新城镇化与产业地产.ppt

新城镇化与产业地产,深圳市同致行物业顾问有限公司,TOUCHSTONE(CHINA)REALESTATECONSULTANTCO.,LTD,中国共产党十八次全国代表大会确立“全面建成小康社会”和“新型城镇化”主方向。“建设中国特色社会主义，总依据是社会主义初级阶段，总布局是五位一体，总任务是实现社会主义现代化和中华民族伟大复兴。“实现国内生产总值和城乡居民人均收入比年翻一番。”为千方百计增加居民收入，报告还提出了“两个同步”，即：居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步。,建成小康社会新型城镇化,建成小康社会五位一体发展10年内收入倍增,新型城镇化产业建设去房地产化保持城镇产业建设与房地产均衡发展重视旧城改造和拆迁安置，加速城市更新追求人的城镇化，建设平等社会,目录第一部分产业地产发展历第二部分产业地产操作方式,产业地产新型城镇化方向,美国：拥有ProLogis、AMB等产业园区REITs寡头日本：占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上中国：未来20年世界最大的产业地产市场新兴产业：电子商务为代表的新型产业园迅速发展,第一部分,产业地产IndustrialEstate以产业为基础、由工业用地、物流/仓储类用地两大类型为载体，服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；主要包括了工业园、科技园、商务花园（BusinessPark）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。,产业地产,经济开发区等；,高新科技园等；,总部基地，创意产业园等；,普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种仓库等；,主题型专业市场（服装、电子、原料等）国际采购中心等；,标准厂房,定制厂房,工业厂房,产业园区,综合工业园,科技园区,物流园区,专业园区,企业总部基地,产业地产,标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。,定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。,主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。,物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。,物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。,对设备及厂址有特殊要求的园区。,总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。,产业地产两大类型：工业地产和产业园区,由于工业地产与工业发展水平的相关性，工业较为发达的国家和地区，如硅谷(SiliconValley)代表的北美地区，以英国剑桥(Cambridge)、法国索菲亚安蒂波里斯(SophiaAntipolis)为代表的西欧，以及以韩国大德(Daedeok)、台湾新竹(Xinzhu)为代表的东亚地区产业地产发展处于世界领先地位。,北美：硅谷(SiliconValley)为代表依托大学为基础，聚集高技术的中小公司，融科学、技术、生产为一体。,欧洲：英国剑桥(Cambridge)、法国索菲亚安蒂波里斯(SophiaAntipolis)高附加值、生态型的工业制造基地。,亚洲：韩国大德(Daedeok)、台湾新竹(Xinzhu)为代表的电子制造加工基地。,全球产业地产核心分布,全球工业地产发展历程,时间,工业地产发展水平,工业地产的概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。,1900年,1940年,1970年,发展初期,快速发展期,发展成熟期,从1945年开始后，很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中。,从1970年开始，工业地产得以迅速的发展，并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。,世界工业地产的发展已有百多年历史，共经历了三个阶段，目前已步入成熟期。尤其在西方发达国家，工业地产开发已经十分成熟，发展方向多元化，融资方式多元化，REITS投资基金盛行，市场化程度高。,世界工业地产与工业发展水平关系,工业发展水平,时间,1760年,1870年,1940年,1970年,蒸汽时代,电气时代,后工业化时代,第一次工业革命,第二次工业革命,第三次工业革命,电子信息技术广泛应用,工业地产发展初期,迅速发展期,发展成熟期,自19世纪70年代发动了第二次工业革命，人类进入了电气时代，工业地产在这个时期有了初步发展。,1940年第三次工业革命爆发，工业生产技术迅速提升。在工业蓬勃发展的大环境下，工业地产需求大量增加，进入迅速发展期。,1970年代，电子信息技术广泛得到广泛应用，人类进入后工业化时代，第三产业崛起。而工业地产走向多元化，进入发展成熟期。,工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求。工业地产的发展与工业息息相关。,数据来源：YahooFinance，截止2012年10月,根据YahooFinance的行业数据，对美股REITs不同细分类型房地产业企业数量的统计分析,7种REITs细分类型中，REITs工业仅次于REITs多样性、REITs零售业和REITs居民住宅，REITs工业企业的数量占比10%，与REITs商业办公比例相当。从市值上来说，REITs的市值都比较大，如普洛斯市值超过120亿美元。在金融危机之前，普洛斯在2008年美国财富排行榜全美1000强中排第387名，在商业不动产商中排名第一位。拥有众多REITs工业信托巨头，如ProLogis（普洛斯）、AMBProperty（安博置业）、FirstIndustrialRealtyTrust（第一工业地产信托）等。,在美国，房地产投资信托基金（REITs）通常拥有、并在大多数情况下运营和管理工业物业、厂房、办公楼、物流设施，房地产信托基金是美国工业地产的一大特色。,美国：拥有ProLogis、AMB等REITs产业地产寡头,日本：产业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上,日本产业园区的发展是日本产业地产的一个显著发展特点。,20世纪50-60年代初,20世纪60-80年代初,20世纪80代至今,主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，动员企业在日本沿海建区。,国家中小企业法和都市计划法的颁布，逐步规范化；随着产业结构的变动和基础设施的日趋完善，逐步从沿海向内地和高速公路两侧转移。,在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向更加成熟化和高层次的方向演进。,探索期,调整期,完善期,主要区域：沿海区主要产业：制造业,区域：内地、高速公路主要产业：制造业,主要产业：高新技术,日本的产业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上。其工业地产发展是促进战后日本经济复苏并最终成为世界第二经济大国地位的主推力，使“日本制造”走向全球，享誉全世界，工业地产是日本经济支柱。,3,1,2,5,4,3,4,欧洲,美国,新加坡,日本,韩国,台湾及东南亚,香港,6,珠三角,1800年代后期，美国的工业革命加速了全球低成本制造基地从欧洲向美国转移；1950-70年代，战后的日本把自己重建成一个低成本制造基地，同时新加坡凭借其优越地理港口优势，同步发展为全球制造基地；1970-80年代，全球制造基地转向韩国和香港；1980-90年代，东南亚和台湾又成为全球制造基地；1990-2005年，以广州深圳上海为典型的中国沿海城市成为全球制造基地；2005年至今，沿海制造基地向内陆转移。,在成本、资源等因素驱动下，世界制造业中心向中国转移，目前我国制造业仅占全球7%，要成为世界制造业重心或赶上美国27%，日本30%的市场占有率。,产业转移影响因素：国际经济形势的变化国家政策的调整地价市场因素劳动力因素环境污染原料,世界工厂：中国已经成为世界最为重要的加工生产基地,发展期,特征：传统工业产房为主，完全由政府主导。,特征：出现科技园区、总部基地等形式的工业地产，但操作方式及盈利模式仍较单一，政府主导为主。,特征：产业地产形式逐步多样化及衍生产品，运营模式成熟，逐步以企业为主导。,特征：，产品形态丰富、融资手段丰富、政策完备，完全实现市场化。,城市参照,内陆三四线城市,内陆二线城市如重庆、西安等,沿海及一线城市，北京、上海等,欧美发达国家城市,产业地产发展阶段,全球GDP每增加2%，便会产生4500万平米的产业地产需求，中国经济的高速增长必将带来大量工业需求，进而推动工业地产迈向更高层次。,中国：未来20年世界最大的产业地产市场,迅速崛起的电子商务促使新型产业地产需求陡增，随着其规模的不断加大，将成为产业地产新生推动力量。,电子商务推动物流仓储发展2012年第四季度，中国网上零售市场整体环比增长29%，2012年规模达到5200亿元。其中，B2C市场规模约1040亿元，占网上零售的20%，比值持续上升。预计到2013年，B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。电子商务的发展，为物流仓储的建立奠定了基础。,行业巨头先后布局阿里巴巴早在2010年就购买了物流地产巨头普洛斯1/3的发行股份而进入物流领域，京东商城未来三年预计投入人民币20至30亿元到物流建设中。此外，当当网、凡客诚品均不甘人后，均投入到物流建设之中。,需求将进一步攀升国家有关部门预计到2015年，中国电子商务交易额将翻两番，并在GDP中贡献率大幅提高。此外，“十二五”期间，电子商务将被列入战略性新兴产业的重要组成部分。,新兴产业：电子商务为代表的新型产业园迅速发展,产业地产开发方式研究,产业地产的发展阶段产业地产的开发模式产业地产的盈利模式产业地产的组织模式,第二部分,政策鼓励：政府逐步加大对产业地产的规范和引导,总部经济、总部模式全国开花：三大总部经济区：长三角区，以上海为核心的“总部-加工基地”区域合作模式；珠三角区，形成了香港和顺德、东莞间的“总部-制造业”互动发展模式；环渤海区，以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的总部-加工基地模式。,物流地产成为工业地产市场的新宠：从2003年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国后，中外地产开发商就掀起了物流地产的热潮。,AMB在中国市场首次发力于上海：2006年美国工业地产巨头AMB收购了松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约1330万美元。“这是AMB在中国的第一笔收购。”,开发商同制造型企业联手运作发展工业地产：2010年7月30日，万通与TCL签署进一步推进工业地产领域合作之框架协议。依协议约定，双方合资创办万通新创工业资源投资公司，采用“售后回租”的方式，相当于TCL把资产卖给万通，然后把资产回租回去。,REITs进入中国,AMB项目投资,总部模式,政府规划,实业结合地产,国家一系列政策的颁布也使的工业地产的格局不断在发生着变化：国土资源部正式出炉了全国工业用地出让最低价标准，有效抑制工业地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象；同时，对工业地产的规范化运营奠定了一个很好的基础,行业发展：产业地产逐步走向科学、规范,动因,存量,先进制造业仓储物流,标准的产业楼研发,总部经济业务整合,政府和功能区开发商,私人业主、生产制造业地主,本土和国外综合性开发商,开发商参与度,后台服务研发,2000s,1980s,1990s,2012年,时间,类别,工业园（珠三角大量工业区）,科技园(深圳科技园、苏高新、天津滨海新区）,商务花园（北京总部基地）,产业综合体（融合研发设计，商务办公，高端制造制造，居住、商业自成体系的复合功能）,产业市镇,制造,研发,功能,现代服务业,产业市镇,产业市镇：自成体系的产业综合体,产业市镇：自成体系的产业综合体,22,产业市镇：自成体系的产业综合体,23,产业地产：价值实现模式,24,产业地产开发模式,地产开发商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业用地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。,企业自用模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。,园区综合开发模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。,基金、政府引导模式基金或政府投资，委托专业的产业地产开发商开发园区。,产业地产：开发模式,以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展,地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。,地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。,开发主体,操作手段,区域经济发展迅速，产业潜力十足；区域辐射地位明显，交通条件优越；宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。,具备外部条件,园区综合模式：城市级产业园区，政府主导,政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级,总体规划,园区建设,园区管理,园区升级,区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划,概念性规划控制性规划基础设施规划详细规划,非盈利性基础设施建设盈利性基础设施建设共用设施建设,国内招商国外招商,客户管理物业管理,土地容积率产业升级,工业园区开发模式流程,政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。,政府完全主导的开发模式,园区综合模式：城市级产业园区，政府主导,政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设,地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式。,创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。,开发主体,操作手段,区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。,具备外部条件,企业自用模式：企业依托自身产业优势，建立围绕本企业发展的产业园,政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链,初步规划,主体企业规划建设,园区管理,园区升级,国内招商国外招商,客户管理物业管理,土地容积率产业升级,基本配套建设,政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整个产业链的打造与完善。,扩大招商,区域经济研究行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略,道路、交通公共设施配套,厂房其它设施,主体企业开发模式流程,适当包装及推广,政府引导，企业带动的开发模式,企业自用模式：企业依托自身产业优势，建立围绕本企业发展的产业园,地产商运用商品物业开发的模式，开发建设产业地产，并通过出租、出售，获取利润,房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。,根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。,开发主体,操作手段,区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。,具备外部条件,地产开发商模式：运用商品物业开发的模式，通过出租、出售，获取利润,按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润,土地获取,收益获取,工业地产商开发模式流程,施工建设,工业园区获得工业土地其它途径获得,道路、绿化建设基础设施建设厂房、仓库、研发,租赁、转让合资经营合作经营,类似于住宅开发模式,详细了解区域产业发展现状及趋势,适当包装及推广,前期工作,工业地产商主导开发模式,地产开发商模式：运用商