以人为本进一步加强物业管理改善人居环境.doc

以人为本进一步加强物业管理改善人居环境 物业管理条例和上海市住宅物业管理规定的颁布预示着物业管理正向法制化、市场化、规范化的方向发展物业管理制度的确立为维护物业管理市场、规范物业管理活动提供了有力的法律保障年物业管理工作要抓住全面贯彻物业管理法规的契机从实践“三个代表”重要思想出发在物业管理这一关系到广大人民群众切身利益的工作中充分发挥党的执政能力扎扎实实推进物业管理的各项工作 一、依法行政加强物业管理构建科学、民主、和谐的社会环境 物业管理是社区管理的重要组成部分加强居住区的物业管理是创造科学、民主、稳定社会的前提作为物业行政管理部门要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体依法履行房地行政管理职能指导和监督物业管理企业、业主开展物业管理工作 1、加强党的领导依法组建业主大会和业主委员会 业主大会、业主委员会依法开展自治管理是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础加强业主大会、业主委员会的指导和帮助首先在业主大会组建和业主委员会组建、换届中要把握好程序关、人选关在业主委员会的人选上要紧紧依靠社区党组织的力量充分发挥社区党组织的核心作用推荐一些守法、尽责、热心的业主通过房地局指导程序组织业主选举依法规范组建业主委员会使业主委员会正确行使职权真正发挥作用；其次加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训要结合当前出台的一系列物业管理政策法规对业主委员会成员开展12次集中培训使他们尽快熟悉条例、规定以及配套文件能够在日常工作中依法维护广大业主的利益第三探索建立业主自律、业主委员会监督体系将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下通过业主公约和业主大会议事规则引导业主间的自律机制要在商品房小区内试点开展业主公约和业主议事规则主要内容公示采取楼道内张贴业主委员会办公室上墙；建立业主委员会定期接待制度业主委员会成员每周设立固定时间接待业主；帮助、指导业主委员会做好投诉、咨询、会议记录等台帐 2、加强行业监管努力提升物业管理企业的服务水平 房地办事处要指导和监督物业管理企业依法开展物业管理活动组织物业管理企业学习条例和规定使之尽快掌握法律、法规的规定并按照物业管理服务合同的约定科学规范地进行物业管理要继续以小区经理为抓手会同居委会、业主委员会开展小区经理的日常考核从小区的房屋维修、绿化养护、保洁保安、装修管理等方面综合评定小区经理的管理水平并在充分听取业主意见的基础上实行小区经理年检制度对一些不合格的小区经理坚决不予通过年检同时将小区经理的日常考核和年检与企业资质评定挂钩促使物业管理企业管理重心下移真正做到管理责任落在小区在物业行风建设中仍要以“维修、服务、收费”为重点继续与区纠风部门联合聘请物业行风监督员通过明查暗访、征询业主、舆论报道等外部门监督机制开展各种形式的物业行风检查宣传和发扬行风建设中物业管理企业的先进事迹和规范做法批评物业管理中存在的不规范行为从而促进物业行风建设的长效管理机制 3、加强自身建设严格实施行政管理 物业行政管理人员要认真学习法规、法章、相关业务和社区管理理论在实践中提高综合知识的掌握运用能力认真履行职责开拓工作思路规范行政行为严格依法办事房地办事处的属地管理工作要落到实处主任要定期向街道（镇）汇报物业管理工作沟通辖区的物业管理信息接受街道（镇）布置的物业管理工作并保证每周有一天时间在小区内检查、指导；管理员要带领今年上岗的房屋协管员开展物业小区的巡查、指导、监督工作确保每月巡视小区一遍每周走访居委会、业委会并做好记录及时解决物业小区内的各类物业管理矛盾房地办事处要做好房屋协管员的业务培训、指导、考核等工作要发挥协管员在基层管理中的作用使之成为房屋行政管理中的一支重要力量同时房地办事处要继续完善物业基础资料信息充分利用物业管理信息系统强化物业行政管理抓好日常来信、来访、来电的处理力争将各类物业矛盾化解在基层 4、加强基层管理切实推进物业管理网格化建设 物业管理行政资源的合理配置要结合社区网格化管理的要求物业行政管理要充分运用社区网格化为载体加强行政执法和日常监管在组织管理机制上街道（镇）物业协调小组统揽全局具体领导和协调物业管理的各项工作；在各网格管理中以若干个居委会范围划成网格以居民区党组织为核心的“四位一体”为基础运用快速反应机制、综合协调机制具体处理居住小区内的物业矛盾物业管理网格化房地办事处要在每个网格中按排管理人员实行划块负责责任到人日常管理上房地办事处要服从街道（镇）的统一指挥实行12小时轮流值班制度在工作效果上体现各司其职形成合力物业管理网格化建设中“四位一体”的规范运作是网格化推进的关键房地办事处要落实“四位一体”的各方职责明确“四位一体”的操作程序使物业管理网格化工作规范有序的推进 二、抓住难点加大行政执法力度规范违法建筑执法体系 已经实施的上海市住宅物业管理规定明确了房地部门是物业小区违法建筑行政执法的主体这就要求行政管理部门必须加大行政执法力度以进一步维护小区舒适、整洁的居住环境因此在违法建筑的处理上必需依据法规采用各种措施力求达到整治拆除的效果 1、违法建筑整治的措施 按照条例规定对正在实施的违法建筑房地办事处在接到举报或小区巡查中发现后应立即会同物业管理企业进行制止制止无效的暂扣施工工具、材料并由房地办事处组织物业管理企业代为改正；对老的违法建筑要结合小区综合整治会同街道、城监、工商、市容等部门开展集中整治；对严重影响小区环境、矛盾焦点较突出的违法建筑个案运用行政处罚程序通过司法途径强制拆除 2、违法建筑整治的方法 新建住宅小区要督促物业管理企业加强管理从源头上控制违法建筑的行为同时小区内要加大业主临时公约或业主公约的宣传力度引导业主自觉维护小区环境制止违法搭建在一些高档住宅小区内例如：新城花园、田园别墅等违法改建、搭建较突出的小区要会同规划部门开展专题研究从房地、规划执法的程序上寻找结合点采取集中整治、联合执法的方式进一步加大高档住宅小区的执法力度 三、明确目标开展房屋综合整治营造整洁安宁的居住环境 历年来开展房屋综合整治取得了明显的效果居民对居住小区环境的改善表现出了极大的欢迎为此年房屋综合整治工作要在已取得经验的基础上进一步加大力度切切实实将这件为民办实事的好事做好 1、认真梳理制定计划 要在深入小区、调查研究的基础上广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见认真梳理各类历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题合理编制整治计划集中力量开展整治切实解决物业管理方面的“急、难、愁”问题年房屋综合整治的重点为：着重开展大楼整修以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目明年整治58幢计69万平方米；旧公房小区整修以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治目标突出小区的单项目整治明年共整治48个小区计110万平方米 2、各方筹措落实资金 旧住宅小区的房屋整治资金以业主维修基金和物业租金筹措为主市房地局整治资金、街道（镇）社区创建资金、建设单位资金等作相应补贴原则上区政府净归集款不作补贴；大楼房屋整治资金需求量大资金筹措推行“六个一点”原则即在上述五方共同筹集的基础上区政府净归集款再给予一定的补贴 3、落实责任巩固成果 房屋综合整治后小区的各项管理措施要及时跟上要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理要维护小区的整体环境特别要防止违章搭建的“回潮”物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区使综合整治成果在日常管理中加强和提升 四、强化机制突出长效管理提高管理水平和管理质量 1、运用市场机制建立舒适型小区的长效管理 商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色注重管理的效果性体现人性化的管理理念服务质量的评价体系要以业主的满意度为标准建立物业管理企业与业主互相监督机制物业管理企业的选聘要充分运用市场机制采取招投标的方式建立优胜劣汰择优选聘的竞争机制商品住宅小区要在物业管理法规的范围内通过市场调节建立完善的长效管理机制 2、运用指导、协调机制建立改善型小区的长效管理 旧售后房小区和动迁房小区要积极推进“一体化”管理切实做好保修、保安、保洁、保绿等基本服务工作服务要求上做到维修及时、保安保洁尽责、绿化养护到位、收费规范房地办事处要会同街道（镇）积极协调多家管理引导业主大会在听取业主意见基础上选聘一家物业管理企业管理使小区物业管理开展规范有序在小区管理层面要注重发挥“四位一体”作用运用“四位一体”管理机制切实解决小区中的难点、热点问题 3、通过宣传、引导逐步推进保障型小区的规范管理 无人管理房屋在综合整治以后落实了物业管理企业托管但由于业主付费服务的观念尚未转变业主大会、业主委员会又无法组建因此物业管理以维持日常维修为主开展为此要充分发挥“两级政府三级管理”中街道（镇）的综合协调作用通过居民的自治组织居委会牵头会同房地办组织居民实行自我管理将小区的维修、