关于房屋质量缺陷的维权方式及争议处理.doc

商品房质量争议的维权和处理随着我国住宅建设和房地产业的飞速发展，城镇商品房质量问题日益成为消费者投诉的热点之一，由此引起的商品房质量纠纷也呈不断上升趋势。但是，很多购房人由于对房地产法律知识不太了解，以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔：有的小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果输了官司又赔钱；有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷。我们认为，作为购房人，对待商品房质量问题，应当要根据其性质和严重程度，区别不同情况，依法提出合理的索赔要求，并通过正当合法的途径维护自身的合法权益并妥善解决争议。一、商品房质量问题的分类 要解决纠纷处理商品房质量争议，首先必须弄清楚商品房质量问题的分类。根据我国现行法律法规及司法解释的规定，我国商品房的质量问题主要是三类，即：主体结构质量问题、严重影响正常居住功能的质量问题、一般质量瑕疵问题。 1、主体结构质量问题 房屋主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，如：地基、承重墙，以及其他对房屋主体起到支撑作用的构架等。房屋主体结构在商品房的建造中是起到主要支撑性作用的，一旦主体结构质量不合格，其将直接威胁到商品房买受人或使用人的人身、财产安全，并可能发生严重的危害后果。因此，法律对主体结构质量的要求更加严格，要求开发商承担更严格的质量瑕疵担保义务，这里的主体结构质量不合格，包括房屋主体结构质量不合格不能交付，或者在交付使用后，经核验主体结构质量不合格两种情况。 2、严重影响正常居住的质量问题 严重影响正常居住的质量纠纷，主要是指虽非房屋主体结构质量不合格，但房屋建筑的其他部分或附属部分存在质量问题，且该质量问题区别于一般的房屋质量瑕疵，已经严重影响到商品房买受人的正常居住使用，可能导致商品房买卖合同的目的无法实现。目前，我国法律和司法解释，对于什么是“严重影响正常居住”并没有明确界定，司法实践中，主要由法官根据个案的具体情况，以及生活经验法则来进行认定。我们认为，严重影响正常居住质量问题的认定，一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。 应当从质量瑕疵的可修复度上来考察，若出现的质量瑕疵无法修复或者经过多次修复后，仍不能正常使用的，就应当属于严重影响正常居住的质量纠纷。 3、一般质量问题 商品房买卖质量纠纷中，出现最多的主要就是一般质量瑕疵纠纷。一般质量瑕疵纠纷，是指非主体结构质量问题，经过修复可以重新使用，不会严重影响买受人正常使用的房屋质量问题。这类问题，主要包括：房屋渗漏、内墙裂缝、外墙漏水、墙面脱落、密闭性差、管道安装缺陷漏水、门窗质量不合格等等。对于一般质量瑕疵纠纷，有些是外在的明显瑕疵，商品房买受人在交接验收房屋时就能发现，而有些是隐蔽性的质量瑕疵，可能需要通过专业鉴定或在使用过程中才能发现。因此，商品房买受人在验收房屋时，一定要认真仔细检验，发现明显的质量问题应及时向开发商提出，而对于隐蔽性的质量瑕疵，在发现后要及时在质量保修期内提出，并向开发商主张权利。 二、商品房质量问题的合法维权途径解决任何纠纷，应当在合法有序的范畴内理性解决，因此，我们不赞同在出现纠纷后的非理性维权和过激维权。比如在售楼中心聚众拉横幅，甚至有些楼盘还发生过部分业主因情绪激动打砸售楼中心或物管中心等，这些行为不但不能帮到我们业主维权，反而有可能触犯治安管理法律法规甚至触犯刑法，最后因不当维权行为受到法律追究，得不偿失。因此，遭遇商品房质量问题，我们应当回归法律层面，采用合法手段维护自己的合法权益。一般而言，任何平等主体之间的民事纠纷，一般可以通过自行协商和解、民事诉讼或仲裁的司法途径等来解决。此外，由于商品房买卖涉及到广大普通的购房人，并且房屋质量问题涉及到广大老百姓的生命、财产安全，所以，对于相关房屋质量问题向有关行政主管机关投诉、控告并请求行政机关介入调解处理纠纷，也是一条不错的合法维权方式。此外，对商品房的质量问题向媒体爆料，请求媒体的关注和帮助，并促请媒体行使监督权，也是合法可行的方式。通常来讲，在处理商品房质量问题尤其是有关主体结构问题以及不能正常居住的质量问题时，首先应当做的事情就是对相关质量问题进行核验。这里我们必须提醒购房人注意的是，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力，导致劳民伤财又不能实现委托目的。 此外，购房人要想维权成功，还要注意保存和搜集证据，因为打官司实际上就是打证据，证据掌握的越大，诉讼中的主动权和胜诉的希望就越大。一般来讲，在法院审理中，要求购房人提供证据材料会有以下几类：一是房屋出现质量问题的证据；二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到希望达到的诉讼目的。三、商品房质量问题的一般处理情况1、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称“解释”）第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：一是房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑法第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”城市房地产管理法第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的建筑工程竣工验收备案表，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的建筑工程竣工验收备案表，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。二是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，建筑法第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。 2、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。 解释第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。一般来讲，比如室内空气中的有毒释放物质严重超标、房屋隔音效果差导致噪音污染严重、房屋渗漏导致无法居住等均可以认为属于此种情形。如果司法确认相关商品房的质量问题属于“严重影响正常居住使用”的情况，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。3、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任和赔偿损失。 解释第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。建筑法第六十条第二款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”国务院颁布实施的建设工程质量管理条例第四十条规定： “在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”建设部颁布的商品房销售管理办法第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在 接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题