饶州大市场为何有场无市.doc

饶州大市场为何有场无市 饶州大市场为何“有场无市” 对饶州大市场的调查与思考 饶州大市场位于鄱阳县城城北汽车站斜对面北纬三路南侧是我县招商引资的项目之一占地1.7万平方米总建筑面积3.2万平方米有商铺212套商品房24套功能设计为“小商品零售批发市场”年9月开建于年9月底竣工近来广大干群对这一市场的建设与运作议论颇多为此笔者对此进行了调查发现一些情况 群众描述现状：“一热一冷” 房产销售热该市场从开工到竣工不到一年半间所有商铺与商品房均已销售完毕到目前为止这是鄱阳市场与房地产开发史上最好的成绩开发商赚得盆满钵满因为属于较早开发的市场当时鄱阳的店面与商品房的需求量较大加上地理位置较好靠近汽车站买主甚是看好以为生意好做所以销售呈现一片“火热” 市场形成冷整个饶州大市场总共212家店铺全部销售一空但到现在为止开业的却不到10家而且经营的还不是小商品有的经营网吧有的是开诊所几乎与小商品无关整个市场显得冷冷清清凄凉萧条与投资商宣传的“饶州大市场商机无限”相去甚远买主当初“发财致富”的美丽憧憬变成了忧心忡忡的“水中花、镜中月”一股火热的投资热情被浇得一片冰凉饶州大市场的“商机”变成了置房业主的“伤心”整个市场显得一片“寒冷” 那么为什么会出现这种“有场无市”的现象呢 有关人士分析原因：“三不一少” 市场定位不准确有关人士分析这个市场定位为“小商品零售批发市场”是不符合我们县情的一是我县交通不发达县城不靠近高速公路与铁路港口也没有发挥大作用运输成本比较高更不是小商品生产基地在小商品的价格上没有竞争优势对外地批发商没有足够的吸引力二是鄱阳县面积大但是与周边城市比较接近象芦田、饶埠、古南、古县渡、凰岗等乡镇基本上是到乐平的赣东北大市场甚至到义乌小商品批发市场批发小商品游城乡以北又基本到景德镇或九江批发小商品只有靠近县城的双港、团林、四十里街、珠湖、高家岭、莲湖、三庙前等乡镇来县城批发小商品三是原本就有比较多的小商品批发市场和零售市场容量不够如果是搞零售的话地理位置也不是很好不是人口集聚地没有人气来财气四是市场不专业很难做大做强如果像水产品批发市场那样按照本地的优势和特色做个专业的市场会很容易降低成本形成规模而且可以吸引外地的客户而小商品市场则不能把外地的客商吸引过来只能局限于本县范围内所以很难把市场培育起来五是开发商经营思想与建设市场的要求有一定的出入他们只是把开发市场当作单纯的房地产开发只管建设不管启动 基础设施不完善饶州大市场基础设施不完善、不配套也是市场难以启动的另一主要原因一是当由时政府规划开发商承诺建设的北纬三路和停车场等设施至今还没有开工饶州大市场市场汽车难进去货也难出来运输有障碍市场没有一个很好的交通环境和经营氛围增加不了人气也就增加不了财气和商机按照规划和设计的要求饶州大市场的北纬三路东西长177米南北宽30米市场东侧路南北长97米宽12米西边还有停车场等在市场竣工时要全线贯通和启用（要求年10月底拆迁平整到位年底硬化到位）但是上述必建工程至今依然故我不见动静却成为名副其实的垃圾堆“饶州大市场交通便利、环境优美”也就成为一句空话二是市场内的绿化、亮化、美化严重不足按规定人均24平方米饶州大市场的绿化面积不得少于500平方米而饶州大市场基本没有绿化只有几棵即将要死的盆景“形影相吊孤芳自赏”更不要说美化、亮化整个大市场显得没有一点生机三是生活设施欠缺水电还没有完全进户而且只有一个进水闸根本无法满足市场的供水需要给生活和经商带来极大的不便甚至是阻碍四是公用的下水管道不是密封的夏天一到就污水横流臭气难闻给市场的环境造成了极坏的影响令购买商品者望而却步、望市兴叹五是批发市场需要的中间过道上面的遮雨篷也没有按照要求做起来给做批发生意的业主经营会带来不便六是公共部位的维护工作也不尽如人意按照建设部规定售房收入的23%的资金用于今后维护路面、水管、防火、路灯等设施这批资金没有着落以后的维护没有保障 试想一个功能不健全设施不完善交通不便利安全无保障环境不优美甚至是恶劣的市场居民连住都不喜欢谁还愿意进去做生意 政府引导不到位一个成熟市场的形成有其内在的必然规律是由于长时间的积累慢慢形成的但如果有政府的正确引导就会加快市场形成的步伐饶州大市场至今冷冷冰冰形成不了规模和气候与当时重视市场载体建设忽视市场主体培育没有深入的研究市场运作的客观规律没有加大培育市场的力度缺乏正确引导不无关系一是没有一个具体而现实的优惠政策鼓励批发商入内经营二是缺乏必要的行政手段在交通、经营区域等方面的引导和干预象义乌的小商品大市场、乐平赣东北大市场、南昌洪城大市场等都是由于政府的正确引导而逐渐发展起来的三是缺少活跃市场、培育市场的组织和启动机制没有专人抓市场的启动和繁荣 购商铺者经商的少据饶州大市场业主委员会反映饶州大市场的业主相当一部分是工薪阶层有固定的收入或者是有一定闲置资金的人这一阶层的人群一方面缺少投资经商的冲动和强烈经商的欲望另一方面是缺少经商的经验买下产业只是想到时候出租获取一定的租金自己不考虑经商搞批发所以有许多店铺一直在等人租下租不租的出去对自身的经济状况也没有多大的影响没有迫切需要资金周转或资金回笼的压力也不急于把店铺盘活另有一部分业主虽然自己经商但持观望态度看大家都没有进来开店自己也就不愿意进来怕影响自己的生意或者他们原本的经营场所就很好到这里购买店铺是求更大的发展结果看到这里没有一点商气就想等到大家都来做生意时再进驻这也是市场冷清的又一原由 有识之士认为：“繁荣饶州大市场就要补好课、上好课再建市场就要备好课” “补好课”“变冷为热”政府要树立启动了一个市场就培育了一个巨大税源培育了一个市场就增加了大量就业岗位的观念做好启动与繁荣饶州大市场的“补课”工作一是考虑重新给饶州大市场科学定位利用本地的原有资源和优势转型为中小型的其他专业批发市场二是出台一系列切实可行的、有现实意义的优惠政策鼓励正在做批发生意和想做批发生意的业主进入饶州大市场经营三是要参照外地成熟市场的作法鼓励开发商把业主的店铺以契约的方式暂时收回通过中介租出去逐年返利给业主逐年活跃市场或者以整体的形式招商引资让大的经济体来规划市场的未来四是成立相关的启动市场、培育市场的组织机构做到有领导亲自抓、专门抓、经常抓做到建好一个启动一个收益一个 “上好课”“起死回生”一方面政府要把承诺的配套工程尽快的建设到位另一方面要上好思想政治课督促开发商尽快把做市场当作开发房地产的思想中转变过来把注意力放到启动市场、培育市场上来一是要尽快完善市场的基础设施完善市政功能优化人居环境硬化北纬三路、建好停车场、美化亮化市场内部环境改造好排水管道与进水闸门等基础设施给业主一个舒适的创业环境、优越生活环境；给客商一个便利的交通环境、满意购物环境二是加大管理市场的投入有良好的管理秩序就有良好的经营环境就能给经商者安全感增强经营者的信心要求开发商把公共部位的维护管理基金按照建设部的规定（售房资金的23%）标准上缴到位以便加强市场的管理 “备好课”“防患未然”市场是各种交换关系的总和是连接生产与消费的纽带是促进资源合理流动的优化配置枢纽建设小商品市场可以活跃县域经济增加就业岗位培植税源与经济增长点增加财政收入改变城市面貌促进经济社会加速发展但是如果不精确论证科学定位规范运作正确引导就会造成大量的重复建设浪费大量的人力、物力、财力反而成为沉重的经济包袱贻害后代一是要