房在住房制度建设上