无锡苏南万科XXXX年年报.ppt

苏南万科2012年年报,市场营销部,目录,经济走势：无锡GDP和人均收入持续快速增长，居民支付能力日益强大。,无锡GDP增长迅速，连续11年呈快速增长，增长率持续在13%以上，2011年增长率为19%；社会消费品零售额迅速增加，2011年增长率仅为17%；私家车车保有量和人均GDP均呈迅速增长态势，私家车增长率连续九年持续在20%以上。,政策走势,三年半来两次降准与降息货币经融政策渐松、将刺激刚需购房者加速入市,国务院督查、住建部强调、社科院报告力保刚需首改，抑制投资投机性需求,国务院督查：近期，国务院办公厅发出通知，决定从7月下旬开始，派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。住建部强调：继续限购做好防止房价反弹政策预案和2013年继续实行限购措施抑制投资性购房需求。社科院报告：中国社科院中国住房发展报告发布会上指出，今年房地产市场调控初步实现了抑制房价快速上涨等目标。必须继续重申从严调控不动摇，并有针对性地储备调控政策。,解读:国务院、住建部、社科院等报告目标保持一致性，要稳定和严格实施房地产调控政策，力保刚需首改需求，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归。,目录,无锡政策分析：,政策解读：,2012年无锡无土地方面的政策,土地出让政策:,政策解读：,2012年无锡无预售证方面的政策,政策内容：,预售证管理制度:,销售价格政策：,政策内容：政策解读：,2012年无锡无销售价格方面的政策,公积金管理制度：,政策内容政策1:公积金冲还商业房贷，六家银行可委托还贷从4月起实施的，在不到一个月的时间里已有2700余户办理了委托手续。目前建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行和江苏银行都可以进行商业贷款委托还贷。委托还贷只能由借款人及其配偶，携带身份证及结婚证原件，本人亲自到各网点签约，不能代为办理。政策解读：公积金冲还商业房贷，会缓解刚需购房压力，进一步刺激刚需购房者出手，对楼市回暖具有一定的促进作用。政策2:住房公积金又上调从市住房公积金管理中心获悉，无锡市职工住房公积金从上个月开始调整，调整后的住房公积金月缴存基数最高限额从去年的12400元上调至12900元。职工每月缴存公积金最高额可达3096元，这在去年2976元的基础上再添120元。政策解读：月缴存公积金基数和职工每月缴存公积金限额提高,降低购房的资金压力,促进首置购房者购房,对刚需楼市祈祷一定刺激作用。,银行贷款利率变化：,以九折为主，多家银行取消了8.5折优惠或对8.5折客户信用审查从严。贷款利率虽无大幅调动，但这种细微调整也可以看出各家银行对首套房贷款政策的收紧意识，以配合国家房地产政策不可放松的大势。,2012年无锡城建规划,1、区域规划：,无锡市锡西新城总体规划锡西新城总体规划范围北至S342省道，南至梅梁湖，西起无锡市界，东到钱荣路，总用地面积约98.37平方公里。将锡新城西定位为区域性职业教育中心、休闲旅游基地、生态宜居新城和科技制造业集聚区，提出了“魅力锡西，山水智城”的规划目标及“整合优化、重塑提升”的规划思路，形成了“一心、两轴、三片”的规划结构，并对中心地区进行了重点设计。,滨湖五年建成宜居湖湾新城今后五年，滨湖区将建设成为一个环境优美的生态花园、财智集聚的智慧谷和休闲宜居的湖湾新城。今后五年的奋斗目标：地区生产总值年均增长10%以上，到2016年突破1000亿元；社会消费品零售总额年均增长17%；城镇居民人均可支配收入年均增长13%以上；城乡基本社会保险实现全覆盖，环境质量综合指数达到95以上。,锡西新城规划,湖湾新城规划,无锡市高铁地区站南管理单元控规动态更新批后公布高铁商务区的规划将带动整个锡东新城的发展，同时对该区域的房地产市场也有一定的促进作用。,2、城市规划：,无锡市中心城西地区规划及重点地区城市设计批后公布本次规划以“打造活力西区、做亮锡西门户”为发展目标。利用“改造更新模式”对中心城西片区进行再规划，在优化现有功能的基础上，通过构筑一座城镇相融、山水相嵌，新老相接的“新钱桥洋溪水港”，形成集商贸物流，创意文化、生活居住，城市休闲，购物消费，康乐健身于一体的城市复合功能区。,主城区,高铁区,7.0,2012年无锡土地出让：土地市场“春天”仍需等待。,图表数据解读：土地市场成交惨淡，2012年土地供应量为436万，土地供应量环比去年下降2%，2012年成交量为326万，成交量环比下降23%，成交价格环比下降14%。诱因分析：2012年依然受到限购限贷政策影响，同时楼市在年初3月份之后并未明显回升。开发商受资金流和现金流压力，对于拿地依然持谨慎态度，零溢价率是当今土地市场的主题，竞拍流程少之又少,土地市场“春天”仍需等待。,万方,元/平米,商品房年度量价变化：供应小幅下降,成交量升价跌。,图表数据解读:从近五年的锡市整体市场来看，相较于2009年以来持续下滑的市场走势，尤其是2011年的惨淡成交而言，今年的商品房市场可谓逆回升；虽然成交良好，但其成交均价却是近五年来的首次下跌。2012年商品房新增供应821.26万m，环比下降12.8%，年度去化661.56万m，环比上涨56.62%，成交均价为8495元/m，环比下降8.18%。诱因分析：近年来，针对发展不平衡的地产楼市市场，政府采取一些列调控手段和措施，尤其是去年的国八条和限购限贷等一系列严厉的调控出台以后，市场走势受到较大影响，成交量在观望情绪下成交惨淡，但同时成交价格开始回落。12年调控政策虽持续执行，但需求市场累积达到一定程度，尤其是刚需市场，在价格回落的基础上集中释放，促成了12年逆势成交的良好市场走势。,商品住宅年度量价变化：量升价跌，以价换量。,图表数据解读：无锡整体商品住宅市场呈现量升价跌的态势，2012年新增供应为557.22万，环比下跌19.41%；去化545.23万，环比上涨65.57%；成交均价为7723元/，环比下跌10.22%。诱因分析：2011年的惨淡成交让开发商开始寻求新的成交市场，加之限购、限贷政策的持续影响，2012年年初刚需首改得到一定的释放，增加了开发商的推盘信心。同时，部分楼盘（中邦城市花园、洛城水韵园、明发国际新城、融创理想里等）采用低价促销的手段成交理想，结构性拉低区域成交均价，促使商品住宅呈现量升价跌的态势。,月度住宅量价：月度量价始终呈现波动状态，其中12月成交领先其他月度，成交价格11月达到顶峰。,图表数据解读：新增供应：2012年新增供应为557.22万,其中9月份新增达到64.65万方领先其他月度。成交量：2012年成交量为545.23万，3月以来成交量逐渐上涨，各月份环比去年均有大幅增长。成交均价：2012年商品房成交均价为7723元/，月度价格始终呈现一个波动状态。诱因分析：今年伊始，成交价格就由“8”降至“7”，开发商的以价换量策略成果明显，3月份以来成交市场逆转回升，尤其是5月份和6月份受时代上城、太湖国际社区、理想城市花园、世茂首府等影响而整体呈现爆炸式成交态势。同时，受5、6月需求刚虚首改市场大量释放的影响，9月份和10月份成交并未出现传统的“金九银十”，临近年末开发商使用各种促销活动促进成交，使得12月成交量达到顶峰。,2012年公司排名,2012年项目排名,备注：统计口径：商品住宅,无锡市场排名与占有率：万科年度排名第二，太湖国际社区项目排名第一，万科城市花园和金域缇香分别位列第四和第九。,公司排名解析：融创依靠融创熙园、蠡湖香樟园、理想城市花园、玉兰花园多个项目的热销，公司年度排名第一。华润凭借太湖国际社区全年的持续热销和华润悦府不错的业绩，公司年度排名第三。项目排名解析：太湖国际社区依靠良好的口碑、优越的地段、知名的品牌、优秀的产品取得全年不俗业绩,项目排名第一.融创熙园在其优质才产品的基础上通过精准营销渠道的大大促进销售进度。高端楼盘蠡湖香樟园的准确定位，渠道营销推广，以及与银行的跨界合作都成为其成交的法宝。,产品线变化：首置和首改高成交占比增加，再改和高端占比降低，首改低成交相对稳定。,图表数据解读：2012年首置成交占比为23.5%，环比去年占比增加15%；首改低占23.3%，环比并无变化；首改高占33.2%，环比增加5.4%；再改占6.8%，环比减少15%；180以上面积段占13.2%，环比减少24.5%。诱因分析：与去年相比90m以下、120-144m面积段占比环比去年增加，144-180m与180m以上面积段占比减少，90-120m占比环比去年并无明显变化。主要原因是限购以来，客户群体由投资和自住变成以自住为主导的构成，刚需小面积的产品成交增加。而120-144m面积段的占比增长，主要原因是天鹅湖花园、时代上城、金科世界城、绿色街区、瑜憬湾花园等项目在此面积段内的产品大量成交,使得改产品占比份额上升。,总价段变化：百万以下总价段占比增加，高总价段占比有所降低。,图表数据解读：从各总价段占比来看12年主力总价段依然是70-100万区间段，整体来看100万以下总价段所占比例上升，其中55-70万区间增加6个百分点；100万以上各总价段所占比例降低，其中250万以上占比降低6个百分点。诱因分析：55万以下在中邦城市、洛城水韵园、五洲商业广场的良好成交中占比增加；热销项目理想城市花园、明发国际新城拉升了55-70万区间的占比；70-100万总价段区间的太湖国际社区、融创熙园、时代上城、愉憬湾等多个热销项目使其总价区间占比高达30%。由于去年龙湖成交大量高价别墅而今年选择降价促销,使得250万以上成交份额下降。,单位：万元,库存分析：库存略微增加，按目前去化速度需16个月的去化周期。,图表数据解读：2012年库存量747万，基本与去年持平。从库存占比看，各面积段库存占比小幅增减。其中首置和首改高均下降2个百分点，高端增加4个百分点。按目前的销售状况计算，目前库存去化周期需要16个月左右。诱因分析：自去年限购、限贷政策调控以来,投资客户以及高端客户受到较大购房限制，所以再改和高端去化减慢，库存相较增加。市场客户以自住客为主体，这部分客户对于库存的消化能力受到一定限制，其库存需较长去化周期。,单位:万m,库存区域分布：相较去年各区域占比小幅变化，其中新区库存占比减少，北塘增加。,图表数据分析：从锡市住宅市场整体库存来看，与去年相比并无明显变化；从各区域库存面积来看，各区域库存面积的增减与库存占比的增减成正比，惠山区、锡山区、滨湖区、北塘区库存面积增加，其中北塘区增加3%，其他区域库存面积减少，其中新区相比去年减少3%。诱因解读：南长区依靠时代上城、金科世界城、复地悦城等区域热销项目均取得不俗业绩，供应相对成交较少，使得南长区库存占比减少。崇安区区域项目较少，唯有的项目去化速度均衡。北塘区新增供应项目金太湖国际城、小天鹅品园二期等新增体量较大，去化速度缓慢，导致区域库存占比明显增加。新区今年火爆销售项目：新城尚东区、金域缇香、米兰花园、龙湖滟澜山、朗诗绿色街区等，都取得较理想的销售业绩，尤其是米兰花园和滟澜山打出清盘热销的优惠活动，整体降低了区域库存占比。滨湖区近年供应和去化均衡，库存面积和占比并无明显变化。锡山区今年因新增供应项目华夏东城、恒大绿洲、绿地中央广场等项目推出面积体量较大，拉升了区域整体占比。惠山区因新开供应项目洛城中央御景、龙栖湾、溪畔栖园等供应较多，成交相对少数，使得库存结构性增加。,单位:万元,2.4,市场销售额对比（留白，由万科自己来做）,Label,Label,XAxis,YAxis,Label,目录,1,新区年度量价:供不应求，成交大幅上升。,图表数据解读：从今年新区整体成交量和成交价格看，以价换量表现明显。2012年整体成交量大幅上升，成交128.65万，环比去年上涨63%；成交均价大幅下跌，均价为7163元/，环比去年下跌12%；供应大幅降低，供应量为91.87万，环比去年降低48%。诱因分析：新区随着无锡城市化进程的发展，成为热点开发区域，其区域需求量也不断增加。由于今年主力项目中邦城市花园、米兰花园、龙湖滟澜山等采用促销手段成交理想，同时新城尚东区、万科金域缇香等持续热销，绿色街区开盘连捷的鼎立支持，使得区域年度呈现量升价跌的态势。,0,新区年度面积段变化：首置成交占比增加，高端占比降低，其他产品线变化较小。,成交情况分析：从整体来看，各面积段成交占比无太大变化。90m以下面积段产品年度成交占比环比去年增加3%，180m以上面积段产品成交占比降低2%，其他各面积段占比几乎无变化。诱因解读：新区作为无锡市城市化进程的产物，处于初始发展阶段，近年发展较为活跃，但是去成交客户主力以在无锡工作的外地人为主，以结婚和落户为目的首次刚需购房为成交主力，同时这部分客户受限购政策影响较小，在今年价格降低的形势下，购买欲望增强，促进去化。而180m以上大户型高总价产品受限购影响，部分投资客退出，成交占比逐渐降低。,_,新区月度量价:主力成交集中在3、5、6月份，“金九银十”成交平淡，但各月份供不应求表现明显。,月度成交量价：2012年新区整体成交128.65万，成交均价为7163元/，新增供应量为91.87万。区域新增供应量在9月份达到最高峰，1、3月份无新增供应量；除了2、9、10月份供过于求外，其他各月份均供不应求，尤其是3、5、6月成交较好。成交价除一月份外，12月份达到高峰值7601元/平米，3月份最低6333元/平米，其他月份价格在此区间内小幅波动。诱因分析：新区的成交走势基本与锡市成交大势相顺应，3月份价格为今年最低，其主要原因是受中邦城市低价热销项目的影响；12月份的量价齐升主要是因为热销项目朗诗绿色街区、万科金域缇香等成交均价较高的影响。5月份和6月份龙湖滟澜艺墅、首创悦府、米兰花园和中邦城市等区域主力项目的火爆业绩较大幅度的提升了区域整体成交。传统的“金九银十”受5、6月的累计需求集中释放而以平淡成交告终。,9,新区月度面积段变化：刚需和首改依然是市场成交主力，月度成交量涨跌互现，再改和高端成交占比较少。,图表数据解读：首置、首改和再改产品依然是今年成交主力，各面积段成交占比中波动较大的月份为3月和7月，3月份90m以下占比和7月份90-120m面积段占比均大幅增加，另外值得注意的是4、5、6月份高端产品占比较多。诱因分析：在无锡工作的外地人作为主体的客户群体，刚需首置产品成为成交主力，因此90m以下面积段一直占有较大比例，尤其3月份受中邦城市小面积产品的大量成交结构性大幅度拉升当月90m以下面积段成交占比；7月份国信世家首改低产品的热销也改变了90-120m面积段成交占比；4-6月份高端产品占比的增加主要是受高端楼盘龙湖滟澜艺墅的影响而占比高达15-19%。,1,滨湖区年度量价：供求基本平衡，价格小幅降低，但区域均价依然保持在万元以上。,图表数据解读：今年滨湖区供应量与成交量整体表现为供求基本平衡、价格小幅降低，但凭借区域价值，均价依然保持在万元以上。2012年整体成交量有一定幅度上升，面积125.52万，环比去年上涨36.4%；成交均价小幅下跌，均价为10139元/，环比去年下跌8.4%；供应大幅降低，供应量为120.07万，环比去年降低34%。诱因分析：滨湖区作为锡市目前最具开发价值的区域，中高端楼盘聚集，成交量和成交均价在在全市中备受瞩目。今年供应体量因去年的较大库存而减少，同时今年热销项目较多，包括太湖国际社区、融创熙园、愉憬湾花园、金匮里及高端项目有绿城玉兰花园、万科城市花园和蠡湖香樟园。尤其是太湖国际社区凭借其超值性价比和融创熙园凭借其精准渠道营销受到消费者青睐。,0,滨湖区年度产品线变化：成交主力为首置和再改型产品，120m以上大面积产品占比大幅增加，,成交情况分析：从整体来看，今年各面积段成交环比去年均有较大幅度变化，其中大面积段产品成交占比增大，相反则减小。90m以下和90-120m面积段产品成交占比分别降低5%和9%，144-180m和180m均增加7%。诱因解读：11年限购政策出台，大面积产品成交占比降低，首置首改则相对增加。而今年主要大面积高端项目蠡湖香樟园、绿城玉兰花园火热成交，热销项目愉憬湾花园和融创熙园成交面积也在120m以上，因此大面积产品成交占比环比去年大幅增加，120m以下占比则有所降低。,_,滨湖区月度量价：价格稳定性增长，6月、12月为月度成交主力，整体市场走势良好。,月度成交量价：2012年滨湖区整体成交125.52万，成交均价为10139元/，新增供应量为120.07万。区域新增供应量集中在4、9、11月份，9月份达到峰值；3、6、12月份成交较佳，尤其是6月份和12月份成交为全年高峰月份；价格上6月份之前低于万元，2月份最低为9111元/m，六月份之后价格破万，并持续到年底11月份达到最高峰11298元/m。诱因分析：3月份的环比成交回暖走势对价格偏高不易去化的滨湖区而言是突破市场的开始，各开发商在4月份开始加大推量，同时，下半年的稳定成交增加了开发商年底冲刺的信心，亦推售体量较大。区域主力楼盘太湖国际社区、融创熙园和愉憬湾在5、6月份的火热成交拉升了月度整体成交量；以融创熙园为代表项目低价促销造就了12月份的销售业绩。而价格在下半年的小幅增加主要受高端项目蠡湖香樟园和玉兰花园成交的影响。,滨湖区月度面积段变化：全年主力成交产品为首置和首改，其中下半年高端占比大幅增加。,图表数据解读：各面积段产品在今年各月份的成交中有明显小幅度变化，以7月份为界限，7月份之前以120-144m为主力成交面积段，6月份达到33%，7月之后120-144m降低，180m以上大面积产品段有所增加，12月份占比高达23%，其他各面积段增减幅度较小。诱因分析：上半年以90m以下和120-144m面积段为成交主力，主要受区域热销项目太湖国际社区、金匮里和融创熙园的影响，而下半年180m以上大面积段产品比例增加，主要受玉兰花园和蠡湖香樟园的影响，尤其是蠡湖香樟园大面积产品的大量成交拉升了月度整体大面积产品占比。,2.4,市场销售额对比（留白，由万科自己来做）,Label,Label,XAxis,YAxis,Label,目录,金域缇香竞品项目2012年总结：,竞品组销售排名（金额）,竞品区位图,新区销售TOP5（金额）,金域缇香