商场物业管理总结

1 / 34 商场物业管理总结 工 作 总 结 2016 年 7 月，商场领导任命我为物业部经理，首先感谢商场领导对我的培养和信任，今天所取的成绩离不开商场各中心同仁的大力支持和帮助 ，虽然物业部履行着管家部职责，同时保障着商场后勤及设备、设施运行管理工作，自深知责任重大，但我时刻不忘作为一名党员干部的神圣职责，我始终与班子成员团结协作，带领物业部全体干部员工以 “ 创一流物业管理公司 ” 为总目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理意识，规范运作，提高整体服务素质和质量，较好的完成了公司交给的各项工作任务。现述职如下： 一、以海航企业文化 “ 海航科学发展之路 ” 为指导思想，加强学习，努力 提高自身素质并同时落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕 “ 思想观念怎样转变，思路怎么创新，物业工作如何展开 ” 带着这些深层次的问题去探索实践。以一个物业管理的一名新兵的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业管理企业的规范流程及操作流程，因此，我在思想上始终与2 / 34 商场领导保持一致，超前工作，做到了 “ 认识到位、思想到位、工作到位 ” ，在较短的时间内使物业部的各项工作实现有序运转。在工作中，我会同物业部班子成员一起研究确定管理运作模式、工作目标和 “ 规范化管理、标准化服务、精细化 管理 ” 的总体工作思路，并围绕这一思路开展一系列扎实有效地工作，使物业部的整体 管理水平得到了进一步提高。我深知，作为一名管理者，必须从员工的思想抓起统一思想，统一目标紧紧围绕商场领导的决策、战略上下密切保持一致。为了提高自身领导能力和管理水平，我继续坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，以 不断充实自己，提高自己创新管理理念。 二、履行职责，努力做好本职工作 作为物业部经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍建设上，这是本职要求。我坚持按照海航企业文化理念 “ 至精、至美、至诚、至善 ” 的工作标准和 “ 地产集团提出的 “ 精细化管理 ” 的工作要求去安排、布臵、检查各项工作，制 定并完善物业部各项工作制度、工作标准和工作流程，按照精干、高效的原则，对物业部工作运行情况进行不间断的检查。下部我坚持定期到物业部各部门门听取意见，指导3 / 34 工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了 “ 不干则罢，干就干好 ” 的精神。在抓好管理和服务的同时，我与物业部成员一起积极协调各方关系，努力做好物业部的工作严格控制成本，增加公司收入。抓好强化员工素质教育，在抓好员工岗位培训，以提高基层干部骨干的工作能力。做好后备干部的储备，工作中，我注重发挥物业部成员的作用，坚持 “ 重大问题集体决策，具体工作分工负责 ” 的原则，及时 沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，体现一个团结稳健、充满活力的团队。 三、严格自律，树立良好形象 日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取 物业部部门成员的意见，尊重、团结每一个成员，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，坚持部门工作具体运作原则，严格要求自己 “ 堂堂正正做人，踏踏实实做事 ” ，在员工中树立一个良好的干部形象。 四、存在不足及改进方向 一是成本控制力度还略显不够，例如商场员工食堂的经营指标的管控问题，成本控制 的机制还没有完善起来。 4 / 34 二是在了解员工思想状态做的还不够，听取员工对公司发展的建设性意见较少。 三是公司某些方面、某些环节按照 “ 集团精细化管理的工作标准 ” 去衡量还有一定差距，还没有把 “ 精细化 ” 的工作标准贯穿到各项工作中去，下一步需要在精细化管理上下功夫。 岗位的改变并没有改变我 工作的热情，在今后的工作中，我将继续发扬优良传统，克服不足，带领物业部的员工奋勇争先，努力做好上级安排的各项工作。 2016 年 XXXX 管理服务中心工作总结 2016 年管理服务中心在公司领导的正确领导下，在上级各职能部门及兄弟单位招商中心的大力支持配合下，围绕年初经营目标，坚决贯彻落实陈总年初提出的新业态、新思路工作要求，重点抓好计划管理、岗位培训、安全管理、投诉处理、月度考核及客户评价，全体员工克服困难，较好地完成了全年各项工作任务。现将管理服务中心 2016 年主要工作总结如下： 一、 2016 工作任务完成情况 5 / 34 、安全管理工作。 1、公共秩序治理 1） .商场装修阶段，严格落实岗位责任制，严格执行清场程序、员工进场程序、物品放行程序等安全管理程序。合情、合理的处理了多起装修商铺失窃事件。多次收缴了准备夹带出街区的施工、装修材料， 为项目部挽回了部分经济损失。在街区商铺营业装修施工过程中抓获了 1名偷窃施工材料人员，其余不明夹带情况 5 起，保证施工顺利进行。 9-11 月份的商铺装修期间无发生重大治安事故，保障了管理服务中心及商户、顾客的财产安全。 2） .突发事件的处理及时、到位。处理商城出现断水断电导致的聚众闹事 1 起，抓获小偷 1 人。处理盗窃事件 10 多起。 3） .2016 年度街区发生多宗电动车、电瓶丢失案。究其原因 :主要是秩序队员的人员编制紧，防范区域大，整个街区只是半封闭 ,又是商业街区 ,加上装修多 ,人员进出频繁 ,车辆停放点分散、不集中、难管理而引至。 稍后的时间我们及时的了解治安隐患 ,对无正规证件、闲杂人员及时清理。并在6 / 34 停放电动车的负一车库安排了岗位，即不再有偷盗情况出现。 4） .在完成基础安全防范工作的 同时，加大力度规范街区各摊点物品的管理， 10-12 月间，公共区域无物品乱堆、乱挂现象，消除因物品乱堆、乱挂而引起的安全隐患及形象影响。 5） .商铺占道经营方面经过长期不懈努力的监管、纠正 ,已基本无乱摆乱放情况。 6).商铺的食品乱丢、乱倒现象 ,虽然还未能全面杜绝 ,但经大力整治已大为减 少。 2、消防管理工作。 1） .贯彻 “ 以防为主、防消结合 ” 的管理方针，通过 严格执行公司的消防巡查制度 ,消控室 24 小时值守，发现报警及时检查和处理 。保证每班次一个小时对街区内各区域巡查 1次。每周组织 1 场员工消防培训。加强消防意识，确保街区8-12 月份无火警、火灾事故发生。 2).按消防管理制度要求，秩序中队安排专人每月初对所有7 / 34 消防栓、灭火器实施检查 ,确保消防器材处于良好的状态 ,同时针对在经营的商铺开展灭火器配臵检查工作 ,目前在经营的商铺均已按要求配备了灭火器 ; 3）配合华联，联同招商中心完成 1 次涵盖所有餐饮、超市员工的消防实战演练，计有菜锅起火湿布灭火、灭火器喷灭，煤气罐起火的徒手关闭、灭火器灭火后的关闭等四大科目的消防实战演练。各商铺员工演练后均已能掌握该四科目的各项灭火技巧。 3、交通管理 : 1） .严格按照工作规程对负一到负四车库的出入人员、车辆、物品进行检查。今年街区车库内未发生由于工作人员失职导致的盗窃案件和破坏事件。 2） .根据现场情况配备外围岗位及制定巡查路线，进行外围安防和指引车辆、顾客进出，通过正确引导，车场管理既无堵车现象发生，也没有发生任何事故和投诉事件。保证了街区各进出口的客流、车流顺畅及停车场的秩 序。 8 / 34 3） .针对华联送货车辆以及其它单位送货和发货车辆增多，多数为超重货车，护卫值班人员通过加强对车辆巡查跟进，及时发现了送货和发货车辆损坏我街区内各类井盖约 5 起，处理及时，避免了街区的损失。 4） .针对街区外路面乱停乱放的车辆，秩序维护队员通过耐心的劝说、引导甚至报警处理的各种方法 ，车辆乱放现象得到有效控制，维护了街区周边路面车辆正常通行和经营秩序。 (二 )环境卫生管理 1.保洁 1） .完成了所有商铺装修及营业装修期间的所有杂物、余料、材料的清理工 作。 2） .在华联超市开张前，完成了街区负二层所有内街的清洁卫生。在街区 全面试业前，完成了所有街区内街、街区，消防通道的卫生、保洁工作，最大限度的确保街区的顺利开张。 9 / 34 3） .完成车库所有杂物、余料、材料的清理、搬运、摆放工作。 4） .按周计划、月计划定期完成对各个卫生死角清理、街区落叶清理、街区路面的清扫等各项机动工作。同时加大力度对外围及草坪落叶清扫，垃圾收集，卫生质量有了很大的改进和提高、垃圾收集清运做到了日产日清。 5） .在 88 街区开业清洁开荒的基础上，管家组在 8-12 月份组织保洁人员对地面的石材及地砖、墙面石材等进行了多次清洁开荒和保养，既达到营业要求又延长了材料使用寿命 6） .完成了街区 200 多车装修施工垃圾的设点堆放，清理、清运工作。力保街区的营业的正常开展。 2.消杀工作。 1） .完成 3 次公共场所消杀工作，在园区的外围做整体消杀，对区内各下水道、厕所等都进行喷药灭蚊消杀。及 1 次灭鼠放药工作 10 / 34 3.绿化工作 对区内的绿篱每天保洁、清理，并每月检查树木生长情况，及时清理枯枝黄叶。 (三 )公共设施、设备的管理 1.通过多方协调，将电梯到负一、二、三层的出入功能封闭。电梯厅进行电子门禁关闭。解决负一到负四层商场与住宅用户因电梯共用而导致严重的安全隐患。将街区与小 区完全的隔绝。 2.积极配合招商中心及工程部，完成了对配电室变压器供电负荷进行重新分配的各项协调工作。最终将华联、小区、商场的各方用电分开。有利于以后华联、商场、小区的水电、物业费的明确区分。平衡各台变压器上的供电负荷，确保小区、超市、商场三方的用电设备用电高峰运行正常，又减低变压器损耗。 3.完成 3 起公共区域漏水事件的处理。商场的消防水曾因管理原因无法关闭，在加水、加压的时候，导致整个负一、二街区的多个商铺被水浸泡。经秩序的快速反应协调处理，保11 / 34 洁人员的全力清理。免去了更大的损失。在最短的时间内完成抢修工作，保证商户的用水用电正常。 4.分别多次与集团及招商中心工程部及项目部协商，进行了街区商铺内 8 处渗漏水点的整改、处理跟进问题。 5.协调整改广场大雨天气导致雨水反灌情况。 6.协调整改街区西侧坡道无排水导致雨水反灌的情况。 7.对饭堂部分设备设施进行了协调安装。做好食堂设备设施的维修及配臵工作。解决了一线员工的就餐问题 8 协调完成负一层车库出口的封闭。确保负一车库无闲杂人员随意进出。 月份及时抄报 用电余数，确保公共安全供电，其余各系统运行正常，保证了各区域的营业需要。 10.联系、协调完成负四层车库集水井的清掏和设备保养。12 / 34 确保车库无水冒、浸泡事件发生。 11.在人员不足的情况下，自行采购材料，完成了负一车库电动车充电区区域，解决了一线员工的交通电动车辆的充电问题。也为管理服务 中心及招商中心节省了费用。 12.组织各部门人员对街区负一至负三层消防通道照明、各楼层卫生间门把手、龙头、冲水阀、消防门拉手、洗把池等30 多项小设备的整改跟进，满足街区营业需要。 13.协调跟进公馆商铺抽风系统改造方案，并督促施工单位完成，改善了小区住宅区的空气质量。 14.配合天监控设备方完成街区监控摄像枪及车场收费系统安装、改造工作，以最大限度的减少监控盲点。 、按照管理服务中心的整体部署完成的重要工作。 1.德克士、建行、阿里妈妈等主力商户都存 在装修程度复杂、设备改造项目众多、工期较短等不利因素，物业管理中心调动一切力量，从现场监管、安防、保洁等方面进行全程密切配合，保证了这三家商家如期开业，为 88 街区的招商和营13 / 34 业提供了有利的条件。 月份共配合完成了 16 场的华联大型促销晚会、凤凰电动车以旧换新、特卖会等活动，基本上达到了清洁及现场安全管理协调无状况，使各项活动得以完满完成。 3.联同小区物业管理服务中心与其它商户、华联用户召开了数次协调会议，确定了车辆及人员的进出路线、及车库车辆停放区域等问题，在保证不影响各方使用的前提下，尽最大限度地满足其它各方的需要。 4.落实 88 街区、盛天果岭销售点的清洁服务、接待服务、现场监管等管理 工作； 5.街区下水道穿孔的协调 6.负二层卫生间漏水点的协调整改 7.卫生间取水点及拖把池的协调安装 14 / 34 8.负二层商场生活垃圾堆放点的协调设臵。 9.师院对面广场车辆停放的规范、协调。 .人力资源管理 1.充分调配好人力资源，挖掘人力资源潜力。在保证街区安全的前提下，通过人力资源整合，只设 6 岗来进行街区的安全保卫工作，工作饱和度 100。 2.只设 5 岗来确保负一、二街区，及负一、二、三个车库的全面保洁工作，要求高，工作任务重，工作饱和度 100。 3.行政岗位只设 1 人进行全面行政管理工作，工作饱和度100。 4.在员工队伍建设方面，管理服务中心一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换；另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。充分的发动员工的人际关系网，调动大家的介绍热情，积极介绍人员前来参加，进一步储备人力资源。 15 / 34 5.团队建设上，一方面在工作中强调身体力行、身先士卒、以身带领的工作方法，带动员工的工作主动性。另一方面，让员工认识团队价值，通过讲发展、开思路，鼓励员工目光放远，以学习、提升为目的，将自身利益和发展与管理服务中心的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足管理服务中心不断变革创新和成长发展的需要。 6.服务中心 2016 年的重要举措之一，做到每个部门每周有计划，每周有总结。提高了服务的及时性，提升了服务品质。 7.在日常工作中按公司体系文件、规程要求，实行自查、检查相结合的管理方法，使管理服务工作形成制度化、程序化。 8.员工内部培训工作是我们重心之一 ，是日常指标性工作任务。通过礼仪培训、规范仪容仪表；专业知识培训、提高专业技能；工作规程培训、强化执行力；案例分析、提高实操技能等相关的工作技巧的培训，同时也在日常工作中不间断的指导和强化，提升整体服务水平。 9.主动、积极的协调了员工餐厅的装修、材料采购、安装及日常管理，并在 11 月份开始对员工餐厅进行全面管理。根16 / 34 据员工增加情况，采取了增加 2016 年工程部工作总结 2016 年已结束，首先感谢公司对工程部工作的肯定，我工程部在这一年里，在公司领导正确指导下，以及同各部门的密切配合、团结一致下，圆满完成公司领导交付的各项工作任务，保证了商场所有设备的安全运行 。取得了一定的好成绩，为完成公司质量目标做出贡献，为了总结经验，促成 2016年工作再上一个新的台阶，现将 2016 年工作总结如下： 一 . 日常工作完成情况 1. 2016 年度共完成了各项维修工作 ,其中有公共区域，业主维修，商户维修等。得到业主商户的好评和认可。 2. 加强现场管理，对商场装修施工按管理规章制度进行监督，使之不影响商场外貌和安全管理，对商场中央空调协调维护，保证中央空调系统的正常运行。 3. 制订了岗位责任和工作交接，在此基础上把工作落实到了实处。 17 / 34 4. 每月抄写水电表，配合公司做好每月水电计费的收取工作。 5. 协助商铺用电安全和线路改造。 6 协助车库出入口收费系统进行安装调试。 7 在雷雨期间及 时对商场的明、暗沟进行疏通，做好排洪防汛工作。 8. 跟进商场门窗维修。 二 . 设备设施的维修保养 目前商场设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，每日巡查，目前都处于良好的工作状态。 1.严格按照配电系统运行保养的规范要求，参照年度工作计划，完成商场核心配电室设备的运行、检修和清扫工作。同时对各楼层配电管井内母线插接箱定期进行保养。 18 / 34 2. 电梯安全运行方面，加强了检查运行中乘坐的舒适度、稳定性及噪声情况的检查，底坑的查看。督促维保单位提高维修保养水平消除故障隐患。加强电梯维护保养跟进监督工作，使商场 7 台电梯顺利通过质量技术监督局一年一次的电梯年检，并取得电梯安全使用证。 3. 严格按照消防管理规定抓好楼宇消防设施的日常管理，对消防设备进行了全面检修工作。规范消防设施设备的维修保养。为使应急灯、疏散指示灯 系统的运行良好，确保火灾发生后每一个疏散指示灯、安全指示灯、楼道应急照明灯亮以引导业主有序地进行应急疏散，减少人员伤亡，对应急灯、疏散指示灯系统保养进行规范。及时发现有问题的灯具进行修复，进一步提高消防设施设备运行可靠性。 4. 中央空调设备的维修保养，对天面冷却塔和冷冻水管道每月进行清洗。提高了设备安全运转性能，保证夏季制冷的正常供应。 5. 发电机每月进行一次保养，保养时例行开机运行 15分钟，确保停电时能快速进行发电。 19 / 34 6.弱电设备保养工作，对楼内弱电管井进行了全面清洁、整理工作，配合电信、移动、联通等公司进行设备的安装维修和保养工作。 四、在能源管理、降低消耗方面 我们对商场内的公共电气设备、设施进行摸底排查，找出节能降耗的方法，对需要且能够改进的设备、设施作出节电改造方案或建议，逐步进行改造： 1、将车库照明、楼内通道照明、大 厅照明、电梯厅照明及步梯间照明等分时关电控制；在保证整体照明需求和造型完整有序的前提下，尽量减少灯具使用数量。 2、对大功率机电设备加强巡查，确保电机处于良好的运行状态，提高效率。加大控制设备的维护，减少大功率设备的超停次数，降低功耗。 3、做好修旧利废工作，对更换出的零部件、灯具等 进行维修，通过更换零件或重新拼装等方式修理旧件，减少新件的使用。 20 / 34 五、技能培训 工程部是一个后勤保障部门，也是一个专业技术很强的部门，同时这也正是我自己的专业，对工程部员工进行了电梯运行技能培训、中央空调系统、发电设备运行操作、电梯应急处理等相关专业的培训，使各员工都熟练掌握了物业设 备设施的应急处理及操作流程，保证设备设施安全运行。 六、目前存在的问题 1.专业技术水平还比较欠缺 2.工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细 致。 3.个别工作进度均比计划拖延滞后 ,维修工作的效率和维修质量有待提高 5.和各部门工作衔接还不是很完美 七、 2016 工作计划 21 / 34 1. 针对去年存在的问题进行整改。 2. 按照月、季、年度保养计划对设备设施进行保养。 3. 跟进各 维保单位的维护保养工作，并对维保过程，结果进行监督检查。 4. 随时做好防汛、防火等措施，完善设备设施及各项应急预案，做好检查及检修工作，确保设备设施及人员安全。 5. 随时处理各项报修工作 6. 完成领导下达的临时性工作。 7. 适时进行岗位培训、技术培训、员工考核，努力提高员工素质。 重庆 公司 工程部 二 0 一四年一月三日 22 / 34 2016 年度工作总结和 2016 年工作计划 光阴似箭，岁月如梭。 2016 年已经过去，新的一年即将到来。2016 年，在集团公司领导的指导、支持及关怀下，瑞和物业取得了可喜的成绩。一年来，我公司秉承 “ 业主至上 ” 的原则，坚持 “ 业主的小事就是我们的大事 ” ，通过全体员工的不懈努力，实现了年初预定的目标，物业管理服务得到了广大业主的认可， 2016 年 “ 得力 天景园 ” 和 “ 丰和苑 ” 两个项目的业主满意率均达 98%以上，这也是对我们一年来辛勤工作的最大肯定。 一、 2016 年工作回顾： 1、配合房产做好项目的后续工作 积极配合得力房产项目的开发与销售，切实保障 “ 得力 天景园 ” 物业管理服务和 “ 丰和苑 ” 项目的前期成功介入。全面提升管理品质和实 力，致力于瑞和物业品牌的建设，以优秀的品牌效应促进房地产的发展，确保为集团开发的高档楼盘提供配套的物业服务，实现房地产业务的纵向延伸。 23 / 34 在 “ 得力 天景园 ” 和 “ 丰和苑 ” 两个项目的管理过程中，我们根据自身在管理过程中遇到的问题和业主反映出的需求， 2016 年共向房产提出了多达 80 条关于新楼盘设计和施工的建议。在房产缺少售后服务人员的情况下，努力与施工单协调，以及时、优质的服务来减少业主对房屋质量的抱怨 。此外还抽调优秀管理人员参与房产新楼盘的前期开发和配套设施建设工作，以便及早发现施工中的隐藏问题。在人员不足的情况下，首先满足房产公司的需要， 11 月份我们已为“ 世贸中心 ” 样板房增派人手提供秩序维护工作和保洁服务，全力配合好房产公司的销售工作。 2、完善管理制度 进一步完善、改进公司管 理制度和服务质量， 2016 年根据各项目在管理中所遇到的问题，结合实际情况，对现有规章制度进行二次修订，并在 08 年的基础上增加了员工考核管理规定、印章管理规定和人员招聘、面试管理规定等十几项规章制度，涵盖人事、工资、考勤、招聘、培训等方面。现在公司已创建了一套较为科学的管理模式和先进的管理理念，以及严格的质量标准和工作程序，形成了服务与管理相结合的专业分工体系。 24 / 34 3、加强人员招聘 公司的发展离不开优秀员工的加盟 ,针对公司一直以来在人员招募上存在的不足 ,采取更好的方式方法选拔适合公司发展的人才。物业管理因工作强度高、工资待遇低、工作压力大，行业人员流动性很高。 09 年公司在尽可能留住现有优秀人才的基础上，实行积极的人才引进战略，通过多种渠道招聘物业管理行业的精英。截止 2016 年底公司共有员工 57 人，管理人员中 40%具有大专及以上学历，他们都具有丰富的物业从业经验，是各自所属领域的佼佼者，他们的到来为瑞和物业注入了新鲜血液，增添了新的发展活力。 4、强化人员培训 为体现公司 “ 以人为本 ” 的理念，改善工作质量，使员工不断更新知识，开拓技能，改进工作动机、态度 和行为，适应新的要求，更好的胜任现职工作，促进组织效率的提高和组织目标的实现，公司将员工的培训与开发放在战略的高度来认识。 09 年制定了完善的培训体系，每月定期对秩序维护员进行军训；每周四作为公司内训时间，为员工讲解物业管理的最新法规和结合实际案例进行分析；根据需要，组织员工外派培训， 2016 年公司共组织人员参加外派培训 5 人次，涉25 / 34 及物业管理、高配和特种设备等方面；邀请外来讲师为员工进行工作技能和职业道德等方面的培训。 5、规范绩效考核 为客观地评价员工的日常工作表现，确保公平、公开、公正地考评员工的德、绩、能、勤，真实反映员工的工作能力、工作表现，提高公司对员工奖惩的准确性，更好调动员工的工作积极性。从 2016 年 6 月起，公司正式开始员工月考核工作，考核涉及工作面貌、礼仪规范、岗位规范、工作态度和能力等方面。在考核结束后，将考核结果反馈给员工，让其明白自身在工作中的不足之处，并在日后的工作 中加以改正。通过半年的考核实践，公司已形成了一套完备的考核制度，每月的考核给公司员工提供了一个交流、互动的平台，也较真实地反映出了一些以前隐藏在工作中的问题。 6、严格检查制度 为了解各部门工作落实情况，公司对两个项目定期进行 “ 周卫生抽查和月综合检查 ” ，秩序维护部由主管每周一次下半夜 检查和项目经理会同部门人员进行下半夜的不定期抽查。通过将检查出的情况汇报、反馈，及时予以处理、整改， 26 / 34 提高了工作效率和服务标准，大大减少了小区事故发生率，将事态有效遏制在萌芽阶段。 7、多种经营模式，实现节源增收 物业管理是微利行业，稍有不慎即会导致入不敷出。在管理成本增加、低端劳动力流动率上升和企业盈利空间进一步缩小的情况下，物业管理企业面临更大的发展困境。我们一直都在思考如何利用有限的资源获得新的利润增长点。公司积极实行多种经营模式实现节源增收， 09 年通过提供有偿服务、电梯广告位实现收入 2 万多元； 9 月份在房产的支持下天景园会所正式开业，我们在会所开设棋牌室和健身房 ，目前会所每月的盈利平均在 1 万元左右。通过多种经营模式大大提升了公司的生存能力和竞争力。 8、加强与业主的交流、沟通，取得业委会的支持 为得到广大业主的支持，公司领导定期上门走访，向业主了解目前我们工作存在的不足之处，并仔细倾听业主的需求。对小区重大项目进行整改前都先行调查，征询相关 业主的意见，我们的工作也因此取得了绝大多数业主的支持。 2016 年27 / 34 12 月 29 日在物业与社区的共同努力下成立了天景园业主委员会。业委会代表由在当地有一定影响力，具有强烈社会公益心的业主组成，业委会拉近了物业与业主的距离，从此物业与业主将是一家人。到目前为此，业委会已举行了 5 次会议，会议涉及关于封闭空中花园、地下车位管理、生活垃圾处理、电梯、道闸整改、儿童游乐场等几十项议题。有了业委会的支持，我们的物业管理工作将更顺利的开展。 9、努力推进精神文明建设 在做好各项物业服务工作的同时，积极加强小区的精神文明建设。今年以来，公司不定期的组织各种文化活动，先后组织了免费体检、健身咨询、中外电影欣赏和由 “ 金智慧 ” 教育机构免费举行的英语晨读等精神文化活动。让业主参与其中，尽享沟通和交流。用文化塑造文明小区，不但使业主受益，还形成了良好的社会效益，提升了瑞和物业的品牌价值，延伸了瑞和物业的文化内涵。 10、创造优良的管理业绩 在瑞和物业全体员工的共同努力下， 2016 年 1 月得力 天景园被宁波市城区绿化委员会评为 “ 宁波市园林式居住区 ”28 / 34 和 “ 宁波市绿化先进单位 ” 。最近的 环保小区评比中，公司凭借优美、整洁的小区环境和良好的管理服务荣获 “ 市环保模范小区 ” 称号。 目前，我们的工作得到了广大业主、社会各界人士、行业的认可，宁海已有多个小区、单位向我们伸出橄榄枝，邀请接管项目。但限于公司处于起步阶段，各方面还不够成熟，我们对此都予以委婉谢绝。 二、目前存在的主要问题和困难 1、项目发展过快、人员储备不足 经过三年的发展，瑞和物业已发展成现今拥有 50 多名各类人员的中小型企业。 2016 年，在做好天景园物业服务工作的同时，我们又接管了丰和苑项 目，总管理面积已达 12 万。近两年公司发展很快， 2016 年，公司将接管小高层住宅 “ 丰泽园 ” 和综合性楼宇 “ 世贸中心 ” ，届时总的管理面积将达50 万，涉及小高层、商住楼、写字楼和公寓等综合性楼宇。 物业管理属于劳动密集型产业，公司自成立以来普遍重视人29 / 34 力资源开发与管理，通过内部提拔、竞聘的方式已培养了一批优秀管理人才。但现在靠内部提拔已不能满足公司发展的要求，目前公司面临专业人才短缺的困境，特别是具有 综合楼盘管理经验的人员基本没有。随着 2016 年 “ 丰泽园 ” 和宁海 “ 世贸中心 ” 的交付，对公司来说这将是一个极大的挑战。 2、缺乏专业人才进行系统性的人力培训 2016 年，公司狠抓人员培训这一块，制定了详细的培训计划和严格的培训制度，内训与外训、在职培训与脱岗培训相结合。但由于公司内部缺乏 专业性的培训人才，效果并不理想。 3、起步晚，欠缺大型项目的管理经验 公司成立于 XX 年 1 月，正式接管的第一个项目是在 XX 年 6月入驻的得力 天景园。 08 年在绿城顾问的指导下，公司稳步地发展着。 09 年我们借鉴其它公司的管理经验并结合自身实际，将天景园的各项管理工作逐步规范化。但目前公司还没有任何大型项目的管理经验，特别是欠缺包含公寓、高层住宅、写字楼、商场及沿街商铺组成的综合性楼盘的管理经验。 30 / 34 4、违章搭建的处理，相关政府职能部门监管缺位 目前小区内一些业主违章搭建，擅自改变房屋使用功能随意开门开窗，封闭 露台、空中花园等现象时有发生。物业公司因没有执法权，对这些问题只能做到劝阻和向有关部门反映，但是效果甚微。相关政府部门的职责界定，权限划分等问题始终没有很好地解决，职能部门因一些职责尚不明确而相互推诿，致使一些违章情况迟迟得不到处理，特别对领导违装装修的，职能部门更是睁只眼闭只眼，已严重影响到小区物业管理工作的正常开展。 5、开发商遗留问题殃及物业 物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由开发商所形成的。因此，开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了物业后续服务水平。天景园项目存在各种各样的质量问题，