成都房地产市场报(2)

1 吉 信 行 资 运 部 知 识 管 理 2015年成都市房地产市场回顾与预测 2 报 告 说 明 1. 本报告中的所有数据仅供吉信行员工内部参考学习使用，采取任何方式为第三方所用，不负任何法律责任； 2. 本报告宏观数据来源为国家统计局，市场数据来源为吉信行数据库，其中数据范围大成都包括主城区和五近郊、 天府新区； 3. 本报告市场数据均为备案数据，其中土地市场数据截止2015年12月21日，住宅与商业市场数据截止12月27日； 4. 本报告对内参考，请相关人员注意保密。 3 Part 1. 宏观背景 Part 2. 土地市场 Part 3. 住宅市场 目 录 CONTENTS Part 4. 商办市场 Part 5. 市场预判 4 PART. 1 经济压力 应对措施 房地产政策 行业观察 宏 观 背 景 5 1. 经济压力：实体经济疲软 经济新常态下，宏观经济下滑筑底。拉住下滑趋势，保持7%以上增长率，任务艰巨。 三大“克强指数”整体走势呈现震荡下行趋势，累计增长率均处于历史低位，实体经济疲软，今年前九个月铁路货运量同比下跌超 10%，10月同比也出现进一步下降，发电量累积增长值在3月触底反弹后10月再次呈现负增长状态，或意味着中国经济四季度增长仍 然乏力。 2015年3季度，GDP同比增长6.9%，比上半年下降0.1个百分点, 是2009年金融危机之后六年内的最低值,中国经济步入“新常态”，告 别过去30多年10左右的高速增长，中国经济结构调整正在进一步加深，经济增长趋稳、产业结构不断优化升级，经济向形态更高级、 结构更合理的阶段演化。 9.62% 9.24% 10.63% 9.49% 7.75% 7.69% 7.40% 6.90% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 0 10 20 30 40 50 60 70 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 国内生产总值（万亿元） 增长率（%） 全国国内生产总值GDP情况 全国工业累计增加值、发电量、货运量累计同比增速 -2 0 2 4 6 8 10 12 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5 2013.6 2013.7 2013.8 2013.9 2013.10 2013.11 2013.12 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014.6 2014.7 2014.8 2014.9 2014.10 2014.11 2014.12 2015.2 2015.3 2015.4 2015.5 2015.6 2015.7 2015.8 2015.9 2015.10 工业增加值累计增长（%） 发电量累积增长（%） 货运量累积增长(%) 数据来源：国家统计局 6 2.经济压力：金融风险 地方债务高企，企业融资成本高，股市疯狂加剧金融风险，民间金融 蓬勃发展，风险逐渐扩大，钱荒转变为钱慌。 在政府不再兜底的背景下，2015年地方政府偿还债务占比或达20%以上，约为3万亿。 地方政府融资结构过度依赖信贷，其中银行贷款占比高达50.8%。这种过分依赖银行贷款的融资结构可能会受 银行信贷政策、央行货币政策的影响。 地方融资平台剥离融资功能后，地方政府债将成地方政府债务唯一的举债来源，融资来源存在缺口。 解决办法：增发地方政府债和PPP模式融资填补融资平台缺口；信贷政策和货币政策给予地方政府一定的定向宽 松政策，保证地方政府融资畅通，比如，通过PSL向地方政府注入资金等 地方债务高企 从微观层面讲，中国企业的综合税费负担平均约40%，高于发展中国家平均水平10个百分点左右。 2015年起，工业企业利息支出增速持续高于主营业务收入增速，企业的资金成本处于历史较高水平。 股票市场繁荣吸引了大量资金，而今年以来以人民币贷款为形式的间接融资再次上涨，商业银行偏爱大企业的秉 性没变，小企业无处贷款。 解决办法：降准降息、利率市场化、互联网金融（PTP理财） 融资难，融资贵 2014年三季度开始，短短8个月之内从2000地盘点攀升至2015年6月12日5178点，从6月15日至8月26日， 上证指数从5178点暴跌至2928点，暴跌45.5%。 1349家上市公司选择停牌避灾，97%的股票下跌，其中A股37%的922只股票跌幅超过50%，5000点以上的 配资资金全军覆没。 解决办法：配资清理，国家救市，旨在为实体经济输血，实现股市与实体经济共同发展的双赢局面。 股灾 7 3.经济压力：通货紧缩 M2供应4月筑底后逐步增加，但仍未解决通缩问题，为实现保增长货 币政策将维持宽松。 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2013年1月 2013年3月 2013年5月 2013年7月 2013年9月 2013年11月 2014年1月 2014年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 2015年1月 2015年3月 2015年5月 2015年7月 2015年9月 货币和准货币（M2）供应量（万亿元） 同比增长（%） 货币和准货币M2供应量 48.5 49 49.5 50 50.5 51 51.5 52 88 90 92 94 96 98 100 102 104 2013年1月 2013年3月 2013年5月 2013年7月 2013年9月 2013年11月 2014年1月 2014年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 2015年1月 2015年3月 2015年5月 2015年7月 2015年9月 居民消费价格指数(CPI) 工业生产者出厂价格指数(PPI) 制造业采购经理指数（PMI） CPI、PPI、PMI走势分析 M2增长率从2014年12月份的12.2%降至2015年4月份的10.1%，整体震荡下行，然后在从5月份开始反弹， 10月M2同比增长13.5%，略超市场 预期，增速创15个月新高。 2015年10月份，CPI环比下降0.3%，同比上涨1.3%;PPI环比下降0.4%，同比下降5.9%，与9月持平，已连续44月为负。近期粮价、猪价的 下跌超预期意味着此前CPI中唯一上涨因素已经消失，未来低通胀风险将显著升温。通缩压力加大，货币宽松仍有空间，财政政策将更积极。 保增长任重道远，预计第四季度货币政策总体将延续偏宽松基调。 数据来源：国家统计局 8 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2012年2月-2015年9月国房景气指数走势 4.经济压力：房地产行业下滑 房地产对国家经济贡献率高，房地产行业的低迷是造成经济不景气的重要 原因，房地产行业的复苏将直接拉动经济增长。 5 10 15 20 25 30 2012年2月-2015年10月房地产投资累计增长（%） -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 2012年2月-2015年10月新开工面积累计增长（%） -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 2012年2月-2015年10月商品房销售面积累计增长（%） 2014年房地产的贡献率41% 数据来源：国家统计局 9 2015.2.4 2015.2.28 2015.4.20 2015.5.11 2015.6.28 2015.8.26 2015.10.23 5. 应对措施：降准降息 连续5次降准降息，促进投资与消费，房贷成本降至历史低点，间接 利好楼市。 10 6.应对措施：多举措维稳流动性 央行政策利率调整，逐步实现利率市场化，维持市场货币流动性，助 力稳增长。 资产质押再贷款 中期借贷便利 （MLF） 抵押补充贷款 （PSL） 注资国开行 2015年10月10日，央行推广信贷资产质押再贷款试点。人民银行在前期山东、广东开展信贷资产质押再贷款试点 形成可复制经验的基础上，决定在上海、天津、辽宁、江苏、湖北、四川、陕西、北京、重庆等9省（市）推广试 点。今年将让7万亿投资落实。 9月，中国央行向国开行提供抵押补充贷款521亿元，利率2.85%期末抵押补充贷款余额为9589亿元。 7月，中国人民银行向国家开发银行提供抵押补充贷款429亿元，利率为2.85%，期末抵押补充贷款余额为8464亿 元。 6月，中国央行向国家开发银行提供抵押补充贷款1，576亿元，利率为3.1%。 8月，为保持银行体系流动性合理充裕，结合金融机构流动性需求，人民银行对14家金融机构开展中期借贷便利操作 共1100亿元，期限6个月，利率3.35%。8月末中期借贷便利余额4900亿元。中国人民银行在提供中期借贷便利的 同时，引导金融机构加大对小微企业和“三农”等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。 4月，由国务院批准，央行将以外汇储备委托贷款债转股形式，注资国开行和进出口银行;农发行由财政部追加资本 金。其中，曲线注资国开行和进出口银行的金额分别为320亿美元、300亿美元。 随着存款利率上限的放开，利率市场化迈出决定性一步。利率市场化后，逆回购利率成为基准利率，SLF、SLO（短期流动性调节工 具）、MLF（中期借贷便利）和PSL（抵押补充贷款）利率形成从短期到长期的利率走廊，SLF利率为隔夜和7天回购利率封顶，新传导机 制开始生效。通过这些工具实现对利率调整的市场化，有助于维持市场的流动性。 常备借贷便利 （SLF）利率 11月19日，央行公告称将于11月20日下调分支行常备借贷便利（SLF）利率（短期流动性调节工具），对符合宏观 审慎要求的地方法人金融机构，隔夜、7天的SLF利率分别调整为2.75%、3.25%，本次SLF利率下调旨在稳定金融 机构对未来资金面的预期，有助于解决流动性分布不均衡的问题。 11 2015年楼市政策基调三大变化： 2015年两会政府工作报告： “坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支 持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康 发展。” 2014年两会政府工作报告： “针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共 有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场 持续健康发展。” 在经济“新常态”背景下,我国经济正处在新旧产业和发展动能转换的接续关键期,稳 增长、调结构、促改革、惠民生和防风险的任务还十分艰巨。而中国经济中房地产业的作 用是不可低估的。没有房地产带动，经济增长的拉力是不够的。楼市调控政策也由2014 年的打压基调变为振兴稳定楼市。 “调控”淡出，“指导”上场，为 2010年以来所仅见。 2014年是“促进房地产市场持续健康 发展”，2015年变成了“促进房地产 市场平稳健康发展”。 2014的“抑制投机投资性需求”变成 了2015年的“支持居民自住和改善性 住房需求” 7.房地产政策：房地产政策基调变化 由2014年调控基调变为振兴稳定楼市为主。 12 1月5日税收征 收管理法修订草 案向社会公开 征求意见，个人 征税体系将建立 1月10日基本完 成了住房公积 金管理条例的 修订，公积金用 途多元化 1月21日四 川省全面取 消限购、限 价等行政干 预政策 1月28日住建部表 明，明确建立多种 管道发展租赁市 场，推进REITs试 点 2月4日 央行宣 布降 准，金 融机构 人民币 存款准 备金率 自2月5 日起下 调0.5个 百分点 2月16日重 要审议推出 取消暂住证 制度，全面 实施居住证 制度 3月，多地宣 布，公积金贷 款利率下调至 4%，并出台公 积金新政 3月30 日财政 部、税 务总局 宣布二 手房满 两年 后，免 征营业 税 3月31日中国人民银 行、银监会联合发 布通知，将二套房 首付比例降至四成 4月20日， 央行降准1 个百分点 2月28 日央行 宣布自 3月1日 起存贷 款基准 利率下 降0.25 个百分 点 4月22日， 成都正式实 行公积金新 政 5月-6月，四川9市及县 出台购房补贴政策：双 流、眉山、乐山、泸州、 德阳、达州、广安、宜 宾、内江实施购房补贴， 一方面刺激市民购买欲 望，另一方面可看出政府 对房地产还存在依附态 度，利好楼市 5月 11 日， 央行 宣布 降息 0.25 个百 分点 5月14 日，四川 取消商品 住房套型 结构比例 -7090政 策 6月28 日央行 再次降 准降息 7月10日 成都市住 房公积金 单笔贷款 最高额度 由50万元 提高至60 万元 7月14日 房产税主 体框架确 定 8月11日 央行宣布 人民币中 间价报价 进行市场 改革 8月26 日，央 行下调 金融机 构人民 币贷款 和存款 基准利 率 9月6日， 央行下调 金融机构 人民币存 款准备金 率0.5个 百分点 9月4 日，公积 金最低首 付款比例 由30% 降至 20%。 9月8 日,财 政部发 布财 政支持 稳增长 的政策 措 施, 表示将 深入推 进财税 体制等 改革。 10月 11日， 存贷比 的取消 和央行 推进信 贷资产 质押再 贷款试 点的确 定 8.房地产政策：房地产政策全面转向 从“330”央行降低二套房首付比例到货币政策的持续宽松，本轮政策 宽松度已超过2009年最宽松之时，房地产市场迎政策最宽松时期。 10 月 24 日 降 准 降 息 中央 经济 工作 会议 定调 201 6年 楼市 “去 库 存” 农民 购房 补贴 13 去库存 9.房地产政策：去库存 中央经济工作会议定调2016年楼市“去库存” 12月21日，中央经济工作会议在北京举行，习近平 在会上发表重要讲话，总结2015年经济工作，分析 当前国内国际经济形势，部署2016年经济工作，重 点是落实“十三五”规划要求，推进结构性改革，推 动经济持续健康发展。 去产能 积极稳妥化解产能过剩 去库存 扩大有效需求，消化库存，稳定房地产市场 去杠杆 防范化解金融风险，有效化解地方债务风险 降成本 帮助企业降低成本 补短板 扩大有效供给 1、要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通 过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳 定房地产市场。 2、要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业 地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。 3、要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发 点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍 人口。 4、要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品 房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的 专业化企业。 5、要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品 住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。 6、取消过时的限制性措施。 14 融创中国以32亿元收购中渝 置地成都7个项目（国嘉成都 “逸家系”6个项目及光华中 心项目）全部股权连同股东 贷款。 10.行业观察： 行业洗牌 全国商品房投资增速从2014年10.5%俯冲式下降到2015年1-11月份 1.3%。投资速度、销售速度减缓和融资成本高企房地产市场分化加速，优 质资产轻资产之路，地产并购重组势头猛烈。 房企整合一直都在蔓延，但在2014年下半年的变化就开始更加明显，更加趋势化，中小房企抛售项目乃至将 公司整体转手，项目收购进入到高频时刻并购在房地产行业已经蔚然成风，地产界进入“新常态”。 成都楼市近年来知名开发商并购大事件一览 在房地产市场大变革的背景下，“地产并购”频现，成都地产大洗牌时代，已吹响号角 泰合正式接手索菲特万达大饭店 2014年7月 成都索菲特万达大饭店易主，泰合集 团接手 中洲控股收购银河湾 中洲控股以12.6亿元，收购成都市银河 湾房地产开发有限公司合计100%股 权。 2014年11月7日 万科成都收购泰新 2014年12月29日 万科完成对成都泰新公司股权的收 购，自此取得了其名下的四川外语学 院成都学院大学城的251亩地块。 招商接手大魔方 2014年12月29日 成都招商北湖、深圳招商商置、招商昆 仑以不超过18亿元共同收购成都中冶文 投100%股权以及全部股东债权，并共 同从事成都大魔方项目的开发与运营。 中德世纪置业收购麓山国际社区 旁的奥迪新元素地块70%股 权。 2015年6月 合作细节仍在完善中。成都区域 明宇的ISC、豪雅青城、东客站 项目，以及东大街和科华南路项 目或将与蓝润合作开发，但非自 持项目或依然由明宇自行运营。 2015年6月 金地集团接盘江宇天府城 2015年7月8日 金地集团接收天府城项目，具 体合作模式为投资方中奥华实 业出资，金地全面运作。 项目易主 战略合作 融创收购中渝成都7项目 2015年7月26日 恒大收购华置成都三项目 恒大地产以65亿港元代价，收 购华人置业集团旗下的华置西 锦城、华置都汇华庭、华置广 场三个物业。 2015年7月14日 蓝润合作明宇 中德收购新元素麓山地块 15 11.行业观察： 互联网+ “白银时代”房企开始转型，“互联网+房地产”成为房企跨界多元化发展的 首选，未来房地产互联网化成为必然，当前多集中在O2O及电商合作模式。 “万科是传统行业,再怎么互联网+,也不能在 虚拟的状况下解决大家的住房问题。相反,我更认同 +互联网概念,就是互联网这个工具+传统行 业。如果我们不实行+互联网,企业运营效率就 会低,就不能更多元化地资源整合,就会被淘汰掉。” “目前房地产行业还没有受到互联网的巨大冲击, 大多数是把互联网作为行业延伸、补充,或者当工具, 让它美化。但是未来,传统行业不改也得改,改也得 改。” 在互联网的冲击下,社会发生了很大变化。无 论是办公空间、商业空间,通过互联网给他们一个 平台,将它们利用起来,成为一个新的力量。 中国现在也提出了一个新的口号叫“互联网 +”，我觉得这是非常英明的一个口号。如果单纯搞 互联网经济，这就错了，应该是互联网+经济。把互 联网这个工具+到所有的行业上去，就会产生真正的 价值。这就是为什么我们的转型要跟互联网结合的 原因。 方兴地产+腾讯 “智慧家” 恒大地产+腾讯 / 绿地+Gclub 绿地集团Gclub全球会员平台 华远地产+360 安全智能家居 正荣集团+小米 智能家居 仁恒地产+小米 “豪米”智能社区 深业集团+平安好房 创新电商 （“地产+互联网+金融“模式） 万达+腾讯+百度 电商 万科+百度/淘宝/腾讯 网络营销平台 16 12.行业观察：开发商海外布局 受制于国内诸多因素，万科、绿地、万达等巨头积极布局海外市场，2015年上 半年海外投资案数接近2014年总数，中国房地产企业海外投资步入全新阶段。 2015年房企部分海外投资动向 万科 10月 万科宣布拟通过3000万英镑注资方式收购位于英国伦敦科技城中心的 The Stage项目20%股份，进入欧洲市场 10月 纽约首个住宅项目“东53街100号”的发布会。按照万科的规划，不久 之后万科在美国纽约、旧金山两地的项目可能至少增加到14个 5月 米兰世博会万科馆精彩亮相，万科将开设米兰分公司，正式进军欧洲。 绿地 9月 绿地宣布拟参与莫斯科城市基础设施建设，并在莫斯科中心城区进行综合 性地产开发，投建包括中国企业总部、高端住宅、超高层商务地标等在内 的大型城市综合体项目 7月 绿地携手纽约房产巨头森林城集团打造的首例中国国企控股的EB-5项目 纽约大西洋广场(太平洋公园)内部认购 7月 绿地集团在马来西亚新山市投资开发的绿地 地不佬湾滨海度假宜居新城 项目正式开工奠基 6月 绿地成功收购澳大利亚悉尼核心区域的两幅地块。同时，绿地在俄罗斯莫 斯科、日本东京的投资计划也稳步启动 5月 绿地集团在加拿大首个项目多伦多绿地君峯开工 万达 11月 收购美国世界铁人公司、澳大利亚第二大院线 HOYTS 8月 三大楼盘“黄金海岸珠宝三塔（澳大利亚）”、“芝加哥ONE”和“西班 牙ONE”预售发布会 3月 万达表示将出资3000万欧元，参与马德里市中心西班牙广场（Plaza de Espa a）的翻新工程 1月-2月 万达集团收购澳大利亚悉尼Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼、收 购马德里竞技足球俱乐部、瑞士盈方体育传媒集团 219.27 398.87 204.68 49 50 46 0 10 20 30 40 50 60 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 中国企业在房地产业的对外投资 投资金额（亿美元） 案例数（起） 金融危机以后，全球房地产市场逐渐回暖，并呈蓬 勃发展之势，中国房地产市场受国内宏观调控加 剧、土地价格持续走高、消费者观望加重等众多因 素影响，房地产企业积极“走出去”进行海外投 资。2013年海外房地产投资金额猛增到219.27亿 美元，同比增长高达88%，投资案例数创历史新 高，达到49起。而2014年投资规模高达398.87 亿美元。同时，2015年上半年投资案例数已经接 近2014年全年的投资案例数，中国房地产企业海 外投资将进入全新阶段。 数据来源：中国与全球化智库（CCG）数据库 17 13.行业观察：轻资产运作 随着国家对地产行业调控，土地升值减缓、利润率上升空间降低，地产企业传统的重资 产盈利模式面临严峻挑战。房企纷纷开始寻找新的出路来提升运营效率和在业内的竞争 力。 建设一个大型万达广场，配套建 设写字楼、商铺、住宅等，把配 套物业进行销售，用销售产生的 现金流投资持有的万达广场，以 “售”养“租”。万达广场建成 后自己持有经营，全部租金收益 归万达。 在投资建设万达广场的项目中，全部资 金由别人出，万达负责选址、设计、建 造、招商和管理，所产生的租金收益万 达与投资方按一定比例分成社会资 本不可以“资本名义”干预项目经营， 项目落地后，投资方可以在营销上发挥 自己的能力。 万达重资产模式 万达的轻资产化 联合开发模式 房企通过跟房企、金融 机构、企事业单位或个 人，进行双方或多方的 土地、资金、品牌、技 术等合作和资源整合， 共享利润、共担风险。 房屋众筹模式 众筹拍卖：万科苏州某 项目 集体定制：万通冯仑自 由筑梦网站 众筹投资：平安旗下的 平安好房曾经推出过一 个“海外众筹” 的项目 综合运营服务模式 以沿海集团为例，旗下 分四大板块沿海创 投、沿海创展、沿海创 建、沿海创想。各个板 块独立面对市场，既独 立运营又相互协同。 社区O2O服务模式 花样年旗下的彩生活彩 之云APP上线已经取得 了良好的收益和反响。 保利 “若比邻”商业品 牌，以若比邻社区中心 实体店和若比邻APP打 通线上线下。 万科、龙湖等巨头也早 已推出自己的社区o2o 平台。 商业运营输出模式 以红星商业为例，其轻 资产模式在于接洽中小 房企或外行的合作方， 入股或纯代管商业项 目。在这过程中，会优 选代管项目，做红星自 己的品牌购物中心。红 星商业除运营红星集团 自持项目外，也会全国 寻求代管商业项目。 搭台唱戏的平台模式 例如做文化创意地产的 轻资产化，江苏一德凭 借自身的大平台给实力 “创新型企业”唱戏的 做法，一方面解决了一 德“做大文化产业需要 一批能人”的人才供应 问题，另一方面又实现 了“用平台”挣钱的轻 资产玩法。 房企轻资产化探索的六种主流模式 轻资产模式两大优势： 风险共担 自身投入的资本小，资金来源的多样化使得地产企 业的风险由全社会共担，企业的风险得到了稀释。 细分专业 市场高度细分，专业化非常高，更易形成企业独特 的竞争优势。 18 14.行业观察：中介动态 传统中介全面转型，一二手业务竞争激烈。 链家：先从规模入手，希望先 争取规模的效应 今年以来，链家先后合并成都伊诚、 上海德祐、深圳中联、北京易家地产、高 策机构、杭州盛世管家、重庆大业兴、济 南孚瑞不动产、广州满堂红、大连好旺角 等10家公司，完成了二手房、新房的全国 战略布局。 中原：规模和盈利是双轨并 行，不依靠外来资金自给自足 来保障较强的持久力 为配合集团发展及竞争新形势，12月 1日重组人事架构。退居幕后4年的集团创 办人施永青将再次走到台前，担任中原集 团主席兼总裁，负责集团整体管理工作， 并强调会积极发展互联网相关业务。现任 主席黎明楷将出任中原地产中国大陆区主 席。 链家 中原 门店规模 链家门店已经达到5000多家，经 纪人有8万多名，今年预计销售额 达6000亿元 中原目前在内地的门店量是将近 1600家 金融业务 链家5年前已经开始布局金融业务， 去年底上线的P2P平台“链家理 财”，今年有望实现累计交易额 200亿元 金融业务仍未面市。预计今年年底 或明年第一季度才能完成与金融公 司和IT公司的结合，线上和金融领 域的效果大概要到明年之后看到 线上运营 作为链家布局O2O平台的链家网， 目前对二手房成交量引流达70%， 日均后台系统访问请求近2000万 次，每天链家平台上约有25000 名新增客户 作为对战链家网的O2O平台“好房 子” 10月份才宣布推出 一手业务 计划未来三年链家计划将平台上新 房与二手房业务比例调至1：2 中原地产的一手代理业务早已成经 营大树。仅2013年中原地产中国内 地一手代理的项目就近3000个，全 年累计销售额达3304亿元人民币 胜 胜 胜 胜 19 小 结 政策走势 房地产走势 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 央行连续5次降息 首套房、改善型2套房首 付降低 19个城市出台限购 令 加息、上调存准率 限购城市达46 个 上调利率、存 准率 持续调控 国五条 金十条 限购取消 降息 分类调控 限贷松绑 3.30新政 降准降息 公积金松绑 住房补贴 农民购房补贴 20 PART. 2 年度供销特征 用地性质特征 供销板块特征 成交特征 存量特征 价格特征 格局特征 成交排行榜 小 结 土 地 市 场 21 土地市场整体供销特征 1. 2015年土地成交量价均高于去年水平，流拍减少，但成交量仍维持低位水平。 2. 主城区土地供销大幅下滑，均价较去年小幅上涨，而主城区土地成交面积为近年最低点。 3. 近郊土地流拍面积显著减少，表现优于主城区，成交均价小幅回升。 1995 1829 1944 0 500 1000 1500 2000 2500 0 10000 20000 30000 40000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2009年-2015年大成都土地供销价情况年度对比 供应面积 成交面积 流拍面积 成交价格 +559元/ 2015年土地市场表现与2014年成交量价均有小幅上涨，流拍面积明显降 低。从数据看，2015年土地市场成交14316亩，环比上涨12.62%，平均楼面 价为1944元/，环比上涨6.3%。 2015年主城区土地供销量相比2014年均有减少，流拍面积也随之下降，成交 价格环比略涨。2015年主城区成交面积3514.29亩，环比下跌36.57%，成交 均价4102元/，环比上涨4.7%。 2015年近郊供应量和成交量都有下降，流拍面积明显减少，成交价格小幅上 涨。2015年近郊成交土地6258.29亩，环比下跌6.5%，成交均价1289元/ ，环比上涨8.6%。 数据来源：吉信行数据库 数据截止：2015年12月21日 2218 2788 4090 3917 4102 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2009年-2015年主城区土地供销价情况年度对比 供应面积 成交面积 流拍面积 成交价格 亩 元/ 729 885 840 1028 1321 1187 1289 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2009年-2015年近郊土地供销价情况年度对比 供应面积 成交面积 流拍面积 成交价格 22 土地市场用地性质特征 1. 商业类土地供销下滑4成，住宅类土地成交上涨1.1倍，利于缓解商业压力。 2. 住商类用地主要成交区域由主城区向近郊转移。 从土地供应与成交结构看，2015年住宅类土地成交环比上涨 107.2%，占总成交量的52.3%，而商业类土地供销大幅下滑， 有利于缓解前三年大量商业用地压力。其中供应环比下滑 38.8%，成交环比下滑39.9%。 住商类用地主要成交区域由主城区向近郊转移。 11048 10117 10294 11639 13604 7258 10099 6689 12782 2900 5205 3808 0 10000 20000 30000 40000 2012年 2013年 2014年 2015年 2012年-2014年成都一二三圈层土地供应结构 住宅类 商业类 其他 8760 9209 4542 9410 13759 6231 8170 4906 4319 1995 4631 3664 0 10000 20000 30000 40000 2012年 2013年 2014年 2015年 2012年-2014年成都一二三圈层土地成交结构 住宅类 商业类 其他 数据来源：吉信行数据库 数据截止：2015年12月21日 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 主城区 近郊 远郊 2015年大成都各圈层土地成交性质对比 住宅类面积 商业类面积 其他面积 住宅类价格 商业类价格 其他价格 亩 元/ 23 土地市场住宅类土地供销主力板块 1. 主城区土地成交集中在三环绕城的198、顺江村、北湖、元华-站华板块。 2. 城东板块由于城市距离原因土地溢价率与成交楼面价均较高：成龙路-三圣乡、建设路、八里庄等。 3. 近郊中，龙泉大面、新都大丰土地溢价率相对较高，天府新区以底价成交为主。 2057 6055 2293 6096 5171 7770 5771 6020 4750 7310 6478 5200 7900 3199 9980 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 200 400 600 800 1000 198板块 顺江村板块 北湖 元华-站华 锦华路 八里庄 外金沙 外双楠 国宾 成龙路-三圣乡 建设路 十里店 静居寺 内光华 东湖板块 2015年主城区主要板块住宅类土地供销情况 供应面积(亩） 成交面积（亩） 成交楼面地价（元/） 1329 1123 1066 1924 879 1739 0 500 1000 1500 2000 2500 0 500 1000 1500 2000 2500 天府新区 双流 温江 龙泉驿 郫县 新都区 2015年近郊住宅类土地供销情况 供应面积（亩） 成交面积（亩） 成交楼面地价（元/） 板块 成交宗数 6 4 3 4 2 1 2 3 1 1 2 1 1 1 1 溢价率 9.06% 64% 0% 25% 25% 25% 63% 77% 50% 104% 56% 33% 44% 10% 0% 板块 成交宗数 6 4 5 6 2 8 溢价率 1.8% 2.76% 3.15% 28.5% 0% 21.91% 主城区热销土地板块集中在三环绕城区间， 198板块和北湖板块供应量较大，地价较低，成交 量也较好，城东板块土地供应量少竞争较为激烈， 成交土地地价均较高，其中东湖板块成交均价达到 9980元/。 近郊土地供应量远高于成交量，流拍率较高， 土地多以底价成交，成交分布较为均衡，龙泉驿和 新都区地价较高，其中龙泉驿区大面、新都大丰较 受开发商青睐，溢价土地频现。 平均楼面价5737元/ 数据来源：吉信行数据库 数据截止：2015年12月21日 24 土地市场成交特征 土地起拍价不断上涨导致流拍率高企，但今年流拍率有所降低，万达、保利、万科、蓝光等知名房 企积极拿地，依旧看好后市。 年份 主城区 二圈层 供应 流标 流标率 起拍楼 面地价 增幅 供应 流标 流标率 起拍楼 面地价 增幅 2011年 111 11 10% 2503 5% 68 21 31% 817 14% 2012年 89 4 5% 2647 6% 122 19 16% 954 17% 2013年 80 7 9% 3403 29% 104 23 22% 1186 24% 2014年 89 37 42% 3787 11% 98 36 37% 1429 20% 2015年 91 37 38% 3844 2% 93 28 30% 1191 -17% 2015年知名房企拿地一览表及示意图（右图） 2011-2015年成都一二圈层土地流拍一览表 房企 成交 宗数 总面积 （亩） 成交总价 （亿元） 平均溢价 率 部分关联项目 万达 30 2144.19 25.14 0% 成都万达城、青羊万达广场 蓝光 430.04 14.88 18% 蓝光雍锦阁、蓝光金悦天娇、蓝光金悦 金沙、蓝光花满庭3期 保利 6 960.56 35.27 15.05% 保利公园里、保利锦江里、保利花园、 保利狮子湖 蓝润 5 210.88 36.21 50.41% 蓝润广场 万科 4 666.72 17.55 12.58% 暂无 绿地 4 241.05 7.09 12.64% 暂无 合能 4 216.58 5.67 2.52% 合能珍宝琥珀三期 朗基 2 101.12 12.41 32.64% 朗基少东家 朗诗 2 95.4 9.33 16.7% 暂无 碧桂园 1 106.44 3.53 0% 暂无 2环 3环 绕城 都江堰 万达 万达 万达 27宗地 蓝光 2宗地 蓝光 2宗 蓝光 蓝光 蓝光 保利 保利 保利 保利 保利 蓝润 蓝润 蓝润 蓝润 蓝润 万科 万科 3宗地 绿地 绿地 2宗地 合能 合能 合能 朗基 朗基 朗诗 2宗地 碧桂园 土地流拍情况看，近两年由于土地起拍价上 调导致流拍率高企，但2015年主城区与近郊的土 地流拍率明显降低，主城区流拍率降低4%，近郊 降低7%。 从2015年各大开发商拿地情况来看，万达、 保利、万科、绿地、蓝光、蓝润等一二线开发商 均积极拿地，依旧看好成都楼市后市。 数据来源：吉信行数据库 数据截止：2015年12月21日 保利 合能 万达 25 土地市场存量特征 1.城东二环-三环的崔家店板块将是未来2-3年住宅与商业压力较大的区域，而十里店、龙潭寺板块 住宅类存量、红星路东大街的商业存量压力也不容小觑。 2. 城南商业类土地存量巨大，主要集中在站南与大源板块。 十里店、 龙潭寺 崔家店 大源 外光华 外金沙 外双楠 驷马桥 站南 大源 红 星 路 东 大 街 三圣乡 崔家店 外光华 顺江村 外金沙 驷马桥 从住宅类存量土地的分布情况可以看出，住宅类土地存量主要集中在二环三环之间和绕城外，尤其以城东存量最大，尤其是城东的十里店、崔家店 板块未来将成为主要住宅供应区，竞争也较大，其次是城东的成龙路三圣乡板块。 从商业类存量土地主要集中在城东和城南区域，现今市场商业市场也主要集中在城东和城南区域，区域内供大于求现状较为明显，推断城南区域站南 和大源板块商业市场都将面临同质化竞争加剧、库存压力增大等困难；城东主要集中在驷马桥和崔家店板块，崔家店板块住宅和商业用地存量均较大， 未来将成为城东主要发展区域；城中红星路和东大街板块作为传统商业集中区，依然有大量商业土地存量，库存压力较大。 商业类土地存量分布图 住宅类土地存量分布图 数据来源：吉信行数据库 数据截止：2015年12月21日 26 679 657 961 634 884 731 601 729 885 840 1028 1321 1187 1289 1998 2878 2218 2788 4090 3891 4102 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2009年-2015年大成都（主城区+5近郊+9远郊）土地成交楼面地价及总金额对比 9远郊总金额 5近郊总金额 主城区总金额 9远郊楼面地价 5近郊楼面地价 主城区楼面地价 亿元 元/ 2015年成都土地出让金513.84亿元，比去年增加近20亿，增幅约4.04%。其中主城区土地出让金约316.45亿，较去年上涨33.12亿元，同比涨幅约 11.7%；近郊土地出让金约159.08亿，较去年减少13.64亿，同比降幅约8%；远郊土地出让金38.32亿，比去年增加0.47亿元，同比上涨1.2%。 2015年土地成交集中于下半年，共成交136宗，接近上半年成交量的两倍，主要成交区域为远郊，成交73宗地，总金额33.47亿元，占远郊全年成交总额 的87%。 土地市场价格特征 1.2015年土地出让金同比上涨4%，其中主城区和远郊土地出让金总额上涨，近郊成交额下跌。 2.土地楼面价差逐年扩大：一二圈层价差2813元/，二三圈层价差690元/。 +2813元/ 数据来源：吉信行数据库 数据截止：2015年12月21日 27 5542 4601 2628 2673 5730 3909 1252 1117 917 1970 1365 1518 579 529 940 1111 1174 960 694 438 399 -1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2015年大成都（主城区+5近郊+9远郊）土地供销情况 供应面积 成交面积 平均楼面地价 线性 (平均楼面地价) 单位：亩 元/ 土地市场格局特征 1. 成华区、天府新区、新都区、都江堰为各圈层土地供销最大的区域，土地成交价格逐级递减. 2.主城区的武侯区土地成交最高，均价达5730元/，其次是锦江区5542元/. 3. 近郊中龙泉驿土地成交价格最高，达1970元/。 锦江区今年共成交宗土 地，楼面地价7000元/以 上土地有4宗，其中最高为 蓝润以17073元购得 的春熙路一医院土地，拉高 了锦江区土地成交均价。 武侯区今年共成交10宗土地，均产 生溢价，其中溢价率50%以上的土 地有6宗，蓝润以楼面地价15600 元/购入的人民南路地块，为武侯 区成交价最高土地。 龙泉驿大面一块住宅兼容商业用 地拍出119%高溢价，由百悦 集团竞得，成交楼面价4425元/ 拉高了龙泉驿区土地成交均 价。 万达集团将在都江堰打造成都万 达城，集中购入27宗土地，面 积合计约1846.33亩，使都江 堰成为远郊土地成交量最大区 域。 数据来源：吉信行数据库 数据截止：2015年12月21日 28 土地市场成交排行榜 1.总价前十强主要分布在三环附近，单价前十集中在城东区域，城东二环-三环依然是成都土地市场的热门区域。 2. 溢价率最高的两块土地为商业地块，其余均为住宅兼容商业用地，且面积较小，预计未来以高端物业为主。 3.万科和中信地产分别在双流和天府新区拿下600亩左右地块，预计将打造城市级配套住宅区。 净用地面积：163.06 亩 成交总价：1166亿元 竞得人：北京城建成都地产有 限公司 净用地面积：128.23 亩 成交总价：13.18亿元 竞得人：顶峰地产 净用地面积：120.92 亩 成交总价：11.70亿元 竞得人：成都太行瑞宏房地产 开发有限公司 净用地面积：76.25 亩 成交总价：17.77亿元 竞得人：首创置业 净用地面积：93.15 亩 成交总价：20.77亿元 竞得人：恒大 净用地面积：17.07 亩 成交总价：10.65亿元 竞得人：蓝润 净用地面积：165.35 亩 成交总价：18.90亿元 竞得人：中国铁建 净用地面积：102.07 亩 成交总价：10.48亿元 竞得人：龙湖地产 2015年土地成交总价TOP10 净用地面积：154.77 亩 成交总价：17.27亿元 竞得人：中国铁建 净用地面积：283.54 亩 成交总价：12.48亿元 竞得人：保利