房地产法9515761327.ppt

第一章房地产法概述,第一节房地产及房地产业一、房地产及房地产业的概念房地产：指房产和地产的总称，是房产和地产的结合休。房地产是不动产的重要组成部分。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地表、地下和空间；房产是指建筑在土地上的各种房屋。房地产业概念及其性质：是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业。属于第三产业,二、房地产的特征1、区位固定性，又叫不可移动性。2、异质性。指每宗房地产都具有不同的特点。相当于民法上的特定物。3、稀缺性。4、耐久性。5、保值性或增值性。,三、房地产业在国民经济中的地位和作用1、是国民经济的基础产业2、是国民经济的先导产业能促进建筑业、建材工业、金融业、第三产业的全面发展。和50多个产业相联系。房地产业的产值每增加“1”，就能促进相关产业产值增加“1.5-2”。3、房地产业是国民经济的支柱产业许多国家房地产投资占固定资产投资的30%以上，英国房地产价值占该国总财富的73%，美国占75%，是国家财富的基础。我国2007年成交2.9万亿。4、有利于促进人民生活水平的提高,第二节我国房地产存在问题,一、商品房价格过高。二、供给与需求不匹配。大户型和高档住宅供大于求，工薪阶层买不到合适的住房。三、大量资金涌入房地产。99年以来，房地产每年保持了30%的增长速度，投资回报率高，家电、电力、石油、电信等行业大量资金涌入。四、产业集中度低。,商品房价格过高的原因1、人民生活水平提高，住房需求量加大。2、城市化速度加快，大量的农村人口涌入城市。3、土地供应量紧缩，土地价格增长过快。4、开发商屯积土地和房源，追求高利润。5、抄房现象严重，人为导致房价上升。相应措施：1、严格控制大户型和别墅建设，鼓励开发小户型；90/70政策，90平方以下占新开发商品房的70%2、适当增加土地供应量；3、税收控制，营业税和个人所得税。4、严惩不法房地产商，打击土地屯积行为。5、收紧银根，紧缩信贷政策，提高贷款利率。6、加大廉租房、经济适用房的建设力度，解决中小收入者的住房问题。,第三节房地产概念和调整对象,一、房地产法概念房地产法是调整房地产活动（开发、经营、管理、服务）的法律规范的总称。有广义和狭义之分，广义指调整房地产法经济关系的全部法律规范的总称，包括物权法、土地管理法、房地产管理法等。狭义仅指中华人民共和国房地产管理法二、房地产法的调整对象包括房地产行政治法律关系和民事法律关系。前者不平等，后者平等主体关系。调整房地产运行全过程，包括开发、经营、管理和服务过程。,一、行政法律关系包括：1、土地利用和房屋建设规划关系2、土地使用和房地产开发建设审批关系3、土地征用关系4、房地产市场主体管理关系5、房地产市场秩序管理关系二、民事法律关系包括1、房屋拆迁中拆迁中拆迁人和被拆迁人的关系2、房地产开发过程委托设计、工程发包关系3、房地产转让、租赁、抵押、交换、赠与关系4、房地产相邻关系5、房地产维修和物业管理关系,三、房地产法和物权法的关系在物权法未制定以前相当于物权法。物权法制定后房地产法中的民事部分大多为物权法所采纳，且不得与物权法抵触。两者区别：1、主体不同：物权法律关系主体间是平等的，而房地产法律关系间地位有平等的也有不平等关系。2、调整对象不同：物权法调整横向关系，该关系发生在商品流通领域；房地产调整既有横向也有纵向关系，该关系发生在商品领域或生产领域3、调整方法不同：物权法遵循平等、自愿、等价、有偿原则，大多是任意规范，依民事诉讼方式保护，而房地产法有时并不遵循等价有偿原则，有很多强制性规范，除民事诉讼外，可以行政诉讼或复议。,第二章房地产权属制度,第一节房地产权利和权属一、房地产物权概述自物权所有权建设用地使用权土地承包经营权用益物权宅基地使用权地役权物权他物权：抵押权担保物权质权留置权占有,二、房地产权属概述国家土地所有权土地所有权集体土地所有权土地使用权：他物权城镇房屋所有权房屋所有权农村房屋所有权房地产抵押权房地产相邻权,第二节土地权属制度一、国家土地所有权制度1、概念2、特征（1）主体的统一性和唯一性；（2）国务院及地方政府分别行使权利；（3）收益权由中央和地方政府共享；（4）可以在国有土地上设立他物权，权能分离。3、国有土地所有权的范围（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区被没收、征用的土地；（3）矿藏、水流和不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂等；（4）移民、成建制转城市户口，土地归国家所有,二、集体土地所有权制度1、概念2、特征：（1）权利主体的多样性；（2）同一集体成员享有权利的平等性；（3）权利的身份性；3、集体土地所有权主体的困惑主体是谁？4、集体土地权能不完整，使其和国有土地不平等5、集体土地的范围：农村土地和城市郊区土归集体所有，但法律另有规定的除外。6、集体土地的利用：农业用地，大多表现为承包经营；建设用地：宅基地、公益和公共用地、企业经营用地。,三、土地制度的发展趋势1、土地社会化：所有权由绝对保护向相对保护发展（所有权滥用禁止）2、土地价值化：土地权利由所有为中心向以利用为中心发展3、土利用立体化：土地空间权理论形成并受法律保护,第三节房屋权属制度,一、房屋所有权1、概念2、房屋所有权的类型农村房屋和城市房屋；住宅用房、商业用房和公益用房；城市私房和城市公房二、房屋的共有共有的概念、种类，共有房屋的管理、使用、处分、修缮，夫妻共有房屋的认定等。,三、建筑物区分所有权1、概念：三元论，专有、共有和成员权2、专有部分所有权业主（建筑物区分所有权人）对建筑内的住宅、经营性用房等专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。专有部分的客体：空间说；中心说；内壁粉刷说业主行使专有部分权利时，不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理约定，将住宅改变为经营性用房，即使不违反上述约定，将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主的同意。,3、共有部分的所有权业主对建筑物专有部分以外的共有部分，共同享有的占有、使用，收益的权利。共有部分的范围：电梯、过道、屋顶、外墙、地下室、排水设备、照明设备、消防设备。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的共他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属由合同约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。专有、共有、成员权三者不可分离，如转让应一并转让。维修基金，属于业主共有，共同决定使用，使用情况应公布。共有部分费用分摊、收益分配按约定，无约定的按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。,，,4、成员权业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。物权法第76条规定了业主共同决定的事项。业主委员会的性质如何，能否成为独立的诉讼主体？侵害业主权利如何救济？业主委员会和物业管理公司是何关系。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占道路、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。但是否有诉讼权利？,第四节房地产权属登记制度,一、房地产权属登记的概念、性质和功能1、概念：指房地产管理部门对房地产权人的申请，将房地产的权属、变更、转让、消灭等有关事项登记在专门设定的登记簿册上的一种法律制度。2、性质：登记部门是国家机关或事业单位，其行为是行政行为还是公共服务行为？3、功能：确权功能，起到定纷止争作用；公示功能，维护交易安全；管理功能，国家对房地产的有效管理。物权变动模式：意思主义；物权形式主义；债权形式主义；变动公式。,2,二、登记的效力世界不同国家规定不同，有登记成立主义（不登记不发生物权变动的效力），有登记对抗主义（未登记在当事人之间发生物权变动效力，但不能对抗第三人）。我国采登记成立主义，法律另有规定的除外。除外的情形：1、国家所有的自然资源（包括土地），所有权可以不登记；2、因人民法院、仲裁机关的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变动的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；3、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。4、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但2至4事项时，物权人处分物权时，应当办理登记，否则不发生物权变动的效力。,三、房地产登记的类型依我国城市房屋权属登记管理办法，我国现行房屋登记体系为：总登记，初始登记，转移登记，变更登记，他项权利登记，注销登记。依我国物权法规定，登记分为设立登记，变更登记，转让登记和消灭登记。4、登记机关的审查以形式审查为主，实质审查为辅，见物权法第12条之规定。5、预告登记、更正登记、异议登记物权法第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动的效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效,更正登记：第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正登记或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。异议登记：19条第2款规定，不动产登记记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记权构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。还要注意掌握登记事项的公开，登记错误的赔偿。,第三章房地产开发用地,第一节国有土地使用（建设用地使用）制度改革状况一、传统土地使用制度的特点1、行政划拨2、无偿使用3、无期限使用4、禁止土地的市场转让,二、国有土地使用制度改革状况1、收取城市土地使用费1980年在北京召开“全国城市规划工作会议”通过了待议文件关于征收土地费用的意见，从1982年开始5先后在深圳、抚顺、上海、广州试点，至1988年初，全国已有1500多个城市征收土地使用费。2、城市土地使用权有偿出让和转让（即允许在国有土地上设立建设用地使用权这一用益物权）1988年修改宪法，允许国有土地使用权依法转让；1990年国务员通过了国有土地使用权出让和转让暂行条例；1994年通过了城市房地产管理法，通过上述法律、法规确立了国有土地使用权有偿使用制度。现对房地产商征收土地增值税，将来还有可能征收物业税,第二节国有土地使用权出让（建设用地使用权设立）法律制度1、概念和特征我国土地分为两级市场，一级为出让市场，二级为转让（包括转让、出租、抵押）市场。一级市场为国家专控。国有土地使用权出让指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使权出让金的行为。特征（1）是一种民事法律行为（民事合同和行政合同之争）；（2）是一种设权行为，设立用益物权的步骤之一；（3）是一种有偿行为；（4）出让合同的内容既体现任意性，又体现法定性。注意：建设用地使用权出让和建设用地使用权是不同的，前者是债权合意，是设立物权的步骤之一，后者是用益物权，前者不要登记，双方意思表示一致生效，后者采登记成立主义。物权法135条和139条对建设用土使用权概念和设立作出了规定。,二、国有土地使用权出让合同内容1、主体：出让方为县、市国土资源管理局，受让方为一般主体。2、标的：宗地，四至届明，用图表标示。3、用途：工业用地、商业、旅游、娱乐、居民住宅用地等。4、期限：最高年限为居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。年限从办证之日起起算。期满如何处理地上建筑物，物权法有很大的争论。5、土地出让金：在同生效后的60日内交清6、土地使用条件：建筑物的性质、建筑容积率、建筑密度、限高、绿化率等作出规定。7、违约责任。,三、国有土地使用权出让方式1、协议出让2、招标出让3、拍卖出让4、挂牌出让依现行法律，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等五类经营性用地，不得以协议方式出让。同一地块有两个以上意向用地者的，也不得以协议方式出让。协议出让的土地使用金不得低于按国家规定所确定的最低价。最低价的构成包括土地有偿使用费、征地补偿费以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%,四、国有土地使用权收回制度1、因违法被强制收回。土地使用者应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。2、期满前因公共利益的需要，提前收回。应当对土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。3、期满收回。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规办理。,第三节国有土使用权划拨法律制度,一、土地使用权划拨的概念和特征概念：是指县级以上的人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给使用者使用的行为。特征：1、标的仅限于国有土地。2、划拨土地使用权具有行政性。该行政行为创设的却是民事权利，行政行为有时也可以创设民事权利。3、划拨土地使用权的取得的无偿性。有时土地使用者虽然缴纳补偿、安置等费用，但该费用不是土地使用权的对价，只是对原先的土地使用者的损失和重新安置的补偿。4、划拨土地使用权的无期限性。5、划拨土地的用途的法定性。,二、土地使用权划拨的范围公益事业和国家重点工程,但由于历史原因,目前大部分建设用地使用权都是划拨形式取得的.1、国家机关用地。权力机关、行政机关、审判机关和检察机关等。2、军事用地。指军事机关和军事设施用地。3、城市基础设施用地。供水、排水、供电、通信、煤气、热力、道路、公共交通、园林绿化、消防等。4、城市公益事业用地。学校、医院、体育场、图书馆、幼儿园、敬老院等。5、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。如煤炭、石油、天然气、电力等能源项目用地；铁路、港口等交通项目用地；水库、防洪工程、农田灌溉工程等。6、法律、行政法规规定的其他用地。,三、划拨土地使用权终止1、国家征收2、使用人不再需要3、特定项目终止4、土地灭失,四、划拨土地使用权的商品化暂行条例第45条规定：符合下列条件的，经市县人民政府土地管理部门批准，其进拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租和抵押：1、土地所有者为公司、企业、其他经济组织和个人；2、领有国有土地使用征；3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4、依照本条例规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土使用权出让金。上述规定主要针对计划经济时代，非公益事业单位依划拨的方式取得国有土使用权，使之走向商品化商品化的方式有转让、出租、抵押和投资入股等。程序：先办理出让手续，后进行市场处分。土地出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。,第四节国有土地使用权转让法律制度,一、国有土地使用权转让的概念和方式是指土地使用权人将土地使用权再转移给他人的民事法律行为。转让属于土地的二级市场。土地使用权的转让属于转移物权的行为，这种转让是原权利人彻底放弃原权利，新权利人取得原权利人权利的行为。新权利人取得物权一要签订书面的转让合同，二是要进行转移登记，取得国有土地使用权证。转让方式：出售、交换、赠与、继承、投资入股等。,二、土地使用权转让的原则1、认地不认人原则。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移。包括使用年限：是原出让合同约定的年限减去土地使用者已使用年限后的剩余年限；不得改变原出让合同约定的土地用途；投资规模等。2、房地相一致原则。即地随房走，房随地行。房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。3、效益不可损原则。土地使用权价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权；转让土地使用权需要改变土地用途的，必须取得政府的同意，重新签订或变更土地使用权出让合同，并相应调整土地出让金。,三、土地使用权转让的条件以出让方式取得土地使用权的转让条件1、按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。不具备上述两个条件时，转让合同的效力如何认定？目的是防止炒地皮，不影响合同效力。3、订立书面合同；4、办理登记。以划拨方式取得的土地使用权的转让条件符合暂行条例第45条规定：注意划拨土地抵押时，低押权实现时的特殊处理。未经政府批准转让划拨土地使用权合同的效力。,第五节国有土地租赁法律制度,一、国有土地使用权出租出租和转让的不同；出租的效力。出租的条件同转让大致相同。二、国有土地租赁国家将国有土地使用权租赁给使用者的行为。租赁是否受合同法第214条，租凭期限最长期的限制？,第六节土地征收法律制度,一、土地征收的概念英国称为“强制收买”，香港称为“官地收回”，我国很长一段时间称土地征用。土地征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定强制性地将集体所有的土地收归国有并给予补偿的行为。具有以下特征：1、是一种行政行为2、是一种法律事实，能引起民事权利变动3、是一种强制性行为4、具有一定的补偿性征收和征用不同。前者是所有权变更，后者是变更使用权；前者为公共利益，后者是国家处于紧急状态。物权法第四十四条对征用作了明确规定。,二、土地征收制度的目的、主体和客体1、目的：公共利益。成为土地征收行为是否合法的主要标准。对公共利益的界定，有的国家是概括性规定，如德国：剥夺所有权只有为公共福利的目的才能被允许。有的采列举兼概括式规定，如日本、我国台湾。台湾土地法规定公共事业包括：国防、交通、公用、水利、公共卫生及环境保护、行政机关建筑、教育及文化事业、社会福利事业等。我国现行法律对公共利益没有规定，学者认识也不同。2、土地征收的主体：土地征收人、需用地人和被征收人。土地征收权人只能是国家，具体为审批机关为国家和省级人民政府，实施机关为市、县政府；需用地人为建筑单位，大多表现为公法人，应改变目前政府作为征收请求权人，“先批发、后零售”的现象；被征收人在我国主要表现为农村集体土地所有权人、土地承包经营权人等。3、土地征收的客体：集体土地所有权及他物权，包括土承包经营权、地役权、抵押权等。限制：使馆、领馆及名胜古迹不能征收。,三、土地征收的批准权限和程序1、批准权限征收下列土地的，由国务院批准（1）基本农田。（2）基本农田以外的耕地超过35公顷，约500亩。（3）其他土地超过70公顷。上述规定以外的土地，由省级政府批准，并报国务院备案。2、程序（1）市、县政府拟定征收土地方案。包括征收土地的范围、面积、补偿费和安置费；（2）市、县政府提出申请；（3）有批准权的政府批准征地申请；（4）市、县政府组织实施，包括将征地批准书有关内容予以公告，被征收土地所有权人、使用权人办理补偿登记，市县政府拟订征地补偿、安置方案并公告，听取意见。3、争议解决程序：对补偿标准有争议的，由县级以上地方政府协调；协调不成的，由批准征收土地的政府裁决。,三、土地征收的补偿理论上有完全补偿和相当补偿两种学说，各国做法不一。我国基本上采适当补偿原则。1、补偿原则。是适当补偿，不是土地的地价；按照土地的用途补偿；按照法定标准补偿。2、标准。土地补偿费是耕地被征收前3年平均产值的6-10倍。安置补助费每一农业人口为该耕地被征前的3年平均产值的4-6倍，但每公顷被征收耕地的安置费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。需要安置的人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征单位平均每人占有耕地的数量计算。经省政府批准，可以增加安置费，但是土地补偿费和安置费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。地上附着物和青苗被偿费标准由省规定。3、补偿费用的归属。土地被偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归所有者所有。安置费由农村集体组织使用，由其他单位安置的，安置费交给安置单位，不需要统一安置的，费用发放给被安置的个人。,四、土地征收存在的问题1、征收目的扩大化。把公共利益的外延扩大到所有的经济建设，把经营性用地也认为是公共利益。2、征收主体的角色错位。市、县政府身兼数职被赋予绝对的权力。既是土地征收方案的拟订者，又是土地征收的申请者，还是土地的交易者。先征收后拍卖，完全是运动员和裁判员的角色。争议时有政府裁决，缺乏公正的矫正机构，国外大多设土地征收委员会或土地裁判所来解决争议。3、征收程序不够公正。缺乏被征收人参与程序，对被征收人缺乏救济途径。征收程序基本上是内部程序，公告是事后程序，流于形式。征收批准决定不可诉，征收补偿标准争议由政府裁决，缺少法律救济。4、土地征收补偿不合理。补偿标准过低，如果说土地出让成本价为100%，则农民只得到5%-10%，村级集体得25%-30%，60%-70%为市、县政府得到。买断式的一次性给付无法失地的农民生活保障。我国物权法第四十二条第二款规定，除足额补偿各种费用外，应安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。被征地农民生活不降低，长远生活有保障的原则。,第七节城市房屋拆迁,一、城市房屋拆迁的概念是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。1991年3月国务院颁发了城市房屋拆迁管理条例，2001年6月修订，同年11月1日正式实施。二、城市房屋拆迁的法律关系兼具有行政法律关系和民事法律关系的性质。拆迁中的行政行为有：申请和颁发拆迁许可证；达不成拆迁协议由行政机关裁决，对裁决不服以行政机关为被告提起诉讼，拆迁行为一旦作出,被拆迁人必须服从。拆迁中的民事行为有：拆迁人和被拆迁人协商达成拆迁协议。,主体：拆迁人、被拆迁人、房屋拆迁单位及房屋拆迁主管部门。最主要主体两个，即拆迁人，指取得房屋拆迁许可证的单位；另一主体是被拆迁人，指被拆迁房屋的所有人。客体：需要拆走的房屋及其附属物内容：拆迁人和被拆迁人的权利和义务。拆迁人享有拆除房屋及其附属物并获得拆迁范围内土地使用权的权利，但须对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人享有获得补偿、安置的权利，但须服从城市建设需要，并须在搬迁期限内完成搬迁。三、城市房屋拆迁的程序1、申请。拆迁人需要持以下文件向县级以上人民政府房屋主管部门提出拆迁申请（1）建设项目立项批准文件；（2）建设用地规划许可证；（3）国有土地使用权批准文件；（4）拆迁人制订的拆迁计划和拆迁方案；（5）金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。,2、审批。市、县人民政府房屋拆迁主管部门应自收到申请之日起30内，对申请事项进行审查；符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。之后，有关拆迁范围内的房屋及其附属物的活动应当停止或冻结，停止办理户口迁入及居民分户，因出生、军人复员、婚嫁等确需入户或者分户的，经县以上人民政府批准后办理。3、公告。房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以公告的方式公布。4、签订拆迁协议。拆迁人和被拆迁人应当达成拆迁协议，包括：双方当事人姓名或名称；拆迁房屋座落、特点；房屋估价；补偿方式（货币补偿或产权调换）；补偿金额；安置地点和间数或面积；过渡期限和过渡方式；搬迁期限；违约责任等。拆迁房屋拆迁管理部门代管房屋的应公证并办理证据保全；强制拆迁的或拆迁产权不明确的房屋的，在拆迁前应办理证据保全。,经协商达不成拆迁协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决，当事人对裁决不服的可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉，在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人货币补偿或者提供安置、周转用房的，不停止拆迁的执行。5、实施拆迁。拆迁安置协议订立后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向人民法院提起诉讼，诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。经拆迁主管部门裁决的拆迁补偿安置协议，被拆迁人拒不拆迁的，县级人民政府责令限期拆迁，逾期不拆迁的，责成有关部门强制拆迁或申请人民法院强制拆迁。四、城市房屋拆迁的形式1、自行拆迁。即拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。2、委托拆迁。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。房屋拆迁主管部门不得接受委托成为被委托人。,五、拆迁补偿、安置的法律规定1、拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人。对合法建筑予以补偿，对违章建筑（未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定的建筑）和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。补偿必须由当地人民政府房地产行政主管部门的估价机构进行估价。2、补偿形式货币补偿和产权调换，也可能是两者相结合的形式。产权调换实际是实物补偿，即是房屋所有权的交换，分为原拆原建和异地安置。原来（91）是拆一还一的产权调换，现改为差价补偿，即计算出被拆和调换房屋的市场价格，得出差价，多退少补。货币补偿应按市价补偿。定销房。,以下特殊情况的补偿标准(1)拆迁公益事业用房的,要予以重建或货币补偿,不予以产权调换.（2）拆迁租赁房屋的，已解除租赁关系的或被拆迁人对承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人进行补偿；达不成解除协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换，调换后的房屋承租人继续承租。安置承租人（安置和补偿相分离原则）（3）拆迁产权不明房屋的，拆迁人提出补偿方案，主管部门审核同意后，拆迁前就拆迁事宜向公证机关办理证据保全。（4）拆迁设有抵押权房屋的，抵押权人优先。,3、拆迁安置补偿和安置不同，补偿解决所有权问题，安置解决使用权问题，采补偿和安置相分离原则。大多数情况下所有权和使用权是统一的。拆迁人要给房屋使用人安置补助费，包括搬家费、临时安置补助费和停产停业损失补助费三种。拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。拆除非住宅房屋造成停产停业，给予适当补偿。八、拆迁纠纷原因及对策对策：完善拆迁补偿政策；依法依德并举；加强拆迁管理；重视拆迁信访，及时调解处理。,第四章房地产开发法律制度,第一节房地产开发概述一、房地产开发的概念是指在依法获得的建设用地使用权上进行基础设施、房屋建设的行为。1、取得建设用地使用权是开发的前提；2、包括以下两种行为：其一是基础设施建设，通常说土地开发，即生地变熟地，标准是实现“三通一平”或“七通一平”。所谓三通一平指通电、通水、通道路，平整土地；而七通，另加通排水、通煤气、通热力、通邮政。3、依法进行，涉及法律广而且多。,二、房地产开发的分类1、新区开发和旧区改造2、单项开发、小区开发和成片开发3、单纯的土地开发和房地产开发4、合作开发、合资开发和独资开发5、政府开发和非政府开发6、以经营为目的的开发和以自用为目的的开发三、房地产开发的内容1、房地产开发的规划设计2、房地产开发的征地拆迁3、房地产开发的施工组织4、房地产开发的竣工验收5、房地产开发的经营管理,第二节房地产开发企业一、房地产开发企业又称为房地产开发商，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。具有以下特征：1、具有法人资格的经济组织2、以营利为目的的经济组织3、经营范围主要是对房地产进行开发和经营，且具有相应的资质。二、房地产开发企业的设立条件1、有自己的名称和组织机构组织机构一般有：规划设计部、征地拆迁部、工程设计部、计划部、财务部、材料供应部、经营部、人事部、办公室等。2、有固定的经营场所3、有符合国家规定的注册资本四级的不低于100万，三级的不低于800万，二级的不低于2000万，一级的不低于5000万。4、有足够的专业技术人员4名以上持有资格证书的专业人员，2名以上持有资格证书的会计5、法律、法规规定的其他条件,三、房地产开发企业的资质管理房地产开发企业按资质条件划分为四个等级，按资质等级实行分级审批。一级由省建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及以下资质企业的审批办法由省级建设行政主管部门制定。资质每年核定一次，对不符合原定资质标准的企业，由原审批部门予以降级或注销。1、一级资质企业：注册资金不低于5000万元，各类专业管理人员不少于40人，其中中级以上不少于20人；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，连续5年合格率为100%。2、二级资质企业：2000万；20人（中级以下不少于10人）；15万平方米；近3年合格率100%。3、三级资质企业：800万；10（5人）；从事房地产开发经营2年以上，面积累计5万平方米以上；近2年合格率100%。4、四级资质企业：100万；5人（2人）；从事房地产开发经营1年以上，已竣工的建筑工程质量合格率100%。一级企业可承担任何建筑项目，二级及以下承担25万平方米以下建筑项目，具体范围由省建设行政主管部门确定。,第三节房地产开发的规划、建筑、土地管理及监理制度房地产开发企业开发施工前办理以下相关手续：一、规划管理“两证一书”：一书即核发选址意见书；二证即建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。上述两证一书由县、市等相应的规划部门审核办理。二、土地管理：由土地管理部门颁发国有土地使用权证。三、建筑管理1、由建设行政主管部门颁发“建筑工程施工许可证”，取得该证后方可施工。2、建筑企业资质管理2001年7月1日开始实施建筑业企业资质管理规定，建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。分四个等级，各具有相应的条件。一级企业承包工程不限，二级可承包30层以下，30米跨度以下的房屋建筑，高度100米以下的构筑物；三级12层以下，21米跨度以下，高度50米以下的水塔、烟囱等构筑物；四级6层以下和15米跨度以下的民用房屋建筑施工。,3、建筑工程的发包和承包管理（1）发包。发包应一般采取公开招标方式，发包单位和承包单位订立书面合同，发包单位不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。（2）承包。承包单位应有相应的资质，大型工程可由两个以上的承包单位共同承包，按资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程，其同承包人承担连带责任。禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给人，禁止肢解以后以分包的名义转包给他人。可以将承包工程中的部分工程转包给相应资质的分包单位，但除合同约定外，须给发包方的同意。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包方自行完成。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。禁止分包单位将其承包的工程再分包。（3）建筑工程的持靠：由被持靠的单位承包全部责任。,四、建筑工程的监理是指监理单位接受建设单位的委托，依法对施工质量、建设工期、和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督的制度。监理单位应具有相应的资质（甲、乙、丙、丁四级）和符合法律规定的从业人员，和建设单位建立的是委托合同关系。建设单位应当将委托监理的权限书面通知被监理的建筑施工企业。监理的内容：工程进度、施工质量、资金使用、工程竣工验收等。监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正；发现工程设计不符合建筑工程质量标准或合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。,五、建筑工程的质量管理1、房屋质量验收制度依建筑法建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求。工程竣工后应组织有关人员验收，经验收合格后方可交付使用。未经验收或验收不合格的建筑，不得交付使用。验收人员组成：规划、房地产、监理单位、城建（）包括市政工程、公用事业、园林绿化、环保等）过去是对整个建筑验收，现在是分户验收，最后应提交验收报告（合格、不合格、整改等）。2、房屋质量的责任人房地产开发涉及到许多单位，开发商、工程勘察、设计、施工、监理等单位。开发商对外承担全面的，最终的责任，而其他单位对内承担部分的、初始的责任。,3、房屋质量的保修期建筑企业交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准或者符合开发商房屋质量保证书等材料中所承诺的质量标准；若在该期限出现质量问题，建筑企业负责免费维修。建设工程质量管理条例第40条对工程的最低保修期作出了详细规定。（1）基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热、与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期由发包方与承包方约定。房屋保修期从竣工验收交付使用日期起计算。房屋质量应由施工单位对开发商所负的责任。业主能否直接要求施工单位维修？诉讼主体如何列明？工程质量保修书。保修期已过的房屋维修，可以动用维修基金。,第四节房地产的合作开发和项目转让一、房地产的合作开发指两个或两个以上的民事主体共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产的行为。1、合作开发经营资格：至少有一方具备房地产开发经营资质，均无有，应认定合作开合同无效，但起诉前取得房地产开发资格和相应资质的可以认定有效。2、合作开发实质：共同出资、共担风险、共享利润。出资的方式可以多种多样，未办批准手续以划拨的土地使用权作为投资合作开发的，应认定无效，但起诉前已办理批准手续的，应当认定合同有效。利润的分配按约定，未约定或约定不明的按出资比例分配。合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。,约定提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。约定提供资金的当事人不承担风险，只分配固定数量房屋的或只收取固定数额货币的，应当认定为房屋买卖合同或借款合同。约定提供资金的当事人不承担风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。二、房地产项目的转让指房地产开发企业将其名下的房地产开发项目通过合同转让给另一房地产开发企业开发经营的行为。由于项目本身并不直接具有财产内容，所以项目的交易往往通过土地使用权的转让或处分体现出来。项目转让的条件：1、转让人取得土地使用权证，并交付了土地使用金；2、受让方有房地产开发的资格和相应的资质；3、转让的项目依法获得批准，一切手续合法；4、办理土地使用权变更登记和项目开发人主体的变更登记。,第五章房地产交易法律制度,第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。可分为地产交易与房产交易，但大多表现为房产和地产的一并交易。二、房地产交易的特征和原则房地产交易为平等主体之间的民事法律行为，交易双方之间的关系是民事法律关系。遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用的原则。,1、房地产交易具有以下特征（1）标的物位置的固定性（2）交易中的物权变动须以登记为成立要件（3）交易标的物的稀缺性及交易金额的较大性（4）土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性2、房地产交易的原则（1）及时登记原则；（2）房地一体原则，即地随房走，房随地行原则（3）效益不可损原则；（4）土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则。,三、房地产市场房地产在内部结构上可分为三级市场。一级市场，即土地使用权出让市场；二级市场，即土地使用权出让后的房地产开发经营市场；三级市场，即房地产投入使用之后的交易市场。,第二节商品房预售一、商品房预售概念商品房买卖分为现房买卖和期房买卖，期房买卖，又称为商品房预售或“买楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并于房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。该制度源于香港，1954年香港立信置业公司首创楼宇“分层售卖、分期付款”。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给投资者，如落英片片坠落，故商品房预售又被称为“卖楼花”。商品房预售对于开发商筹集建设资金意义重大，而对买房人而言，由于楼市价不断攀升，预售和竣工时的差价对于买房人而言也有很大的实惠。,商品房预售具有以下几个特点：1、商品房预售合同订立时，承购人只获得商品房的期待权。2、具有较强的国家干预性。国家对商品房预售的条件和程序等作出了规定，以保护买房人的利益。3、承购人要承担一定的风险。商品房无法建成或质量有重大瑕疵或承购人无法取得产权等。4、商品房预售合同经过预告登记具有对抗第三人的效力。二、商品房预售的条件根据城市房地产管理法第44条规定，预售商品房应具备的条件为五证齐全，即建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。除此以外，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。开发商未取得预售许可证明的，买卖合同无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房预售程序：申请预售许可证，订立商品房预售合同，预售合同登记备案，交付建成商品房并依法转移产权。,三、商品房预售合同中的若干问题1、预售合同的条款实践中大多数合同是建设部和各地政府管理部门拟订的商品房预售合同的范本，属于规范性合同，但一般不是格式化合同。一般包括以下内容预售行为的合法依据（土地证、预售证等）、位置、面积（含套内面积和公摊面积）、预售单价和总价、付款方式及期限、竣工交付及产权转移的时间、风险的移转、税费的负担、前期物业管理、合同的登记备案事项、合同的解除条款、违约责任及争议的解决方式。2、合同的订立经过要约和承诺阶段。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，按立约定金处理。认购合同的性质：预约合同。如果给付的定金不足以支付受害人损失的，还应当赔偿损失。,3、商品房买卖合同中的惩罚性赔偿（1）具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。（2）出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：第一，故意隐瞒所没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；第二，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；第三，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,4、商品房的交付及所有权的转移和风险的负担（1）房屋的交付，即房屋实际占有的转移。实践中，商品房的交付以开发商与购房人所签订“房屋交接确认书”为标志，在此之前，开发商应当给付房屋验收合格证、保修书、移将清单并实际验收，验收后交钥匙。开发商迟延交付房屋的，经催告在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以解除合同，另有约定的除外。解除权的行使：行使期限按约定，没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。（2）所有权的转移以办理过登记为所有权的转移时间。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：一是商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二是商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;出卖已竣工房屋的,自合同订立之日起90日，没有约定违约金或损失难以计算的，按银行计收逾期贷款利息的标准计算。由出卖人的原因，超过一年，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（3）风险付担按约定。没有约定的以交付为准。买受人按到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，买受人承担风险,法律另有规定或当事人另有约定的除外.,5、实际交付套内面积与预售合同约定面积不一致时的处理（1）合同有约定的，按约定处理；（2）没有约定的按下列原则处理：面积误差绝对值在3%以内，按照合同约定价格据实结算；面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差在3%以内部分的房价价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差超过3%部分的房款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,6、买受人对预售合同权利的处分权有以下几种类型：（1）预售合同权利的再转让又称为炒楼花，是指在商品房预售合同签订之后，预购人将未竣工的预售房屋转让给第三人的行为。包括债权转让、债务转让和债权债务的概括转让。债务转让是可以的。（2）用预售的商品房设定担保,第三节商品房出售,一、商品房出售的概述1、商品房买卖的含义是指房地产开发商开发、建成以后用于出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。自己建造、委托单位建造或参加统建且为自己使用的住宅和其他建筑物，不属于商品房范围。商品房买卖，是指房地产开发商将建成的符合法律规定条件的商品房向社会公众出售，社会公众购买商品房的行为。开始时有内销和外销之分，后渐渐统一。,2、商品房出售的条件（1）销售单位必须具有独立的法人资格、取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。委托中介机构销售商品房的，受托中介权构必须取得相应的资格。（2）已经合法取得土地使用权并依法缴纳了全部土地出让金；（3）商品房工程竣工；（4）经建设工程质量监督部门验收合格，取得验收合格证书；（5）经测绘机构对房屋和土地使用面积测定；（6）属于住宅商品房的，须经住宅建设管理部门审核，取得住宅交付使用许可证；（7）出售房产已到房地产登记部门办理新建商品房初始登记，取得房地产权证。核心条件为取得房地产权证。,3、商品房买卖的程序一般经过以下几个程序：第一，订立商品房买卖书面合同；第二，双方持房地产权属证书、买卖合同和合法身份证明等文件到房地产所在地的房地产管理部门申报买