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物业管理,第八章物业基础管理,第一部分,第二部分,房屋维修管理,设备维修管理,第一部分房屋维修管理,【内容摘要】房屋维修管理是物业管理的重要环节。本章主要介绍房屋维修及房屋维修管理的概念与特点；房屋维修管理的原则、内容与考核标准；房屋日常养护及维修管理的内容等。【学习目标】通过本章学习使学生在理论知识方面能够理解房屋维修及房屋维修管理的概念与特点；熟悉房屋维修管理的原则、内容及考核标准；掌握房屋完损等级评定方法和房屋日常养护及维修管理的内容。在技能方面能够结合房屋各部位的特点适时进行日常养护和检修；根据房屋完损程度评定完损等级；能够依据相应的技术经济指标体系组织管理房屋维修全过程。,第一节房屋维修管理,8.1.1房屋维修的概念与特点1.房屋维修的概念房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。,所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。2.房屋维修的特点（1）房屋维修是一项经常性的工作（2）房屋维修量大面广、零星分散（3）房屋维修技术要求高（4）房屋维修具有生产和服务双重性,8.1.2房屋维修管理的概念及特点,1.房屋维修管理的概念房屋维修管理是指物业服务企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业服务合同的规定，对其所经营管理的物业进行维护修缮的管理活动。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础性工作，它不仅关系到物业管理的好坏，还关系到物业服务企业信誉的好坏。2.房屋维修管理的特点（1）经营和服务的双重性（2）技术性（3）复杂性（4）计划性（5）普遍性和分散性,8.1.3房屋损坏的原因和维修分类1.房屋损坏的原因（1）自然损坏地质因素。气候因素。生物因素。灾害因素。（2）人为损坏使用不当。设计和施工质量的低劣。预防保养不善。以上因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。,2.房屋维修分类（1）按缓急程度分一般维修项目。急修项目。（2）按房屋完损程度分完好房基本完好标准一般损坏标准严重损坏标准危险房,6.1.4房屋维修管理的原则和内容,1.房屋维修管理的原则（1）“经济、合理、安全、实用”的原则（2）不同建筑区别对待的原则（3）维护房屋不受损害的原则（4）为业主服务的原则。（5）修缮资金投资效果最大化原则2.房屋维修管理的内容（1）房屋安全检查管理（2）维修计划管理（3）维修施工管理（4）维修技术管理（5）维修质量管理（6）维修行政管理（7）房屋维修档案资料的管理,8.2房屋维修工程8.2.1房屋维修标准1.主体工程屋盖、梁、板、柱、墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2.装修工程（1）门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。,（2）挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。（3）踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3.楼地面工程（1）木地板的损坏占自然间地面面积以下的，可修复；损坏超过或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地板。（2）普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。（3）面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4.屋面工程（1）屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。（2）屋面上的压顶、泛水、天沟、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。（3）女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。,（4）天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。（5）钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。（6）玻璃天棚损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。（7）屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5.饰面工程（1）外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。（2）外墙勒脚损坏的，应修复。（3）内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。,6.油漆粉饰工程（1）木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。（2）钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为年。（3）木地板原油漆褪落的，应重做。（4）室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。（5）高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。7.金属构件经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的拆除。8.其它工程如水、电、卫、暖等设备的维修，均应保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置、锅炉等要定期检查，严格按操作规程定期保养，对于线路老化，绝缘性能不好的要及时更换；供水、供暖管道要定期检修，水箱要及时清洗。,8.2.2房屋完损等级评定方法房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法（1）凡符合下列条件之一者可评为完好房结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准；在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准。（2）凡符合下列条件之一者可评为基本完好房结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准；在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏的标准，其余符合基本完好以上的标准。结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。,（3）凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准；在装修设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准；结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。（4）凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准；在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准；,2.其他结构房屋完损等级评定方法（1）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房；（2）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房；（3）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房；（4）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。,8.2.3房屋维修工程的分类,1.小修工程小修工程(亦称零修工程或养护工程)是指及时修复小损小坏，以保持原来房屋完损等级为目的日常养护工程。2.中修工程中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原有房屋规模和结构的工程。,3.大修工程凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备，不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造价25%以上的维修工程为大修工程。4.综合维修（成片轮修工程）凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼，进行有计划成片维修，包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。5.翻修工程（更新改造工程）凡需全部拆除（包括原地翻修改建或移地翻修改建）或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。,6.2.4房屋维修工程经济技术指标,根据建设部印发的房地产经营、维修管理行业经济技术指标（试行）的通知，考核房屋维修管理的主要技术经济指标如下：1.房屋完好率房屋完好率是指房屋主体结构完好，设备完整，上、下水道畅通，室内地面平整，能保证住（用）户安全和正常使用的完好房屋和基本完好房屋数量（建筑面积）之和与直管房屋总量（建筑面积）之比。即：房屋完好率（完好房屋数量基本完好房屋数量）/直管房屋总量房屋完好率要求是。,2.年房屋完好增长（下降）率（1）年房屋完好增长率是指房屋经过大、中修或翻修竣工验收后，新增加的完好房屋和基本完好房屋数量（建筑面积）之和与直管房屋总量（建筑面积）之比。新增加的完好房屋和基本完好房屋不包括当年接管的新房。计算公式为：年房屋完好增长率（新增完好房屋数量新增基本完好房屋数量）/直管房屋总量100年房屋完好增长率是。房屋维修工程量是平方米人、年（2）年房屋完好下降率是指原完好房屋和基本完好房屋，由于多种因素经房屋普查确定已达不到完好房屋或基本完好房屋标准的房屋数量（建筑面积）与直管房屋总量（建筑面积）之比。年房屋完好下降率原完好房屋和基本完好房屋下降为损坏房屋数量/直管房屋总量100年房屋完好下降率不超过。,3.房屋维修工程量房屋维修工程量是指全年完成综合维修和大、中修工程数量（建筑面积）之和与年全部维修人员平均人数之比。房屋的翻修工程不计入房屋维修工程量内。全部维修人员包括维修单位的维修工人和管理人员，不包括从事新建的工程队人数。房屋维修工程量（年综合维修数量年大、中修房屋数量）/年全部维修人员平均人数（平方米人、年）,4.维修人员劳动生产率维修人员劳动生产率是指全年完成的综合维修，大、中修和小修养护工作量之和与年全部维修人员平均人数和年参加本企业生产的非本企业人员平均人数之和之比。维修人员劳动生产率（年综合维修工作量年大、中修工作量年小修养护工作量）/(年全部维修人员平均人数年参加本企业生产的非本企业人员平均人数)(元人、年）维修人员劳动生产率是元人、年,5.大、中修工程质量合格品（优良品）率,（1）大、中修工程质量合格品率是指大、中修工程质量经评定达到合格品标准的单位工程数量（建筑面积）之和与报告期验收鉴定的单位工程数量（建筑面积）之和之比。即：大、中修工程质量合格品率报告期评定为合格品的单位工程数量之和/报告期验收鉴定的单位工程数量之和大、中修工程质量合格品率是（2）大、中修工程质量优良品率是指大、中修工程质量经评定达到优良品标准的单位工程数量（建筑面积）之和与报告期验收鉴定的单位工程数量（建筑面积）之和之比。即：大、中修工程质量优良品率报告期评定为优良品的单位工程数量之和/报告期验收鉴定的单位工程数量之和大、中修工程质量优良品率。,6.维修工程成本降低率维修工程成本降低率是指维修工程成本降低额与维修工程预算成本额之比。即：维修工程成本降低率维修工程成本降低额/维修工程预算成本额维修工程成本降低率是。7.年职工负伤事故频率年职工负伤事故频率是指本单位全部职工在全年（报告期）生产和工作岗位上发生的负伤事故人次数与本单位全年（报告期）全部职工平均人数之比。年职工负伤事故频率计算公式有两种：（）年职工负伤事故频率全年发生的负伤事故人次/全年全部职工平均人数0（）年职工负伤事故频率报告期发生的负伤事故人次/报告期全部职工平均人数0安全生产，杜绝重大伤亡事故。年职工负伤事故频率小于。,8.房屋租金收缴率房屋租金收缴率是指当年实收租金额与当年应收租金基数额之比。当年实收租金额不包括当年收缴的历年陈欠租金。应收租金基数额应与管理房屋的范围相一致。房屋租金收缴率当年实收租金额/当年应收租金额房屋租金收缴率是9899%9.租金用于房屋维修资率租金用于房屋维修率是指用于房屋维修的资金额与当年实收租金额之比。即：租金用于房屋维修率用于房屋维修的资金额/年实收租金额租金用于房屋维修率不低于。,10.流动资金占用率流动资金占用率是指流动资金年平均余额与年完成维修工作量之比。即：流动资金占用率流动资金年平均余额/年完成维修工作量流动资金占用率小。11.机械设备完好率机械设备完好率是指报告期制度台日数内完好台日数与报告期制度台日数之比。机构设备含施工机械、运输车辆、加工设备等。报告期制度台日数内完好台日数是指本期内处于完好的机械台日数，不论机械是否参加使用都应计算。完好台日数包括修理不满日的机构，不包括在修日以上、待修和送修在途的机械设备。已列检修但实际仍在使用的机械设备，也作为完好台日数计算。机械设备完好率报告期制度台日数内完好台日数/报告期制度台日数设备完好率是。,8.3房屋日常养护管理,8.3.1房屋日常养护的类型和程序房屋的日常养护是指房屋自建成到报废的整个使用过程中，为保证其原有的完好等级和正常使用功能，延长其使用年限所进行的各种检修、维护和保养活动。1.房屋日常养护的类型（1）零星养护零星养护是指结合实际情况确定或因为突然损坏引起的小修。（2）计划养护计划养护是指对房屋的各种组成部位定期保养和修缮。2.房屋日常养护的程序（1）项目收集（2）计划编制（3）任务落实消耗定额。达到小修养护工程定额的指标是完成小修养护工作量、搞好日常服务的保证。,8.3.2房屋日常养护的考核指标1.定额指标小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料2.经费指标费用主要来自收取的物业管理服务费，不足部分从物业服务企业开展的多种经营收入中弥补。房屋共用部位、共用设施设备维修养护需动用物业维修基金的，应经业主委员会审核确认，并报市物业管理处备案。,3.服务指标（1）走访查房率。是指按月（或季）走访查房户数与辖区内的住户总户数之比。一般要求物业管理员每月对辖区内的住户逐户查访50%以上，每季查访一遍。在计算时，若每户被查访多次或一次，都按一次计算。（2）房屋完好率5060。（3）房屋小修养护及时率99%以上。（4）房屋大、中修工程质量合格品率100%，优良品率3050。（5）月养护计划完成率在80%以上。4.安全指标事故发生率应符合国家的有关要求；严格遵守操作规程，不违章上岗和操作；注意工具、用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具、用具；按施工规定选用部件和材料。,8.3.3房屋日常养护的内容1.地基基础的养护（1）合理利用，防止超载。（2）加强对地基周围水的管理，防止地基浸水。（3）保持勒脚完整，防止基础受损。（4）注意采暖保温、防止地基冻害。2.楼地面的养护（1）经常用水房间楼地面的有效防水（2）避免室内受潮与虫害（3）控制与消除装饰材料的副作用3.装饰工程的养护（1）抹灰工程的养护（2）饰面工程的修补养护（3）裱糊工程的养护（4）花饰安装工程的养护,4.屋面工程的养护（1）定期清扫，保证各种设施处于有效状态（2）定期检查、记录，并对发现的问题及时处理（3）保养（4）严格执行维修制度5.门窗的维修养护门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。门窗的维护要坚持保证使用功能、注意节约费用、适当照顾美观的原则。门窗工程的养护制度：（1）宣传养护制度（2）经常清洁检查，发现问题及时处理（3）定期更换易损部件，保持整体状况良好。（4）北方地区外门窗冬季要加强使用管理。（5）加强窗台与暖气的使用管理6.房屋附属设施的养护（1）楼梯、台阶、散水的养护（2）阳台的维护（3）通风道的养护,物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？【专案简介】某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”【分析解答】沪房地物（1997）954号文关于上海市居住物业管理条例有关条文的应用解释中规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。”本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。,精诚所至业主不愿配合公共部位维修怎么办某大厦16条雨水干管垂直贯穿325层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被住户拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。住户认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。主任闻讯立即来到该住户家（主任亦招之即来，起码让其心动，若摆架子拖上几天，很可能就会使其更为不满），在诚恳地听完住户的意见，表示完全理解她的想法，并对她以往的配合致以谢意之后，首先和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造，但囿于经济原因短期难以实施（住户的要求并不为过，管理处的安排也情有可原，双方相互理解，事情就好办了）；然后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施，承诺一定做到既快又净。精诚所至，金石为开。在管理处不厌其烦的努力下，该住户转变了态度，欣然同意马上予以积极配合，当日下午，清淤工作顺利展开。点评：说服业主用户有时是相当艰难的，既需要诚心，又需要足够的耐心。三次五次谈不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厌其烦地谈下去，相信绝大多数还是通情达理的。精诚所至，金石为开。,本部小结,房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完好等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。房屋维修是一项经常性的工作，具有维修量大面广、零星分散、维修技术要求高的特点。房屋维修管理具有技术性、复杂性、计划性、普遍性和分散性、经营和服务双重性的特点。房屋在使用过程中，由于受各种因素影响，常常导致房屋损坏。导致房屋损坏的原因主要分为两种，一是自然损坏，包括地质因素、气候因素、生物因素、灾害因素；二是人为损坏，主要是指人们在设计、施工及竣工使用期间，由于人为操作不当而造成房屋的损坏。房屋维修按缓急程度分为一般维修项目和急修项目。一般维修醒目应在接到保修后72小时内修理，主要包括各类钢、木门窗损坏；水、电设备零件损坏；屋面渗漏水；污水管，落水管堵塞；其他属于小修的项目。急修项目，应在接到报修后24小时内修理，主要包括房屋结构性损坏而发生危险的排险解危；因室内线路故障而引起的停电和漏电；因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和水龙头严重漏水；水泥楼板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；其他属于急修的项目。,根据各类房屋的结构、装修、设备等完好、损坏程度，房屋完损等级可划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。根据房屋的损坏程度，按维修工程性质，可分为小修、中修、大修、翻修、综合维修5类。小修工程项目简单，零星分散，量大面广、时间紧迫，其综合平均费用在所管房屋现价的1以下；中修工程工地比较集中，项目较少，工程量较多，带有周期性，主要适用于一般损坏房，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20以下，中修后的房屋70以上必须符合基本完好房的要求；大修工程的特点是规模较大，项目齐全，工期长，费用大，其基本要求是经过维修的成片（幢）房屋必须符合基本完好或完好房的标准；翻修工程的特点是规模大，工期长，具有类似建筑工程的技术特种和房屋更新改造的性质，其基本要求是翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。房屋的维修管理包括房屋安全检查与质量管理、房屋维修施工管理、房屋维修行政管理、房屋维修档案管理等方面的内容。房屋的日常养护就是房屋自建成到报废的整个使用过程中，为保证其原有的完好等级和正常使用功能，延长其使用年限所进行的各种检修、维护和保养活动。可分为零星养护好计划养护两种类型。房屋的日常养护应当坚持区别对待、安全、实用、经济、合理、高效等原则。房屋的日常养护主要包括房屋结构、装修和设备三部分的日常维修养护内容。其考核标准主要包括定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。,【内容摘要】物业设备维修是物业管理中的一项重要工作，是保证业主和使用人正常生产、生活的必要条件，也是保证物业保值增值的重要手段。本章主要介绍设备的基础知识、设备的管理制度、设备维修的概念、内容以及设备日常维修中的主要措施等内容。【学习目标】通过本章学习，使学生在理论知识方面能够理解物业设备的概念；掌握主要物业设备的基本工作原理和日常维护和维修技巧；理解设备维修管理的内容；熟悉设备的各项管理制度；了解设备的特点与功能。在技能方面能够完成对供水、电、气、冷、热等主要设备的日常养护；能够针对设备运行中的问题及故障对症下药，及时排除险情，保证其正常、安全使用，确保业主和使用人生活、生产安全有序地进行。,第二部分设备维修管理,8.4物业设备概述,8.4.1物业设备的基本概念设备，指生活和生产中所用的一切机械和器皿。物业设备是指在物业中可供长期、反复使用的、基本保持其原有实物形态和功能的劳动资料和物质资料的总称。它是物业发挥正常使用功能的物质技术基础，是物业质量的保证，也是固定资产的重要组成部分。具体地讲，物业设备是指附属于建筑物的各类设备的总称。它包括给水、排水、热水、供气、供暖、通风、空调、供电、照明、消防、电梯、通讯、电视、音响等设备系统。,8.4.2物业设备的构成,1.般物业的物业设备(1)物业给排水系统供水设备、设施。排水设备、设施。房屋卫生设备。(2)供暖、空调、通风系统供暖设备。供冷设备。室内通风设备。,(3)消防设备(4)电气设备强电系统弱电设备电梯防雷及接地装置2.智能化物业的设备系统(1)计算机监控设备(2)计算机信息管理技术设备(3)计算机网络与现代通讯技术设备(4)综合布线系统,8.4.3物业设备的现状及其发展,近几年，我国的物业设备发展比较迅速，国外先进的设备不断进入国内市场。随着新材料的大量应用，特别是高新技术成果的应用，使物业设备的功能发展呈现集成优化的共同趋势。具体体现在以下几个方面：1.轻、薄、小2.节能、高效3.环境友善性,4.施工简易性5.可维护性6.可再生利用另外，从物业设备投资上看，设备投资在建筑总投资中的比例越来越大，已由原来的不到13增长到40甚至50以上，设备在物业中的作用和地位越来越举足轻重了。随着科技的发展，物业设备的功能将不断更新、充实和拓展，以便更好地为人类服务。,8.5物业设备管理,8.5.1物业设备管理的内容和意义1.物业设备管理的内容物业设备管理是指物业服务企业运用先进的技术手段和科学的管理办法对各种物业设备的使用、维护、维修、保养实施管理，保证物业设备的正常使用，提高物业设备的完好率，延长物业设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对物业设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。物业设备管理工作，一般由物业服务公司工程设备部门主管负责。物业设备管理主要包括设备的基础管理、运行管理、安全管理、维修管理、更新改造、购置及评价等。,(1)物业设备的基础管理物业设备资料档案管理。a设备原始资料档案管理。b重要设备维修资料档案管理。标准管理。标准管理主要包括技术标准和管理标准。技术标准是指各类设备的验收标准，完好标准，维修等级标准等；管理标准是指报修程序、信息处理标准、服务规程及标准、考核与奖励标准等。规章制度建设。教育与培训。,(2)物业设备的运行管理(3)物业设备维修管理(4)安全管理(5)物业设备的更新改造(6)物业设备的购置与评价,2.物业设备管理的意义（1）物业设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障（2）物业设备管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的技术保证（3）物业设备管理是城市文明建设和发展的需要（4）物业设备管理能强化物业服务企业的基础建设,8.5.2物业设备管理的基本制度,1.岗位责任（1）部门经理部门经理的主要职责是：在公司经理的领导下，贯彻执行有关本部门负责的设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度等；负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理规章，确保设备始终处于良好的技术状态；在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源，并做好节约能源的工作；组织人力、物力，及时完成业主提出的报修要求，为业主提供良好的工作、生活条件；组织编制各种设备的保养、检修计划，并组织实施；组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备技术管理工作；组织拟定设备管理、操作、维护等各种规章制度和技术标准，并监督执行；组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务和技术水平等。,（2）各专业技术主管负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的实施，并检查计划的完成情况；负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态；负责制定所管系统的运行方案并审阅运行记录，督导下属员工严格遵守岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行；组织调查、分析设备事故，提出处理意见及措施，并组织实施，以防同类事故的再次发生；负责制定所管设施的更新改造计划，以完善原设计和施工以来的缺陷，并负责工程监督，以实现“安全、可靠、经济、合理”的目标；负责组织培训，不断提高下属员工的技术、思想素质以及服务水平。完成上级交代的其他工作等。（3）领班负责本班所管设备的运行、维修、保养工作，严格做到（设机房、工作场地）三干净、（电、油、水、气）四不漏、（使用性能、密封、润滑、紧固、调整）五良好；以身作则，带领并监督全班员工严格遵守岗位责任制、操作规程、员工守则及公司各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；负责本班的日常工作安排和调整，做好各项记录并汇总，定期上交上级主管审阅；负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管审核后组织实施。,（4）技术工人服从上级的调度和安排，及时、保质、保量地完成工作任务；自觉遵守公司的各项规章制度和操作规程，认真操作，保证安全，文明生产；努力工作、学习，不断提高思想素质和技术水平，保证优质服务等。（5）资料员负责收集、整理、保管相关技术资料，并建立设备资料档案；负责本部门各下属单位的各项工作报表的汇总、存档，并定期送经理审阅；负责能源、材料、人力等各项资源的统计；完成上级交办的其他工作等。2.管理制度（1）设备验收接管制度（2）预防性计划维修保养制度（3）值班制度（4）交接班制度（5）报告记录制度,8.6主要的物业设备的使用管理,8.6.1给排水系统的使用管理1.落实给水、用水使用管理(1)要有专人负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作(2)工程部应尽力保证随时向业主供水，在确实需要临时停水时，应事先通知业主，停水后必须采取临时供水办法，向业主供水(3)工作人员在巡查中发现跑、冒、滴、漏水现象，应立即组织抢修(4)随时进行节约用水的宣传，并在用水的公共区域张贴醒目的标语,2.水泵房的使用管理(1)水泵房地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由机电班负责监控，定期保养、维修、清洁，定期记录。(2)水泵房内机电设备由机电班人员负责，由值班人员操作，无关人员不得进入泵房。(3)经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。(4)水泵房内严禁存放有毒、有害物品。,(5)水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处，水泵房内严禁吸烟。(6)每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。(7)水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。(8)水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。(9)水池须有盖并加锁，钥匙由水管员保管。(10)水管员按规定定期进行水质检查化验，化验结果交办公室存档。,(11)接班人员应准时接班。接班人员应认真听取交班人交代，并查看给排水设备设施运行记录表，检查工具、物品是否齐全。(12)有下列情况之一者不准交班：上一班运行情况未交代清楚。记录不规范、不完整、不清晰。水泵房不干净，不符合卫生标准。接班人未能准时到岗。事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。(13)水泵房管理员应将给排水设备设施进行记录表于每月月初，交水泵房组长检查，整理成册后存档。,3.二次供水设施的使用管理(1)二次供水管理由水泵房管理员专职负责。水泵房管理员应持有经卫生防疫站认可的健康证。(2)每个水池(箱)应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池(箱)周围及顶盖应清洁、干净。(3)水池(箱)应定期清洗、消毒。(4)水池(箱)进行清洗消毒时，应提前两天通知使有关用水部门和住用户做好储水准备。(5)送检水样应用干净的矿泉水瓶从水池(箱)中部提取500m1水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期。(6)水样当天送至当地卫生防疫站进行检测。(7)如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池(箱)直至合格为止。(8)水池(箱)清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在水池(箱)清洗消毒记录表内，并于每次物业管理区域内全部水池(箱)清洗消毒工作结束后3天内由有关负责人把记录整理成册交主管部门存档，保存期为两年。,8.6.2供电系统的使用管理1.停电应预先告示，以防止发生意外事故2.对临时施工及客户装修要有用电管理措施，要确定负责人3.发生地震、火灾、水灾等情况，要及时切断电源4.落实配电室的使用管理制度(1)非值班人员不准进入室内，若需要进入，须经有关负责人同意，并在值班人员陪同下方可进入室内。(2)室内严禁存放易燃、易爆或危险物品。室内应备齐消防器材，并禁止吸烟。每班打扫一次室内的卫生，每周清洁一次室内和设备设施卫生。(3)对配电室应当做到随时上锁，钥匙应由值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。(4)室内照明通风保持良好，室内温度控制在40以下，相对湿度控制在70一75，墙上配挂温度计及湿度计。,(5)供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要持标志牌，检修停电，更应挂牌明示。(6)接班人员应准时到岗接班。(7)接班人员应认真听取交班人员交代，并查看“供配电设备设施运行记录表”，检查工具、物品是否齐全。(8)有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚。记录不规范、不完整、不清晰。室内不干净，不符合卫生要求。接班人未能准时到岗。事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。(9)有关负责人在每月月初将上一个月“供配电设备设施运行记录表”存档，保存期为两年。,10.3.3电梯设备的使用管理,1.建立24小时运行制，即白天连续运行，夜间值班运行，或24小时连续运行2.严密监视和掌握电梯的运行动态，及时做好电梯运行的调度、管理工作3.制定服务规范、服务公约、乘梯须知，司机、维修工岗位职责和电梯服务标志4.物业服务企业应设置专门的电梯管理队伍，由主管工程师负责，对所管电梯的运行、维修进行集中专业化管理，这有利于提高服务水平和经营效益5.电梯运行人员和维修人员要持证上岗，电梯的故障修理必须由劳动部门审查认可的单位和人员承担6.电梯操作员应每天填写电梯运行记录表，每月月初将上月的运行记录整理归纳一次,7.落实电梯机房的管理制度(1)非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经有关负责人同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。(2)机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。(3每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。(4)机房应当通风良好、光线足够，门窗开启灵活。(5)机房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私自配钥匙。8.落实交接班管理制度(1)接班人员应准时来接班。(2)接班人员应认真听取交班人员交代，检查工具是否齐全。(3)有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚。接班人未到岗。事故正在处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。,8.6.4空调系统的使用管理1.空调系统的设备运行由空调组负责，主管工程师进行监督2.每班当值人员按规定巡查空调机组和末端设备，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管工程师批准，不得擅自更改运行参数3.按空调运行时间表准时启停空调系统4.在不影响空调正常运行的前提下，积极探索并实施有效的节能方法5.落实中央空调机房管理制度(1)非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经有关负责人同意，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。(2)中央空调机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品。(3)中央空调机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。(4)中央空调机房内严禁吸烟。(5)每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施。(6)中央空调机房内应当通风良好、光线足够，门窗开启灵活。,6.交接班要求(1)接班人员应准时接班。(2)接班人员应认真听取交班人员交代、并查看中央空调运行记录表，检查工具、物品是否齐全。(3)有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚。记录不规范、不清晰、不完整。中央空调机房不干净，没有达到卫生标准。接班人员未能准时到岗。事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责处理，接班人协助进行。,7.档案资料的整理与保存对于中央空调的运行情况，值班管理员应及时、完整、规范、清晰地记录在中央空调运行记录表内，并于每月月初由有关负责人把上一个月的记录整理成册后交主管部门存档，保存期为两年。8.6.5供暖系统的使用管理供热系统的使用管理制度主要包括三个阶段的管理，分别是：供热准备阶段的管理、供热运行阶段的管理、非供热期的管理。,1.供热准备阶段的管理(1)配备和培训司炉供热人员。(2)检查供热设备“三修”(翻修、大修、维修)竣工情况。(3)新接管工程验收。(4)系统上水。(5)燃料储备。,2.供热运行阶段的管理(1)按时点火。(2)稳定供热秩序。(3)贯彻各项规章制度和操作规程。(4)确保安全运行。3.非供热期的管理(1)落实年度供热设备“三修”工程计划的资金、材料和工力的安排。(2)实施年度计划。(3)做好供热收费工作。,8.7房屋附属设备日常维修管理,6.7.1房屋附属设备设施日常维修程序房屋附属设备设施日常维修养护，是指物业服务企业主管部门和房地产管理部门、城建部门、供电部门、自来水公司、煤气公司等单位及有关人员对房屋建筑物内部的附属设施所进行的常规性的养护、添装、管理、修理和改善工作。其基本程序是：1.信息收集2.任务落实3.费用结算4.维修回访,8.7.2给排水系统安全操作程序和常见故障处理,1.安全操作程序（1）注意启动水泵前的检查（2）按规范启动水泵（3）停止水泵2.常见故障处理（1）水质污染若出水浊度超标，应检查水箱的入孔盖是否盖严，通气管、溢流管管口网罩是否完好：水箱内是否有杂质沉淀；埋地管道有无渗漏现象等。若细菌总数或大肠菌群数超标，除应进行上述检查外，还应检查消毒器的工作情况；检查水箱排水管、溢流管与排水管道是否有空气隔断，是否造成了回流污染。出水铁含量超标，一般是由钢制水箱顶板或四壁防腐层脱落造成的。除上述水质污染现象外，还可能存在其他水质指标不合格的情况，可以请有关部门，如卫生防疫站、自来水公司等帮助进行分析，找出污染原因，制定解决办法。、客户发现出水混浊或出水带色。当水箱清洗完毕后，客户最初放出的水是混浊有色的。因此，物业管理部门应在水箱清洗前发布通知，告知有可能出现这种情况。另外，水在管道中的滞留时间过长，出水也有可能混浊有色，如清晨放出的水和使用热水器最初放出的水。若客户长时间放出的水是有色的，物业管理部门则应对水质进行检测，找出污染原因。,（2）给水龙头出流量过小或过大（3）、管道和器具漏水（4）振动和噪声（5）热水温度过高或过低（6）排水管道堵塞（8）水表记录不准确（7）屋顶水箱溢水或漏水,8.7.3供电系统安全操作规程和常见故障处理1.变配电室设备的安全操作规程（1）送电（2）停电（3）变压器维修前准备（4）配电柜维修前准备2.常见故障处理（1）照明装置的故障处理短路的处置。断路的处置。漏电的处置。（2）电表维修（3）变配电室发生火灾（4）变配电室被水浸泡,8.7.4电梯安全操作规程和常见故障处理1.安全操作规程(1)开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。(2)每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。(3)层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未安全关闭时，电梯不能正常启动。(4)轿厢的载重量应不超过额定载重量。(5)乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。(6)不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。(7)严禁在层门开启情况下，揿按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。(8)、不允许利用轿顶安全窗及轿厢安全门的开启来装运长物件。(9)电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。(10)轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物。,2.常见故障处理,（1）电梯困人发生电梯困人时，电梯管理员应通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，并及时通知有关人员(如电梯维修人员)到现场解救。（2）发生火灾当楼层发生火灾时，电梯的机房值班人员应立即设法启动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后，疏导乘客迅速离开轿厢或电话通知工程部并拨打119报警。井道或轿厢内失火时，司机应立即停梯并疏导乘客离开，切断电源后用干粉灭火器灭火，同时电话通知工程部。若火势较猛应拨打119报警。,（3）遭到水浸电梯的坑道遭水浸时，应将电梯停于二层以上；当楼层发生水淹时，应将电梯停于水淹的上一层，然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。用摇表测试绝缘电阻，当达到标准后，即可试梯。（4）开关门时，动作不灵活，有振动和跳动现象，原因有：地坎门滑道内有异物或积尘太多。吊门滚轮磨损严重或导轨不平有凸凹处。吊门滚轮下的偏心轴挡轮间隙过大。排除方法：清扫地坎门滑道，排除卡阻物或异物。在清扫轿门滑道时，应将轿厢停在底层，以使滑道内扫下的异物直接落入底坑。调整修复门导轨，使其平滑更换磨损的滚轮，调整门导轨下的偏心轴挡轮间隙。,8.7.5空调设施系统操作规程和常见故障处理1.冷水机组操作规程(1)做好设备运行前的准备工作。(2)按规范进行开机运行。(3)注意关机程序。2.常见故障处理（1）中央空调发生制冷剂泄漏（2）中央空调机房内发生水浸（3）发生火灾,8.7.6供暖系统安全操作规程和常见故障处理1.锅炉安全操作规程(1)做好启动前检查。(2)按规范启动及运行。(3)注意停炉程序。2.常见故障处理（1）供热管道漏水、漏气（2）散热器漏水、漏气（3）大面积暖气不热其原因可能如下：煤的质量过差，数量不足。锅炉司炉人员操作水平低，责任心不强。鼓风量不足，风室间串风严重。引风机工作不正常。鼓、引风机不匹配。锅炉吨位不够。解决办法：使用优质煤。提高锅炉司炉人员操作水平及责任心。检修调整锅炉运行状态。找设计单位重新核算供热热负荷，如果锅炉出力小了，就要增加锅炉台数。,8.7.7室内燃气系统常见故障处理1.管道漏气（1）漏气原因（2）漏气处理2.管道堵塞（1）堵塞原因（2）堵塞处理3.燃气表的故障处理4.燃具的故障处理,本部小结,物业的一般设备主要由建筑设备（包括给排水系统、供暖、空调、通风系统、消防设备等）和电气设备（包括强电系统、弱电设备、电梯、防雷及接地装置），现代的物业设备还包括智能化设备系统等。我国的物业设备发展方向是：轻、薄、小；节能、高效；环境友善性；施工简易性；可维护性；可再生利用。物业设备管理是指物业服务企业运用先进的技术手段和科学的管理办法对各种物业设备的使用、维护、维修、保养实施管理，保证物业设备的正常使用，提高物业设备的完好率，延长物业设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对物业设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。物业设备管理的内容主要包括物业设备的基础资料管理、物业设备的运行管理、物业设备维修管理、安全管理。房屋附属设备设施日常维修养护，是指物业服务企业主管部门和房地产管理部门、城建部门、供电部门、自来水公司、煤气公司等单位及有关人员对房屋建筑物内部的附属设施所进行的常规性的养护、添装、管理、修理和改善工作。,房屋附属设备设施日常维修的程序包括信息收集、任务落实、费用结算、维修回访四个环节。照明设备常见的故障主要有照明器具不亮、变配电室发生水（火）灾、电表计量不准确等；电梯运行中常见的故障有电梯困人、遭遇火（水）灾、关启不灵等；给排水系统常见的故障有水质污染、管道漏水、堵塞、冻裂、出水量过大或过小等；中央空调系统常见的问题有制冷剂泄露、遭遇火（水）灾等；供暖系统常见的问题有暖气不热、暖气管道、散热器漏水漏气等；燃气系统常见的故障有燃气泄露、管道堵塞、燃气具发生故障等。根据各种房屋附属设备设施存在的