北京房地产市场动态政策分析.doc

07年5月关键词：北京两块限价地投标揭晓-金融街13亿拔头筹汇盈市场部二OO七年5月目录第一部分 宏观政策3一、最新政策3二、汇盈评论3第二部分 市场动态6一、土地供应分析6二、市场供应情况分析13三、市场销售情况分析15四、新盘供应17五、市场资讯20六、楼盘资讯26第三部分 企业动态34第四部分 二手房动态40第一部分 宏观政策最新政策5月份房地产市场仍充斥着调控的色彩，与以往稍微不同的是土地及金融调控扛起了5月的大旗。土地方面，伴随石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地与丰台区花乡 “鸿基花园二期”项目用地相继上市，北京市首批限价房用地都完成了交易，标志着“两个一千万”步入实质性操作阶段；金融方面，面对流动性资产过剩、CPI持续上扬等问题，央行于本月18日决定再次上调人民币存款准备金率和存贷款基准利率，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率；另外值得一提的是本月10日外汇局在发布的2006年中国国际收支报告中表示，外汇管理部门今年将继续贯彻国务院的战略部署，严格资金流入和结汇管理，继续加强外资进入房地产的监管。2007年5月份房地产相关政策一览颁布日期法律、政策或相关内容发布单位执行时间2007.5.102006年中国国际收支报告外汇局2007.5.18上调0.5%存款准备金率中国人民银行2007.6.5（全国）2007.5.18上调金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行2007.5.19（全国）汇盈评论从本月相关政策及事件来看，呈现以下几个特点：金融紧缩当前对外贸易及固定资产投资仍然是我国经济增长的主导力量。从统计局公布的数据显示，今年1-5月我国外贸进出口总值6478.5亿美元，比去年同期（下同）增长23.9%，累计实现贸易顺差467.9亿美元，比去年同期增加168.5亿美元，5月份当月实现贸易顺差130亿美元，继去年10月后再创单月顺差新高；而城镇固定资产累计投资达32045亿元，同比增长25.9%， 其中，房地产开发完成投资7214亿元，增长27.5%。面对投资增速过快，流动性资产过剩，人民币升值压力以及CPI持续上扬等问题，央行上调人民币存贷款基准利率及存款准备金率，增加资本成本，控制银行放贷量是情理之中的事情。该政策必然会影响房地产企业的开发节奏，对于主要依靠银行贷款以及一些快速发展中的开发企业影响更为明显；另外就购房者来说，上调存贷款基准利率意味着购房成本增加，投资需求受到一定程度的限制。国内的金融紧缩客观上也刺激了外国资本入市步伐，国家发改委公布的资料显示，今年1至4月，外商直接投资达125亿余元，同比约增136%，拥有土地的国内开发企业与资金实力雄厚国外投资机构一拍即合，加速了房地产开发进程。这明显违背了政府的调控意愿，于是在本月10日外汇局在发布的2006年中国国际收支报告中表示，外汇管理部门今年将严格资金流入和结汇管理，继续加强外资进入房地产的监管。房价调控进一步细化北京市首批限价房地块招标工作的圆满完成，更显现出政府在房价调控中拥有绝对的控制权：“限定销售价格，竞争土地价格”，任何一家开发企业都必须遵循政府制定的这一游戏规则。从实际交易情况来看，三块限价房地块的竞争是相当激烈的，国内多家大型房地产企业都参与竞标。这一事实充分说明了政府调控房价不是有没有能力的问题，而是意愿问题，毕竟限价房地块是以损失部分土地出让收益为代价的。而在此之前，政府对房价的调控是比较暧昧的，“70/90”政策调整的是房款总价，毕竟土地出让收益是地方政府收入的重要组成部分。 限价房的出现对于区域房地产价格也产生相当大的影响：如果说天价房给周边普通楼盘带来价格上升空间的遐想，那么限价房无疑是一泼冷水，强烈震撼着开发商以及消费者的心理价位；对于开发企业来说，限价房出现后，他们不得不重新考虑未来的经营模式，由于限定销售价格，因此必须要在保障建筑质量的基础上，降低开发成本同时提高居住舒适度，才能增强企业竞争力，实现目标利润。第二部分 市场动态土地供应分析5月土地成交情况序号宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途成交日期成交价受让单位1平谷区新平南路住宅楼项目平谷区新平南路北侧13932.20627864挂牌居住2007 年5 月10日2847.124北京兴谷园房地产开发有限公司2门头沟新城城子地区21-217地块门头沟区城子东街4号5421.3613553.4挂牌居住2007 年5 月10日1688.18北京龙泰华房地产开发有限责任公司3怀柔区南华园四区怀柔区南华园四区6430.89110032.05挂牌住宅可兼容商业服务业2007 年5 月10日995.57北京宏怀房地产开发有限公司4丰台区成寿寺世纪风景住宅小区G1公建用地丰台区成寿寺12165.543986挂牌公共设施用地2007 年5 月10日20800北京中鑫源房地产开发集团有限公司5丰台区成寿寺世纪风景住宅小区G2公建用地丰台区成寿寺11345.542322.56挂牌公共设施用地2007 年5 月11日23200北京亚胜置业有限公司6房山区二街商业综合楼项目用地房山区良乡拱振南大街14726.78833199挂牌商业金融2007 年5 月16日4180.2406北京昊天万福房地产开发有限公司7石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地石景山区金顶街211102.833427200招标居住（含基础教育）、公共设施、绿地2007 年5 月18日124800北京首钢房地产开发有限公司8丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”住宅及配套用地花乡造甲村128240.784220134.48招标居住，可兼容配套2007 年5 月18日76400北京鸿基世业房地产开发有限公司9石景山区银河商务区二期石景山区鲁谷69968.387208344.92招标公共设施用地（C）2007 年5 月29日52000大连万达集团股份有限公司10石景山区鲁谷G804#居住用地石景山区鲁谷新区半月公园东西两侧11812.252545招标居住用地2007 年5 月29日22841北京金第房地产开发有限责任公司、北京成业行房地产开发有限公司联合体11北京市朝阳区十里堡（晨光家园A1#）商业金融用地朝阳区十里堡15696.28731525.203挂牌商业金融2007 年5 月29日19700北京润丰宏业房地产开发有限责任公司总计500842.7361110706.613349452.11465月份共成交11宗地块，成交土地面积50.1万，规划建筑面积111.1万，成交金额34.9亿元，分别同比增加44.4%、239.0%和237.9%，环比增加-24.0%、33.4%和58.3%。由于本月成交土地多集中在丰台和石景山，因此折合楼面地价较上月略有上升，折合楼面地价为3146.21元/，同比减少0.3%，环比增加18.6%。土地供应较上月略有增加，成交数量明显增加，成交地块面积减小。成交总价持续上升，楼面地价开始爬升。5月份土地交易中，有两块双限房成功交易，分别是石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地和丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”住宅及配套用地。其成交折合楼面地价分别是2921.35元/、3470.61元/；其容积率分别是2.27以及2.38。正在交易地块情况序号宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途竞价起始时间交易地点起始价1丰台区角门路18号混合公建项目 丰台区角门25146.83939439.913挂牌 混合公建用地，可兼容使用性质：文化、体育、商业2007年7月3日市中心11169.842密云县西田各庄镇龚庄子村老年公寓项目 密云县西田各庄镇龚庄子村137460.60982476.37挂牌 居住2007年6月12日密云9096.66目前仅有2宗土地正在交易中，分别位于丰台区角门和密云县田各庄镇。由于多数土地均于5月份交易完成，而储备土地暂时未挂牌，因此目前已公布交易的土地数量急剧减少。北京市1-5月土地交易分析丰台取代昌平，成为交易地块数量之首，成交楼面地价依然是西城。鉴于5月份成交土地多位于城八区，因此前5月北京城八区是远郊区县土地供应宗数的1.5倍，城八区成交17宗，远郊区县成交12宗。其中丰台成交6宗，取代上月冠军昌平，成为各区县之首，而北京核心四区依然只有东城、西城各成交1宗土地。由于市中心的土地越来越稀缺，北京市未来供应依然会以远郊区县成交为主。由于西城寸土寸金，且为公建用地，其成交楼面地价高达7591元/，依然成为前5月成交的楼面地价最高的地块。而丰台区东铁营横七条44号院居住用地成交楼面地价为6747元/，依然名列亚军；5月份成交的北京市朝阳区十里堡（晨光家园A1#）商业金融用地楼面地价以6248.97元/位于前5月的季军；最低成交楼面地价是5月份成交的怀柔区南华园四区地块，其楼面地价仅为992.39元/。城八区成交土地规划建筑面积第一次高出远郊区县由于土地的稀缺性，北京城八区的成交规划面积一直低于远郊区县，这样的转折出现的5月份。5月份成交地块面积9成位于城八区，近不到1成在远郊区县，因此大大提升了城八区建筑规划面积所占比例。而价格方面，远郊区县的成交价格略有上升，是城八区成交价格的0.62倍。北京市成交地块规划面积最大的是昌平区昌平科技园居住及配套项目用地，规划建筑面积为535079，其次为大兴亦庄三羊居住区三至五期居住、商业项目用地，其规划面积为503563。5月份成交地块规划面积最大的是石景山区金顶街三区住宅及配套项目（限价房），其规划建筑面积为427200，容积率约为2.27。5月楼面地价最高物业类型为商业1-5月北京市主要供应物业类型依然为住宅，独立商业以及公建较少。可以看出政府在调整房地产市场供给结构上一贯的决心。就地块成交价格而言，商业、公建和住宅类物业的楼面地价分别是3748元/、3527元/和2608元/。5月份朝阳区十里堡（晨光家园A1#）商业金融用地成交，其楼面地价达到6249元/。土地资讯1）国土资源部：六项措施深化土地市场治理整顿工作为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地产市场用地秩序根本好转，国土资源部门将突出整顿重点，抓好六个方面的工作。 对房地产开发用地进行一次全面清查。在摸清现状、问题基础上，分门别类研究，制定解决的政策性措施和办法，对违法违规问题，要严格依法依纪处理。 科学编制年度供地计划，进一步调整土地供应结构。严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增加民生用地。要优先保障中低价位的中小套型普通商品住房、廉租房和经济适用房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 坚定不移地执行经营性用地招拍挂出让制度，进一步规范土地出让行为，维护市场公开、公平、公正。 进一步严格控制土地出让的地块面积。对成片土地，由政府统一规划，统一进行基础设施建设后分块出让，防止企业圈地、囤地。 进一步加大土地批后监管力度，严格落实出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的开发建设速度，促进房源的增加和商品住房价格的稳定。同时，加大闲置土地处置力度，依法没收的土地，应当首先用于保障性住房的建设。 继续严肃查处违法用地案件，曝光一批典型违法案件。2）北京将推3至5年土地供应计划 防地产商哄抬地价昨天(9日)，记者从北京国土资源管理局有关人士处了解到，北京近期将出台3-5年的中长期土地供应计划。“本应该在3月底出台的北京市2007年土地供应计划，就是由于要推出中长期土地供应计划被推迟了。”该人士向记者表示，近期内两个土地供应计划将同时推出，目前各区县数据已经上报完毕了，各个相关部门正在协调，只等市政府会议通过了。业内人士分析称，中长期土地供应计划的公布有利于开发企业在拿地过程中更加理性的判断，避免造成由于多家企业争抢土地而抬高地价的情况出现。 去年，建设部等9部门提出要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%等新规定。但是，北京国土资源管理局的这位人士表示，本年度土地供应计划迟迟未能公布与这些新规定并无关系。3）国土部：民生用地供应不得低于70国土资源部近日表示，为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地产市场用地秩序根本好转，国土资源部门对房地产开发用地进行一次全面清查。在摸清现状、问题基础上，分门别类研究、制定解决的政策性措施和办法，对违法违规问题，要严格依法依纪处理。 国土资源部将科学编制年度供地计划，进一步调整土地供应结构。严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增加民生用地。要优先保障中低价位的中小套型普通商品住房、廉租房和经济适用房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。4）北京两块“限价地”投标揭晓 金融街13亿拔头筹北京市第一批公布的最后两块“两限房”用地投标日前揭晓。石景山金顶街限价房用地受到了北京6家开发商的青睐，北京金融街控股地产开发有限公司更是以13.28亿元拔得头筹，超出底价2.64亿元。而丰台花乡造甲村的“鸿基花园二期”限价地竞标受冷，只有3家开发商参与竞标，北京懋源房屋开发有限公司投标地价款最高，为7.93亿元。两块地中标的最终结果，将在一周内公布。丰台花乡造甲村的“鸿基花园二期”限价地开标价为7.443亿元，石景山金顶街限价房用地开标价为10.64亿元。花乡项目规划建筑面积22.01万平方米，金顶街项目规划建筑面积42.72万平方米；据此测算，丰台花乡造甲村的“鸿基花园二期”限价地楼面地价大概为3400元/平方米左右，房屋建成后最高限价为6800元/平方米；石景山金顶街限价房用地楼面地价为2500元/平方米左右，限售价为6250元/平方米。金融街控股负责人在接受记者采访时表示，即使出价较高，对开发企业来说，承接限价房项目依然有利可图。而北京懋源总经理陆挺宇则认为，丰台区花乡造甲村鸿基花园二期住宅及配套用地，规划的住宅面积约20万平方米。此地块因开发面积较小，利润较低，所以没有吸引大开发商的目光。北京市国土局负责人在会上也透露，上个月公布即将在5月中旬推出的清河小营及红狮涂料厂限价地，入市时间可能推迟到5月下旬。5）国务院：第二次全国土地调查7月1日将全面启动为掌握真实的土地基础数据，满足经济社会发展及国土资源管理的需要，国务院决定在全国范围内开展第二次土地调查。14日，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎主持召开会议，审议并通过了土地调查总体方案，对下一步工作做出了部署。他指出，全国土地调查是一项重要的国情国力调查，要明确目标任务，扎实做好准备工作，全面查清土地利用状况，为加强和改善宏观调控，搞好土地管理提供可靠依据。曾培炎说，1996年第一次全国土地调查完成以来，经济社会快速发展，城乡面貌发生了很大变化，原有的土地信息已难以满足新形势下节约集约用地的需要。掌握真实准确的土地基础数据，是实行最严格土地管理制度的迫切需要，对全面落实科学发展观，完成“十一五”规划的任务，守住全国耕地不少于18亿亩这条红线具有重要意义。要通过新一轮土地调查，查清城乡每一块土地特别是基本农田的具体情况，建立和完善我国土地调查、土地统计和土地登记制度，实现土地的信息化、网络化管理，开展社会化服务，满足经济社会发展和国土资源管理的需要。全国第二次土地调查将于2007年7月1日全面启动，计划于2009年完成。调查的主要任务包括，农村土地调查，查清每块土地的地类、位置、范围、面积分布和权属等情况；城镇土地调查，掌握每宗土地的界址、范围、界线、数量和用途；基本农田调查，将基本农田保护地块(区块)落实到土地利用现状图上，并登记上证、造册；建立土地利用数据库和地籍信息系统，实现调查信息的互联共享。在调查的基础上，建立土地资源变化信息的统计、监测与快速更新机制。市场供应情况分析房地产开发投资增幅减弱，其中住宅投资增幅同比降低8.7%。2007年1-4月份，北京市完成房地产开发投资394.7亿元，同比增长11.6%，增幅同比降低8.7个百分点，环比降低7.4个百分点。其中，住宅投资206.8亿元，增长10.2%，增幅同比降低29.4个百分点，环比降低13.1个百分点。5月份准销证发放的数量较上月大幅降低由于进入政策调控多发期，众多开发商选择了推迟入市，因此5月份销售证发放的数量较上月有大幅降低。2007年5月份北京市发放31个预售许可证，同比减少17个，较上月减少13个；准销面积为894088.06，同比减少60%，环比降低36%。各物业供应较去年同期均有所下降，尤其办公降幅最大本月各类物业准销总面积为894088.06，环比减少了36%，同比下降60%。各物业供应较去年同期均有所下降，尤其是商业以及办公类物业，5月份商业准销面积为40422，同比降低88%，降幅最大；其次为办公类物业，5月份准销面积为40405.9，同比下降77%。住宅依然是供应大户，但与去年同期相比准销面积大幅下降，5月份准销面积达到775334.77，较去年同期下降48%，环比降低36%；其它类型准销面积为37925.39，同比下降78%，环比降低48%。主要供给区域集中在朝阳、丰台及海淀本月销售证发放主要集中在朝阳、丰台和海淀。其中朝阳区依然保持龙头地位，5月份共发放9个预售证，准销面积为117959，同比下降85%，环比下降68%，供应面积较上月缩减过半；丰台、海淀紧随其后，分别发放了5个和3个销售证；其他区域基本发放1-2个销售证。虽然目前土地供应重心逐步向远郊区县转移，但是受开发进度的影响目前依然是以市区供应为主。全市供应户型总体偏大，平均户型面积为114由于目前在售项目多为老项目的后期，受“70/90”政策影响相对较小，因此目前北京市供应户型整体偏大，达到133.47，环比增长16%；其中住宅平均户型面积为127.63，环比增长9%。从区域位置看，核心四区除西城外，其余平均供应户型均小于90。通州供应户型面积为98.94，接近90。其余各区县户型均超过100，户型面积最大的区县为密云，其住宅户型面积约170.54；其次为西城区，其住宅户型面积约166.66。市场销售情况分析5月份销售面积约177.7万，环比下降20%5月份本市共签约14722套，签约面积1777364，签约面积同比降低19%，环比降低21%。其中住宅签约11466套，签约面积1479595，签约面积同比降低25%，环比降低10%，占5月份签约面积的83.2%，较上月增加9.8%。受资金撤入股市以及进入政策调控期等影响，5月份销售呈下降趋势。但是鉴于股市不断利好，预计将会有资金回流房市，未来需求会逐步扩大。5月住宅销售平均户型面积为129，降幅明显由于受政策影响，加上4月份大量项目推迟入市，5月份入市项目小户型所占比重加大。受此影响，5月份住宅销售平均户型面积为129，环比降低2.6%，降幅明显。非住宅类物业户型面积明显下降受5月份开盘项目多为小户型的影响，5月份非住宅类物业平均销售户型面积为91，较上月减少40%，降幅明显。新盘供应2007年5月份，北京市共有43个开盘项目，其中新开盘项目12个，老项目后期31个。5月份开盘项目以住宅为主：其中普通住宅21个，公寓及高档住宅13个，别墅项目8个。其他类型物业没有开盘项目。新项目开盘情况：序号项目名称地址物业类别销售均价开盘时间楼层状况1水岸青山密云普通住宅34002007-05-0110栋6层楼共610户2瑞士公寓东城公寓250002007-05-07共214套.14-16层板楼3悦园（悦莱苑）海淀普通住宅、花园洋房190002007-05-12一期1栋6-10层带电梯板楼共108套4金泰城MINI丰台公寓110002007-5-12地上22层,地下1层,共215户5北美佳苑通州别墅88002007-5-15共50幢222户6御园海淀公寓、别墅1200万/套2007-5-19一期共67套7君山别墅密云别墅90002007-5-19共12套8金泰先锋朝阳普通住宅85002007-5-19共1124户9京桥国际公馆西城公寓215002007-5-1910万科中粮假日风景丰台普通住宅90002007-5-26一期1255套11天恒别墅山怀柔别墅180万/套2007-5-26共121套，地下3层，地上2层12金地格林小镇6大兴普通住宅花园洋房未知2007-5-26南北两区.4.5-9.5层板楼老项目后期开盘情况：序号项目名称地址物业类别销售均价开盘时间备注1万科四季花城（二期）顺义普通住宅6300一期：2006-10-2二期：2007-5-1二期12、21、28、30、31、33号楼（2007年5月1日开盘)2亚运新新家园（三期）朝阳别墅17500一期：2001-11-30三期：2006-4-28三期“墅语”-精致三居7、10号楼（2007年5月开盘）3布洛城荣郡6大兴普通住宅6100一期：2005-11-19一期III组团户型面积为87-140，2007年5月1日开盘4琴湖湾（东方太阳城三期）顺义公寓6400三期一组团：2007-5-2户型面积为80-180平方米的一居到三居。5千禧家园（二期）房山普通住宅3700二期：2007-5-1目前在售为97平方米两居-118平方米三居6中体奥林匹克花园（二期）丰台别墅、公寓11000一期：2006-2-25二期：2007-5-1二期C地块共171户7蓝星家园（三期）顺义公寓、普通住宅25万/套一期：2002年三期：2007-5-3一栋12层酒店式精装公寓8旗舰凯旋（三期）通州普通住宅6600一期：2004-9-9三期：2007-3-8三期13、14、16、17号楼，2007年5月8日开盘9国奥村朝阳公寓18000一期：2007-1-1二期：2007-4-1二期B3、A10号楼，2007年5月9日开盘10万科紫台丰台普通住宅125002006-9-23共530户。2-2号楼于2007年5月12日开盘11北京玫瑰园（四期）昌平别墅1800万/套一期：2000-6-8四期：2007-5-12项目整体458套。四期20栋独栋别墅。12珠江国际城（三期）通州别墅、花园洋房10000一期：2004-6-29二期：2004-8-15三期：2005-3-12三期叠墅“蒙巴那斯”其余楼座于2007-5-12开盘13天娇园（二期）崇文普通住宅13600一期：2006-10-20二期：2007-5-12一、二期共392套。14丽园阳光大兴普通住宅62002006-11-146、48、55号楼于2007年5月15日开盘15兴谷家园（二期）平谷普通住宅3500二期：2007-5-186栋6层板楼，户型面积为80-130平方米二-四居16世贸奥临花园朝阳普通住宅180002006-4-16由6栋板式豪宅组成，共1190户。5、6号楼于2007年5月19日开盘。17绿城百合公寓房山公寓4600南区：2004-5-1南、北两区14个“苑”共101栋楼。南区-云栖苑3、6、7号楼于2007年5月19日开盘18A-Z Town（二期）朝阳公寓、住宅、商业14000一期：2005-11-12二期：2006-9-17二期朗仕公馆G、H、L、J座楼2007年5月19日开盘19远洋山水（三期）石景山普通住宅10500一期：2003-12-1三期：2006-12-11三期3000余套。西区三期28号楼于2007年5月19日开盘20富力又一城（二期）朝阳普通住宅8300一期：2005-7-30二期：2006-9-9共5430户分三期开发。二期B19号楼于2007年5月19日开盘21顺驰蓝调国际公馆丰台公寓12500一期：2005-5-15二期：2005-9-24三期：2006-12-3三期8号楼-景观楼王于2007年5月19日开盘22香湾（晶城秀府二期）丰台普通住宅、花园洋房13500一期：2004-6-18二期：2006-11-18共约900户。二期4栋板楼。二期8号楼于2007年5月19日开盘23国信浅山（滨河居住区临镜苑二期）门头沟普通住宅6400二期：2007-5-20二期共7栋楼。2号楼为18层板塔结合（两梯四户）24莱镇香格里（二期）海淀普通住宅9100一期：2005-7-16二期：2007-1-24总共2100套，其中一期847套，二期1253套。二期12号楼于2007年5月21日开盘25昊腾花园（燕化星城二期）房山普通住宅3280一期：2002-8-1二期2号楼于2007年5月21日开盘。26褐石（二期）海淀普通住宅20000一期：2005-4-28二期：2006-7-16230套五层叠拼式花园洋房。二期8号楼于2007年5月24日开盘。27壹线国际（二期）朝阳公寓12800一期：2006-5-20二期：2007-4-21一期（C区）848套。二期（B区共9栋楼）1343套。28东岸朝阳普通住宅、商住楼120002006-4-22共1450套。4号楼于2007年5月26日开盘。29波尔多情怀（北岸布鲁斯二期）海淀普通住宅98002007-5-27由20栋6层板楼组成。30华龙苑（华龙嘉园三期）昌平普通住宅8120一期：2004-3-12二期：2005-7-28三期：2007-5-29户型为87、91、97平方米二居。31澳林春天（闻涛苑六期）朝阳普通住宅13200一期：不对外销售二期：2001年三期：2002年四期：2003-3-31五期：2004-12-4六期：2007-5-30六期共30余栋。其中3栋带电梯6层板楼，一梯两户。市场资讯北京五月新楼盘供应剧增 中小户型占三成北京五月新楼盘供应剧增，过半数在五环外 中小户型占三成京城新房市场在经历了前4个月的“冷清”后，5月开盘量将有所增加。据多家房地产研究机构的调研统计，5月份将有50多个项目入市，其中纯新盘项目入市22个,与四月份相比增长了50%左右,新房项目供应量出现回暖迹象，今年以来北京新盘上市疲软的局面将有所改变。温州个人合作建房走向京城 16日成立合作公司温州个人合作建房项目发起人、该市市场营销协会秘书长赵智强透露，由温州、北京两地个人合作建房牵头人联合组建的“北京理想合众房地产咨询有限公司”将于本月16日宣布成立。这是温州个人合作建房在全国率先成功拿地后“走向全国”的第一步。赵智强说，由他与北京个人合作建房发起人之一的孟宪生等人为运作、管理北京个人合作建房项目而联手成立的北京理想合众房地产咨询有限公司注册资本金10万元，赵为法人代表。 股市获利资金回流 或将推动房地产市场价格上涨4月原应是京沪楼市旺季的启动期，但过去的一个月，交投两旺的局面并未在这两个城市商品房市场出现。由于股市的持续火爆，分流了进入楼市的资金。此外，宏观调控效果不明显，部分消费者期待新的调控政策出台，并盼望“双限房”的推出，买卖双方心理暗暗博弈，楼市罩上观望氛围。 股市吸引了大量投资资金，其“羊群效应”分流了楼市的需求，这恰恰说明以往进入楼市或准备进入楼市的大量资金是出于投资目的，而非自住需求。股市与楼市演绎的此消彼长随着股市不可避免的调整，大量投资股市的资金又随时可以反涌至回报尚高的房地产市场。在存车老太蒙头入市都能在股市赚到翻倍利润的行情下，房地产业内对今后的楼市十分看好，很多人认为，人们对楼市的观望只是一个短暂间隙。21世纪不动产认为，近期房地产市场一手房未显示旺季到来的征兆，房价不仅高涨，二手房价格也已处于高位。北京新房市场4月成交量大幅下降，与去年同期相比减少2296套。北京4月二手商品住房买卖挂牌均价为8835元/平米；上海4月二手商品住房买卖挂牌均价为11204元/平米。买卖双方心理价位的分歧正在不断拉大。 该机构分析，京沪两地卖方对于政策调控长时间未能达到预期效果而显得“有恃无恐”，再加上奥运会、世博会、国民经济持续增长和人民币升值等对房产市场的利好因素，因此，尽管成交量京沪两地环比分别下降了12%与9%，卖方对于后市价格上涨仍颇为看好，甚至有“捂房待涨”的心理，有开发商通过提高价格来控制销售进度。 由于目前股指已处于高位且累积了大量的风险，京沪两地已开始出现因在股市中获利而转入房产市场的现象。21世纪不动产认为，随着股市中获利资金向房市的回流，预期还会推动房产价格上涨。 目前，人们大多在关注股市，但业内人士认为，政府应该注意到楼市中投资资金的流向，及时利用这一“间隙”对机构和个人投资置业出台更为有效的限制政策，否则，股市获利资金的“反哺”难免会使时下已经居高不下的楼价出现暴涨。“普通住宅将成顺义楼市主力军”顺义的优势主要是三个方面。第一，它处在北京的上风上水地带，自然条件很好。特别是温榆河、潮白河，成为开发商首选别墅高档住宅；第二，它有产业支持，具备良好的工作环境，比如，顺义的物流业有空港作为一个依托，第二产业有现代的大的汽车制造厂，文化产业有国际会展中心。一个有生命力的地方，不仅要拥有良好的居住环境，而且也需要具备良好的工作环境。这样的话，相当一部分工作人群可以就地安家落户，这也是城市规划宗旨，可以大大地减少交通的负担；第三，在三个重点建设新城中，从目前来看顺义的条件是最好的。通州、亦庄、顺义相比，顺义的产值是亦庄和通州的总和。而且顺义各种产业都非常丰富，亦庄和通州则显得比较单调。新政小户型放量正式到来 70%90平影响将全面显现 进入5月中旬，京城楼市中、小户型项目突然快速放量。据统计，包括悦园、金泰城MINI在内的多个小户型楼盘，于上周集中开盘。预计本月中旬之后，至少还有6个小户型项目进入市场。据了解，此次形成集中放量的小户型楼盘，均是去年首批受到户型新政影响的项目。“90平米占7成”的市场影响至此全面显现。本月底之前，还将推向市场的中小户型项目有百子湾的金泰先锋、亚奥板块的旭辉奥都、管庄的尚东阁、通州的珠江奥古斯塔城邦等。而大兴的蚂蚁工房、西直门商圈的光大懿品也分别将在6、7月份开盘销售。在这批放量项目中，大多数项目采用板楼设计，产品功能也较为完善。在价格上，低于10000元/平方米的项目有旭辉奥都、金泰先锋、尚东阁、珠江奥古斯塔城邦和蚂蚁工房。在地段上，也不乏有城内热点板块的项目，例如位于亚奥区立水桥，定位于精品小户型的旭辉奥都，兼具奥运利好环境与双轨交通优势，社区还共享北苑家园全部配套。值得一提的是，开发商旭辉集团以7700元/平方米的价格首次推出的38至50平方米零居总价25万至35万元，90平方米双阳台两居总价不超过70万元，使得项目拥有较高的性价比。 正是由于总价低，月供负担小，中小户型一直受到市场热捧。以户型新政后首批过关的壹线国际二期项目为例，开盘价12000元/平方米，每套总价50多万元，首付约10万元，月供3000元左右。该项目销售人员告诉记者，除了总价低的优势外，首开集团在开发过程中还通过增大面宽和采光、减少户内交通走道、厅室分离、独立洗衣机位、独立厨房等方法提高了二期户型的舒适度和实用性。因此，4月28日开盘当天就签约售出了165套，其中首次置业者超过95。 北京首个限价房项目年底开工 明年上半年销售中标的北京住总房地产开发有限公司表示，这一北京首个限价房项目计划于今年11月正式开工建设，明年上半年开始销售，后年年底实现全部竣工并交付使用。昌平区新城规划获批准 将建七个重点产业功能区这7个重点产业功能区为：以中关村(行情论坛)科技园区昌平园、生命科学园、中关村国家工程技术创新基地、北汽福田沙河制造业基地、十三陵周边地区和北部山区的旅游文化度假区、小汤山现代农业科技示范园和九华山庄的特色休闲会展区以及沙河高教园区。北京西区高档住宅供量吃紧业内人士分析，在西区万柳地区开发之后，西四环内土地供应骤然缩减，2007年西三环内住宅放量愈加吃紧，不足去年的1/3。主语城TOWN HOUSE之所以能给2007年高档住宅市场带来意想不到的热势，首要的原因当属其稀缺性。石景山区迎来商业开发热潮 20万平地块今日开标 石景山招标出让的20万平方米商业地块，今天上午将在市土地整理储备中心开标。据了解，这是首钢搬迁后，石景山区推出的面积最大的一块商用地。随着城市区域功能的强化和住宅市场的升温，石景山区商业地产也正在迎来开发热潮，区域商业面貌将有望获得极大改观。此次出让的“石景山区鲁谷银河商务区二期商业金融项目用地”位于石景山区区中心。具体位置东邻八宝山南路，南邻规划银河中街，西邻规划银河东街，北邻石景山路。该地块土地面积约7万平方米，其中建设用地5.2万平方米，规划建筑面积20.8万平方米。该地块规划为公共设施用地，其中商业部分出让年限40年，综合50年。由于体量大，土地基础条件好，以及区域开发预期良好，该地块在预投标过程中就受到了多家房企的关注。在今天的现场投标之后，土地管理部门将现场开标公布底价。业内人士分析，根据目前该区域商业地产的价格推算，该地块单位楼面价预计在3000元/平方米左右。也就是说，地块底价将达到6亿元左右。招标的最终结果预计在一周后对外公布。石景山区目前的商业分布主要集中在两处，一是该地块所在的区中心鲁谷商圈，另一处是以首钢原址为中心的苹果园商圈。其中，鲁谷商圈受到近年来远洋山水等多个大型社区进驻的利好影响，商业需求量大增，板块商业面貌也得到一定改观。位于鲁谷西北的苹果园商圈则受益于原首钢居住区的需求支撑，以及地铁站改造、京西商业旅游文化特色街建设、城市广场建设和新增百万平方米住宅区等利好。业内预测，石景山区将依托这两个核心商圈，逐渐加大商业地产和商务地产的开发规模和力度，成为新的商业热点区，满足市场需求。三新城十一五规划发布 新城住宅主攻中等收入者从市规划委获悉，北京市“十一五”时期重点新城发展实施规划向社会公布。规划对三个新城产业发展、未来定位以及交通都做出详细描述。规划指出，重点新城住宅开发建设应以适合中等收入阶层的居住房为主，利于吸引高素质人才及新增年轻劳动力，同时注意解决好其他迁移人口和农民搬迁居住问题。通州新城滨水宜居新城功能定位：区域服务中心，文化产业基地，滨水宜居新城。存在问题：有城无业导产业和优势产业不突出，产业关联性弱，布局分散，缺乏整体竞争能力；城镇居住与工作用地比例失调，“卧城”现象明显，社区建设滞后，公共服务和配套基础设施建设等需要进一步加强完善。解决办法：引导生产性服务业集中发展，重点发展研究开发、教育培训等。积极拓展消费性服务业发展，重点发展商贸流通、商务会展、医疗康体、都市娱乐等。搞好环球影城主题公园规划建设。大力培育新兴服务业，结合CBD的建设以及央视和北京电视台的东迁，重点发展以传媒业和创意设计为主的文化创意产业。引导建筑、房地产业健康发展。交通规划：重点搞好京津城际(支线)新北京东站枢纽规划建设。做好M6线和S6线建设的前期准备工作，力争“十一五”期间开工建设。开通经由朝阳北路进入通州、经由广渠路进入通州以及经由通顺路和通马路进入通州的跨区快速公交线路，满足地区客运交通需求。顺义新城现代国际空港功能定位：现代国际空港，区域产业引擎，绿色宜居新城。存在问题：业强城弱产业特别是现代制造业发展较快，但城市现代化建设处于起步阶段，交通、市政设施及生活服务设施尚不完善，在吸引市区人口及统筹地区产业和城镇发展方面的作用还不明显。解决办法：加强各项基础设施和城镇建设，提升新城主要功能区及城镇的综合服务功能，优化发展环境。以奥运项目建设和产业发展为带动，以交通建设为先导，以教育、医疗、文化等公共服务及住宅、市政配套为基础，加快新城重点功能区的建设与完善，提升新城综合服务功能，推进新城经济社会协调发展，强化新城辐射带动作用。交通规划：重点加快与奥运相关的道路建设，2008年以前完成白马路(京承高速公路赵太路)建设。与首都机场扩建工程同步完成周边相关配套设施，主要包括机场北线高速公路、李天高速公路、京平高速公路、机场客运专线轻轨L1号线的建设等。开展S6、M15前期工作，适时启动轨道交通建设。亦庄新城高新技术产业中心功能定位：高新技术产业中心，高端产业服务基地，国际宜业宜居新城。存在问题：有业无城产业基础较好，但受现行体制制约，开发区功能单一，综合服务功能欠缺，现代服务业发展不足，未形成经济社会协调发展的综合产业新城。解决办法：加强市政基础设施建设。坚持适度超前原则，加强新城水、电、气、热等市政基础设施建设，缓解能源紧张的局面，提高承载能力。完善公共服务及住宅配套建设，提升新城综合服务功能，改善人居环境强化交通建设与土地开发的整合与协同，加强对重点地区土地开发和城市形象的控制和引导，完善公共服务及住宅配套建设，增强综合服务功能。交通规划：加强新城轨道交通及区域快速交通走廊建设。启动京津城际铁路及亦庄站枢纽的建设，以及轻轨L2线建设。启动北京至天津的京津第二通道的建设。启动黄亦路至荣昌街的大容量公交线路(BRT)的建设(线路总长16公里，沿线共设8座公交站)。楼盘资讯1、 世界绝世名琴与名家音乐会在荣尊堡隆重举行 2007年5月6日下午，被众多媒体关注的世界绝世名琴与名家中国行2007活动首站北京盛大音乐会在北京知名豪宅项目荣尊堡国际俱乐部公寓峰会俱乐部隆重举行。 本次规模宏大的绝世名琴与名家中国行2007盛大巡回演出，是由著名琴商香港弦乐中心以及蒲公英慈善基金会等联合举办。旨在展示和介绍名琴的历史和价值，让制琴大师亲自讲述提琴制作的奥秘和技术，传授提琴收藏和护养的知识和要领。另外还将联合世界知名的小提琴演奏家带来精彩音乐表演的大型高端文化交流活动。当晚活动的另一个亮点是高端合作者合作为中国穷孩子助学搞慈善活动，本次活动的全部门票收入将捐献给蒲公英慈善基金会。众多稀世名琴在荣尊堡峰会俱乐部的奢华音乐酒会上集体亮相，提琴制作家和收藏家David Morris 亲临现场讲解，并有三位小提琴家（美国，澳大利亚，匈牙利）一位大提琴家（匈牙利）一位钢琴家到场与嘉宾见面和表演。美国大使夫人、北京市副市长张茅等众多名流、国际知名政界、商界人士以及音乐艺术家齐聚荣尊堡峰会俱乐部。倾听众多艺术家用稀世名琴的完美音乐演出，共同感受一场音乐奢华盛宴。 2、 幸福广场国际音乐汇暨样板间开方庆典5月12日在首开幸福广场的艺术中心内，举行了名为“魅力音符，幸福绽放”的样板间开放庆典。庆典当天邀请了太平洋乐队等圈内知名音乐团体、组合进行表演，到场参与活动的嘉宾有近百人之多。 活动的最后，举行了神秘的样板间公开仪式，由当天活动中最幸运的嘉宾拨动竖琴，随着乐声的响起，轨道火箭打向主背板，舞台四周12组冷烟火燃放，在烟花的映衬下，精美的样板间微缩模型渐渐浮现在所有嘉宾面前。首开幸福广场，作为中央使馆区CED唯一的广场型物业，自开盘以来一直受到市场广泛关注。在这样一个黄金区域，首开集团本着“责任地产”的开发理念，精心打造一个涵盖精装国际公寓、展示型商务总部、主题商业内街等多种形态的城市综合体，其中精装公寓起价16000元/，相对于周边项目均价高于2万的竞争环境，首开幸福广场以性价比、升值空间等优势掀起了CED新一轮购房热潮。3、 东亚望京中心物业费抽奖引发二居购买热潮5月12日，阵阵欢呼从东亚望京中心售楼处传来，一次别开生面的抽奖活动在这里举行。这次抽奖是开发商为购买二居的业主准备的一项特殊优惠活动，被抽中的客户最高将获赠3年物业费，中奖率达到了80。 活动场面异常热烈，所有曾购买过东亚望京中心二居的业主都参加了抽奖。在现场110户业主中，有88户业主被抽中，欢呼声一直持续到活动结束。 东亚望京中心销售经理张欢对记者表示，正因为这次抽奖活动体现了公平有效的原则，所以前来抽奖的业主不管有没有被抽中都很高兴。这次活动也从另一个侧面让业主了解到了开发商重诚信、重承诺的一面。据悉，东亚望京中心90平方米二居产品推向市场以来，引起了广大购房者的强烈关注。有投资者认为，零居、一居产品最适合于两口之家居住，而90平方米二居户型则最能满足三口之家的需求。主要原因在于一方面随着孩子的出生，婴儿房、儿童房不得不让父母对房间重新分割，另一方面，随着夫妻二人人际关系的扩展，家庭宴会的需求也越来越大