商业街策划方案.docx

商业街策划方案【篇一：一个很成功的商业项目策划方案】 一个很成功的商业项目策划方案 目 录 第一章 总体策划思路 4 一、 策划的总体思路 4 二、 项目背景 4 三、项目资源分析、项目目标的界定 5 四、核心目标-树立品牌 6 五、项目开发总建议 7 六、项目的swot分析 7 七市场机会发现 11 第二章 项目总体的定位开发报告 15 前言 15 一、项目总体形象定位 16 二、项目功能定位 19 三、世景的无限优势 26 四、项目定位优势的建立基础 27五、目标客户群所定及分析 29 第三章 项目整体组合营销策略报告 33 一、 项目总体整合营销策略 33 二、总体操盘计划、步骤 35 第四章 项目产品设计报告 37 第一部分：世景国际国际公寓产品设计构想 37 环境设计 37 一、 “英式管家”的概念 41 二、世景国际国际公寓引入英式管家服务的起因 41 三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容 42 第二部分：世景国际写字楼产品设计构思 60 一、市场调研 60 二、世景国际写字楼工程技术数据 60 三、世景国际项目本身具备的优势 62 四、目标客群定位瞄准市场空白点 63 五、精锐公司将面临的问题 65 六、为新锐公司度身定做的七大服务体系 66 七、世景国际小面积办公写字楼推广要点 67 (一) 节约成本的办公空间： 67 (二) 富有创造力的事业空间 68 (三) 比较优势 68 (四) 世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配套 70第三部分：世景国际商业广场规划设计思路 83 1经济技术指标 83 2.规划理念 84 3规划风格 84 4.总体规划与功能规划的复合性 84 5.世景国际商业广场规划 85 6.交通组织结构 86 7.停车方式 87 8. 室内垂直交通设计要求 88 9.园艺设计 91 10.园林设计的具体表现形式 92 11. 景观构成要素 92 第五章 开盘前期营销推广策略设计报告 94 一、寻找打开成功之门的金钥匙概念运作 94 第一阶段：项目导入期 95 第二阶段：商铺推广期 98 第三阶段：商务港与酒店公寓推广期 100 二、知己知彼，百战不殆目标客户分析 104 三、策动市场，谋略制胜媒介策划 106 四、媒介也领先媒体组合 108 五、一年之计在于春工作规划 110 策划宣传内容与阶段安排 110策划宣传工作大纲 111 项目lg设计 114 项目案名设计 115 项目广告语设计 116 销售中心及围墙包装设计 117 项目vi系统设计 118 附件： 一、世景国际项目市场调研报告（已提交） 二、售楼部设计方案 三、项目形象iv设计 第一章 总体策划思路 一、 策划的总体思路 1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙-先求不败而后求全胜。 2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。【篇二：商业街商业策划书】 荷兰风情商业街08年商业策划 背景分析。 荷兰水乡一期商街位于新开河之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，荷兰水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。荷兰水乡商业街处于324国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货吉之岛，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，吉之岛对荷兰水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕荷兰水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合. 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、 商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。商户进来,是需要物业去关心和护持,而不是进来了就只收物业管理其他不管,而必须考虑到进来了如何使他们生意做起来，能鼓励内部就内部消费. 二、商街定位。 定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位： 1、街名:荷兰风情商业街或灯饰装饰一条街？ 2、概念：荷兰风情商业街是未来“东江夜游”旅游观光区的门户，汇聚整个粤东地区特色产品的商业街，以及都市丽人寻梦的商业街。 灯饰装饰一条街是联合百安居，打造家居专业市场配套街，这可作为副主题规划，消化掉部分内街的出租。 3、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐 4、商品：主营餐饮、酒吧街，粤东地区特色产品兼休闲食品、工艺品等；家居灯市行业集中购物点。 5、顾客定位：国内外的旅游观光者，商务餐会，年轻一族泡酒吧集中点。另一类是安置新家后购买家居灯饰集中点。 6、经营理念：分两步走： 第一步先引进社区配套带动人流带动入住率。 第二步：在引进社区配套完整的情况同时，站在城市经营的高度来打造，打造一条闻名惠州另有情调的商业街。 三、招商策划。荷兰水乡商业街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手： (一)、发布招商公告 。每年分三个季度在惠州日报、深圳特区报、惠州电视台、惠州网站发布招商公告，突出介绍荷兰风情商业街的优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户。 (二)、整合店铺资源。 荷兰风情商业街一二三期的店铺均已出售，投资者是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)和规划方案?这些都值得协商和约定，一旦确定了都可以委托招商，我们便可以自己对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金，不再逐个联系客户。 (三)、商户入驻优惠措施。为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施： 第一，品牌商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传三至六个月；第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，允许在商业街上免费举办活动，鼓励举办有较大影响力的商业街文化艺术活动；第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按六折优惠收取；第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予荷兰风情商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。第五，开发商对业主产生的优惠，可以现金卷的形式给到业主，业主凭现金卷可在商业街任何消费，商家再以折扣形式与开发商更换现金，促进商业街的消费。 （四）、商业氛围营造 (1)、商街指示识别系统布置 (2)、设计制作商业街的入口或路口交接处雕塑作品，以增添荷兰水乡风情商业街的文化底韵，吸引游人前来休闲。 (3)、荷兰水乡商业街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办商业街主题活动，借力炒热商业街、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“节假日” ，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办商业街活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传荷兰水乡商业街。(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办水乡风韵优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升荷兰水乡风情商业街的时尚品位。 (6)、5月份起，争取举办几次水乡之夏广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高荷兰水乡商业街在市民心目中的地位，提升荷兰水乡商业街的“聚流”效应。（7）利用春节来临，与政府部门协调，搞花市一条街，不做惠州最大的花街，但要做惠州最高档的花街。降低门槛，让花农免费进场，只收取水电和卫生费。让荷兰水乡花市一条街在惠州市民留下深刻印象。（8）常年不同季节再请不同名家来荷兰水乡搞画展、雕塑展以及品酒会（不同年份、产地的红酒），借此来推广商业街【篇三：商业街策划方案】 商业街策划方案 2009-07-05 09:04 三、项目运作策略及构思 （一）、项目运作策略 1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权 在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。 2、定向招租，龙头店铺带动 在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。 3、放水养鱼，培育商业氛围 降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。 4、以点带面，吸引人气 在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。 （二）、项目定位及业态规划 ? 项目定位 观澜区域首个特色风情商业街 定位诠释： “观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。 “首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。 “特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。 1、一层业态规划 通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目“皇家英里路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。 ? 酒吧街特点 此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了“皇家英里路”这一定位。 ? 特色餐饮街特点 特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。 ?家电体验街特点 近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。 根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。 ? 服装服饰、体育用品街特点 商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。 2、二层业态规划 二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。 四、项目执行案 （一）、成立项目运作小组 为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下： （二）、收集资料 建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。 ? 与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。（执行人：吕国生） ? 与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。（执行人：吕国生） ?与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。（执行人：吕国生） ? 通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。（执行人：黎海航、